АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-10393/22

31 октября 2022 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   26 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен            31 октября 2022 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Жигало Н. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 16.09.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-10393/22 по иску ФИО3

к Администрации  Родионово-Несветайского района Ростовской области

третье лицо – Управление Росреестра по Ростовской области, Прокуратура Родионово-Несветайского района Ростовской области 

о признании права собственности,  

установил:

ФИО3 обратился в Арбитражный суд Ростовской области к Администрации  Родионово-Несветайского района с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную по адресу: Ростовская область, р-н Родионово-Несветайский, с/п Родионово-Нестайский, сл. Родионово-Несветайская, ул. Гвардейцев-Танкистов,6. 

Представитель истца в судебном заседании приобщил дополнительные документы, изложил правовую позицию по делу, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Администрация Родионово-Несветайского района Ростовской области явку представителя в судебное заседание не обеспечила, посредством сервиса подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» направила письменные пояснения, согласно которым разрешение на реконструкцию нежилого здания и разрешение на ввод объекта не выдавалось, спор подлежит разрешению в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Третьи лица, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, с учетом правила статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующее.  

ФИО3 является собственником земельного участка, относящийся к категории земель земли населенных пунктов с разрешенным использованием магазины, площадью 5244 +/-25 кв.м, с кадастровым номером: 61:33:0040133:113. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается записью о регистрации от 01.12.2020, номер регистрации права собственности 61:33:0040133:113-61/222/2020-3. 

За ФИО3 зарегистрировано право собственности на нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке с кадастровым номером: 61:33:0040133:85, площадью 537.1 кв.м. 

Указанное здание в настоящее время находится в реконструированном состоянии, площадь в результате реконструкции увеличилась до 1171,2 кв.м., 

Согласно выписки, выданной Администрацией Родионово-Несветаевского района от 03.06.2021г. из правил землепользования и застройки №77, земельный участок с кадастровым номером 61:33:0040133:113, находится в коммунально-складской зоне (ПК), к основным видам разрешенного использования относится п. 4.4 Магазины и п.6.9 Склады. 

Согласно уведомлению от 24.09.2021г. внесли изменения в выписку ЕГРН, в которой установлен основной вид разрешенного использования «Магазины». 

 Управлением Росреестра 01.01.2020г. была выдана выписка на объект недвижимости. Право собственности ФИО3 подтверждается записью о регистрации от 01.12.2020г. номер регистрации права собственности 61:33:0040133:85-61/222/2020-31. Данный объект был реконструирован.

Отделом строительства и архитектуры Администрации Родионово-Несветайского района был выдан Градостроительный план земельного участка, согласно которому, по утверждению истца, была произведена реконструкции объекта. Градостроительный план содержит информацию об основных видах разрешенного использования объектов капитального строительства и земельного участка, среди которых имеются Магазины (п.4.4.) и п. 6.9. Склады (п. 6.9.). Градостроительный план содержит в себе параметры разрешенного строительства разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства. Градостроительный план содержит в себе информацию о возможности застройки земельного участка, а именно чертеж градостроительного плана, который позволяет разместить здание, строение, сооружение в указанных в нем границах. 

ООО «ГЕО-ДОН» была разработана проектная документация на реконструкцию здания склада, согласно которой общая площадь здания после реконструкции должна составить 1171,2 кв.м. при площади застройки в 1263,3 кв.м. 

Истец обратился в Администрацию Родионово-Несветайского района с заявлением о получении разрешения на строительство, а также с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта эксплуатацию. Администрацией в удовлетворении указанных заявлений было отказано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. 

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По правилам статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Администрация Родионо-Несветайского района Ростовской области в отзыве на исковое заявление ссылается на то, что реконструкция здания склада (магазина) произведена без соответствующего разрешения, месторасположение здания не соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, градостроительному плану земельного участка в части минимального отступа от границы земельного участка в северно-западной части 0,47 м. вместо 1,0 м.

Согласно абз. 2 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление N 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из искового заявления, истец предпринял попытку легализации самовольной постройки, обратившись с заявлением о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Из ответа Администрации следует, что истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отсутствие разрешения на строительство возведенного объекта.

Для признания здания, строения, сооружения самовольной постройкой необходимо наличие хотя бы одного из следующих признаков: создание его на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; создание его без получения на это необходимых разрешений; создание его с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако признание объекта самовольной постройкой само по себе не может служить основанием для отказа в признании права собственности на нее. 

Таким образом, для решения вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, необходимо разрешить вопросы: имеются ли нарушения градостроительных и строительных норм и правил; нарушает ли строение права и охраняемые интересы других лиц; создает ли строение угрозу жизни и здоровью граждан.

Для решения вопроса о нарушении градостроительных и строительных норм и правил провести экспертизу, которая даст ответ о соответствии требованиям строительных, пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил по своим конструктивным элементам, назначению, набору помещений и расположению.

Согласно выписке из правил землепользования и застройки, выданной 03.06.2021г. Администрацией Родионово-Несветайского района земельный участок с кадастровым номером 61:33:0040133:113, площадью 5244 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Родионово-Несветайский, с/п Родионово-Несветайский, сл. Родионово-Несветайская, ул. Гвардейцев-Танкистов, 6 земельный участок расположен в коммунально-складской зоне (ПК). Согласно указанной выписки к основным видам разрешенного использования относятся: 

Магазины, объекты капитального строительства, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. (п. 4.4.).

Склады, базы и склады для хранения продовольственных и промышленных товаров с организацией оптовой и розничной торговли с размером санитарно-защитной зоны не более 50 м.

Таким образом, реконструированный объект соответствует целевому назначению земельного участка, а также градостроительным нормам и правилам.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). 

Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Таким законом, определяющим порядок и условия пользования земельными участками, является Земельный Кодекс РФ.

Согласно ч. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. 

Пунктом 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Истцом в ходе судебного заседания было заявлено ходатайство о назначении судебной строительной экспертизы, ходатайство было удовлетворено. 

Определением суда от «15» июня 2022 года производство по настоящему делу №А53-10393/22 приостановлено. По делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Новая Экспертиза» ФИО4, ФИО5.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1) Определить: в границах каких земельных участков расположен спорный объект – нежилое здание (по данным ЕГРН кадастровый номер 61:33:0040133:85 склад), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:33:0040133:113 по адресу: Родионово-Несветайский район, сельское поселение Родионово-Несветайское, слобода Родионово-Несветайская, ул.Гвардейцев-Танкистов,6 (составить схему расположения)? 

2) Определить функциональное назначение спорного объекта и его технические характеристики? Установить, в чем заключается реконструкция спорного объекта, параметры реконструкции? 

3) Соответствует ли расположение спорного объекта генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки территории и соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то каким образом?

 4) Соответствует ли расположение спорного объекта выданным разрешениям на реконструкцию, проектной документации и иной технической документации (при их наличии)? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то каким образом? 

5) Определить, позволяют ли произведенные в отношении спорного объекта архитектурные решения использовать такой объект для осуществления торговли (магазин)? 

6) Не создает ли сохранение спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан? 

7) Возможно ли привести спорный объект в первоначальное состояние без несоразмерного ущерба первоначальному объекту и нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц?

В адрес суда 24.08.2022  поступило экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Новая Экспертиза» №68-22 от 24.08.2022, которое отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Экспертами  были даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

1.Установлено, что здание склада с кадастровым номером 61:33:0040133:85 располагается в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:33:0040133:113, принадлежащее также на праве собственности ФИО3 При этом одноэтажное нежилое здание имеет следующие отступы от границ земельного участка с к.н. 61:33:0040133:113: С северо-восточной стороны – 4,47м; с северо-западной стороны – 0,47 м; С юго-западной стороны – 11,63 м; С юго-восточной стороны – 20,39 м.

2. По техническому состоянию конструктивных элементов здания магазины дефекты не обнаружены, конструктивная целостность и безопасность находятся в удовлетворительном работоспособном состоянии.  Здание склада до реконструкции имело размеры: 12000 х 48350 мм, высота помещений 5200 мм. В состав объекта входило: 6 помещений. Стены из кирпича толщиной 250 мм с последующим оштукатуриванием. Высота здания в коньке составляла 6350 мм. Общая площадь составляла 537,1 м2. Площадь застройки 580,2 м2. При реконструкции здания было осуществлено строительство пристройки из газобетонных блоков, общей площадью 634,2 м2. 

Строительный объем пристройки составил 3534,4 м3. Здание склада после реконструкции имеет размеры: 21000 х 66430 мм. Высота помещений 5200 мм. Здание одноэтажное, отапливаемое. В состав объекта входит: 9 помещений. Высота пристройки к зданию в коньке 6800 мм. Крыша стропильная, двухскатная из металлопрофиля (цвет RAL 8004). Фундаменты – бетонные, ленточные. Покрытие пола – бетон. Двери наружные – металлические коричневого цвета. Двери внутренние, окна – металлопластиковые с двойным стеклопакетом белого цвета.

В ходе экспертного исследования, установлено, что реконструкция магазина, расположенного по адресу: сл. Родионово-Несветайская, ул. Гвардейцев-Танкистов, 6, произошла в результате увеличения площади здания за счет пристройки помещений, а также помещения котельной, кроме произошло изменение конструктивных решений несущих элементов крыши (ферм покрытия), за счет увеличившихся габаритов здания.

Произошли общие изменения в части показателей здания, так габариты здания увеличились на 9 м по ширине (с 12 м до 21 м) и на 18,08 м по длине (с 48,35 метров до 66,43 метров), общая площадь здания увеличилась на 634,1 м2 (с 537,1 м2 до 1171,2 м2);площадь застройки земельного участка зданием увеличилась на 683,1 м2 (с 580,2 м2 до 1263,3 м2). Также при реконструкции были выполнены изменения, касающиеся инжненерно-технических решений. 

К существующим элементам реконструкции здания была пристроена котельная, в состав которой по данным натурного осмотра входит газовое и отопительное оборудование в числе двух газовых водогрейных котлов, счетчиков и расходомеров, насосов и запорно-регулирующей арматуры. До реконструкции здание магазина (склада) было неотапливаемым, следовательно, изменения коснулись и части устройства системы отопления. Иных изменений, относящихся к понятию реконструкции, не зафиксировано. Высота и этажность обследованного магазина остались неизменными.

3.В части исследования по предмету соответствия расположения объекта экспертизы правилам землепользования и застройки территории, градостроительным нормам и правилам, генеральному плану экспертами при проведении исследования, на основании данных публичной кадастровой карты, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:33:0040133:113, в настоящее время имеет вид разрешенного использования – магазины. Аналогичные сведения внесены и в ЕГРН, о чем указано в Выписке из ЕГРН от 12.10.2021г. на земельный участок с кадастровым номером 61:33:0040133:113. Из изложенного выше следует, что использование исследуемого нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 61:33:0040133:113 в качестве магазина допустимо правилами землепользования и застройки в указанной территориальной зоне, а также соответствует сведениям ЕГРН. Таким образом, эксплуатация осуществляется в соответствии с разрешенным использованием.

По результатам комплексного исследования данных, имеющихся в материалах дела, а также полученных по результатам натурного осмотра, экспертами установлено, что обследованный объект (магазин, расположенный на земельном участке с к.н. 61:33:0040133:113) и земельный участок, на котором он расположен, имеют следующие показатели в части предельных параметров разрешенного строительства. Минимальный отступ обследованного нежилого здания, расположенного на земельном участке с к.н. 61:33:0040133:113, от границ смежных земельных участков составляет менее требуемых 3 м, а именно с северо-западной стороны – 0,47м, вместе с тем фактическое количество надземных этажей обследованного нежилого здания, расположенного на земельном участке с к.н. 61:33:0040133:113, не превышает максимально допустимых 3 и составляет – 1 этаж. Фактическая высота обследованного нежилого здания, расположенного на земельном участке с к.н. 61:33:0040133:113, не превышает максимально допустимой 16 м и превышает минимальную 4 м, а именно составляет – 6,8 м;

Экспертами делается вывод о том, что объект экспертизы соответствует генеральному плану муниципального образования, а именно карте границ территориальных зон и карте зон с особыми условиями использования территории сл. Родионово-Несветайская в части вида разрешенного использования земельного участка. Однако, не соответствует ПЗЗ в части минимально допустимого отступа здания от границ земельного участка с северо-западной стороны. Тем не менее, расположение обследованного магазина соответствует переданной на исследование проектной документации. При этом, сокращение отступа от границ земельного участка до здания образовано в результате действий по реконструкции, которыми было предусмотрено увеличение габаритов здания в северо-западном направлении путем пристройки дополнительных помещений.

Устранение несоответствия в части отступа здания от границы земельного участка возможно путем переноса конструкций здания или межевания земельного участка. Однако в данном конкретном случае перенос обследованного нежилого здания в пределах земельного участка с к.н. 61:33:0040133:113 таким образом, чтобы исключить выявленное отступление от ПЗЗ, невозможен, ввиду того, что здание является капитальным, то есть не имеет возможности перемещения без несоразмерного ущерба. 

Судом признается обоснованным вывод экспертов о том, что попытка переноса объекта экспертизы целиком или отдельных его частей, с высокой долей вероятности, приведет к обрушению несущих конструкций и гибели объекта. При этом будут образованы производственные риски, характеризующиеся угрозой жизни и здоровью людей, а также загрязнению окружающей среды. 

Вместе с тем эксперты отмечают, что возможность изменения границы земельного участка сохраняется, что можно достичь посредством формирования иного земельного участка, заключения соглашения о перераспределении земель, иных действиях, направленных на приведение земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки и градостроительному плану земельного участка.

 В части же исследования по предмету соответствия объекта экспертизы строительным нормам и правилам, экспертами, при проведении натурного осмотра, установлено, что объект экспертизы не имеет дефектов и нарушений конструктивной надежности – по фактическому, техническому состоянию конструктивных элементов здания дефекты не обнаружены. Следовательно, техническое состояние объекта экспертизы можно охарактеризовать как удовлетворительное работоспособное. Данный факт свидетельствует о нормальном техническом состоянии объекта экспертизы за весь период его эксплуатации с момента реконструкции. Следовательно, объект исследования соответствует строительным нормам и правилам.

В части исследования по предмету соответствия объекта экспертизы санитарно-гигиеническим нормам и правилам, эксперты отмечают, что по результатам натурного осмотра инженерные системы обследованного нежилого здания и их элементы находятся в исправном работоспособном состоянии, элементы и оборудование систем вентиляции, кондиционирования воздуха, водоснабжения и водоотведения располагаются согласно действующим нормам и правилам, выброс воздуха, содержащего вредные вещества и неприятные запахи, осуществляются естественным путем воздуха, в соответствии с требованиями раздела 7 СП 60.13330.2020, система водоснабжения – от городской сети, находится в работоспособном состоянии и не имеет каких-либо дефектов и повреждений трубопроводов и оборудования системы, водоотведение – организованное, что подтверждается данными натурного осмотра. 

В части исследования по предмету соответствия объекта экспертизы экологическим нормам и правилам, экспертами поясняется: экологические требования к объектам строительства сведены к необходимости поддержания такого их технического состояния, при котором обеспечивается защита окружающей среды путем сокращения вредных выбросов в атмосферу и отходов в биосферу. В данном конкретном случае эксплуатация объекта экспертизы – магазина «Светофор», расположенный по адресу: сл. Родионово-Несветайская, ул. Гвардейцев-Танкистов, 6, не характеризуется какими-либо вредными выбросами в атмосферу, а отходы утилизируются посредством периодического вывоза с площадки сбора мусора, расположенной в юго-восточной части ЗУ с к.н. 61:33:0040133:113. Таким образом, объект экспертизы соответствует экологическим нормам и правилам.

В части исследования по предмету соответствия противопожарным нормам и правилам, экспертами произведено сплошное визуальное, а также инструментальное обследование исследуемого объекта. По результатам данного экспертного мероприятия установлено, что в нежилом здании: электрическая проводка не имеет видимых дефектов и находится в исправном работоспособном состоянии. Исправность данной системы также подтверждается Документаией к Договору энергоснабжения №61270401579 от 19.05.2021г. Габариты путей эвакуации и эвакуационных выходов соответствуют требованиям, установленным СП1.13130.2020, а именно: высота эвакуационных выходов в свету превышает 1,9 м, ширина – более 0,8 м по п.4.2.18-4.2.19 СП1.13130.2020; Металлические несущие конструкции объекта экспертизы не обработаны огнезащитными составами, доводящими их (т.е. конструкции) до нормативного предела огнестойкости. Данный аспект формирует несоответствие положениям ФЗ РФ №123; Планировка помещений объекта экспертизы характеризуется отсутствием разделения на обособленные зоны. Так, помещение загрузочной не выделено в отдельное помещение от торгово-выставочного зала. Помещение персонала №5 и №6 (по проектной документации) выходит в помещения загрузки №2 и №3 (по проектной документации). Также кладовая размещена в пространстве помещения персонала №5. Наряду с тем, помещение торгово-выставочного зала не может располагаться с выходом в склад, нарушение последовательности по ст. 89 ФЗ-123. Также помещение комплектовочной и загрузочной должны быть выгорожены с устройством дверей с пределом огнестойкости. Данные аспекты противоречат положениям ст. 89 ФЗ-123; Прокладка линий пожарной сигнализации выполнена не огнестойкими кабельными линиями (ОКЛ), что является нарушением требований ст. 82 ФЗ-123; Прокладка линий автоматической пожарной сигнализации (АПС) выполнена через перегородки смежных помещений без устройства гильз, что противоречит положениям ст.82 ФЗ РФ №123.

При дальнейшем анализе по предмету соответствия исследуемого здания противопожарным требованиям, экспертами установлено, что ближайшее к обследованному объекту строение расположено на расстоянии свыше 10 м. В соответствии с Таблицей №1 СП4.13130.2013 для жилых и общественных зданий в зависимости от степени огнестойкости (I-V степени) и классов конструктивной пожарной опасности (C0-C3 класса) противопожарные расстояния от объекта защиты (в данном случае исследуемого здания) до соседних с ним должны составлять не менее 6-10 м. В данном же случае расстояние превышает даже максимально требуемые – 10м при наиболее неблагоприятных условиях пожарной безопасности. Следовательно, положения СП 4.13130.2013 на обследованном объекте соблюдаются.

Таким образом, экспертами по результатам исследования на предмет соответствия нормативным требованиям по пожарной безопасности выявлены отступления от норм и правил в части несоответствия положениям ФЗ РФ №123. 

Вместе с тем в материалах дела содержится Отчет по результатам расчета по оценке пожарного риска объекта: «Проект реконструкции здания склада расположенного по адресу: Ростовская область, сл. Родионово-Несветайская, ул. Гвардейцев-Танскистов, 6». Согласно выводам данного документа: Уровень безопасности людей в случае пожара отвечает требуемому, индивидуальный пожарный риск для объекта расчета не превышает допустимое значение, установленное ФЗ №123. 

В соответствии с пп.е  п. 5 Постановления Правительства РФ от 22.07.2020 г. № 1084 «О порядке проведения расчетов по оценке пожарного риска», объект защиты  соответствует требованиям пожарной безопасности с учетом исходных данных, применяемых в расчете, предоставленных заказчиком». Из этого следует, что несмотря на наличие на объекте экспертизы отступлений от противопожарных норм и правил, в соответствии с пп.е  п. 5 Постановления Правительства РФ от 22.07.2020 г. № 1084 «О порядке проведения расчетов по оценке пожарного риска», объект экспертизы соответствует требованиям пожарной безопасности.

Обобщая вышеизложенное в рамках данного вопроса суда, экспертами установлено, что объект исследования не имеет нарушений в части действующих строительных, санитарно-гигиенических и экологических норм и правил, а также требований к расположению объекта по генеральному плану муниципального образования, но имеет нарушения в части минимально допустимого отступа от магазина до границ ЗУ с к.н. 61:33:0040133:113 по правилам землепользования и застройки. 

Последние являются устранимыми, в связи с чем, экспертами разработаны рекомендации по их устранению.

Кроме того, имеются отступления по пожарной безопасности. Однако, в связи с наличием последних, был выполнен Отчет по результатам расчета по оценке пожарного риска объекта: «Проект реконструкции здания склада расположенного по адресу: Ростовская область, сл. Родионово-Несветайская, ул. Гвардейцев-Танкистов, 6», согласно выводам которого: «…В соответствии с пп.е  п. 5 Постановления Правительства РФ от 22.07.2020 г. № 1084 «О порядке проведения расчетов по оценке пожарного риска», объект защиты  соответствует требованиям пожарной безопасности с учетом исходных данных, применяемых в расчете, предоставленных заказчиком».

4. По данным натурного осмотра, объект характеризуется следующими показателями: - назначение – нежилое здание – магазин «Светофор»; - площадь здания – 1168,9 м2 (погрешность измерений в размере 2.3 м и в данном случае не выходит за рамки допустимых); - площадь застройки – 1263,3 м2; - этажность здания – 1 этаж; - габариты здания – 21х66,43м; - высота здания – переменная, наибольшая – 6,8м; - материал наружных стен пристройки – газоблок; - электроснабжение – централизованное; - водоснабжение – централизованное; - водоотведение – организованное в септик и фильтрующий колодец; - теплоснабжение – автономное от газовых водогрейных котлов в котельной; - вентиляция – естественная.

Однако, при сопоставлении фактического технического состояния объекта экспертизы с описанным в проектной документации, экспертами выявлены следующие разночтения:

- помещение №5 (нумерация по ПД) разделено на группу из трех помещений путем возведения дополнительных, не предусмотренных проектом перегородок;

- в помещении №7 (пристройка из газоблока) фактически устроено три двери (см. Таблица №1) вместо двух предусмотренных ПД;

- в помещении №8 устроена специально выгороженная холодильная зона, отсутствующая в ПД;

- с юго-восточного фасада отсутствует наружная лестница, предусмотренная ПД.

Наряду с тем, в целом выявленные отступления от проектной документации являются устранимыми. Приведение технического состояния магазина в соответствие с проектной документацией возможно:

- выполнить перепланировку в зоне помещения №5 (по нумерации ПД) путем сноса возведенных в нем перегородок;

- выполнить устройство третьей двери в помещении №7 (по нумерации ПД);

- выполнить демонтаж перегородок специально выгороженной холодильной зоны в помещении №8 (по нумерации ПД).

Сопоставление фактического технического состояния обследованного магазина «Светофор» с имеющимся в распоряжении Техническим паспортом на нежилое здание, расположенное по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, слобода Родионово-Несветайская, ул. Гвардейцев-Танкистов  не является корректным, ввиду того, что данный документ отражает сведения о состоянии объекта на момент до реконструкции. 

Резюмируя вышеизложенное в рамках данного вопроса суда, эксперты делают вывод, что объект экспертизы имеет устранимые отступления от проектной документации в части планировочных решений.

Расположение объекта экспертизы соответствует проектной документации, а именно Разделу Схема планировочной организации земельного участка проектной документации на Реконструкцию здания склада, расположенного по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, слобода Родионово-Несветайская, ул. Гвардейцев-Танкистов». Проведение исследования по предмету соответствия фактического технического состояния разрешительной и технической документации не представляется возможным, ввиду отсутствия таковой: - разрешительная документация на реконструкцию в материалах дела, переданных судом изначально, отсутствует и по запросу экспертов не предоставлена.

5. По вопросу возможности использования здания склада (магазина) для осуществления торговли. Так требования к соответствию торговых объектов, осуществляющих реализацию пищевой продукции, регламентируются СП 2.3.6.3668-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию». Так экспертным заключением установлено, что реконструированное здание, расположенное по адресу: сл. Родионово-Несветайская, ул. Гвардейцев-Танкистов, 6, соответствует требованиям указанного СП. 

6. По вопросу наличия угрозы жизни и здоровью граждан экспертным заключением установлено, что объект исследования не имеет неустранимых нарушений норм и правил; имеются лишь отклонения от правил землепользования и застройки в части недостаточного отступа от границы земельного участка с к.н. 61:33:0040133:113 с северо-западной его стороны. Указанный аспект не влечет к образованию угрозы жизни и здоровья людей. Также имеются нарушения противопожарных требований. Однако, в связи с наличием последних силами ООО «Дон-Эксперт-Право» был выполнен Отчет по результатам расчета по оценке пожарного риска объекта: «Проект реконструкции здания склада расположенного по адресу: Ростовская область, сл. Родионово-Несветайская, ул. Гвардейцев-Танскистов, 6» согласно выводам которого: «…Таким образом, уровень безопасности людей в случае пожара отвечает требуемому».

7. Согласно вопроса о возможности приведения спорного объекта в первоначальное состояние без несоразмерного ущерба и нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, эксперты указывают на их невозможность, так как при демонтаже любого объекта строительства, даже с учетом предварительной разработки проекта организации демонтажных работ (ПОД), невозможно гарантировать плановое обрушение конструкций, так как данный процесс характеризуется большим количеством различных воздействующих факторов – как природных, так и техногенных, в том числе постоянно меняющихся во времени. 

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу.

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Ответчик не опроверг выводы, изложенные в заключение судебной экспертизы.

В судебное заседание вызваны и опрошены эксперты ФИО4, ФИО5, предупреждены об уголовной ответственности, проводившие судебную экспертизу, ответили на вопросы суда, представителя истца, дали пояснения по существу подготовленного экспертного исследования.

Исходя из ответов экспертов, следует, что единственным существенным нарушением при размещении реконструированного объекта является нарушение требований градостроительного плана земельного участка в части отступа от северо-западной границы в размере 0,47 м вместо 1 м. Допрошенные в судебном заседании эксперты пояснили, что нарушение является неустранимым без причинения несоразмерного ущерба реконструированному зданию посредством его сноса, но устранение является возможным посредством изменения границы участка, заключение соглашения о перераспределении или получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Представителем истца в материалы дела предоставлены ответы на запрос собственников инженерных сетей. Информационные справки поступили от ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону, АО «ДОНЭНЕРГО», МУП Родионово-Несветайского района «Водоканал», согласно которым представлена информация о том, что возведенным строительным объектом соблюдены требования норм и правил в части отсутствия наложения охранных зон на реконструируемый объект. 

Таким образом, у суда отсутствует информация о возможном нарушении прав законных интересов третьих лиц указанным нарушением минимального отступа от границы земельного участка. Вблизи спорного объекта в северо-западной границе отсутствуют какие-либо строения, пролегает грунтовая дорога, однако красные линии не установлены. Поэтому нарушение требований к отступу от границы земельного участка фактически права и законные интересы третьих лиц не затрагивает.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

В пункте 59 Постановления N 10/22 указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. В ходе реконструкции истец обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Обращение не было формальным, поскольку к обращению приложен необходимый пакет документов. В выдаче разрешения было отказано, поскольку на момент обращения имелись противоречия в целевом использования земельного участка, которые впоследствии были устранены.

           Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании права собственности за ФИО3 право собственности на реконструированный объект капитального строительства – здание магазина общей площадью 1171,2 кв.м. с кадастровым номером 61:33:0040133:85, расположенное по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, сельское поселение Родионово-Несветайское, слобода Родионово-Несветайская, ул.Гвардейцев-Танкистов, 6.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за ФИО3 право собственности на реконструированный объект капитального строительства – здание магазина общей площадью 1171,2 кв.м. с кадастровым номером 61:33:0040133:85, расположенное по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, сельское поселение Родионово-Несветайское, слобода Родионово-Несветайская, ул.Гвардейцев-Танкистов, 6.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЖигало Н. А.