ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-88227/17-133-838

23 октября 2017  г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2017  г.

Решение в полном объеме изготовлено  23 октября 2017  г.

 

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО2

с участием представителей: 

от истца: ФИО3, дов. № Д-60 от 14.03.2017 г., пред.паспорт, ФИО4. дов. № Д-308 от 27.12.2016 г., пред.паспорт

от ответчика:  ФИО5, дов. № бн от 11.07.2017 г., пред.паспорт

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ПУБЛИЧНОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТУПОЛЕВ" (место нахождения 105005, ГОРОД МОСКВА, НАБЕРЕЖНАЯ ТУПОЛЕВА АКАДЕМИКА, 17, ИНН 7705313252, д/р 26.09.2002)

к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "КАПИТАЛ-ИНВЕСТ" (107005, ГОРОД МОСКВА, НАБЕРЕЖНАЯ АКАДЕМИКА ТУПОЛЕВА, 15, 22, ИНН 7709437820, д/р 21.09.2004)

о взыскании денежных средств

                                                       УСТАНОВИЛ: 

ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТУПОЛЕВ" (далее также истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "КАПИТАЛ-ИНВЕСТ" (далее также ответчик, арендатор) о взыскании 2 927 343,37  рублей, из них: 2 790 697,72 руб. - задолженность по арендной плате за период с март 2016 по март 2017; 136 645,65  руб. - проценты за просрочку внесения арендной платы  за период с 20.04.2016 по 27.04.2017; а кроме того расторжении договора от 01.03.2007 №7-а/07-24.

В обоснование иска арендодатель пояснил, что в рамках сложившихся с ответчиком арендных правоотношений, последним ненадлежащее исполняются денежное обязательство, по внесению арендной платы.

Ответчик против иска возражал, пояснил, что в период, задолженность за который заявлена истцом ко взысканию владение и пользование ранее арендованным имуществом не осуществлял, правоотношения оформленные договором были прекращены, а объект аренды был возвращен. 

Изучив представленные доказательства и выслушав представителей сторон, суд пришёл к нижеизложенному выводу.

Как следует из материалов дела 01.03.2017 между сторонами спора заключен договор аренды нежилых помещений №7-а/07-24 (далее Договор, т.1, л.д.27-31), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (аренду), объекты аренды – нежилые помещения.

Договор предусматривал необходимость проведения ремонта (п.3.2 договора) на период которого арендная плата выраженная в денежном выражении не начисляется (п.3.3 Договора)

В первоначальной редакции Договора, объектом аренды выступают помещения  общей площадью 2561,3 м.кв., расположенные в здании по адресу: 

<

...> находящиеся:  на 1-ом этаже: помещение VII (комнаты 1-3); помещение VIII (комнаты 1);  на 2-ом этаже: помещение II (комната 1);помещение III (комнаты 1-2); помещение IV (комната 1) помещение V (комнаты 7-17); помещение VI (комнаты 1-2); на 3-ем этаже: помещение I (комната 1); помещение II (комнаты 1,2); помещение III (комната 1); помещение IV (комнаты 1-14); помещение V (комнаты 1-2); помещение VI (комната 1);  на 4-ом этаже: помещение (комната 1); помещение II (комнаты 1,2); помещение III (комната 1).

По акту от 05.07.2007 объект аренды принят арендатором для производства ремонтных, реконструктивных и отделочных работ (т.1, л.д.38).

Принятые помещения возвращены арендодателю 29.02.2008, о чем свидетельствует акт подписаны сторонами (т.1, л.д.39).

Дополнительным соглашением от 01.03.2008(т.1, л.д. 40-43) был продлен срок аренды до 28.02.2027, а также изменена редакция п. 7.1.5 Договора, в которой арендатор был наделен правом на безусловное производство перепланировки , переустройства и иных изменений не затрагивающих конструкции здания.

При этом в аренду было передано помещение общей площадью 609,7 кв.м., расположенные на 2-ом, 3-ем и 4-ом этажах, пом.II, комн.1 , пл. 202,2 кв.м.;  пом.I, комн.1 , пл. 203,2 кв.м.; пом.I, комн.1 , пл. 204,3 кв.м. соответсвенно (акт от 01.03.2008 , т.1, л.д. 45.

Одновременно, для ремонта по акту от 01.03.2008 (т.1 л.д. 44) передано помещение площадью 1 951,6 кв.м.

Дополнительным соглашением от 01.04.2008, в Договор добавлен пункт 1.1.2 согласно которому арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 1340,4 кв.м., ( 1 эт, пом. VI, комн. 1-4 площадью 157,65 кв.м., пом. IX, комн. 1 площадью 10,5 кв.м., пом  X, комн. 1-2 площадью 195,6 кв.м., пом. XI, комн 1 площадью 296,8 кв.м., пом. XVIII, кмон 1-15 площадью 257,9 кв.м., пом. XVII, комн. 1-9 площадью 374 кв.м., пом. XIV, комн. 1-5 площадью 33,6 кв.м., пом. XV, комн. 1 площадью 14,4 кв.м. (т.1, л.д.46)

По акту от 01.10.2008 ответчик приняло в аренду помещения 1 и 3-го этажей общей площадью 1 098 кв.м.

В дальнейшем по актам 31.03.2009аендатор вернул арендуемые помещения истцу

По актам 01.04.2009, 01.06.2009 арендатором были приняты в аренду помещения объекта аренды.

Дополнительным соглашение от 15.07.2010 (т.1, л.д.62) редакция пункта 1.1 изменена, исключены помещения общей площадью 3 150,2 кв.м.

По акту от 01.03.2010 в аренду передано помещение IV,(1) 2-го этажа, площадью 63,4 кв.м. (т.1, л.д.63)

По акту от 15.07.2010 истец принял от арендатора помещения общей площадью 1 122,3 кв.м.

Дополнительным соглашением от 31.03.2011, в п.1.1 Договора внесены изменения, исключены указанные в соглашении помещения 3-го этажа, принятые арендодателем по акту от 31.03.2011

По акту от 31.03.2011 арендодателем приняты помещения 3-го этажа площадью 51,7 кв.м.

Как пояснил истец Ответчик письмом от 17.02.2016 № 62 уведомил Истца о расторжении Договора и передаче спорных помещений с 01.03.2016. Истец в свою очередь письмом от 29.02.2016 № 4473-07 сообщил Ответчику о готовности принять спорные помещения в техническом, состоянии, в котором они находились на момент передачи Ответчику.

Полагая, что односторонний отказ Ответчика от исполнения обязательств по Договору не влечет юридических последстви,й на которые он был направлен, а факт возврата помещений не прекращает Договора аренды, срок которого не истек, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Одним из основополагающих принципов Гражданского законодательства  является презумпция добросовестности участников гражданского оборота (ст. 10 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В духе указанных правовых норм высказался и  Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  указав пункте 37 Информационного письма т 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" , что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Как отмечено судом выше по тексту, возникновение обязательства арендатора по внесению предусмотренной Договором арендной платы, равно как это определено Законом, стороны поставили в зависимость от факта передачи объекта аренды во владение и пользование арендатору и оформления такой передачи подписанием акта приема-передачи, при этом претензий касательно состояния объекта аренды ни на момент передачи, ни в период самой аренды ответчиком заявлено не было, в связи с чем у суда имеются все основания полагать, что обязательство арендодателя по предоставлению имущества в аренду исполнено надлежаще.

Об отсутствие права арендодателя требовать внесения арендной платы может свидетельствовать установление судом факта прекращения аренды (обязательства) и возврата объекта аренды или факта его не возврата по мотиву уклонения от приемки самого арендодателя.

Статьями 619, 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию стороны в судебном порядке. В то же время положениями указанных статей предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Приведенные выше нормы являются диспозитивными, то есть допускающими иные основания расторжения Договора, когда такой отказ в частности допускается соглашением сторон.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ п. 27 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Из условий спорного обязательства не  следует право арендатора на внесудебное односторонний отказ от Договора.

В то же время, ответчик не отказывался от Договора в одностороннем порядке и как установлено судом Договор аренды был прекращен по истечении срока его действия, то есть 28.02.2017, при этом объект аренды не был возращен арендатором  в течении срока спорного периода.

Приходя к указанному выводу суд принимает во внимание разъяснения Высшего суда и  исходит из следующих обстоятельств.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Эта позиция применима и к прекращению договора. (Верховный Суд Российской Федерации Определение от 26 декабря 2016 г. N 309-ЭС16-14273)

И как установлено судом, 17.02.2016 арендатор, письмом от 17.02.2016 № 62 уведомил истца о намерении расторгнуть договор и просил согласовать сроки возврата арендуемого имущества. (т.1, л.д.24)

В ответ на уведомление арендатора о расторжении Договора, истец в письме от 29.02.2016 № 4473-07 приводит довод о противоречии Договора закону, и его недействительности, а следовательно отсутствия предмета расторжения сделки, в связи с чем требует незамедлительного возврата находящегося во владении ответчика имущества. (т.1, л.д. 26)

Письмо от 29.02.2016 №115 истец подтвердил позицию о недействительности Договора и потребовал устранить допущенные нарушение прав собственника. (т.2, л.д.8-9)

Письмом от 03.03.2016 № 117 (т.2, л.д.10) ответчик направил стороне соглашение о расторжении Договора, а письмом от 10.03.2016 №128 уведомил сторону о проведении осмотра, присутствовать на котором был приглашен арендодатель (т.2, л.д. 11), дата, время осмотра и состав комиссии арендатора были отражены в письме от 11.03.2016 № 132 (т.2, л.д.12)

В письме от 17.03.2016 №137 арендатор направил соглашение о расторжении Договора и акт приема-передачи помещений. (т.2, л.д.13)

В письме от 17.03.2016 №5959-07 истец возразил относительно подписания передаточных актов в редакции ответчика, указав на наличие перепланировок и иных изменений объекта аренды. (т.2, л.д. 16-17)

В свою очередь истец 16.03.2016 направил ответчику письмо № 5765-07, в приложении к которому представил акты осмотра помещений от 15.03.2016

Указанные акты были составлены в присутствии комиссий обеих сторон и подписаны ее участниками безоговорочно.

В частности в акте было зафиксирован факт отличия состояния помещений от того, что имелось при передачи имущества в аренду, наличие перепланировок , переустройства помещений.

Далее письмом от 18.03.2016 №6078-07 истец направляет стороне для согласования проект актов приема-передачи нежилых помещений.

Между тем проект актов согласован не был, сторонами не подписан.

Письмом от 23.05.2016 №11715-07 в ответ на уведомление от 12.05.2016 №268 истец сообщил, что помещения расположенные по адресу: 

<

...> (1 эт, пом. VII, комн 1-3, пом. XIV, комн. 1-5; 2эт., пом. II, комн. 1, пом. III, комн. 1-2, пом. VI, комн.1;) не были возвращены арендодателю.. При этом последний потребовал от стороны подписать и вернуть акт осмотра от 15.03.2016, привести объект аренды в состояние актуальное на момент заключения Договора и прочее. (т.1, л.д. 20-21)

Письмом от 25.03.2016 № 6736-07 истец требует от  арендатора уведомить о дате возврата помещений. (т.1,л.д.23)

В ответ на указанное письмо, ответчик сообщил (письмо от 13.04.2016 № 200, т.1, л.д.22), что готов передать помещения в состоянии имеющемся на текущий момент, т.е. без приведения объекта аренды в первоначальное состояние.

В письме от 13.04.2016 № 200 арендатор, касательно факт перепланировок помещений, сослалось на договорное условие, из которого следует право арендатора на устройство таких перепланировок, чем по мнению последнего обусловлено отсутствие обязанности по приведению объекта аренды в первоначальное состояние (т.2, л.д.18)

Не согласившись с указанной позицией ответчика, арендодатель в письме от 22.04.2016 № 9598-07 (т.2, л.д. 19) потребовал возврата помещений в первоначальном состоянии и погашения реестровой записи об аренде.

Истец письмом от 25.10.2016 №24940-07 потребовал от адресата внесения арендной платы за период с марта по сентябрь 2016. В приложении письму направил счета на оплату. (т.1, л.д. 19)

Арендатор в ответ на письмо от 25.10.2016 №24940-07 подтвердил позицию относительно платы по Договору, обосновав свой отказ прекращение правоотношения и возврата объекты аренды арендодателю. (т.1, л.д. 18)

Изложенная переписка позволяет суду с определенностью установить, что сторонами не было достигнуто согласия относительно прекращения аренды, а также то что действия к возврату объекта пользования фактически предприняты не были.

 Осмотр арендуемых помещений произведен 15.03.2016. 

17.03.2016 ответчик направлен проект соглашения о расторжении Договора, и передаточный акт о возврате имущества.

В ответ, указанной же датой, истец не возражая относительно прекращения правоотношения, отказался подписать акт приема-передачи помещений. В обоснование своей позиции последний сослался на реестровую запись, обременяющую право собственности и ненадлежащее состояние объекта аренды.

Факт пользования объектом аренды подтверждается письмом от 13.02.2017, в котором ответчик, в целях возврата арендуемых по спорному Договору помещений , просит истца представить техническую документацию на помещения для приведения их в первоначальное состояние.

Обстоятельство, что безусловное  право арендатора на проведение перепланировок и переустройства и иных изменений арендуемого имущества не связанных с изменением конструкции здания, предусмотрено соглашением сторон, не отменяет и не прекращает обязанности арендатора по возврату помещений в первоначальном виде. (ст. 622 ГК РФ).

При этом Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» согласно пункту 39 норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Таким образом с ответчика подлежит взысканию  2 927 343,37  рублей, из них: 2 790 697,72 руб. - задолженность по арендной плате за период с март 2016 по март 2017; 136 645,65  руб. - проценты за просрочку внесения арендной платы  за период с 20.04.2016 по 27.04.2017.

В то же время, поскольку требование истца о расторжении прекращенного договора беспредметно иск в указанной части подлежит отклонению. 

Согласно руководящим разъяснениям Пленума ВАС РФ изложенным в пункте 2 Постановления от 23 июля 2009 г. N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В то же время доводы ответчика о недействительности оспоримой сделки, безразличны при рассмотрении настоящего спора, поскольку  отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной. (п.71 Пленума Верховного Суда Российской Федерации Постановление от 23 июня 2015 г. N 25).

Тем более при рассмотрении дела А40-14565/16-11-110, суд отклонил требование о признании недействительным спорного Договора 

Ввиду соблюдения формальных требований к сделке, а также требований Закона предъявляемых к содержанию такой сделки, субъектам и объекту сделки, оснований для признания ее ничтожной у суда не имеется. 

Стороны путем совершения действий, обусловленных договором подтвердили  юридическую действительность сложившихся правоотношений  оформленных Договором.  

Действия истца, как в момент заключения спорного Договора так и в период ее исполнения свидетельствуют о соответствии обязательства фактическим отношениям ее сторон и их волеизъявлению, а  исполнение обязательства как дополнительное подтверждение  факта согласия сторон с  условиями сделки и их полноты.

Заключая спорный Договора ответчик, каких-либо возражений относительно его содержаний не выразил. В полном соответствии с условиями спорного Договора осуществлялось взаимодействие контрагентов в период последовавший после заключения спорного Договора.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь ст.ст. 11,12, 183, 309, 310, ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171 АПК РФ, суд

                                                          Р Е Ш И Л :

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "КАПИТАЛ-ИНВЕСТ" (107005, 

<

...>, ИНН 

<

***>, д/р 21.09.2004) в пользу ПУБЛИЧНОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТУПОЛЕВ" (место нахождения 105005, 

<

...>, ИНН 

<

***>, д/р 26.09.2002) 2 790 697,72 руб. - задолженность по арендной плате за период с март 2016 по март 2017; 136 645,65  руб. - проценты за просрочку внесения арендной платы  за период с 20.04.2016 по 27.04.2017, а также 37 637    рублей в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я                                     ФИО1