ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-9261/2024

г. Саратов

11 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2024 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Заграничного И.М., 

судей Антоновой О.И., Измайловой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда: 

<

...>, зал 3, 

апелляционную жалобу администрации Дергачевского муниципального района Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2024 года по делу № А57-9261/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «ТАН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации Сафаровского муниципального образования Дергачевского района Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Росреестра по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), администрация Дергачевского муниципального района Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Урожай» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

в судебное заседание явились:

- от администрации Дергачевского муниципального района Саратовской области представитель ФИО2 по доверенности № 717 от 16.05.2024, выданной сроком до 31.12.2024, представлен диплом о наличии высшего юридического образования,

- от общества с ограниченной ответственностью «ТАН» представитель ФИО3 по доверенности от 15.05.2023, выданной сроком на 3 года, представлен диплом о наличии высшего юридического образования,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «ТАН» к Администрации Сафаровского муниципального образования Дергачевского района Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит суд признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «ТАН» на следующие объекты недвижимости:

- нежилое одноэтажное здание мастерской, общей площадью 1 422,1 кв.м, 1990 года постройки, расположенное по адресу: г. 

<

...>, кадастровый номер: 64:10:170201:601;

- нежилое одноэтажное здание склада-ангара, общей площадью 687,1 кв.м, 1994 года постройки, расположенное по адресу: г. 

<

...>, кадастровый номер: 64:10:170201:605;

- нежилое одноэтажное здание склада семенного, общей площадью 631,1 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: г. 

<

...>, кадастровый номер: 64:10:170201:604;

-  нежилое одноэтажное здание склада продовольственного, общей площадью 322,9 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: г. 

<

...>, кадастровый номер: 64:10:170201:602.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2024 года исковые требования удовлетворены. 

Администрация Дергачевского муниципального района Саратовской области, не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель указывает, что сделка между ООО «Поляченко» и ООО «ТАН» завершена, осуществлена оплата приобретенных объектов. Подтверждением данного факта послужила справка о завершении расчетов, однако каких-либо финансовых документов ООО «ТАН» суду не предоставлено, что ставит под сомнение фактическое заключение сделок, поскольку ООО «ТАН» и ООО «Поляченко» являлись аффилированными лицами и данная сделка могла быть направлена на исключение имущества, в связи с грядущей процедурой банкротства.

Подробнее доводы изложены в жалобе.

В связи с отпуском судей С.А. Жаткиной, Е.В. Романовой произведена замена судьи С.А. Жаткиной на судью О.И. Антонову, судьи Е.В. Романовой на судью А.Э. Измайлову.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от общества с ограниченной ответственностью «ТАН» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела фотокопий стр.1 и 2 устава СХА «ТАН», копии архивной справки № 228 от 19.11.2024г., фотокопии выписки из 01 счета СХА «ТАН» здания страница 70 тома 2 дела А57-52Б/04-32 Арбитражного суда Саратовской области, копии страниц с описанием спорных объектов из отчета №208/04 по определению стоимости имущественного комплекса зданий и сооружений, принадлежащих СХА «ТАН», копии инвентаризационной описи имущества СХА «ТАН».

Указанные документы приобщены к материалам дела.

Представитель администрации Дергачевского муниципального района Саратовской области поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ТАН» возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26 июля 2007 года в рамках дела о банкротстве №А-57-52Б/04-23 Сельскохозяйственной артели «ТАН» был в полном объеме продан имущественный комплекс (запасы, сырье, затраты в незавершенном производстве, готовая продукция, сельскохозяйственная техника, автомобили, сельхозинвентарь, имущественный комплекс здания и сооружения) предприятия - банкрот СХА «ТАН» новому собственнику - ООО «Поляченко». 

СХА «ТАН» исключена из Единого государственного реестра юридических лиц 15 января 2008г.

Ввиду того, что помимо всего имущества СХА «ТАН» к ООО «Поляченко» перешел весь трудовой коллектив предприятия-банкрота, руководством ООО «Поляченко» в целях оптимизации производственно-хозяйственной деятельности было принято решение учредить дочернее ООО «ТАН» и наделить его частью приобретенного имущества. ООО «ТАН» зарегистрировано 18 сентября 2007г.

Во исполнение указанного решения 15 ноября 2007 года между ООО «Поляченко» (продавцом) и ООО «ТАН» (покупателем) был подписан предварительный договор, в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить семь объектов недвижимости в срок с 15 ноября 2007г по 31 декабря 2007г. В указанные сроки на каждый из объектов недвижимости был подписан отдельный основной договор купли-продажи, объекты недвижимости были переданы продавцом и оплачены покупателем.

В состав проданных обществу с ограниченной ответственностью «ТАН» вошли, в том числе, четыре объекта недвижимости, являющиеся предметом иска по настоящему заявлению, именуемые в дальнейшем - Объекты недвижимости:

- нежилое одноэтажное здание мастерской, общей площадью 1 422,1 кв.м, 1990 года постройки, расположенное по адресу: г. 

<

...>, кадастровый номер: 64:10:170201:601;

- нежилое одноэтажное здание склада-ангара, общей площадью 687,1 кв.м, 1994 года постройки, расположенное по адресу: г. 

<

...>, кадастровый номер: 64:10:170201:605;

- нежилое одноэтажное здание склада семенного, общей площадью 631,1 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: г. 

<

...>, кадастровый номер: 64:10:170201:604;

- нежилое одноэтажное здание склада продовольственного, общей площадью 322,9 кв.м, 1975 года постройки, расположенное по адресу: г. 

<

...>, кадастровый номер: 64:10:170201:602.

Объекты недвижимости приобретались ООО «ТАН» у своего учредителя - ООО «Поляченко» по типовой форме договорам.

В соответствии с условиями пункта 3.1.1. каждого из договора купли-продажи и п. 1.7. Предварительного договора, Продавец - ООО «Поляченко» обязан был в срок не позднее 1 января 2011 года подготовить все документы для государственной регистрации Договора. 

Однако в связи с тем, что в отношении Продавца его кредиторами была инициирована процедура банкротства, 07.05.2009г. ООО «Поляченко» было признано банкротом и введено конкурсное производство, а 19.10.2010 года ООО «Поляченко» было ликвидировано и исключено из реестра юридических лиц (внесена запись в ЕГРЮЛ № 2106413009084 о прекращении юридического лица (ликвидация в связи с завершением конкурсного производства)). 

Права и обязанности ООО «Поляченко» были прекращены, к третьим лицам не переходили. Обязанности по государственной регистрации права на Объект недвижимости Продавцом исполнено не было.

Указанные Объекты недвижимости числятся на балансе ООО «ТАН» с момента их принятия во владение. Срок открытого и непрерывного и добросовестного владения указанными Объектами недвижимости Истцом превышает 16 лет. Оплата Объектов недвижимости подтверждается соответствующими справками о завершении расчетов.

Балансовая (первоначальная) стоимость указанных объектов недвижимости составляет 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

07 мая 2008 года по заявлению директора ООО «ТАН» Администрация Дергачевскогс района Саратовской области присвоила каждому из указанных выше объектов адрес, что подтверждает осведомленность публичного органа муниципальной власти о легитимного владении Истцом указанными Объектами недвижимости.

После присвоения каждому из Объектов недвижимости адреса Продавец и Покупатель 12 мая 2008г. подписали к каждому договору дополнительное соглашение позволяющее идентифицировать каждое из проданных зданий по адресу.

Весной 2009г. ООО «ТАН» обратилось в ООО «Дергачевский научно-производственный землеустроительный центр» для оформления правоустанавливающих документов на объекты недвижимости и земельные участки под ними. 

1 июня 2009 года на земельный участок под зданием новой мастерской был подготовлен межевой план № 6410/101/09-0337.

В рамка с подготовки межевого плана Решением Собрания Дергачевского Муниципального района Саратовской области № 122-1646 от 29.04.2009 г. Обществу с ограниченной ответственностью «ТАН» были предоставлены земельные участки в собственность за плату из земель населенных пунктов, общей площадью 2 323 кв.м, выделенные из земельного участка с кадастровым номером: 64:10:170201:11, расположенные по адресам: 

<

...> д № 55, под зданием конторы, площадью 344 кв.м; 

<

...> д№ 63, под зданием мастерской, площадью 1 979 кв.м.

02 июля 2009 года был подготовлен кадастровый паспорт земельного участка № 6410/201/09-0966, в соответствии с которым земельному участку под зданием новой мастерской по адресу: 

<

...>, присвоен кадастровый номер: 64:10:170201:60.

Вместе с тем, при проведении первичной технической инвентаризации здания Новой мастерской летом 2023 года Обществу стало известно, что при постановке на кадастровый учет в марте 2023 года был изменен адрес здания с номера дома Октябрьская 63 на номер Октябрьская 64. 

В связи с этим директор ООО «ТАН» 1 августа 2023г. подписал приказ № 1/08 «Об уточнении адреса Новой мастерской», в соответствии с которым в последующем на балансе Общества учитывать здание Новой мастерской по адресу: 

<

...>.

Весь период с момента передачи во владение ООО «ТАН» указанных объектов недвижимости, Истец открыто, непрерывно и добросовестно владел и пользовался указанными объектами недвижимости. Указанные здания использовались в хозяйственной деятельности ООО «ТАН».

Летом 2023 года при проведении по инициативе ООО «ТАН» первичной технической инвентаризации Истцу стало известно о том, что указанные Объекты недвижимости по заявлениям Администрации Дергачевского муниципального района Саратовской области были поставлены ТУ Росреестра по Саратовской области на учет как бесхозяйные недвижимые вещи

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался положениями статей 2, 8, 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 15, 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, изложенными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с выводами суда, которые являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру допущенного нарушения.

В случае приобретения имущества на основании договора купли-продажи право собственности на него возникает у покупателя не в силу самого факта заключения договора и в момент его заключения, а по общему правилу в момент передачи имущества покупателю (при продаже движимого имущества) или регистрации права собственности на него за покупателем (при продаже недвижимого имущества).

В частности, согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. При этом в силу пункта 1 статьи 131 Кодекса государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (пункт 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 этой статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из приведенных норм права следует, что по общему правилу государственная регистрация перехода права собственности может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации - по решению суда. При этом указанное требование может быть предъявлено в случае, если вторая сторона договора является действующим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ); иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 62 постановления Пленумов 10/22, при ликвидации стороны по сделке покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение указанной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Частью 2 статьи 14 Закона о регистрации предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 4, 5 статьи 18 Закона о регистрации, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные названным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права.

Материалами дела установлено, что 20.11.2007 между ООО «Поляченко» и ООО «ТАН» заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: нежилое одноэтажное здание мастерской, общей площадью 1 422,1 кв.м, 1990 года постройки.

По акту приема-передачи недвижимости от 05.12.2007 данный объект передан покупателю.

Справкой от 05.12.2007 ООО «Поляченко» подтверждает, что расчеты по договору произведены в полном объеме.

Постановлением от 07.05.2008 №267 данному объекту присвоен почтовый адрес: г. 

<

...>.

Решением Собрания Дергачевского муниципального района Саратовской области №122-1646 от 29.04.2009 Обществу с ограниченной ответственностью «ТАН» были предоставлены земельные участки в собственность за плату из земель населенных пунктов, общей площадью 2 323 кв.м, выделенные из земельного участка с кадастровым номером 64:10:170201:11, расположенные по адресам: 

<

...> д № 55, под зданием конторы, площадью 344 кв.м; 

<

...> д№ 63, под зданием мастерской, площадью 1 979 кв.м.

05.12.2007 между ООО «Поляченко» и ООО «ТАН» заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: нежилое одноэтажное здание склада семенного, общей площадью 631,1 кв.м, 1975 года постройки.

По акту приема-передачи недвижимости от 10.12.2007 данный объект передан покупателю.

Справкой от 10.12.2007 ООО «Поляченко» подтверждает, что расчеты по договору произведены в полном объеме.

Постановлением от 07.05.2008 №260 данному объекту присвоен почтовый адрес: г. 

<

...>.

27.11.2007 между ООО «Поляченко» и ООО «ТАН» заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: нежилое одноэтажное здание склада-ангара, общей площадью 687,1 кв.м, 1994 года постройки.

По акту приема-передачи недвижимости от 10.12.2007 данный объект передан покупателю.

Справкой от 10.12.2007 ООО «Поляченко» подтверждает, что расчеты по договору произведены в полном объеме.

Постановлением от 07.05.2008 №255 данному объекту присвоен почтовый адрес: г. 

<

...>.

10.12.2007 между ООО «Поляченко» и ООО «ТАН» заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: нежилое одноэтажное здание склада продовольственного, общей площадью 322,9 кв.м, 1975 года постройки.

По акту приема-передачи недвижимости от 15.12.2007 данный объект передан покупателю.

Справкой от 15.12.2007 ООО «Поляченко» подтверждает, что расчеты по договору произведены в полном объеме.

Постановлением от 07.05.2008 №273 данному объекту присвоен почтовый адрес: г. 

<

...>.

Кроме того, материалы дела содержат соглашение о зачете встречных однородных требований от 16.11.207, заключенное между ООО «Поляченко» и ООО «ТАН», согласно которому в связи с наличием между сторонами неисполненных обязательств, обязательство ООО «ТАН»  перед ООО «Поляченко» по оплате объектов недвижимости в соответствии с Предварительным договором купли-продажи объектов недвижимости от 15 ноября 2007 года исполнено в полном объеме. При заключении основных договоров на каждый из объектов недвижимости ООО «Поляченко» обязуется предоставить справку о завершении расчетов.

Обязательство ООО «Поляченко» перед ООО «ТАН» возникшее в соответствии с Договором на оказание услуг по основной обработке почвы земельных участков от 01 октября 2007 года и Актом сдачи-приемки Услуг по Договору на оказание услуг по основной обработке почвы земельных участков от 20 октября 2007 года уменьшается на 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей и по состоянию на момент подписания настоящего соглашения остается в размере 14 950 (четырнадцать тысяч девятьсот пятьдесят) рублей. Оставшаяся задолженность должна быть погашена в соответствии с п. 3 Договора на оказание, услуг по основной обработке почвы земельных участков от 01 октября 2007 года.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - Постановление N 6), согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Согласно пункту 13 Постановления N 6 если лицо получило заявление о зачете от своего контрагента до наступления срока исполнения пассивного требования при отсутствии условий для его досрочного исполнения или до наступления срока исполнения активного требования, то после наступления соответствующих сроков зачет считается состоявшимся в момент, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили установленные законом условия для зачета. Если наступил срок исполнения активного требования, но отсутствуют условия для досрочного исполнения пассивного требования, то должник по активному требованию вправе исполнить свое обязательство.

Пунктами 14 и 15 Постановления N 6 предусмотрено, что согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом доказан факт исполнения обязательства по оплате по договорам купли-продажи спорного имущества. Факт передачи имущества подтвержден актами приема-передачи.

Заключенные договоры не обжаловались, не признавались недействительными. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Кроме того, истцом в материалы дела представлены доказательства того, что с 2007 года по настоящее время (17 лет) указанные объекты недвижимости находятся в открытом, непрерывном и добросовестном владении последнего.

В качестве доказательства использования данных объектов материалы дела содержат договор энергоснабжения №15 от 22.06.2009, акт сверки расчетов №644067980 от 04.04.2024 за период с 2021 по 31.12.2023 за потребленную энергию, экспертное заключение №18-64-2024 от 24.06.2023, проведенное ООО «Экспертиза-Саратов»,   согласно которому установлено, что спорные объекты недвижимости имеют степень износа на 61%, эксплуатация возможна, на представленных фотоматериалов спорных объектов видно, что объекты находятся в эксплуатации.

Администрацией Дергачевского муниципального района в 2008 году по каждому спорному объекту по заявлению ООО «ТАН» присваивался почтовый адрес.

В качестве дополнительных доказательств, подтверждающих возникновение права собственности СХА «ТАН» (доказательства возведения или приобретения) на спорные объекты недвижимости, является то, что указанные объекты недвижимости были приобретены в порядке универсального правопреемства в составе всего имущественного комплекса Колхоза «Знамя Октября», в следствие его преобразования в СХА «ТАН». Доказательством этого служат фотокопии уставных документов из дела Арбитражного суда Саратовской области № А57-52Б/04-32 о несостоятельности (банкротстве) СХА «ТАН» том 2 стр. 58-59, где в п. 1.4 Устава СХА (колхоза) «ТАН» указано, что организация является правопреемником Колхоза «Знамя Октября». Первичные документы, послужившие основанием постановки на баланс Колхозом «Знамя Октября» спорных объектов недвижимости к моменту банкротства СХА «ТАН» не сохранились ни в хозяйстве, ни в районном архиве. Тем не менее, спорные объекты недвижимости были поставлены на баланс Колхозом «Знамя Октября» после ввода их в эксплуатацию по нормам законодательства, действовавшим к моменту их постройки. Их физическое наличие подтверждает достоверность сведений бухгалтерского учета, а удовлетворительное состояние позволяет использовать спорные здания в соответствии с их предназначением.

Вместе с тем, дополнительным доказательством наличия в собственности СХА «ТАН» указанных объектов недвижимости к моменту введения процедуры банкротства являются данные бухгалтерского учета, в соответствии с расшифровкой 01 счета «Основные средства» в разделе «Здания». Арбитражному суду Саратовской области была представлена соответствующая расшифровка «Здания СХА «ТАН», в которой указаны все четыре спорных объекта (фотокопия страницы 70 тома 2 дела № А57-52Б/04-32).

В период бнакротсва ПО «Областная коллегия оценщиков» была произведена работа по оценке имущества СХА «ТАН» и составлен Отчет № 208/04 по определению стоимости единого имущественного комплекса зданий и сооружений, принадлежащих СХА «ТАН». В состав имущественного комплекса зданий, принадлежащих СХА «ТАН», включены все четыре спорных объекта недвижимости (стр. 11 п. 8 - новая мастерская, стр. 12 п. 25 - Ангар, стр. 12 п. 26 - Склад семенной, стр. 13 п. 27 - склад продовольственный).

Таким образом, основанием для реализации спорных объектов недвижимости в составе имущественного комплекса СХА «ТАН», являлась норма, содержащаяся в ст. 131 Федерального закона № ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», прямо указывающая на то, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Все указанное свидетельствует о том, что спорные объекты недвижимости не обладают признаками бесхозяйной недвижимой вещи. Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Способ приобретения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества, предусмотренный ст. ст. 218, 225 ГК РФ, возможен в случае отсутствия правопритязаний на объект, а также фактического владения данным имуществом каким-либо лицом.

При этом отсутствие государственной регистрации права ООО «ТАН» на указанные выше объекты недвижимости само по себе не может являться основанием для признания их бесхозяйными (правовая позиция изложенная Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и изложена в Постановлении № 1150/13 от 02 июля 2013г.).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2 Постановления № 10/22). 

С учетом пункта 3 Постановления № 10/22 в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у общества на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, вывод суда первой инстанции со ссылкой на наличие у общества титула собственника как возможность перехода к истцу права собственности, судебной коллегией признается соответствующим приведенным выше нормам материального права.

В пункте 62 Постановления N 10/22 также указано, что судам следует проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование. Регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Принимая во внимание, что имущество передано истцу по возмездному договору, истец владеет и пользуется указанным имуществом как своею собственностью, содержит его, но лишен возможности осуществить в отношении себя регистрацию права собственности, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В апелляционной жалобе администрацией не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права судом при рассмотрении спора не допущено.

Поскольку оснований для отмены или изменения решения суда не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции в любом случае, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2024 года по делу № А57-9261/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                 И.М. Заграничный 

Судьи                                                                                                                О.И. Антонова

                                                                                                                           А.Э. Измайлова