АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-54556/2017

г. Краснодар

13 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Темп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 05.06.2018), в отсутствие представителя истца – администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Темп» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А32-54556/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Темп» (далее – общество) о взыскании 571 533 рублей 98 копеек долга по договору от 23.04.1998 № 4900000893 аренды земельного участка площадью 804,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:25, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Профсоюзная, 1, (далее – договор аренды, земельный участок) с 01.01.2015 по 31.03.2017 и 377 948 рублей 78 копеек пени, а также о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018 в иске отказано. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018 отменено, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Арендная плата за земельный участок относится к регулируемым ценам. Договором аренды, заключенным до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), установлено право арендодателя на одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы в предусмотренных законодательными актами случаях. Аналогичный вывод содержится в судебных актах по делу № А32-13343/2015, в рамках которого администрация отыскивала задолженность по договору аренды за предыдущий период. Администрацией при расчете учтены произведенные обществом платежи. Общество ненадлежащим образом исполняло договорную обязанность по внесению арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения.

Общество обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. На земельном участке находятся принадлежащие обществу объекты недвижимости. Общество не является банкротом. Судебными актами по делу № А32-13343/2015 не оценивалась правомерность одностороннего изменения арендодателем условий договора аренды. Администрация не обращалась в суд с иском об изменении договора аренды в части размера арендной платы. Муниципальный нормативный правовой акт об определении размера арендной платы, не соответствующий аналогичному региональному нормативному правовому акту, не предоставляет администрации права на автоматическое изменение методики расчета арендной платы. Арендатор использует имущество в соответствии с условиями договора аренды, не допускал просрочку во внесении арендной платы более 2-х периодов подряд. Расторжением договора аренды нарушен разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности. Стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных) ставок. На договор аренды не распространяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы. Стороны договора не изменяли согласованную ими методику исчисления размера арендной платы. Основания для применения методики,   предложенной администрацией, отсутствуют. Общество вносило арендную плату в соответствии с условиями договора аренды.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) 09.04.1998 заключили договор аренды земельного участка в целях эксплуатации нежилого здания (кафе) с 01.04.1998 по 01.04.2017. Арендная плата определена на основании ее нормативно определенной базовой ставки (пункт 2.2) и подлежала внесению ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала, а за 4 квартал – до 15 ноября текущего года (пункт 2.3). Размер арендной платы мог быть изменен администрацией в одностороннем порядке в случае изменения базовых ставок арендной платы и в других предусмотренных законодательными актами случаях (пункт 2.4). Договор зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи 14.05.1998 под № 436.

Администрация предлагала обществу подписать дополнительное соглашение от 25.07.2007, согласно которому размер ежегодной оплаты за земельный участок составляет 146 363 рубля 49 копеек. Дополнительное соглашение обществом не подписано.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2016 по делу № А32-13343/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2017 с общества взыскано 469 673 рубля 82 копейки долга по договору аренды с 01.01.2012 по 31.12.2014 и 109 071 рубль 72 копейки пени с 15.04.2012 по 31.12.2014. Судебные акты основаны на выводах о наличии у администрации как арендодателя установленного договором аренды права на изменение размера и методики расчета арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с нормативными изменениями, а также о применимости к рассматриваемым отношениям постановления Главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края».

Полагая, что арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам с 01.01.2015 по 31.03.2017 и пени в размерах 571 533 рублей 98 копеек и 377 948 рублей 78 копеек, администрация направила обществу претензии от 26.12.2016 № 32740/02-05016 с предупреждением о необходимости погашения долга и от 06.02.2017 № 1901/02-05-16 с предложением о расторжении договора аренды. Общество на претензии не отреагировало.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. По смыслу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 № 2045/04, от 03.04.2007 № 13988/06 сформулирован аналогичный правовой подход, согласно которому освобождение от повторного доказывания преюдициально установленных фактических обстоятельств спора не исключает их различной правовой оценки, зависящей от характера конкретного спора. Преюдициальными являются установленные по ранее рассмотренному делу обстоятельства, но не выводы о правовой квалификации правоотношений и толковании правовых норм.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), размер арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что стороны договора, заключенного до вступления в силу Земельного кодекса, могут связать изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу запрета необоснованных предпочтений в применимой к спорным правоотношениям редакции, порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В отсутствие четко сформулированной методики определения арендной платы за муниципальные земли, при определении арендной платы за земельный участок администрация и суды руководствовались утвержденными постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 Правилами определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, действовавшими до 31.03.2016. Аналогичная методика расчета предусмотрена пунктом 4 действующего с 01.04.2016 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121.

Договор, в силу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при его существенном нарушении другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, правильно применив вышеприведенные нормативные положения, суд апелляционной инстанции вправе был заключить о следующем. Арендная плата за земельный участок относится к регулируемым ценам. Заключенным до вступления в силу Земельного кодекса договором аренды арендодатель в предусмотренных нормативными актами случаях уполномочен на одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы, в том числе на изменение методики ее расчета. Аналогичный вывод, содержащийся в судебных актах по делу № А32-13343/2015, в котором участвовали те же лица, не имеет силы преюдиции, поскольку таковой могут обладать только обстоятельства. Вместе с тем, с учетом преюдициально установленных обстоятельств по названному делу и установленных по настоящему делу обстоятельств основания для обратного вывода о том, что по условиями пункта 2.4 договора аренды арендодатель мог самостоятельно изменить только ставку арендной платы, отсутствовали. Администрацией при расчете задолженности применены действовавшие в спорный период региональные нормативные акты, учтены произведенные обществом платежи. Неисполнение обществом в полном объеме ранее принятого судебного акта о взыскании задолженности за предыдущий период, повторное взыскание с него задолженности по арендной плате, длительность спорного периода ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей и неизменяемая правовая позиция общества позволили суду квалифицировать допущенные нарушения условий договора аренды как существенные, влекущие расторжение договора в судебном порядке.

Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 по делу № А32-54556/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  В.А. Анциферов

Судья                     В.Е. Епифанов

Судья                                 И.В. Сидорова