СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3168/2024-ГК

г. Пермь

17 июня 2024 года

Дело № А60-59610/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Коньшиной С.В., Семенова В.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В., 

при участии:

от ответчика – ФИО1, паспорт, директор, выписка из ЕГРЮЛ;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Элвис»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 февраля 2024 года

по делу № А60-59610/2023  

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом от имени Администрации города Екатеринбург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Элвис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора купли-продажи, возврате помещения и взыскании пени,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбург (далее истец) обратился в  Арбитражный суд Свердловской области с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элвис» (далее ответчик) о расторжении договора купли-продажи, возврате помещения и взыскании пени.

 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15 февраля 2024 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование  апелляционной  жалобы  указывает  на необоснованное отклонение судом ходатайства ответчика  о приостановлении производства по данному делу до вступления в силу решения суда по делу А60-47540/22, в рамках которого он являемся истцом и взыскивает с ДУМИ задолженность в размере 198 тысяч рублей. Отмечает, что  судом не учтены многочисленные воспрепятствования со стороны истца в заключении с нами договора купли-продажи указанного помещения, которые преодолевались только в судебном порядке в рамках дел №№ А60-61628/2020 и А60-66868/2018. Апеллянт выражает  несогласие с выводами суда о  допущенных  покупателем существенных  нарушениях договора,  полагая, что зачет убытков в размере  198245 руб. 67 коп. в счет выкупа помещения по договору № 2123  полностью погасило бы все заявленные истцом по настоящему иску. Оспаривает  взыскание и  начисление  пени, полагает  взыскание  пени  неправомерным в  случае удовлетворении требования ДУМИ о расторжении договора купли-продажи № 2123. Ссылается на  наличие встречных  требований к ДУМИ о  взыскании  переплаты по  договору  аренды в размере 174442 руб. 56 коп.

До начала судебного разбирательства от истца   поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном  заседании  представители  ответчика   на  доводах  апелляционной  жалобы  настаивали.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в редакции протокола согласования разногласий от 04.05.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа, а именно: нежилого помещения, площадь: общая - 47,0 кв.м, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал № б/н. Адрес: 

<

...> с кадастровым номером 66:41:0704007:5581; нежилого помещения, площадь 61,9 кв.м, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал № б/н. Адрес: 

<

...> с кадастровым номером 66:41:0704007:5580, входящий в состав объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой с магазином» (далее -Объект). 

В силу п. 2.2. договора оплата Объекта производится Покупателем в рассрочку: ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. 

Срок рассрочки основного долга составляет 84 месяцев. Окончательный срок оплаты Объекта - 03.05.2028 (п. 2.3 договора). 

Согласно п. 2.4 договора на сумму основного долга производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на 17.08.2020, равной 4,25 % годовых. 

Уплата процентов производится Покупателем ежемесячно: не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем, а также одновременно с погашением основного долга, в том числе окончательным. 

В соответствии с п. 5.3.2 договора покупатель обязан полностью оплатить стоимость Объекта в соответствии с условиями, указанными в разделе 2 настоящего договора. 

Однако ответчиком нарушены условия договора купли-продажи в части оплаты основного долга, процентов и пени, у ответчика существует задолженность по данному договору. 

В соответствии с п. 6.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга ответчику начислены пени в размере 0,5 % от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно, в размере 225 553,43 руб. 

О соблюдении претензионного порядка свидетельствуют письмо ДУМИ от 31.08.2023 № 02.12-15/1/002/5197. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд  с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования истца в части  расторжения договора и  обязании  ответчика освободить  помещение, суд  исходил  из  наличия оснований для прекращения спорных  правоотношений в связи  с нарушением ответчиком  периодичности  внесения платежей. Размер  неустойки  скорректирован  судом  в связи   признанием  обоснованным заявления ответчика о  несоразмерности  неустойки  последствиям нарушения обязательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст.  454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В силу  положений ст.  489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.  Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.  К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст.  450 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной  в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Согласно разъяснениям п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Правоотношения сторон возникли  в связи с выкупом помещения в порядке, регламентированном  Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 

Ответчиком  приобретен  объект  недвижимости на условиях рассрочки  платежа,  ежемесячный платеж  по  договору  составляет 43119 руб., без  учета процентов,  предусмотренных п. 2.4 договора.

Согласно п. 6.2.1 договора договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе продавца если покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с пунктами 2.2, 2.4 договора.

Ответчиком не  исполнены  обязательства по внесению  ежемесячных  платежей с ноября 2022 года.

Нарушение  покупателем  порядка оплаты имущества, явилось  основанием для взыскания неустойки,  размер  которой согласован  при  подписании  договора, а также реализации  истцом  (продавцом)  права на  расторжение договора по  требованию  продавца, о чем покупатель  уведомлен  путем направления претензии от 31.08.2023 № 02.12-15/1/002/5197.

Установив обстоятельства  ненадлежащего  исполнения ответчиком  обязательств  по  договору № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа, руководствуясь приведенными  выше нормами  права, признав нарушение  ответчиком  обязательств существенным, суд первой пришел к обоснованным  выводам о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи по требованию продавца. Расторжение  договора  является основанием для освобождения нежилого помещения покупателем и  возврата  помещения продавцу.

Частично  удовлетворяя требование истца о  взыскании  неустойки, руководствуясь  положениями  ст.  333 ГК РФ, разъяснениями п.п.  72-77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в силу  которых   подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, может быть уменьшена в судебном порядке в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, суд  правомерно  установил неустойку в размере 45110 руб. 68 коп.

Доводы апеллянта о  необходимости  приостановления производства  по  делу  до  вступления в законную  силу  судебного  акта  по  делу № А60-47540/2022 отклоняются,  поскольку  в рамках  данного  дела  рассматривается требование  ДУМИ о взыскании задолженности по договору аренды от 15.04.2014 № 39000492 за период с 02.05.2020 по 03.05.2022 в сумме 316 724 руб. 14 коп. (без  учета  пени), встречный иск общества  о взыскании убытков в сумме 198 245 руб. 67 коп., указанные требования по  первоначальному и  встречному иску касаются правоотношений, предшествующих заключению договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа, предусмотренные п. 1 ч. 1 ст.  143 АПК РФ основания для приостановления производства по  делу не  установлены.

Судебные  акты по  делам  №№ А60-42663/2020, 61628/2020,66868/2018  не влияют  на  результат рассмотрения настоящего иска.

Вопреки  позиции  апеллянта, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар  (п. 2 ст. 489 ГК РФ). 

В постановлении Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 N 23-П разъяснено применение ст. 450.1 ГК РФ. В частности указано, что специфика норм о добросовестности состоит в том, что фактические обстоятельства, при которых эти нормы должны применяться, и правовые последствия, возникающие при их применении, не определяются в законе a priori, а признаки (критерии) добросовестности выводятся из обстоятельств конкретного дела, причем добросовестность оценивается как в контексте условий договора, отличающихся от условий, предусмотренных законом, так и в контексте поведения сторон.

Оснований полагать действия истца недобросовестными  не  установлено, учитывая, что последний платеж  по  договору  внесен 11.11.2022, в 2022-2023 годах оплата не  поступала, текущая задолженность  составляет  более 600 тыс.руб.,  в представленном  истцом  акте  сверки по  состоянию на  05.02.2024 отражены оплаты на сумму 2425050,1 руб., все платежи  совершены ответчиком  в 2022 году.  Спор  по  арендным  платежам и  встречные требования общества, которые не  влияют  на  результат рассмотрения настоящего  дела,  рассматриваются в деле № А60-47540/2022,  в рамках  данного  дела  ответчик встречный иск не заявлял, судом  встречный не  принимался  (ст.  132 АПК РФ).

Доводы  апеллянта об  отсутствии  оснований для взыскания неустойки отклоняются.

По общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ), что разъяснено в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7.

Согласно  п.п. 2, 3 ст.  453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Неустойка рассчитана  истцом до даты расторжения договора.

Судом  установлено, что предложение  ответчика о  заключении  мирового  соглашения истцом отклонено. 

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда  отмене не подлежит.

Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы, относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 февраля 2024 года по делу № А60-59610/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

С.В. Коньшина 

 

В.В. Семенов