АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-31766/2024

г. Краснодар

24 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2024 года. Полный текст решения изготовлен 24 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью «АПТЕЧНЫЙ СКЛАД "ВЛАДИМИР"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды недвижимости от 24.03.2022,

при участии в заседании представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, установил следующее.

 

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ФИО1) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АПТЕЧНЫЙ СКЛАД "ВЛАДИМИР"» (далее – общество, ООО «АПТЕЧНЫЙ СКЛАД "ВЛАДИМИР"») о расторжении договора аренды недвижимости от 24.03.2022.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, по основаниям изложенным в отзыве на иск.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 26.09.2024 до 09.35 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

24 марта 2022 года между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества в отношении объекта, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. П4/4 (далее – договор).

Пунктом 5.1 договора установлено, что арендная плата включает в себя постоянную часть и компенсационные выплаты.

За первые 60 (шестьдесят) календарных дней аренды постоянная часть составляет 140 000 рублей. Далее постоянная часть арендной платы будет составлять 140 000 рублей в месяц, НДС не облагается (пункт 5.2 договора)

Согласно пункту 5.2.1 договора в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора, арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя авансовый платеж в размере 140 000 рублей в счет оплаты первых 60 дней аренды.

В соответствии с пунктом 5.3 договора расчет арендной платы за неполный месяц аренды определяется и оплачивается пропорционально фактическому количеству дней аренды объекта исходя из ставки арендной платы за календарный месяц.

Перемена собственника арендуемого объекта не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора. При этом настоящий договор сохраняет свою юридическую силу, а права и обязанности арендодателя по нему переходят третьему лицу в порядке правопреемства. Арендодатель обязан до момента отчуждения письменно уведомить покупателя или нового собственника объекта об обременении имущества, которым является настоящий договор (пункт 6.8 договора).

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2024 ФИО4 передал в собственность ФИО1 вышеуказанный объект.

Истец считает, что арендные платежи своевременно не уплачивались, полагает, что арендатором нарушены существенные условия договора аренды, что послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами; в указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что арендатор не отказывался от обязательства по оплате арендной платы, при этом не был надлежащим образом извещен о новом собственнике, в связи с чем исполнение обязательства по оплате было невозможно осуществить.

13 марта 2024 года ФИО1 направлено на электронную почту общества сообщение с информацией о том, что последняя является новым арендодателем, без приложения подтверждающих документов.

27 марта 2024 года ООО «АПТЕЧНЫЙ СКЛАД "ВЛАДИМИР"» запрошены документы для идентификации обратившегося лица.

28 мата 2024 года после получения ответчиком выписки из ЕГРН, копии паспорта и реквизитов для оплаты арендных платежей от нынешнего правообладателя объекта, в адрес истца было направлено дополнительное соглашение с внесенными изменениями в договор в связи со сменой арендодателя для подписания со стороны арендодателя.

При этом, как следует из переписки, представителем общества неоднократно были направлены письма о необходимости подписания дополнительного соглашения.

22 апреля 2024 года истцом на электронный адрес ответчика направлено подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение.

23 апреля 2024 года ответчиком направлено подписанное с двух сторон дополнительное соглашение посредством почтового отправления, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с идентификатором № 35008988013063.

24 апреля 2024 года обществом произведена оплата арендных платежей, о чем свидетельствуют платежные поручения от 24.04.2024 № 128577, от 24.04.2024 № 128578, от 24.04.2024 № 128579.

Кроме того, ответчиком устранены обстоятельства, послужившие основанием для обращения предпринимателя в суд, до даты принятия искового заявления.

В рассматриваемом случае нарушения арендатора в части несвоевременной оплаты арендных платежей связаны с ожиданием от арендодателя подтверждающих документов, а также подписания соответствующего дополнительного соглашения.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. Поскольку договор субаренды является долгосрочным, то его расторжение по требованию арендатора возможно только при наличии существенных нарушений его условий субарендатором и не устранении их в разумный срок. Расторжение договора применяется к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Требование акционерного общества о расторжении договора субаренды земельного участка от 21.08.2011 должно быть соразмерным последствием степени существенности допущенных обществом нарушений при его исполнении с учетом устранения таких нарушений в разумный срок.

Расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В данном случае, из поведения ответчика следует, что им предпринимаются меры, направленные на устранение разногласий по исполнению условий договора, то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления и кассационной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов