ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-14830/2021

г. Саратов

31 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена  25 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен  31 июля 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грабко О.В.,

судей Батыршиной Г.М., Измайловой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Бета-Строй»ФИО2, ФИО3,

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 26 апреля 2024 года по делу № А57-14830/2021

по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Бета-Строй» ФИО2 о признании сделки должника с ФИО4 недействительной и применении последствий недействительности сделки,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Бета-Строй» (410017, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

заинтересованные лица: ФИО3, Комитет по управлению имуществом города Саратова,

при участии в судебном заседании: представителя ФИО4 - ФИО5, действующего на основании доверенности от 31.10.2023, представителя акционерного общества «Нижневолжский коммерческий банк» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО6, действующей на основании доверенности от 04.04.2024, 

 

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2022 (08.09.2022 объявлена резолютивная часть) суд признал заявление акционерного общества «Нижневолжский коммерческий банк» (далее - АО «НВКбанк») о признании общества с ограниченной ответственностью «Бета-Строй» (далее - ООО «Бета-Строй», должник) несостоятельным (банкротом) обоснованным. В отношении ООО «Бета-Строй» введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утвержденФИО2. Требования АО «НВК банк» в размере 1 012 513,06 руб., в том числе: 700 000 руб. – просроченная задолженность по основному долгу, 230 645,85 руб. – просроченная задолженность по процентам на срочную ссуду, 67 069,95 руб. – просроченная задолженность по процентам на просроченную ссуду, 11 130 руб. – пени на просроченную задолженность по основному долгу, 3 667,27 руб. – пени на просроченную задолженность по процентам на срочную ссуду, включены в реестр требований кредиторов ООО «Бета-Строй» для удовлетворения в третью очередь, как обеспеченные залогом: права аренды на земельный участок сроком с 01.02.2019 по 12.12.2020, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: комплексное освоение и жилищное строительство, кадастровый номер 64:48:030101:149, площадь 2848 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII Микрорайон.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2022 признаны обоснованными требования АО «НВКбанк» и включена в реестр требований кредиторов должника задолженность в размере 241 526,74 руб., а также задолженность по договору уступки права требования (цессии) от 10.08.2018 в размере 20 259 910,11 руб., задолженность по договору аренды № НВК-20/2020 от 01.07.2020 года в размере 658 29,57 руб, для удовлетворения в третью очередь.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.07.2023 (резолютивная часть объявлена 27.06.2023) ООО «Бета-Строй» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства, применяемой в деле о банкротстве к отсутствующему должнику, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2

14.07.2023 в Арбитражный суд Саратовской области обратился конкурсный управляющий ФИО2 с заявлением в котором просил:

1. Признать недействительной сделку по продаже ООО «Бета-Строй» в пользу ФИО4 объекта незавершенного строительства - подземные гаражи на 40 боксов, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII микрорайон, площадь застройки 1475,2 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 92%, с кадастровым номером 64:48:030101:14896, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:155, балансовой стоимостью 20 259 910,11 руб., за 750 000 руб.

2. Применить последствия признания сделки недействительной, прекратить право ФИО4 на объект незавершенного строительства - подземные гаражи на 40 боксов, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII микрорайон, площадь застройки 1475,2 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 92%, с кадастровым номером 64:48:030101:14896, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:155.

3. Обязать ФИО4 передать в конкурсную массу ООО «Бета-Строй» объект незавершенного строительства - подземные гаражи на 40 боксов, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII микрорайон, площадь застройки 1475,2 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 92%, с кадастровым номером 64:48:030101:14896, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:155.

4. Признать недействительной сделку по уступке права аренды земельного участка по договору замены стороны в обязательстве б/н от 01.08.2019 (по адресу: г. Саратов, VII микрорайон, кадастровый номер 64:48:030101:14896).

5. Применить последствия признания сделки недействительной, прекратить право аренды ФИО4 на земельный участок по договору замены стороны в обязательстве б/н от 01.08.2019 (по адресу г. Саратов, VII микрорайон, кадастровый номер 64:48:030101:14896).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2024 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО2 о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий ООО «Бета-Строй» ФИО2, ФИО3, обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят определение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО «Бета-Строй» ФИО2 мотивирована тем, что суд первой инстанции неправомерно согласился с выводами, изложенными в экспертном заключении ООО «Оценочная компания «АКТИВ», представленном ФИО4 в материалы обособленного спора, поскольку сделка является недействительной, совершенной со злоупотреблением правом на нерыночных условиях.

ФИО3 в обоснование апелляционной жалобы указал, что бывший руководитель ООО «Бета-Строй» ФИО7 вывел дорогостоящие активы должника, которые служили формированию реестровой задолженности, цель сделок – ухудшение финансового положения должника, причинение вреда кредиторам ООО «Бета-строй» и невозможность удовлетворения их требований, в данном случае продажа объекта незавершенного строительства (подземные гаражи на 40 боксов) балансовой стоимостью 20 259 910,11 руб. за 750 000 руб. ФИО4, не соответствует экономической целесообразности, так как при совершении сделки не была получена имущественная выгода, следовательно, совершение сделки без получения выгоды свидетельствует о намерении ответчика реализовать противоправный интерес.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу ФИО3 заявлено ходатайство о назначении по данному обособленному спору судебной оценочной экспертизы в целях определения реальной рыночной стоимости спорного имущества, производство экспертизы просит поручить компетентной экспертной организации по выбору суда апелляционной инстанции, денежные средства для проведения экспертизы в размере 60 000 руб. внесены на депозитный счет суда.

В судебном заседании представитель ФИО4, представитель АО «НВКбанк» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» возражали против удовлетворения указанного ходатайства.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Назначение экспертизы относится к праву арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Таким образом, норма части 1 статьи 82 АПК РФ не носит императивный характер, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства.

С учетом того, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу, а также учитывая, что помимо экспертного заключения, в материалы дела представлен отчет оценщика, а также что ранее спорное имущество выставлялось на торги, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для проведения экспертизы в данном случае не имеется.

От АО «НВКбанк» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ», ФИО3  в порядке статьи 262 АПК РФ поступили дополнительные письменные пояснения по апелляционным жалобам, приобщенные к материалам обособленного спора.

В судебном заседании представитель ФИО4 просил определение Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2024 по делу № А57-14830/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Представитель АО «НВКбанк» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» просил определение Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2024 по делу № А57-14830/2021 отменить, апелляционные жалобы – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных лиц. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы участников обособленного спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.08.2019 бывший руководитель ООО «Бета-Строй» ФИО7 продал принадлежащий должнику  объект незавершенного строительства - подземные гаражи на 40 боксов, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII микрорайон, площадь застройки 1475,2 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 92%, с кадастровым номером 64:48:030101:14896, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:155 стоимостью 20 259 910,11 руб., за 750 000 руб. ФИО4

Оплата по договору подтверждена платежным поручением с назначением платежа согласно банковской выписки: Оплата недвижимого имущества (подземные гаражи) по договору купли продажи №б/н от 01.08.2019 (по адресу: г. Саратов, VII микрорайон, кадастровый номер 64:48:030101:14896).

Также, 01.08.2019 бывший руководитель должника ООО «Бета-Строй» ФИО7, уступил право аренды земельного участка по договору замены стороны в обязательстве №б/н от 01.08.2019 (по адресу: г. Саратов, VII микрорайон, кадастровый номер 64:48:030101:14896), за 750 000 руб., оплата по сделке также подтверждена.

Заявление о признании ООО «Бета-Строй» несостоятельным (банкротом) поступило в суд 06.07.2021. Таким образом, как полагает конкурсный управляющий ООО «Бета-Строй», оспариваемые сделки совершены в течение трех лет до принятия заявления о признании ООО «Бета-Строй» несостоятельным (банкротом), то есть в период подозрительности, предусмотренный пунктом 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Отказывая в признании сделки недействительной, суд первой инстанции принял во внимание экспертное заключение (отчет оценщика) от 29.02.2024 об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, проведенное ООО «Оценочная компания «АКТИВ» (т. 1 л.д. 34). В рамках настоящего исследования эксперт (оценщик) делает заключение о том, что стоимость объекта исследования: право собственности на объект незавершенного строительства подземные гаражи - стоянки по адресу: VII Микрорайон в Кировском районе г. Саратова, на 40 боксов, кадастровый номер 64:48:030101:14896, степень готовности - 92%, по состоянию на дату оценки 01.08.2019, составила 1 011 807,08 руб., то есть за 1 кв.м - 1 171,07 руб. за объект незавершенного строительства.

Судом установлено, что по оспариваемым договорам ФИО4 приобрел объект незавершенного строительства - подземные гаражи на 40 боксов, права аренды земельного участка по цене 750 000 руб. и 750 000 руб. соответственно. Доказательства перечисления указанных денежных средств представлены в материалы дела и лицами, участвующими в деле, не оспариваются. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности неравноценности и кратности встречного предоставления.

Судом также учтено, что само по себе наличие неисполненных обязательств перед отдельными кредиторами не свидетельствует однозначно о наличии у предприятия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества на момент заключения оспариваемых сделок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 №18245/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2015 №310-ЭС15-12396).

Так, судом первой инстанции установлено, что на момент заключения оспариваемых договоров (01.08.2019а) срок оплаты по договору о предоставлении АО «НВКбанк» кредита №298/06.1 от 19.12.2018, по договору уступки права требования (цессии) от 10.08.2018 не наступил; договор аренды от 01.07.2020 еще не был заключен, следовательно, не представлено доказательств, однозначно свидетельствующих о наличии признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества на момент заключения оспариваемых сделок.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что анализ оспариваемой конкурсным управляющим сделки – договора купли-продажи от 01.08.2019 между ООО «Бета-Строй» и ФИО4 показал, что данная сделка заключена с соблюдением требований действующего законодательства, без превышения пределов дозволенного гражданским правом распоряжения своими полномочиями. Судом не установлен факт нарушения сторонами, заключившими оспариваемые сделки, пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не установлено их намерение уменьшить конкурсную массу, причинить вред правам и законным интересам кредиторов или других лиц, а также злоупотребление правом в иных формах. Доказательств обратного конкурсным управляющим в материалы дела не представлено.

Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной необоснованными, сделанными без учета фактических обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, статьей 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно пунктам 1, 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов. Если заявление об оспаривании сделки во исполнение решения собрания (комитета) кредиторов не будет подано арбитражным управляющим в течение установленного данным решением срока, такое заявление может быть подано представителем собрания (комитета) кредиторов или иным лицом, уполномоченным решением собрания (комитета) кредиторов. 

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. 

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63) если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется. 

При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота. 

Таким образом, для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом заключена спорная сделка и имела ли место неравноценность встречного исполнения. 

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 названного постановления).

В абзаце 4 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 №63 указано, что в случае оспаривания подозрительной сделки судом проверяется наличие обоих оснований, установленных как пункте 1, так и пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

На основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий: стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок; должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы; после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 указано, что пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка). Для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Согласно пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции не выявлено каких-либо пороков, выходящих за пределы дефектов сделок с предпочтением или подозрительных сделок и позволяющих применить положения статей 10 и 168 ГК РФ. 

Исходя из периода совершения, оспариваемые сделки подпадают под основания недействительности, предусмотренные пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022, превышение рыночной стоимости отчужденного имущества над договорной ценой само по себе не свидетельствует об осведомленности контрагента должника-банкрота о противоправной цели сделки для ее оспаривания на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Для целей установления противоправности цели сделки и недобросовестности ответчика по сделке подлежит применению критерий кратности превышения договорной цены над рыночной стоимостью. 

При определении признаков осведомленности о цели причинения вреда сделкой, недобросовестности контрагента, следует руководствоваться критерием кратности, носящим явный и очевидный характер для любого участника рынка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19707).

Кроме того, необходимым условием для признания сделки должника недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве является неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной этой сделки. При этом в части, касающейся согласования договорной цены, неравноценность имеет место в тех случаях, когда эта цена существенно отличается от рыночной.

Из диспозиции названной нормы следует, что помимо цены для определения признака неравноценности во внимание должны приниматься и все обстоятельства совершения сделки, то есть суд должен исследовать контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.02.2019 № 305-ЭС18-8671(2)).

При оценке приведенных конкурсным управляющим доводов значимым является выяснение вопроса о равноценности встречного предоставления по сделке со стороны покупателя, то есть о соответствии согласованной договором купли-продажи цены имущества его реальной (рыночной) стоимости на момент отчуждения.

Суд первой инстанции, в рассматриваемом случае, отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, принял во внимание заключение эксперта (отчет оценщика) и признал его выводы надлежащим доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости.

Вместе с тем, отчет оценщика не является бесспорным доказательством, а подлежит оценке наряду с иными доказательствами в их совокупности. В то же время материалы настоящего дела, а также документы и судебные акты по иным связанным с обособленным спором делам и обстоятельствам, являющимися преюдициальными для участников настоящего спора, позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу об иной рыночной стоимости спорного имущества.

Суд апелляционной инстанции, оценивая в качестве доказательства экспертное заключение (отчет оценщика) от 29.02.2024 об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, проведенное ООО «Оценочная компания «АКТИВ» (т. 1 л.д. 34) не может принять его в качестве достоверного и единственного доказательства соответствия цены оспариваемой сделки рыночным условиям исходя из следующего.

Указанный отчет не является экспертным заключением, поскольку в данном случае документ является отчетом независимого оценщика, произведенного по заказу заинтересованного лица - ответчика  по делу ФИО4, что следует из текста самого заключения. Отчет оценщика при расчете стоимости спорного имущества учитывал стоимость объектов незавершенного строительства - подземные гаражи - стоянки по адресу: VII Микрорайон в Кировском районе г. Саратова, на 40 боксов, кадастровый номер 64:48:030101:14896, степень готовности - 92%, при этом стоимость права аренды земельного участка оценщиком не устанавливалась и выводы о ее размере в отчете отсутствуют.

В рассматриваемом случае, давая характеристики объекту незавершенного строительства по состоянию на 01.08.2019, эксперт (оценщик), при расчете рыночной стоимости объекта берет за основу кадастровую стоимость объекта по состоянию на 28.12.2023, тогда как ранее объект имел иную кадастровую стоимость, значительно отличающуюся от последней.

Также выводы эксперта (оценщика) не соответствуют содержанию самого заключения: на стр. 11 эксперт говорит, что 1 011 807,08 руб. – стоимость объекта незавершенного строительства на 01.08.2019, тогда как на стр. 12 – стоимость права собственности на объект незавершенного строительства на 01.08.2019. 

Следовательно, из представленного ФИО4 экспертного заключения невозможно сделать однозначный вывод ни об объекте исследования, ни о том, какая была поставлена задача перед экспертом, ни о том, к какой стоимости относится стоимость, указанная в выводе эксперта (предполагаемая кадастровая, действительная или рыночная). 

Однако даже несмотря на то, что в основу расчетов кадастровой стоимости по состоянию на 01.08.2019 была положена кадастровая стоимость по состоянию на 28.12.2023 (которая намного ниже, чем по состоянию на 09.08.2019), а итоговая стоимость объекта получалась как 1 011 807,08 руб. – цена договора купли-продажи от 01.08.2019 все равно значительно ниже (750 000 руб.). 

К тому же, представленное в материалы дела экспертное заключение, подготовленное ООО «Оценочная компания «АКТИВ» 29.02.2024, не может являться достаточным и достоверным доказательством, поскольку является частным и субъективным мнением лиц, составивших данное заключение, кроме того, получено в одностороннем порядке в нарушение требований статьи 87.1 АПК РФ, специалисты об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждались, а кроме того, ФИО4 предоставил эксперту не полный комплект документов, что привело к неверным расчетам рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

При этом, ФИО4, полагая, что кадастровая стоимость покупаемого объекта была завышена (по состоянию на 01.08.2019), должен был проявить должную разумность и осмотрительность и подать соответствующее обращение (после регистрации объекта), поскольку в соответствии со статьей 400 НК РФ налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Таким образом, поведение ФИО4 является противоречивым: ответчик утверждает, что кадастровая и рыночная стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:030101:14896 была явно ниже той, что указывает конкурсный управляющий в своем заявлении, но, между тем, с 2019 года не предпринимает никаких действий, чтобы снизить (установить действительную) кадастровую стоимость объекта, а также установить его рыночную стоимость. 

Доводы ФИО4 о множестве технических неполадок, о многочисленных судебных спорах, повлиявших на рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, несостоятельны ввиду принадлежности объектов недвижимости к категории низколиквидных активов, стоимость которых мало подвержена изменениям ввиду присущей им износостойкости. 

Согласно всем выпискам из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства его кадастровая стоимость составляла: по состоянию на 09.08.2019 – 33 880 741,38 руб., по состоянию на 15.05.2021 – 6 031 276,31 руб., по состоянию на 01.01.2023 – 2 751 779,07 руб. 

Между тем, согласно общеизвестным принципам формирования стоимости кадастровая стоимость всегда ниже стоимости рыночной, поскольку не учитывает колебания цен на рынке недвижимости, спрос, инфляцию и т.д., а следовательно, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 64:48:030101:14896 по состоянию на 01.08.2019 не могла быть в 45 раз ниже кадастровой стоимости.

Суд апелляционной инстанции при этом учитывает, что как отчет оценщика, так и заключение судебного эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, носит для суда лишь рекомендательный характер, а окончательная действительная рыночная стоимость спорного имущества определяется исключительно рынком при осуществлении торговых процедур при продаже спорного имущества при соотношении спроса и предложения потенциальных покупателей на спорное имущество.

При определении действительной рыночной стоимости спорного имущества на дату его реализации судом апелляционной инстанции учитывается, что спорное имущество выставлялось на торги и проходило полноценные торговые процедуры, которые и позволили у лиц участвующих в настоящем обособленном споре, достоверно сформировать представление о рыночной стоимости спорного имущества. 

Так, согласно сообщению на ЕФРСБ № 2966587 от 05.09.2018 (в рамках банкротства ГСК «Конкурс-64») на открытом аукционе подлежало продаже следующее имущество: Лот №1. Право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: комплексное освоение и жилищное строительство, общая площадь 2873 кв.м, кадастровый номер 64:48:030101:155 (в залоге в АО «НВКбанк»), договор №64-64-11/110/2012-277, сроком с 24.04.2012 по 14.12.2020, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, назначение: подземные гаражи – стоянки, степень готовности объекта 92% - 13 010 000 руб.; право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: комплексное освоение и жилищное строительство, общая площадь 2848 кв.м, кадастровый номер 64:48:030101:149 (в залоге в АО «НВКбанк»), договор аренды №64-64-01/243/2013- 236, сроком с 14.06.2013 по 14.12.2020 - 3 440 000 руб.

Ввиду отсутствия заявок были назначены повторные торги, на которых стоимость указанных объектов составила 11 709 000 руб. (сообщение на ЕФРСБ № 3151977 от 16.11.2018). 

Однако повторные торги также не состоялись, и в порядке пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве имущество было предложено залоговому кредитору - ООО «Бета-Строй» (определением Арбитражного суда Саратовской области от 22.11.2018 по делу № А57-2869/2017 кредитор АО «НВКбанк» был заменен (осуществлено процессуальное правопреемство) на ООО «Бета-Строй»). 

В соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. 

ООО «Бета-Строй» было принято решение об оставлении залогового имущества за собой, составлено 15.01.2019 года соответствующее соглашение (т. 1 л.д. 40).

Таким образом, рыночная стоимость имущества (лот № 1), перешедшего в результате несостоявшихся торгов в пользу ООО «Бета-Строй», составила 10 538 100 руб. (соглашение о передаче прав аренды земельного участка и недвижимого имущества от 15.01.2019). Общая рыночная стоимость имущества – совместно и лота № 1, и лота № 2 – составила 13 324 500 руб., именно указанная цена, определенная рынком и самим должником, является действительной ценой спорного имущества.

Отвечая на вопрос суда о том, изменилось ли техническое либо физическое состояние спорного имущества с момента оставления спорного имущества должником за собой с 15.01.2019г. до даты его отчуждения ответчику ФИО4 01.08.2019г., все участники спора ответили отрицательно. При этом представитель ФИО4 дополнил, что неотделимые улучшения спорного имущества стали им производиться только после приобретения имущества, то есть после 01.08.2019г.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в период с 15.01.2019 по 01.08.2019 года какие либо изменения конъюнктуры рынка недвижимости в г. Саратове за указанный период не произошли, а следовательно отсутствовали внешние и внутренние факторы, которые могли бы повлиять на изменение рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

При указанных обстоятельствах и выводах, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствует необходимость в назначении по настоящему обособленному спору в суде апелляционной инстанции судебной оценочной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорного имущества, поскольку рыночная стоимость имущества достоверно установлена совокупностью иных доказательств по делу.

При этом ФИО4 по состоянию на 01.08.2019 – дату оспариваемой сделки, был достоверно осведомлен о заключении указанных выше договоров (купли-продажи имущества и замены стороны в обязательстве) с ООО «Бета-Строй», поскольку являлся заявителем и кредитором по делу о банкротстве ГСК «Конкурс-64», имел право на участие в собраниях кредиторов, на получение информации о ходе торгов по реализации имущества должника. 

Так, согласно определению Арбитражного суда Саратовской области от 11.04.2018 по делу № А57-2869/2017 требование ФИО4 включено в реестр требований кредиторов ГСК «Конкурс-64» в размере 1 025 000 руб. – сумма основного долга, 227 018,31 руб. – проценты за пользование денежными средствами, 179 895,83 руб. – неустойка, 1 000 руб. – моральный вред, для удовлетворения в третью очередь. Основанием для включения требования стал заключенный между ФИО4 и ГСК «Конкурс-64» договор софинансирования физического лица в строительстве № 19 от 29.03.2014, предметом договора является совместное финансирование ГСК «Конкурс-64» в строительстве гаражного бокса в подземном гаражном комплексе расположенного в 7-ом микрорайоне Кировского района г. Саратова на земельном участке с кадастровым номером: 64:48:030101:155. путем перечисления для этих целей застройщику денежных средств в размере 350 000 руб. для финансирования строительства. 

Также основанием стал заключенный между ФИО4 и ГСК «Конкурс-64» договор софинансирования физического лица в строительстве № 72/2 от 24.02.2015, предметом договора является совместное финансирование ГСК «Конкурс-64» в строительстве гаражного бокса в подземном гаражном комплексе расположенного в 7-ом микрорайоне Кировского района г. Саратова на земельном участке с кадастровым номером: 64:48:030101:155, путем перечисления для этих целей застройщику денежных средств в размере 300 000 руб. для финансирования строительства. 

Согласно договору № 20 софинансирования физического лица в строительстве от 31.03.2014, заключенному между ГСК «Конкурс-64» и ФИО3, последний обязался предоставить денежные средства в размере 400 000 руб. для финансирования строительства. Согласно Приложению № 1 к указанному договору (схема расположения гаражного бокса) таких гаражных боксов было по меньшей мере 32 единицы. Учитывая вышеизложенное, что размер денежных средств, вложенных (привлеченных) ГСК «Конкурс-64» для строительства объекта недвижимости, составил не менее 12 800 000 руб. (400 000 руб. * 32 ед.), что также соответствует цене спорного имущества оставленного должником за собой.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание факт того, что ФИО4 так же, как и ФИО3, являлся дольщиком и кредитором ГСК «Конкурс-64», и приобрел имущество у ООО «Бета-Строй» (полученное обществом по результатам  несостоявшихся торгов в рамках банкротства ГСК «Конкурс-64») незадолго до прекращения производства по делу о банкротстве ГСК «Конкурс-64» ввиду отсутствия финансирования (№ А57-2869/2017) (оспариваемые договоры заключены 01.08.2019, производство по делу прекращено 12.08.2019 – резолютивная часть), ФИО4 было достоверно известно о заключении должником с ним оспариваемых договоров (купли-продажи недвижимости и замены стороны в обязательстве) на явно нерыночных условиях, по цене в 7 раз ниже рыночной.

При этом, приобретая имущество по цене в 7 раз ниже рыночной (исходя из рыночной стоимости оставленного имущества должником за собой – 10 538 100 руб., и стоимости по сделке – 1 500 000руб.), ФИО4 понимал, что причиняет ущерб должнику и его иным кредиторам, которые не получат соразмерного удовлетворения своих требований за счет отчужденного спорного имущества.

Таким образом, учитывая, что оспариваемыми сделками был причинен ущерб интересам кредиторов должника, сделки совершены со злоупотреблением правом на нерыночных условиях, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, признании оспариваемых сделок недействительными на основании пункта  2 статьи 61.2 Закона о банкротстве и применении последствий недействительности сделок в виде двусторонней реституции.

В силу пункта 3 части 4 статьи 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

С учетом изложенного, вынесенное судом определение подлежит отмене с разрешением вопроса по существу.

В силу требований подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при рассмотрении апелляционной жалобы по данной категории споров составляет 3 000 руб.

Учитывая, что судебный акт подлежит отмене, с ФИО4 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за подачу конкурсным управляющим должника заявления в суд первой инстанции в размере 6 000 руб., за подачу конкурсным управляющим должника апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., в пользу ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

В связи с поступлением на депозитный счет суда денежных средств для проведения экспертизы в назначении которой судом апелляционной инстанции было отказано, Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда необходимо возвратить с депозитного счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда ФИО3 денежные средства в размере 60 000 руб., уплаченные платежным поручением № № 357867 от 16.07.2024 за проведение экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 26 апреля 2024 года по делу № А57-14830/2021 отменить.

            Признать недействительной сделку – договор купли-продажи от 01.08.2019 по продаже ООО «Бета-Строй» в пользу ФИО4 объекта незавершенного строительства: подземные гаражи на 40 боксов, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII микрорайон, площадь застройки 1475,2 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 92 %, с кадастровым номером 64:48:030101:14896 на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:155.     Применить последствия недействительности сделки, обязать ФИО4 передать в конкурсную массу ООО «Бета-Строй» объект незавершенного строительства: подземные гаражи на 40 боксов, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII микрорайон, площадь застройки 1475,2 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 92%, с кадастровым номером 64:48:030101:14896 на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:155.

            Восстановить право требования ФИО4 к ООО «Бета-Строй» в размере 750 000 руб.

            Признать недействительной сделку – договор замены стороны в обязательстве от 01.08.2019 по уступке права аренды земельного участка, расположенного по адресу:г. Саратов, VII микрорайон, кадастровый номер 64:48:030101:14896, заключенного между ООО «Бета-Строй» и ФИО4.

Применить последствия признания сделки недействительной, прекратить право аренды ФИО4 на земельный участок по договору замены стороны в обязательстве б/н от 01.08.2019 (по адресу г. Саратов, VII микрорайон, кадастровый номер 64:48:030101:14896).

Восстановить право требования ФИО4 к ООО «Бета-Строй» в размере 750 000 руб.

Взыскать с ФИО4 в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу заявления в суд первой инстанции в размере6 000 руб.

            Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

            Взыскать с ФИО4 в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

            Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда возвратить с депозитного счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда ФИО3 денежные средства в  размере 60 000 рублей, уплаченные платежным поручением № 357867 от 16 июля 2024 года.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                          О.В.  Грабко

 

Судьи                                                                                                         Г.М. Батыршина

 

                                                                                                                    А.Э. Измайлова