ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10787/2020

г. Челябинск

10 ноября 2020 года

Дело № А07-410/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2020 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей  Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Управление жилищного хозяйства Советского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.08.2020 по делу № А07-410/2020.

 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, УЗИО г.Уфа РБ, Управление) обратилось к открытому акционерному обществу «Управление жилищного хозяйства Советского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее – ответчик, ОАО «УЖХ Советского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан») с исковым заявлением о взыскании суммы долга по арендной плате в размере 2 156 559 руб. 60 коп., пени в сумме 381 704 руб. 53 коп., расторжении договора аренды № 25630.1 от 25.08.2017 и обязании ответчика освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда Литера А: 1 этаж 333,5 кв. м: № 7-9, 10а, 12-21, 26, 28-30, 33, 35, 34а, 42-44, 44а, 44б, 45-51; 2 этаж 713,6 кв. м: № 2-4, 6, 16, 16а, 16б, 16в, 16г, 16д, 20-36, 36а, 37-40, 42-47, 47а, 48-50, литера А1: 1 этаж 1278,5 кв. м: № 66-73, расположенные по адресу: Советский район городского округа 

<

...>/А Литер А, литер А1, общей площадью 2 440,8 кв. м и передаче их по акту приема-передачи свободными от владения и пользования третьих лиц (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.08.2020 (резолютивная часть от 24.07.2020) с учетом определения об исправлении опечатки от 03.08.2020 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано: сумму долга по арендной плате в размере 2 156 559 руб. 60 коп., пени в сумме 381 704 руб. 53 коп. Суд обязал ответчика освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда Литера А: 1 этаж 333,5 кв.м.: №7-9, 10а, 12- 21,26,28-30,33,35,34а,42-44,44а, 44б,45-51; 2 этаж 713,6 кв.м.: №2- 4,6,16,16а,16б,16в,16г, 16д,20-36,36а,37-40,42-47,47а,48-50, литера А1: 1 этаж 1142,2 кв.м.: №66, №68-73, расположенные по адресу: Советский район городского округа 

<

...>/А Литер А, литер А1, общей площадью 2 189,3 кв.м. и передать их по акту приема-передачи свободными от владения и пользования третьих лиц. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д.98-108, 109-111).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО «УЖХ Советского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда о взыскании с задолженности по арендной плате за период с ноября 2019 по 30.06.2020 в размере 2 156 559,60 руб., пени в размере 381 704,53 руб. и обязаннии освободить занимаемые помещения отменить. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом в нарушение части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований. По мнению апеллянта, изменение суммы долга и периода взыскания противоречит нормам действующего законодательства, поскольку  взыскание  задолженности  за  оказанные  в  течение  определенного количества времени услуги, носящие соответственно продолжительный, а не разовый характер, может быть произведено только в том случае, если лицо представит доказательства их осуществления за конкретный период. 

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание  представители участвующих в деле лиц не явились. 

В соответствии со  статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.08.2017 между сторонами по делу заключен договор № 25630.1 аренды объекта муниципального нежилого фонда, по условиям которого арендодатель на основании приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 477нф от 21.07.2017 передает, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда Литера А: 1 этаж 333,5 кв. м: № 7-9, 10а, 12-21,26,28-30,33,35,34а,42-44,44а, 44б,45-51; 2 этаж 713,6 кв. м: № 2-4,6,16,16а,16б,16в,16г, 16д,20-36,36а,37-40,42-47,47а,48-50, литера А1: 1 этаж 1278,5 кв. м: № 66-73, расположенные по адресу: Советский район городского округа 

<

...>/А Литер А, литер А1, общей площадью 2 440,8 кв. м (фактически передаваема площадь 2325,6 кв. м и места общего пользования в размере 115,2 кв. м), для использования в целях содержания и обслуживанию жилого и нежилого фонда.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 21.07.2017 (л.д. 17).

Платежи и расчеты по договору определены в разделе 3.

Согласно пункту 3.1 договора годовая арендная плата определяется на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда в соответствии с отчетом № МК978-211-2017 от 29.05.2017, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО2

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы с 21.07.2017, согласно которому определены размер арендной платы и этапы платежей (л.д. 15).

Дополнительным соглашением от 20.12.2018 стороны внесли изменения в договор аренды, указав общую площадь переданного в аренду имущества как 2 189,3 кв. м (л.д. 18,19), и определив помещения переданные по договору в аренду как: Литера А: 1 этаж 333,5 кв. м: № 7-9, 10а, 12-21, 26, 28-30, 33, 35, 34а, 42-44, 44а, 44б, 45-51; 2 этаж 713,6 кв. м: № 2-4, 6, 16, 16а, 16б, 16в, 16г, 16д, 20-36, 36а, 37-40, 42-47, 47а, 48-50, литера А1: 1 этаж 1142,2 кв. м: № 66, 68-73.

Названные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2018 (л.д. 23).

Согласно расчету платежей арендатор был освобожден от уплаты арендных платежей на период проведения ремонтных работ с 01.09.2018 по 31.10.2018 (л.д. 20).

С 01.11.2018 сумма ежемесячной арендной платы согласно графику платежей составила 285 889 руб. 20 коп. (л.д. 21-22).

Как указал истец, у арендатора за период аренды образовалась задолженность по арендной плате за период с июля 2019 по 31.10.2019 в размере 1 069 446 руб.

Уведомлением № УЗ-11478 от 14.10.2019 арендодатель уведомил арендатора о необходимости произвести оплату образовавшейся задолженности и предложил явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды и возвращения помещений по акту приема-передачи (л.д. 25).

Оставление претензии без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается задолженность ответчика по заключенному договору, доказательств погашения задолженности не представлено. Поскольку имеется фактическая задолженность, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности начисленной неустойки. Также суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для освобождения занимаемых ответчиком помещений, при этом правовые основания для расторжения договора отсутствуют, поскольку договор аренды прекратил свое действие в срок, определенный в договоре. 

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 171 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 171 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 39.6 – 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рассматриваемом случае нежилые помещения были переданы в аренду по договору, заключенному путем проведения торгов, что подтверждается представленной в материалы дела конкурсной документацией (протокол № 3 от 04.04.2012 г., л.д. 49-56), названный договор аренды не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что договор аренды прекратил действие с 20.07.2020 по истечении срока его действия.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец договорные обязательства исполнил надлежащим образом, передав объекты аренды арендатору по акту приема-передачи от 21.07.2017 (л.д. 17) и от 01.09.2018 (л.д. 23).

Порядок возврата арендатором арендуемого имущества арендодателю урегулирован пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Аналогичная обязанность арендатора по возврату по акту приема-передачи объекта аренды предусмотрена пунктом 2.2.19 договора № 25630.1 аренды объекта муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 04.04.2012.

Доказательства освобождения арендатором занимаемых им нежилых помещений по истечении срока аренды, указанного в пункте 1.2 договора, и возврата недвижимого имущества по акту приема-передачи арендодателю арендатором в материалы дела не представлены.

Согласно расчету истца задолженность ответчика перед истцом по оплате арендной платы за период пользования с ноября 2019 года по 30.06.2020 составляет 2 156 559 руб. 60 коп., которая ответчиком не оспорена.

Механизм расчета указанной задолженности по арендной плате ответчиком по существу не оспаривался.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

 Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

 В нарушение названных норм процессуального права ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате арендной платы в материалы дела не представил.

Принимая во внимание, что задолженность подтверждается материалами дела, отсутствие доказательств своевременного и полного внесения арендных платежей ответчиком, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании долга в размере 2 156 559 руб. 60 коп. с учетом уточнения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4.1 договора аренды стороны предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету истца размер пени за просрочку исполнения обязательств  составил 381 704 руб. 53 коп., рассчитанные за период с 11.06.2019 по 03.06.2020.

Расчет суммы неустойки, начисленной истцом, судом проверен и признан арифметически верным.

Представленный истцом расчет пени ответчиком не оспорен, оснований для переоценки представленного расчета у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей установлен, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика неустойки на основании условий договора.

Ответчиком не заявлено ходатайство о снижении неустойки и не представлено доказательств в подтверждение несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения денежного обязательства.  

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки обоснованно удовлетворению судом первой инстанции в размере 381 704 руб. 53 коп.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора № 25630.1 аренды объекта муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 25.08.2017 и об освобождении помещения.

Из указанного договора аренды следует, что объект муниципального нежилого фонда общей площадью 2440,8 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, Литера А, Литера А1, передан арендодателем арендатору на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 04.04.2012 № 3 (л.д. 49-56).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 171 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Как уже отмечалось ранее, в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 171 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 39.6 – 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Поскольку в рассматриваемом случае принадлежащий публичному собственнику объект недвижимости был передан ответчику в аренду путем проведения торгов, заключенный по их результатам договор аренды не мог быть продлен на новый срок или возобновлен на неопределенный срок.

Оснований для применения к спорным правоотношениям частями 9, 10 статьи 171 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» судом также не установлено, в том числе с учетом имеющейся задолженности по арендной плате по договору аренды.

Следовательно, договор аренды прекратил свое действие в срок, определенный в договоре - 20.07.2020, ввиду чего на основании статей 425, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют правовые основания для расторжения договора № 25630.1 аренды объектов муниципального нежилого фонда, действие которого ранее уже было прекращено.

При прекращении действия договора аренды объекты аренды подлежат возврату арендодателю на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требования истца об обязании освободить объект муниципального нежилого фонда, переданного по акту приема-передачи к договору аренды с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения от 20.12.2018 и подписанного акта приема-передачи от 01.09.2018.

Довод подателя жалобы о нарушении требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии уточнения исковых требований, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку противоречит материалам дела и основан на ошибочном толковании данной нормы. Изменение суммы иска в связи с уточнением периода образования задолженности соответствует пункту 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не является изменением одновременно и предмета и основания исковых требований.

Таким образом, удовлетворяя исковые требования в уточненном размере, суд первой инстанции не нарушил приведенных выше норм процессуального права.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению. 

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Определением суда апелляционной инстанции о принятии апелляционной жалобы к производству подателю жалобы предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина подлежит взысканию с апеллянта в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.08.2020 по делу № А07-410/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Управление жилищного хозяйства Советского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества «Управление жилищного хозяйства Советского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                    М.И. Карпачева

 

Судьи 

 

            Г.Н. Богдановская

 

            И.Ю. Соколова