СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск                                                                                    Дело № А45-15980/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2022 года

 

Седьмой Арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего                             Бородулиной И.И.

судей                                                             Кривошеиной С.В.,

                                                                       ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Любимовой А.Н. с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (07АП-10968/2021) на решение от 20.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-15980/2021 (судья Векшенков Д.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МегаТрейд» (ИНН 

<

***>) к мэрии города Новосибирска о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МегаТрейд»: ФИО2 по доверенности от 18.01.2022 (по 31.12.2022). 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МегаТрейд» (далее – общество, ООО СЗ «МегаТрейд») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) о признании незаконным решения от 16.04.2021  об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:092445:31.

Решением от 20.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области заявление удовлетворено, признан незаконным оспариваемый отказ мэрии, суд обязал мэрию в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение по заявлению ООО СЗ «МегаТрейд» о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:092445:31.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, мэрия обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по основаниям нарушения норм права, принять по делу новый акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду является пересечение с границами водного объекта, сведения о границах которого и его береговой полосе  отсутствовали у мэрии на момент подготовки обжалуемого отказа. Для целей выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела, получения информации о водном объекте, его границах и береговой полосе, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора должны были быть привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов и Управление Росимущества в Новосибирской области.

После завершения строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) земельный участок должен перейти в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации (далее – ВК РФ), а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Общество возражает против доводов апелляционной жалобы согласно отзыву.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. 

Мэрия, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ), не обеспечила явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Суд апелляционной  инстанции в порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие  представителя мэрии.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя общества, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции, 24.09.2020 между акционерным обществом «Обское» (продавец) в лице мэрии города Новосибирска и ООО СЗ «МегаТрайд» (покупатель) заключен договор №1 купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:000000:1971, имеющий степень готовности 8%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:092445:31, площадью 11 739 кв. м, вид разрешенного использования земельного участка: для строительства жилых домов с объектами общественного назначения, местоположение: г. Новосибирск, Советский район, ул. Софийская. 

Названные объект незавершенного строительства был изъят у АО «Обское» путем продажи с публичных торгов в связи с изъятием земельного участка, на котором он находится. 

Объект незавершенного строительства приобретен обществом с публичных торгов, организованных мэрией. 

Право собственности заявителя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 14.01.2021, номер регистрации 54:35:000000:1971-54/163/2021-10. 

В извещении о проведении публичных торгов 22.09.2020 по продаже объекта незавершенного строительства было указано, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:092445:31, который частично (1 637 кв. м) расположен в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства «ВЛ 110 кВ НГЭС-Ордынская». 

На земельный участок установлены ограничения использования земель в соответствии с постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». 

Земельный участок частично (7 057 кв. м) расположен в водоохранной зоне Новосибирского водохранилища. Информация об ограничениях и обременениях отсутствовала. 

По окончании торгов составлен протокол о результатах публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства от 22.09.2020 №1, победителем аукциона признан заявитель по цене 16 300 000 рублей со сроком оплаты в течение 5 дней с даты подписания протокола, срок подписания договора купли-продажи объекта установлен в течение 3 дней со дня подписания протокола. 

В вышеназванном извещении и в пункте 7 протокола указано, что победителю аукциона после государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства необходимо обратиться в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. 

10.02.2021 общество обратилось в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:092445:31, на котором размещен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:000000:1971, сроком на 104 месяца. 

16.04.2021 мэрия направила в адрес общества уведомление об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:092445:31, по мнению которой, препятствием является пересечение границ земельного участка с водным объектом, актуальные сведения о границах которого и береговой полосе в мэрии отсутствуют. 

Полагая данный отказ не соответствующий нормам действующего законодательства, 11.06.2021 общество обратилось в арбитражный суд с заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия у мэрии правовых оснований для отказа обществу в предоставлении права аренды на испрашиваемый земельный участок.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается по существу с судебным актом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9 часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36 часть 1). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36 часть 3 Конституции Российской Федерации).

Таким законом, регламентирующим, в том числе, условия и порядок приобретения прав на земельные участки, является Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Статьей 39.2 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

В соответствии с положениями статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право  собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

В соответствии со статьей 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 1). Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в  частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте.

Согласно правовой позиции изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2017 №19-КГ17-26 само по себе нахождение в границах земельного участка водного объекта (его части) не свидетельствует о невозможности предоставления такого земельного участка в аренду.

Действительно, как указывает мэрия, в соответствии с пунктом 8 статьи 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Вместе с тем, как правомерно отмечено судом первой инстанции, установленный законодательством запрет на приватизацию земельных участков, в границах которых находятся водные объекты, не может быть истолкован как запрет на оборот таких участков иными не запрещенными законом способами.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что из Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12 следует, что исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, закрепленная в статье 36 ЗК РФ, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Пунктом 6 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

Являясь собственником объекта незавершенного строительства, общество правомерно обратилось в мэрию с целью соблюдения установленного ЗК РФ порядка оформления прав на земельный участок.

Общество при подаче заявления предоставило в мэрию все необходимые документы для принятия решения о предоставлении в аренду земельного участка, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, может выступать предметом сделок, используется ООО «МегаТрейд» в соответствии с целевым назначением, иные объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам на праве собственности, на земельном участке отсутствуют, право аренды на земельный участок предоставленное заявителю по результатам аукциона мэрией не предоставлено.

           Суд признал несостоятельным довод мэрии о том, что границы испрашиваемого земельного участка пересекаются водными объектами, поскольку пришел к выводу о том, что не представлены доказательства ограничения в обороте части спорного земельного участка.

Оспариваемое решение об отказе нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создает препятствия в осуществлении указанной деятельности в сфере строительства, поскольку основным и дополнительным видами деятельности общества являются: деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика и строительство жилых и нежилых зданий.

Доводы заявителя жалобы о не привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, и Управление Росимущества в Новосибирской области, отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Исходя из смысла приведенной правовой нормы привлечение третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, является правом, а не обязанностью суда.

Суд первой инстанции не сделал каких-либо выводов о правах и обязанностях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, и Управления Росимущества в Новосибирской области, поэтому судебный акт не может повлиять на их права и законные интересы, что исключает необходимость привлечения данных лиц к участию в настоящем деле.

Как следует из части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Мерой восстанавливающей права и законные интересы заявителя является совершение заинтересованным лицом действий по рассмотрению заявления общества о предоставлении в аренду земельного участка.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о недействительности оспариваемого решения и о нарушении в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 20.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-15980/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Председательствующий                                                           И.И. Бородулина

 

Судьи:                                                                                        С.В. Кривошеина

 

                                                                                                    ФИО1