АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

тел./факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-1904/2020

г. Южно-Сахалинск

24 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 июля 2020 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мошенским П.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Базовый элемент группы №1» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Бетон» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о расторжении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 04.02.2019 № 6 и применении последствий в виде возврата переданного имущества,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Базовый элемент группы №1» – ФИО2 по доверенности от 31.12.2019,

от общества с ограниченной ответственностью «Строй-Бетон» – ФИО3 по доверенности от 01.06.2020,

от ФИО4, подавшей ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора – ФИО3 по доверенности от 06.11.2019 № 65АА0884608,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Базовый элемент группы №1» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Бетон» (далее – ответчик) с настоящим иском.

В обоснование исковых требований указано о том, что между сторонами был заключен предварительный договор, на условиях которого стороны собирались заключить в будущем основной договор купли-продажи образованного в будущем земельного участка и объектов недвижимого имущества на общую сумму 131 765 275 рублей 45 копеек в количестве 15 объектов. Исполнение обязательств по предварительному договору, обеспечивалось внесением задатка. Кроме того, объекты недвижимого имущества и часть земельного участка были переданы ответчику в безвозмездное пользование до момента заключения основного договора. Однако, в нарушение обязательств по условиям предварительного договора, ответчик фактически уклонился от заключения основного договора. Поскольку предложение о расторжении предварительного договора ответчик оставил без удовлетворения, истец обратился с иском о расторжении предварительного договора и обязании ответчика возвратить переданное по его условиям имущество, в том числе:

- сооружение строительной индустрии: Производственно-складская база в с. Дальнее, в г. Южно-Сахалинске. 4-й пусковой комплекс 2-ой очереди строительства - Корпус с помещениями для временного проживания. Бетонно-растворный узел. Площадь 99 кв.м. Адрес: Сахалинская обл., ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 1. Кадастровый номер: 65:02:0000040:1991;

- нежилое здание: Производственно-складская база в с. Дальнее в г. Южно-Сахалинске. 4-й пусковой комплекс 2-ой очереди строительства - Корпус с помещениями для временного проживания. Бетонно-растворный узел. Площадь 277,9 кв.м. Адрес: Сахалинская обл., ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 2. Кадастровый номер: 65:02:0000040:1990;

- сооружение строительной индустрии: Производственно-складская база в с. Дальнее в г. Южно-Сахалинске. 2-й этап 1-ой очереди строительства - Склад бетонных изделий. Контрольно-пропускной пункт. Пункт весового контроля. Локальные очистные сооружения. Площадь 141,3 кв.м. Адрес: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 4/1. Кадастровый номер: 65:02:0000040:1857;

- нежилое здание: Производственно-складская база в с. Дальнее в г. Южно-Сахалинске. 2-ой этап 1-ой очереди строительства - Склад бетонных изделий. Контрольно-пропускной пункт. Пункт весового контроля. Локальные очистные сооружения. Площадь 77,2 кв.м. Адрес: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 4/2. Кадастровый номер: 65:02:0000040:1851;

- нежилое здание: Производственно-складская база, расположенная по ул. Ударная, 4/7 в с. Дальнее. 3-я очередь строительства 2 пусковой комплекс. Лаборатория, асфальто-бетонный завод (Реконструкция лаборатории). Площадь 477,9 кв.м. Адрес: Сахалинская обл., ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 6. Кадастровый номер: 65:02:0000040:1916;

- нежилое здание: Производственно-складская база в с. Дальнее в г. Южно-Сахалинске. 2-ой этап 1-ой очереди строительства - Склад бетонных изделий. Контрольно-пропускной пункт. Пункт весового контроля. Локальные очистные сооружения. Площадь 130 кв.м. Адрес: Сахалинская обл., ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 3/1. Кадастровый номер: 65:02:0000040:1850;

- нежилое здание: Производственно-складская база в с. Дальнее. 1-й пусковой комплекс. 3-я очередь строительства. Склад материальных ценностей. Площадь 1 162,9 кв.м. Адрес: Сахалинская обл., ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 7. Кадастровый номер: 65:02:0000040:1821;

- нежилое здание: Производственно-складская база, расположенная по ул. Ударная, 4/7 в с. Дальнее. 4 очередь строительства. 3-й пусковой комплекс. Реконструкция строительной лаборатории. Площадь 546,7 кв.м. Адрес: Сахалинская обл., ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 2/3. Кадастровый номер: 65:02:0000040:1873;

- нежилое здание: Промышленный цех по производству бетонных изделий методом вибропрессования по технологии «XESS». Площадь 1 362,5  кв.м. Адрес: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ГО «Город Южно-Сахалинск». Кадастровый номер: 65:02:0000040:1751;

- нежилое здание: Производственно-складская база в с. Дальнее в г. Южно-Сахалинске. 1-й этап 6-ой очереди строительства - Цех малой механизации. Площадь 1 223,4 кв.м. Адрес: 

<

...>. Кадастровый номер: 65:02:0000040:1822;

- нежилое здание: Производственно-складская база в с. Дальнее в г. Южно-Сахалинске. 2-й пусковой комплекс 4-ой очереди строительства - полигон по производству железобетонных изделий. Склад готовой продукции (Блок «Б»). Площадь: 940 кв.м. Адрес: Сахалинская обл., ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 2/1. Кадастровый номер: 65:02:0000040:2179;

- нежилое здание: Производственно-складская база в с. Дальнее в г. Южно-Сахалинске. 1-й пусковой комплекс 4-ой очереди строительства - полигон по производству железобетонных изделий. Цех по производству ж/б изделий (Блок «А»). Площадь 1 417 кв.м. Адрес: Сахалинская обл., ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 2/2. Кадастровый номер: 65:02:0000040:2180;

- нежилое здание площадью 194,1 кв.м. Адрес:Сахалинская обл., ГО Южно-Сахалинск, д. 4, стр. 1/1. Кадастровый номер: 65:02:0000040:1777;

- завершенный строительством объект на земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000040:1900: Производственно-складская база. 1-я очередь строительства, 3-й пусковой комплекс. Промышленный цех по производству бетонных изделий методом вибропрессования по технологии «XESS», площадью 1 140 кв. м., количество этажей - 1. Адрес: Сахалинская обл., ГО «Город Южно-Сахалинск», д. 4, стр. 3;

- завершенный строительством объект на земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000040:1900: Производственно-складская база по ул. Ударная 4/7, в с. Дальнее. 6-я очередь строительства. 2-й пусковой комплекс. Офисное здание лаборатории. Площадь 552,2 кв.м., количество этажей - 1. Адрес: Сахалинская обл., ГО Южно-Сахалинск.

Определением от 29.04.2020 иск принят судом к производству.

Ответчик в отзыве на иск возражал против удовлетворения исковых требований. Согласно возражениям, общим собранием участников организации истца 02.08.2019 принято решение о реорганизации в форме разделения на два общества: на ООО «Базис» - участники ФИО5 и ФИО6 - по 50 % доли у каждого, и на ООО «СПК «Магнит» - ФИО4 - единственный участник. Также, общим собранием участников 17.12.2019 был подписан передаточный акт № 2 при реорганизации. По условиям передаточного акта, права и обязанности истца по спорному предварительному договору передаются ООО «СПК «Магнит», государственная регистрация которого еще не завершена. Применительно к исполнению обязательств по предварительному договору, ответчик не допустил нарушения его условий, поскольку обращался с предложением заключить основной договор, однако основной договор не был заключен. В свою очередь, обращаясь с настоящим иском, истец выбрал неверный способ защиты нарушенного права, поскольку не обратился в суд с иском о понуждении к заключению основного договора.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика ходатайствовал: о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ФИО4; о приостановлении производства по делу до окончания процедуры реорганизации истца; об отложении рассмотрения дела.

По результатам разрешения ходатайств, суд не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут быть привлечены к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда. Привлечение третьих лиц возможно до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, при условии, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Таким образом, привлечение к участию в деле в качестве третьих лиц, является правом, а не обязанностью суда. Осуществление подобных процессуальных действий допускается только в случае, если судебный акт, может повлиять на права или обязанности указанного лица по отношению к одной из сторон. 

Учитывая то, что ФИО4 не является участником спорного предварительного договора, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о привлечении ее к участию в деле в качестве третьего лица.

Применительно к отказу в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу, до завершения процедуры реорганизации истца, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 144 АПК РФ арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в случае реорганизации организации, являющейся лицом, участвующим в деле.

Таким образом, приостановление производства по делу, по указанному основанию, является правом, а не обязанностью суда и подлежит применению в случае необходимости выяснения обстоятельств, связанных с переходом имущественных прав и обязанностей вследствие реорганизации и невозможностью рассмотрения спора по существу без установления данных обстоятельств. 

В данном случае, суд не усматривает невозможности рассмотрения настоящего дела, обусловленной тем, что реорганизация истца до настоящего момента не завершена; кроме того, согласно части 1 статьи 48 АПК РФ заинтересованное лицо по результатам завершения реорганизационных процедур вправе будет обратиться с заявлением о правопреемстве на любой стадии арбитражного процесса.

Оснований для отложения судебного разбирательства, мотивированного тем, что в рамках дела № А59-662/2020 рассматривается спор по заявлению ФИО4 к налоговому органу о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации юридического лица и возложении обязанности по государственной регистрации, возможно будет принято преюдициальное для настоящего спора решение, суд также не усматривает.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ доказательства, имеющиеся в деле, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 04.02.2019 между истцом (продавец), и ответчиком (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости № 6 (далее – предварительный договор).

Согласно пункту 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи образованного в будущем земельного участка и объектов недвижимости. 

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора, по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя объекты недвижимости, указанные в пунктах с 1.1.1 по 1.1.15 договора, а покупатель обязуется принять объекты недвижимости и уплатить за них цену, предусмотренную в договоре. 

Цена продажи согласована в пункте 2.1 предварительного договора в отношении каждого из объектов недвижимого имущества и составляет в сумме 131 765 275 рублей 45 копеек.

Согласно пункту 2.3 предварительного договора, цена подлежит уплате покупателем в течение 10 календарных дней с момента заключения основного договора путем перечисления покупателем денежных средств на расчетный счет продавца. До заключения договора покупатель вправе в качестве предоплаты перечислить продавцу 100 % стоимости объектов недвижимости.

Пунктом 2.4 предварительного договора стороны предусмотрели внесение покупателем задатка в размере 10 процентов от общей стоимости объектов недвижимости, который был перечислен продавцу в сумме 10 354 374 рубля 75 копеек по платежному поручению от 07.02.2019.

Помимо задатка покупатель перечислил продавцу в качестве предварительной оплаты 3 645 625 рублей 25 копеек по платежному поручению от 07.02.2019 № 314 и 1 000 000 рублей по платежному поручению от 06.03.2019 № 594. 

В соответствии с пунктом 3.3 предварительного договора продавец обязан до заключения основного договора совершить действия: по снятию обременений в виде залога объектов недвижимости; по постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Также, пунктами 3.4 и 3.5 предварительного договора стороны предусмотрели, что продавец до заключения основного договора передает покупателю в безвозмездное пользование часть земельного участка с кадастровым номером 65:020000040:1900, в границах которой расположены перечисленные объекты недвижимости. Также в срок не позднее одного года со дня заключения договора, т.е. до 06.02.2020, совершит следующие действия:

- образует новый земельный участок ориентировочной площадью 127 124 кв.м., путем выдела в границах существующего земельного участка с кадастровым номером 65:020000040:1900, на котором расположены перечисленные выше объекты недвижимости;

- зарегистрирует право собственности на вновь образованный земельный участок, который передаст покупателю в собственность по основному договору, по цене, из расчета 222 рубля за 1 кв.м.

Объекты недвижимости и часть земельного участка площадью 127 124 кв.м, переданы покупателю в безвозмездное пользование по актам приема-передачи от 04.02.2019, до заключения основного договора.

Согласно пунктам 2.5.2, 2.6.3 и 3.7 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течение 10 календарных дней после наступления событий, перечисленных в пунктах 3.3, 3.4, 3.5 предварительного договора (снятие обременения, постановка объектов недвижимости на кадастровый учет и регистрация права собственности, образование нового земельного участка).

Как следует из материалов дела, продавец выполнил свои обязательства, перечисленные в пунктах 3.3, 3.5 договора, в том числе по приобретению в собственность и образованию земельного участка, кадастровый номер 62:02:0000040:2268, площадью 127 124 кв.м, что подтверждается выписками из ЕГРН от 26.12.2019.

Ответчик 20.11.2019 обратился к истцу с предложением о заключении основного договора, мотивировав свое предложение тем, что в связи со снятием с кадастрового учета объектов недвижимости наступили условия для заключения основного договора.

В ответ на предложение ответчика, истец 22.11.2019 посредством электронной почты направил ответчику проект основного договора купли-продажи, 25.11.2019 также посредством электронной почты - повторно направил предложение о заключении основного договора.

Письмом от 25.11.2019 истец дополнительно предложил ответчику в срок до 29.11.2019 согласовать срок для заключения основного договора. Однако без объяснения причин, покупатель для заключения основного договора своего уполномоченного представителя не направил. 

С учетом указанных обстоятельств, ответчику было направлено предложение (претензия) о расторжении предварительного договора, а также подписанный со стороны продавца проект соглашения о расторжении предварительного договора.

В ответе на претензию, ответчик указал, что проект основного договора не соответствует условиям предварительного договора в части срока оплаты земельного участка.

Полагая о том, что ответчик использовал надуманный повод для дальнейшего безвозмездного пользования недвижимым имуществом, при этом необоснованно уклонился от заключения основного договора, истец обратился с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суд приходит к выводу о том, что сторонами неверно квалифицирована правовая природа спорного договора.

Оценив условия предварительного договора, суд пришел к выводу о том, что он является смешанным договором, содержащим в том числе элементы договора купли-продажи с условием о предварительной оплате (статья 487 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с абзацем 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила статьи 429 ГК РФ не применяются.

Из материалов дела следует, что истец по условиям спорного договора, при его заключении передал ответчику объекты недвижимого имущества и часть земельного участка в безвозмездное пользование до момента заключения основного договора, ответчик – внес истцу задаток и уплатил истцу часть стоимости имущества в порядке предварительной оплаты. Указанные платежи в случае заключения основного договора засчитывались бы в счет стоимости приобретаемого имущества.

Поскольку в данном случае истцом передано в пользование имущество, ответчиком уплачена значительная его стоимость, при таких обстоятельствах к спорному договору правила статьи 429 ГК РФ не подлежат применению. Таким образом, по мнению суда, данный договор не может быть признан предварительным договором, а является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате (статья 487 ГК РФ), а также договором купли-продажи об оплате товара, проданного в кредит.

Согласно пункту 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии со статьей 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Таким образом, стороны договора могут поставить под условие возникновение или прекращение не только сделки в целом, но и отдельных прав и обязанностей по ней. При этом, условие может быть случайным (то есть зависеть от внешних обстоятельств, включая действия третьих лиц), потестативным (то есть зависящим от воли и поведения одной из сторон) или смешанным (то есть зависящим как от действий одной из сторон договора, так и от внешних обстоятельств).

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Сторонами при подписании спорного договора были утверждены потестативные условия заключения основного договора, то есть условия возникновения правоотношений, зависящие от воли стороны договора.

В свою очередь, в конструкции предварительного договора по его смыслу, не может быть потестативных условий. Предварительный договор заключается на определенный срок или на 1 год в случае отсутствия указания условий о сроке - точном периоде времени или неизбежно наступающем событии по смыслу статьи 190 ГК РФ, в то время как потестативные условия нельзя отнести к условиям, которые неизбежно наступят.

В данном же случае заключение основного договора купли-продажи зависит, в том числе, как от действий истца, так и действий ответчика, что допускается статьей 327.1 ГК РФ.

Из предварительного договора, с учетом его конструкции, определенной нормативно, следует единственная обязанность сторон: заключить основной договор в будущем, на условиях предварительного. В спорном договоре помимо обязательства сторон заключить основной договор купли-продажи установлены иные обязательства сторон по осуществлению определенных действий: по снятию обременений в виде залога объектов недвижимости; по постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на объекты недвижимости; по передаче объектов недвижимости в пользование; по внесению задатка.

Таким образом, поскольку в спорном договоре содержатся потестативные условия, он не является предварительным договором.

Так, согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункты 1, 2 статьи 489 ГК РФ).

Судом установлено, что стоимость недвижимости оплачена ответчиком в общем размере, меньшем чем 50 % от цены договора.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Применительно к спорным отношениям, истец не доказал существенного нарушения условий договора со стороны ответчика, поскольку ошибочно полагая, что между сторонами заключен именно предварительный договор, не обращался к ответчику с требованием об оплате за переданное по договору недвижимое имущество, а предлагал лишь заключить основной договор.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, наряду с иными вопросами, решает, в том числе, вопросы о распределении судебных расходов.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска, суд относит на истца по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

М.В. Зуев