ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-7028/2024

11 февраля 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  28 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  11 февраля 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Халявина Е.С.,

судей  Бацман Н.В., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-12537/2024, 08АП-12538/2024) государственного казенного учреждения Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области», Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 21.10.2024 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-7028/2024 (судья ФИО1) по иску общества с ограниченной ответственностью «Лагуна» (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>) к государственному казенному учреждению Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области»  (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>) об урегулировании разногласий.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Департамент имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании посредством веб-конференции приняли участие представители: 

от общества с ограниченной ответственностью «Лагуна» – ФИО2 по доверенности от 05.07.2024; 

от Департамента имущественных отношений Тюменской области – ФИО3 по доверенности от 20.05.2024.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лагуна» (далее – общество) обратилось с исковым заявлением к государственному казенному учреждению Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области»  (далее – учреждение) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313004:535; определении следующих существенных условий договора купли-продажи: предмет: земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313004:535, площадью 99205 +/- 110 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Дербыши, Московский дворик, участок №173, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения Центра семейного отдыха; цена: 28 869 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – Департамент).

Решением от 21.10.2024 Арбитражного суда Тюменской области иск удовлетворен. Судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313004:535. Определены следующие существенные условия договора купли-продажи: предмет: земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313004:535, площадью 99205 +/- 110 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Дербыши, Московский дворик, участок №173, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения Центра семейного отдыха; цена: 28 869 000 руб.

Учреждение и Департамент, не согласившись с принятым судебным актом, обратились в суд апелляционной инстанции с апелляционными жалобами.

Ответчик в обоснование жалобы указывает следующее: истец самостоятельно реализовал свое право на подачу заявления о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, тем самым соглашаясь с действовавшей на тот момент кадастровой стоимостью (46 433 892 руб. 30 коп.); новая кадастровая стоимость, установленная решением ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 11.03.2024 № 140, действует только с 01.01.2024; к возникшим правоотношениям не подлежит применению пункт 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237-ФЗ). Таким образом, учреждение просило решение изменить в части цены, в данной части принять новый судебный акт.

Третье лицо приводит в своей апелляционной жалобе следующие аргументы: на дату обращения общества (13.04.2023) с заявлением о предоставлении земельного участка его кадастровая стоимость составляла 46 433 892 руб. 30 коп., при этом истец самостоятельно просил предоставить участок без проведения торгов; законодательством предусмотрена возможность применения измененной кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае ее изменения после даты подачи заявления по результатам проведения государственной кадастровой оценки, а не в случаях изменения такой кадастровой стоимости в сторону ее снижения по инициативе заявителя; к возникшим правоотношениям не подлежит применению пункт 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ. Департамент в жалобе просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Истец в письменном отзыве просит отказать в удовлетворении жалоб. 

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, ходатайства об его отложении не заявил, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие данных лиц в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по имеющимся в деле доказательствам.

В заседании суда явившиеся представители сторон высказались согласно своим правовым позициям.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалоб, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между обществом и Департаментом заключен договор аренды земельного участка от 09.03.2011 №17-13/981 с кадастровым номером 72:17:1313004:535, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский района, д. Дербыши, Московский дворик, участок №173, из земель населенных пунктов для размещения центра семейного отдыха сроком до 08.03.2060. 

Общество 13.04.2023 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, в котором просило предоставить под размещение зоны для размещения центра семейного отдыха земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313004:535, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Дербыши, Московский дворик, участок №173. 

В качестве основания предоставления земельного участка заявитель указал Постановление № 629. 

Решением Департамента от 25.04.2023 №1192-о обществу отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. 

Считая указанный отказ незаконным и не основанным на нормах действующего законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением. 

Решением от 09.11.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-15972/2023, оставленным без изменения постановлением от 05.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 26.06.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение Департамента признано недействительным, на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка и направления проекта указанного договора заявителю в течение 14 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. 

На основании решения от 09.11.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-15972/2023, по заданию Департамента учреждением подготовлен и направлен в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка, в котором цена земельного участка определена в размере кадастровой стоимости, действующей по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка (13.04.2023) и составляет 46 433 892 руб. 30 коп. 

Государственное бюджетное учреждение Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» по заявлению истца от 15.02.2024 в отношении земельного участка приняло решение от 11.03.2024 № 140 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в сумме 28 869 000 руб. по состоянию на 05.02.2024. 

В связи с чем истец обратился к ответчику с заявлением - внести изменения в проект договора, указав цену земельного участка в размере 28 869 000 руб. 

Ответчик письмом от 25.03.2024 № 1840 уведомил истца о несогласии с предложенной ценой указав, что согласно пункту 1 порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 06.04.2015 № 132-п, продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов осуществляется по кадастровой стоимости, действующей по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на дату подачи заявления обществом о предоставлении земельного участка без проведения торгов от 13.04.2023 составляет 46 433 892 руб. 30 коп. 

Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, не урегулированы сторонами в досудебном порядке, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 1, 420, 421, 422, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Арбитражный суд Тюменской области, установив, что возникшим правоотношениям применимы положения статьи 18 Закона № 237-ФЗ, учитывая имеющееся в материалах дела заключение Комитета Государственной Думы, которое является актом аутентического официального толкования, защищавшее заявителя от любого невыгодного им роста кадастровой стоимость, при этом предоставляющее возможность выкупить земельный участок по более практичной цене, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ), при этом его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

В рассматриваемом случае спор между сторонами возник относительно выкупной цены земельного участка, которая на основании положений пункта 4 статьи 421, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, определяется в соответствии с постановлением правительства Тюменской области от 06.04.2015 № 132-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов» (далее – Постановление № 132-п) и непосредственно Порядком определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов (далее – Порядок).

Статьей 39.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в частности, на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена (далее – земельные участки), при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов осуществляется по кадастровой стоимости, действующей по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка (с учетом положений части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ), за исключением случаев, предусмотренных Порядком.

Данные положения соответствуют положениям пункта 3 статьи 18 Закона № 237-ФЗ: в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности земельного участка, размер платы или цена, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления о предоставлении такой государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 указанной статьи.

В настоящем случае ответчик и третье лицо указывают, что на дату подачи заявления обществом кадастровая стоимость спорного участка составляла 46 433 892 руб. 30 коп., с указанной ценой истец согласился, соответственно оснований для применения иной кадастровой стоимости не имеется.

Отклоняя указанный довод, апелляционный суд учитывает следующее.

Частью 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ случае, если после даты подачи заявления о предоставлении государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости, в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления, при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера цены по указанным договорам, применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Положения частей 3-4 введены Федеральным законом от 05.12.2022 № 513-ФЗ «О внесении изменений в статьи 18 и 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и действовали на момент возникновения спорных правоотношений.

В настоящем случае общество подало заявление в Департамент 13.04.2023, кадастровая стоимость земельного участка на обозначенную дату составляла 46 433 892 руб. 30 коп. (указанный факт сторонами не оспаривается).

Вместе с тем договор не заключен исключительно из-за действий Департамента. В своем решении от 25.04.2023 № 1192-о третье лицо указало, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (продажа без проведения торгов настоящего земельного участка допускается в случае если испрашиваемый земельный участок предоставлен в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности), однако по имеющей выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 17.04.2023, земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313004:535 имеет вид разрешенного использования «для размещения Центра семейного отдыха»; кроме того в границах испрашиваемого земельного участка предусмотрено размещение объекта местного значения — ЭСК ВЛ-10 кВ фидер «Московский» (существующий, реконструируемый, строящийся).

Вместе с тем указанное решение в судебном порядке признано неправомерным. 

При этом с момента подачи обществом заявления о предоставлении участка и судебным разбирательством, в котором установлен незаконный отказ Департамента, стоимость земельного участка изменилась и составила 28 869 000 руб. (решение от 11.03.2024 № 140 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменений в статью 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения законопроекта направлены на обеспечение гарантий прав граждан и организаций, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства, которые будут приобретать в собственность или в пользование объекты недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, если в процессе оказания государственной или муниципальной услуги по приобретению объектов недвижимости произошло изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, влияющее на размер платы или цены соответствующего договора. В этих целях законопроектом устанавливается порядок применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если при оказании соответствующей услуги размер платы или цена определяются исходя из величины кадастровой стоимости. По общему правилу, предусматривается применение кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости на дату подачи соответствующего заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги. 

При этом в целях реализации мер поддержки граждан, организаций и отраслей экономики, законопроектом предусмотрены дополнительные гарантии прав субъектов гражданского оборота, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды или договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, кадастровая стоимость изменилась в сторону понижения. В таком случае при оказании соответствующей государственной или муниципальной услуги применяется измененная (сниженная) кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, если после обращения лица с заявлением о выкупе земельного участка, но до заключения договора купли-продажи решением или в административном порядком установлена новая сниженная кадастровая стоимость, то цена участка определяется на ее основании.

Поскольку на дату заключения договора купли-продажи стоимость участка определена в размере 28 869 000 руб., соответственно оснований для применения иной цены (более завышенной) у сторон не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 АПК РФ, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.10.2024 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-7028/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.С. Халявин

Судьи

Н.В. Бацман

Е.Б. Краецкая