Арбитражный суд Московской области

   107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-90796/16

24 апреля 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2017 года

Решение  изготовлено полностью 24 апреля 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "Алеа Девелопмент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

о взыскании по договору аренды земельного участка от 23.11.2006 № ЮА-89 задолженности в размере 916683,67 руб., неустойки в сумме 95578,51 руб., расторжении договора, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:010119:0028, 

при участии в заседании согласно протоколу

установил:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее –администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к ООО " Алеа Девелопмент "  (далее –   общество, ответчик) с заявленными требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

- взыскать с ООО "Алеа Девелопмент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 916683,67 руб., неустойки в сумме 95578,51 руб.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.11.2006 № ЮА-89 земельного участка с кадастровым номером 50:10:010119:0028;

- обязать ООО "Алеа Девелопмент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) вернуть (передать по акту приема-передачи) Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 50:10:010119:0028;

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Истец мотивирует свои требования тем, что ответчик ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка, а именно, не вносит плату за арендуемый земельный участок и имеет задолженность.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против задолженности по арендным платежам за 2015 год, а также против расторжения договора аренды.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что 23 ноября 2006 года  между истцом (арендодатель) и ООО фирма «СКФ-ХХI»   заключен договор аренды № ЮА-89 (далее – договор), земельного участка общей площадью 2500 кв.м., кадастровый номер 50:10:010119:0028, расположенного по адресу 

<

...> для использования в целях благоустройства территории.

Срок аренды установлен на 49 лет.

Договор  зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 10 декабря 2007 года.  

В соответствии с договором № 2 передачи прав и обязанностей по договору аренды от 23.12.2014, права и обязанности арендатора перешли к ООО «Алеа Девелопмент» (ответчик). Договор передачи прав зарегистрирован в Управлении росреестра 10 февраля 2015 года.

Согласно договору аренды, арендная плата за земельный участок вносится в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре. 

В соответствии с приложением № 2 к договору, размер арендной платы определяется в соответствии  с Законом Московской области «О регулировании земельных отношения в Московской области», и исчисляется по формуле: Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Согласно п.5.2 договора аренды земельного участка нарушение сроков внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Истец выполнил взятые на себя обязательства и передал по передаточному акту  в пользование на правах аренды вышеуказанный земельный участок. 

Таким образом, арендодатель свои обязанности по передаче земельного участка арендатору выполнил.

Между тем, арендодатель установил, что арендатор ненадлежащим образом исполняет обязанности по договору аренды, в связи с чем возникла задолженность по арендным платежам.

В претензии к ответчику истец потребовал погасить задолженность в срок не позднее 30 календарных дней, предупредил об обращении в суд в случае неоплаты с иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды (л.д.24-26).

Поскольку ответа на претензию не последовало, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

С учетом уточнения суммы иска, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 1 квартала 2015 года по 3 квартал 2016 года  в размере 916683,67 руб. и начисленную на нее пени в размере 95578,51 руб. 

В своих возражениях по требованию о взыскании задолженности по арендным платежам ответчик указал, что арендная плата в 2015 году им оплачена в полном объеме. 

Из расчета ответчика следует, что он оплатил арендную плату в 2015 году исходя из ежеквартальной арендной платы в размере 234146,25 рублей.

Между тем, согласно расчетам и актам сверки, представленным истцом, размер ежеквартальной арендной платы составляет в 1 квартале 2015 года – 157056,67 руб., с 2 квартала 2015 года – 282702,00 рублей.

На неправильное исчисление истцом арендной платы, в т.ч. неверное применение коэффициентов к формуле, ответчик не ссылается.

Задолженность ответчика за период с 1 квартала 2015 года исчислена истцом с учетом размера подлежащей внесению арендной платы и денежных средств, оплаченных ответчиком.

Доказательств того, что испрашиваемая в настоящем деле задолженность по договору ответчиком погашена, в материалы дела не представлено.

Судом расчет основного долга и пени проверен и признан верным.

Пени начислены в соответствии с п. 5.2 договора аренды и ст.ст. 330 ГК РФ. Оснований для снижения размера пеней в соответствии со ст. 333 ГК РФ судом не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Ответчиком доказательства, которые бы влекли отказ в иске о взыскании арендных платежей, не представлены. 

С учетом изложенного, требование о взыскании основного долга и пени подлежат удовлетворению. 

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды № ЮА-89 23.11.2006 земельного участка площадью 2500 кв.м., кадастровый номер 50:10:010119:0028, расположенного по адресу 

<

...> для использования в целях благоустройства территории.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ). 

Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Истцом представлена в материалы дела претензия, в которой он предлагал ответчику погасить задолженность по арендным платежам, с установлением срока исполнения 30 календарных дней с момента отправки претензии, а также расторгнуть договор аренды, и предупредил об обращении в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды в случае неисполнения претензии.  Факт направления ответчику претензии подтверждается квитанцией от 27.10.2016 (л.д.26). Ответчиком факт исполнения истцом требований закона о досудебном урегулировании спора не оспаривается.

Доводы ответчика, изложенные в возражениях против расторжения договора аренды, судом отклоняются в связи со следующим.

В своих возражениях против расторжения договора аренды ответчик ссылается на то, что договор аренды спорного участка заключен в рамках реализации инвестиционного контракта от 30.11.2004 № 191 между Минстроем Московской области и ООО Фирма «СКФ-ХХI» на строительство гаражно-офисного центра по адресу: 

<

...> мкр. 2А, с внутри и внеплощадочными сетями и сооружениями, инженерными сетями и коммуникациями и объектами инженерной инфраструктуры, благоустройство и озеленение прилегающей территории в соответствии с проектом.  Впоследствии ООО Фирма «СКФ-ХХI» передала права и обязанности арендатора по спорному договору аренды ответчику. По состоянию на 04.03.2017 инвестиционный контракт от 30.11.2004 № 191 не расторгнут и является действующим. 

Значительная часть работ по инвестконтракту ответчиком выполнена, в т.ч., получено разрешение на строительство малоэтажного гаражного центра; подготовлена и согласована проектно-сметная документация; получен градостроительный план застройки участка и заключение Московской областной государственной экспертизы; ведется строительство на участке, выполнены подготовительные работы на строительной площадке.

Таким образом, арендуемый земельный участок используется по целевому назначению – для благоустройства.

В связи с этим, по мнению ответчика, расторжение договора аренды является крайней мерой ответственности, которая в данном случае будет несоразмерна нарушению ответчиком условий договора аренды, выразившихся в невнесении арендной платы в установленные в договоре сроки.

Между тем, доводы ответчика о наличии инвестиционного соглашения, выполнения со стороны ответчика работ, связанных с началом реализации проекта по строительству судом не могут быть приняты во внимание, поскольку не имеют правового значения при рассмотрении вопроса, касающегося расторжения договора аренды.

Из спорного договора не следует, что он помимо арендного характера имеет иные цели использования земельного участка, чем предусмотрены в п. 1.1, содержит элементы инвестиционного контракта либо каким-то образом соотносится с инвестиционной программой.

Указанный вывод суда следует также из действующей судебной практики (в т.ч. постановления Арбитражного суда Московского округа по делам № А41-9432/16, № А41-71150/14).

По смыслу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора аренды по инициативе арендодателя не является мерой гражданско-правовой ответственности за совершенное правонарушение. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение правоотношения путем расторжения договора относится к мерам защиты гражданских прав, в связи с чем реализация арендодателем права на расторжение договора не может рассматриваться как применение ответственности за допущенное арендатором правонарушение, а является мерой его защиты от недобросовестного арендатора.

В данном случае основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя служит систематическое неисполнение ответчиком обязанностей по внесению арендной платы.  

Факт ненадлежащей оплаты арендной платы по спорному договору и наличие просрочки внесения за более чем два периода подряд (систематически) с 1 квартала 2015 года по 3 квартал 2016 года подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 7 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Систематическим невнесением (просрочкой внесения) арендных платежей по спорному договору ответчик существенно нарушил обязанности, установленные договором аренды, гражданским и земельным законодательством, а также один из принципов земельного законодательства.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В разумные сроки задолженность ответчиком не погашена, что не позволяет применить в данном случае п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 11.

При таких обстоятельствах, возражения ответчика судом отклоняются, а заявленные администрацией требования о расторжении договора аренды и обязании ответчика вернуть земельный участок подлежат удовлетворению. 

С учетом изложенного, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Взыскать с ООО "Алеа Девелопмент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 916683,67 руб., неустойки в сумме 95578,51 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.11.2006 № ЮА-89 земельного участка с кадастровым номером 50:10:010119:0028.

Обязать ООО "Алеа Девелопмент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) вернуть (передать по акту приема-передачи) Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 50:10:010119:0028. 

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                         Ю.Г.Богатина