АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-34144/2017 

Дата принятия решения –  23 января 2018 года.

Дата объявления резолютивной части –  16 января 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования помощником судьи Артемьевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "СтарГрупп", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии третьего лица-ООО "ЭсейтГрупп", ООО "ВестСтар", 

о взыскании 971 160 руб. долга, 810 160,56 руб. неустойки

с участием:

от истца – ФИО1 по доверенности от 31.08.2017г., 

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 20.11.2017г.,

от третьего лица ООО «ЭстэйтГрупп»- ФИО2 по доверенности от 20.11.2017г.,

от третьего лица ООО «ВестСтар»- ФИО2 по доверенности от 20.11.2017г.,

установил:

Истец, Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью "СтарГрупп", г.Казань о взыскании 971 160 руб. долга, 810 160,56 руб. неустойки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.10.2017г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены ООО «ЭстэйтГрупп», ООО «ВестСтар».

Ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

05.12.2017г. судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято уточнение исковых требований с учетом заявления ответчиком о пропуске срока исковой давности до 588 839 руб. долга с 23.10.2014г. по 28.08.2016г., 374 335,53 руб. неустойки с 16.01.2015г. по 14.08.2017г.

Третьи лица полагают исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует их материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО торговая фирма «Нафис» (арендатор) 06.03.2009г. был заключен договор аренды земельного участка №1307-АЗ, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок кадастровый номер №16:52:050201:99, общей площадью 4731 кв.м., находящийся по адресу г.Набережные Челны, на пересечении проспектов Чулман и Х.Туфана со стороны 12 микрорайона для строительства подъездной дороги трансформаторной подстанции сроком до 22.01.2014г.

В силу п.3.4 договора величина годовой арендной платы составляет 337 124 руб.

Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, не позднее 15 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным.

 В соответствии с п.3.5 договора размер арендной платы может ежегодно корректироваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов РФ или РТ либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012 г., поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

22.07.2013г. между ООО торговая фирма «Нафис» (арендатор) и ООО «ЭстэйтГрупп», ООО «СтарГрупп» (ответчик), ООО «ВестСТар» (новые арендаторы №1,2,3 соответственно) был заключен договор №237 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №1307-АЗ от 06.03.2009г., согласно которому арендатор передает новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка №1307-АЗ от 06.03.2009г.

Согласно п.2.6 договора перенайма каждый новый арендатор обязуется вносить арендную плату за право использования земельным участком в размере 1/3 от суммы арендной платы с соблюдением порядка и сроков, предусмотренных договором аренды №1307-АЗ от 06.03.2009г.

На территории спорного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 16:52:050201:32, 1/3 доля в праве которого зарегистрирована за ответчиком 28.08.2013г., что подтверждается выпиской из ЕГРН на нежилое здание 05.07.2017г.

В адрес ответчика и третьих лиц «ООО ЭстэйтГрупп», ООО «ВестСтар» УЗИО ИКМО г.Набережные Челны было направлено уведомление от 21.04.2016г. исх.№06/419р о прекращении действия договора, необходимости освободить земельный участок. Уведомление вернулось.

25.08.2017г. отделом контроля за использованием земли и сохранности зеленых насаждений МКУ «Управление административно-технической инспекции при Исполнительном комитете муниципального образования города Набережные Челны» был составлен акт обследования №700 земельного участка, расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, на пересечении проспектов Чулман и Х.Туфана со стороны 12 микрорайона, в результате которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:050201:99, площадью 4731 кв.м, не огорожен, частично заасфальтирован. На земельном участке расположены: трансформаторная подстанция; 3-этажное здание торгового центра, помещения которого используются под магазины с розничной торговлей, кинотеатр, кафе, парикмахерскую и другое. Часть земельного участка используется под автомобильные парковки и автомобильный проезд.

20.09.2017г. истец направил ответчику претензию с требованием оплатить 971 162 руб. долга, 809 382,28 руб. пени.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Ответчик представил отзыв на иск, в котором заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

05.12.2017г. судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято уточнение исковых требований с учетом заявленного ответчиком пропуска срока исковой давности до 588 839 руб. долга с 23.10.2014г. по 28.08.2016г., 374 335,53 руб. неустойки с 16.01.2015г. по 14.08.2017г.

Ответчик указал, что не присутствовал при осмотре, доказательства извещения ответчика истец не представил.

В материалах дела имеется извещение от 16.08.2017г. №06/4491 истцом ответчика об осмотре 25.08.2017г. в 14:00, доказательства его направления ответчику, таким образом, довод ответчика отклонен.

Ответчиком представлен контррасчет исковых требований, полагает, что торговый центр занимает 30% площади земельного участка №16:52:050201:99, площадь земельного участка 4 731 кв.м.

По расчету ответчика необходимо применить поправочный коэффициент 1, так как большая часть земельного участка используется под подъездные пути и размещение некапитального строения трансформаторной подстанции к объекту торговли, ставку земельного налога 1,22 от кадастровой стоимости, указанной в договоре.

Истцом применен поправочный коэффициент 10, ставка земельного налога 1,5.

Согласно разрешению на строительство №rul630200-68. Rul6302000-56, выписки из ЕГРН на здание с кадастровым номером 16:52:050201:132, расположенное на спорном земельном участке - вид и наименование объекта - торговый центр с объектами общественного и бытового обслуживания.

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (утв. постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74), размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле: А = Рс х Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

Из буквального толкования Положения следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости.

Основными критериями прежде всего являются назначение объекта, расположенного на земельном участке, которое определяется при его строительстве, вводе в эксплуатацию и отражается в технической документации объекта, а также вид разрешенного использования участка, на котором расположен объект. При этом поправочный коэффициент при расчете платы с несколькими видами разрешенного использования определяется по принципу наибольшего значения.

В данном случае в акте зафиксировано, а также подтверждено документами в материалах дела, что земельный участок используется ответчиком под торговую деятельность, а соответственно при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент «10».

Ответчик оплачивал пользование своей долей земельного участка (1/3) исходя из представляемых ему истцом расчётов арендной платы, определенных с учётом назначения земельного участка «для строительства подъездной дороги и трансформаторной подстанции». 

Между тем, представляемые истцом расчёты, при наличии на участке функционировавшего объекта торговли, являлись неверными, о чём ответчик не мог не знать. В силу этого ответчик регулярно недоплачивал арендную плату, подлежащую оплате.

Довод ответчика о том, что на спорном земельном участке располагаются подъездные пути и трансформаторная подстанция и лишь частично – объект торговли не свидетельствуют об ошибочности применения коэффициента 10 ко всему земельному участку в силу следующего.

В рамках настоящего дела судом установлено, что за ответчиком и третьими лицами зарегистрировано право собственности торговый центр с объектами общественного питания и бытового обслуживания, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 16:52:050201:77 и 16:52:050201:99. То есть основное назначение данного объекта – торговля. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

При расчёте платы по земельному участку с несколькими видами разрешенного использования, поправочный коэффициент определяется по принципу наибольшего значения. Данная позиция подтверждена определением Верховного суда Российской Федерации № 306-ЭС16-14540 от 09.01.2017г. Таким образом, в данном случае не имеет правового значения тот факт, что на спорном земельном участке расположена меньшая часть торгового центра. На этом основании отклоняется довод ответчика о том, что им используется не весь спорный земельный участок.

При получении в аренду земельного участка с видом разрешенного использования «для строительства подъездной дороги и трансформаторной подстанции» ответчик, осознанно осуществляя строительство торгового центра и осуществляя торговую деятельность, без соответствующего обращения за изменением вида разрешенного использования, злоупотребил предоставленными ему правами, продолжая оплачивать аренду по минимальному коэффициенту.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу о правомерности применения истцом к расчёту арендной платы за спорный земельный участок исходных данных (ставки и коэффициента), касающихся торговли.

Данная позиция суда также подтверждается Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2017г.

Представленный истцом расчёт задолженности по аренде в период с 23.10.2014г. по 28.08.2016г. (заявленный истцом) – с учётом оплат ответчика, судом проверен, признан верным.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу о взыскании долга с ответчика задолженности в сумме 588 839 руб. долга, рассчитанной истцом.

Довод ответчика о неполучении им уведомления об изменении размера арендной платы, а также о продлении договора на тех же условиях, судом отклоняется, поскольку из пункта 3.5 договора усматривается, что арендная плата является регулируемой.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно положениям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком доказательств внесения арендной платы не представлено, при таких обстоятельствах суд находит требование истца о взыскании 588 839 руб. долга обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 374 335,53 руб. неустойки.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.5.2 договора аренды в случае нарушения арендатором п.3.4 договора начисляются пени в размере 0,1% от суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии с представленным истцом расчетом размер пени составляет 374 335,53 руб. за период с 16.01.2015г. по 14.08.2017г.

Судом проверен представленный истцом расчет пени, признан не превышающим рассчитанного в соответствии с законом и договором.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. 

По смыслу указанных выше норм гражданского законодательства и пунктов 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

При этом в силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил. 

Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Довод ответчика о просрочке кредитора и отсутствии его вины судом отклоняется, поскольку при надлежащей степени заботливости и осмотрительности, ответчик должен был определить размер подлежащей оплате суммы и своевременно внести её. Сам факт направления истцом претензии в 2017г. не может служить основанием для вывода о просрочке кредитора, ввиду того, что арендная плата в данном случае является регулируемой и подлежит, в том числе, самостоятельному расчёту стороной договора. Доказательств того, что ответчик в данном случае не мог исполнить обязательство именно по вине истца, материалы дела не содержат.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей, ходатайств о снижении неустойки не заявил, требование истца о взыскании неустойки в размере 374 335,53 руб. за период с 16.01.2015г. по 14.08.2017г. согласно расчету признается судом обоснованным и соразмерным с учетом величины долга и периода просрочки.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в доход федерального в порядке статьи 110 АПК РФ, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Общества  с ограниченной ответственностью "СтарГрупп", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...>  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)  588 839 руб. долга, 374 335,53 руб. пени.

Взыскать с Общества  с ограниченной ответственностью "СтарГрупп", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 22 263 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья                                                                                                             К.П. Андреев