АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-2022/2022

г. Оренбург

11 октября 2022 года

27 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена       19 сентября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено         27 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Сердюк Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску б/№ от 11.02.2022 (поступило в арбитражный суд 21.02.2022) финансового управляющего ФИО2 ФИО3, г. Москва к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург о признании  уведомления  о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-52778155/7 от 19.01.2022 незаконным;

     обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключенного между финансовым управляющим ФИО3 и ФИО4 договора купли-продажи недвижимого  имущества (лот № 1) - жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 56:21:1301002:443 и земельного участка, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский с/с, 

<

...> участок № 1, кадастровый (или условный) номер  56:21:1301002:185, без нотариального удостоверения этого договора.  Взыскании с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в пользу  финансового управляющего  ФИО3 расходов по госпошлине в размере 300 рублей.

     Третьи лица:

     ФИО4, г. Оренбург СНТ ТСН"Строитель";

     Отдел опеки и попечительства Управления образования  Оренбургского района, г. Оренбург,

 ПАО «Сбербанк России»,

            ФИО2,

            ФИО5,

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на сайте Арбитражного суда Оренбургской области, что подтверждается отчетом о публикации судебных актов.

Представители лиц, участвующих в деле:

от заявителя – не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

от заинтересованного лица, - ФИО6 - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области по доверенности № 10 от 11.01.2022 сроком до 11.01.2023, удостоверение, диплом

от ФИО4: ФИО4 (паспорт), ФИО4 –(представитель по устному ходатайству, паспорт, диплом;

от Отдела опеки и попечительства Управления образования  Оренбургского района, г. Оренбург- не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

ФИО7 – представитель ПАО «Сбербанк России» по доверенности № ПБ/1441-Д от 27.10.2020 сроком до 01.09.2022, паспорт, копия диплома.

От ФИО2 – Ёдгоров Д.Н. – представитель (доверенность от 03.08.2022, диплом, паспорт)

От ФИО5- не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

финансовый управляющий ФИО2 ФИО3, г. Москва обратился в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург о признании  уведомления  о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-52778155/7 от 19.01.2022 незаконным; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключенного между финансовым управляющим ФИО3 и ФИО4 договора купли-продажи недвижимого  имущества (лот № 1) - жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 56:21:1301002:443 и земельного участка, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский с/с, 

<

...> участок № 1, кадастровый (или условный) номер  56:21:1301002:185, без нотариального удостоверения этого договора.  Взыскании с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в пользу  финансового управляющего  ФИО3 расходов по госпошлине в размере 300 рублей.

     Третьи лица: ФИО4, г. Оренбург СНТ ТСН "Строитель"; Отдел опеки и попечительства Управления образования  Оренбургского района, г. Оренбург,  ПАО «Сбербанк России», ФИО2, ФИО5.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что 19.01.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-001/2021-52778155/7, причина приостановления: не представления нотариально удостоверенного договора.

 Заинтересованным лицом в материалы дела представлен письменный отзыв на заявление, в котором требования заявителя не признает по изложенным в нем основаниям.

Представитель ПАО «Сбербанк России» заявление финансового управляющего  считает обоснованным и подлежащим удовлетворению, по основаниям изложенным в отзыве.

ФИО8 Адилхановна поддерживает требования заявителя в полном объеме и просит суд обязать административный орган произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключенного между финансовым управляющим и ФИО4 договора купли продажи недвижимого имущества без нотариального удостоверения этого договора.

Представители ФИО2 и  ФИО5 просят суд в удовлетворении заявленных требованиях отказать по основаниям изложенным в отзыве.

При  рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

28 октября 2016 между Банком и ФИО2 и ФИО5 был заключен целевой кредитный договор (п. 11 Договора) с суммой кредита 6 453 026 руб. на приобретение дома и земельного участка по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский с/с, 

<

...>. Указанное имущество было приобретено в общую совместную собственность ФИО2 и ФИО5 за 7 500 000 руб. 

Собственные средства семьи составляли 1 046 974 руб., из которых 453 026 руб. средства материнского капитала. И дом, и земельный участок находятся в залоге у Банка (п. 10 Договора), оба супруга являются залогодателями. 

ОРЕНБУРГСКОЕ ОТДЕЛЕНИЕ №8623 460000, Оренбург, ул. Володарского, д. 16 www.sberbank.ru ОКПО 09284708, ОГРН 

<

***> ИНН/КПП 7707083893/561202001 № 5709673 от 19 мая 2022 03.06.2020 по заявлению Банка в отношении ФИО2 возбуждено дело о банкротстве, введена процедура реструктуризации долгов. 29.09.2020 признаны обоснованными требования Банка на сумму 7 260 123 руб., из которых 6 597 100,97 руб. обеспечены залогом имущества Должника (по кредитному договору от 28.10.2016 с обеспечением домом и земельным участком). 

То есть фактически судом обращено взыскание на заложенное имущество.

 09 марта 2021 введена процедура реализации имущества гражданина, после чего началась продажа залоговых дома и земельного участка.

 09 июля 2021 Оренбургским районным судом в рамках дела № 2-1507/2021 частично удовлетворены исковые требования ФИО5 В жилом доме с кадастровым номером 56:21:1301002:442 по адресу: 

<

...> определены доли- за ФИО5 и ФИО2 по 97/200, за несовершеннолетними детьми ФИО9, ФИО9 по 3/200. Решение суда вступило в законную силу и приведено в исполнение.

 В Росреестре за вышеуказанными собственниками в отношении жилого дома 18.01.2022 зарегистрировано право собственности. Одновременно с регистрацией права собственности за несовершеннолетними детьми, зарегистрировано обременение долей несовершеннолетних детей ипотекой в пользу ПАО Сбербанк. 

Торги по реализации заложенного имущества состоялись, победителем торгов признана ФИО4. 30.11.2021 между финансовым управляющим Должника и ФИО4 заключен договор купли-продажи, который 10.12.2021 был предъявлен в МФЦ по Северному округу г. Оренбурга для регистрации права собственности за покупателем.

16.12.2021 Управлением вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права №КУВД-001/2021-52,778154/3. Причины приостановления: Погасить актуальные записи об ограничениях, дополнить договор имеющимися ограничениями, на дату подписания договора, представить агентский договор. Причины приостановления были устранены.

19.01.2022 Управлением Росреестра по Оренбургской области было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права №КУВД-001/2021-5277815 5/7, причины приостановления: предоставить нотариально удостоверенный договор от 30.11.2021.

Полагая указанные уведомления о приостановлении государственной регистрации прав незаконными, финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний. Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом о регистрации.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

 В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона о регистрации). 

В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастровогоучета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовнопроцессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации) 

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Как следует из материалов дела, в уведомлении от 19.01.2022 № КУВД-001/2021-52778155/7 основанием для приостановления государственной регистрации перехода права заявителем оспаривается– отсутствие нотариально удостоверенных экземпляров договоров купли-продажи  от 30.11.2021.

На основании пункта 3 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. 

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Часть 1 статьи 42 Закона о регистрации (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемых уведомлений) прямо устанавливала, что нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации также определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляет жилой дом, находящийся в общей долевой собственности должника его супруги и несовершеннолетних детей, который реализовывался как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях со Сбербанком (в том числе и несовершеннолетние дети), отсутствуют основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме. 

Норма статьи 42 Закона N 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу обращения взыскания в судебном порядке на заложенное имущество (в рассматриваемом случае включение в реестр требований кредиторов с заявлением, обеспеченным залогом имущества должника приравнивается к обращению взыскания на заложенное имущество).

 Таким образом, норма ст. 42 Закона о регистрации предусматривает, что при реализации объекта недвижимости целиком нотариального удостоверения сделки не требуется. 

На основании части 2 статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке. Согласно статье 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 № 4462-1, при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.

Однако в рассматриваемом случае положение части 2 статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, не применяется, поскольку не несовершеннолетние дети не являются стороной сделки, договор от 30.11.2021 подписан без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью.

При таких обстоятельствах, учитывая заключение договора купли продажи от 30.11.2021 в порядке реализации требований Закона о банкротстве, а также судебных актов, отсутствие факта привлечения к совершению сделки несовершеннолетних лиц, суд приходит к выводу, что в данном случае применительно к положениям части 2 статьи 54 Закона о регистрации привлечение нотариуса и нотариальное оформление сделки также не требуются.

На основании вышеизложенного суд находит незаконными Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-52778155/7 от 19.01.2022.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. При выборе правовосстановительной меры арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения. При этом применяемые судом меры должны отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного оспариваемыми действиями (актами, решениями), и быть обусловленными существом спора. Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения и связано с оценкой спорных правоотношений, совокупностью установленных по делу обстоятельств.

При таких обстоятельствах, суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключенного между финансовым управляющим ФИО3 и  ФИО4 договора купли-продажи недвижимого  имущества (лот № 1) - жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 56:21:1301002:443 и земельного участка, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский с/с, 

<

...> участок № 1, кадастровый (или условный) номер  56:21:1301002:185, без нотариального удостоверения этого договора.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в пользу  финансового управляющего  ФИО3 расходы по госпошлине в размере 300 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Требования финансового управляющего ФИО2 ФИО3 удовлетворить. 

Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-52778155/7 от 19.01.2022 , признать незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключенного между финансовым управляющим ФИО3 и  ФИО4 договора купли-продажи недвижимого  имущества (лот № 1) - жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 56:21:1301002:443 и земельного участка, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский с/с, 

<

...> участок № 1, кадастровый (или условный) номер  56:21:1301002:185, без нотариального удостоверения этого договора.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в пользу  финансового управляющего  ФИО3 расходы по госпошлине в размере 300 рублей.

Исполнительный лист выдать заявителю, в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после вступления решения в законную силу по его ходатайству.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение  месяца  со дня принятия решения (изготовления его в полном объёме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://www.18aac.arbitr.ru.

 Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. 

        Судья                                             Т.В. Сердюк