ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А40-66851/16-37-586

г. Москва

19 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2017 года

            Полный текст решения изготовлен  19 сентября 2017 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе:

Председательствующего судьи Скачковой Ю.А. единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО "ЭЛЕГИЯ ТОРГ" (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 14.09.2015)

к ответчику Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>, дата г.р. 08.02.2003)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 24.03.2016, ФИО3 по

доверенности от 15.08.2017

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 03.02.2017 № 33-Д-257/17

от третьего лица – не явился, извещен

от эксперта – ФИО5

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭЛЕГИЯ ТОРГ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения)  к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0008002:13247, общей площадью 296,5 кв.м. (этаж 1, пом. II), изложив п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 23 327 000 руб. 00 коп. (двадцать три миллиона триста двадцать семь рублей ноль копеек) в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-66851/16-37-586. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

Изложив пункт 3.4. договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 388 783 (триста восемьдесят восемь тысяч семьсот восемьдесят три) рубля 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.»

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Определением от 27.06.2016г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО "АБН-КОНСАЛТ" (127473, 

<

...> СТР.2).

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

Эксперт ответил на заданные ему вопросы.

Третье лицо - ООО "АБН-КОНСАЛТ", извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст.ст. 121,122 АПК РФ, в заседание не явилось, заявлений, ходатайств не подало, в связи с чем, спор рассматривается в их  отсутствие.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы: www.msk.arbitr.ru.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, 08.02.1995 г. между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ООО «ЭЛЕГИЯ ТОРГ» (арендатор, общество, истец) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 08-00105/95, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 296,5 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0008002:13247, (этаж 1, пом. II).

Срок договора установлен с 01.10.1997г. по 01.08.2017г.

Поскольку ни одна сторона не отказалась от договора после истечения его срока, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

 Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО «ЭЛЕГИЯ ТОРГ» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «ЭЛЕГИЯ ТОРГ» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 24.11.2015г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 35 175 000 рублей в соответствии с  отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.12.2015г. № 138-15Б/18, выполненным ООО "АБН-КОНСАЛТ" и положительным экспертным заключением от 28.12.2015г. № 3982/С-15, подготовленным НП СРО «СВОД».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно выполненному по заказу истца отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> от 15.02.2016 г., выполненным ООО «ППО-КОНСАЛТ», цена спорного объекта составила 20 111 000 руб.

24.02.2015 г. истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Департамент городского имущества города Москвы.

Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.

ООО «ЭЛЕГИЯ ТОРГ» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5  статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии с положениями закона Департаментом была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от  25.12.2015г. № 138-15Б/18, выполненным ООО "АБН-КОНСАЛТ" и положительным экспертным заключением от 28.12.2015г. № 3982/С-15, подготовленным НП СРО «СВОД», рыночная стоимость объекта составляет 35 175 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Определением суда от 14.09.2016г. было назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр индивидуальной и кадастровой оценки» (123557, г. Москва, Пресненский Вал, д. 27 стр. 15) ФИО6.

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 296,5 кв.м. (этаж 1, пом. II), расположенное по адресу: 

<

...> по состоянию на 24.11.2015?

Согласно Заключению эксперта № А01/09/2016 по арбитражному делу № А40-66851/16-37-586,  стоимость объекта на дату экспертной оценки 24.11.2015г.  составила  23 327 000 рублей, без учета НДС.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на 24.11.2015г.   – дату обращения общества за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении объекта, расположенного по адресу: 

<

...> (общей площадью 296,5 кв.м).

Ответчик  - Департамент городского имущества города Москвы - представил замечания на экспертное заключение № А01/09/2016, указал на наличие в заключении существенных нарушений законодательства об оценочной деятельности (том 6, л.д. 98-101).

Третье лицо - ООО "АБН-КОНСАЛТ" - представило замечания по результатам рассмотрения заключения эксперта № А01/09/2016 от 12.10.2016г. (том 6, л.д. 102-110).

Ответчик ходатайствовал о назначении  повторной экспертизы.

Согласно ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд удовлетворил ходатайство ответчика и определением от 11.04.2017г. назначил проведение повторной судебной оценочной экспертизы.

Проведение  повторной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ»» (129110, Москва, ул. Гиляровского 

<

...>): ФИО5.

Согласно Заключению эксперта ФИО5 по арбитражному делу № А40-66851/16-37-586,  стоимость объекта на дату экспертной оценки 24.11.2015г.  составила  35 000 000 рублей, без учета НДС.

Истец представил в письменном виде вопросы эксперту, полагал, что заключение выполнено с нарушениями - неправильно определена стоимость объекта оценки. Истец ходатайствовал о вызове в суд эксперта для выяснения вопросов, касающихся заключения об оценке. В судебном заседании эксперт ответил на заданные ему вопросы. Вопросы и ответы зафиксированы с использованием средств аудиозаписи.

По мнению истца, эксперт не верно определяет состояние объекта оценки и аналогов, что ведёт к существенному искажению стоимости и делает заключение эксперта недостоверным.

Суд не может согласиться с указанным доводом истца.

 Согласно пояснениям эксперта, уровень состояния отделки помещения необходимо оценивать адекватно и беспристрастно. Помещения были представлены к осмотру за выездом пользователя (арендатора или собственника), каким-то образом эксплуатирующим данную площадь. Помещение обеспечено коммуникациями, требуется лишь обновление окрасочного слоя, что соответствует характеристикам удовлетворительного состояния: «помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины, местные нарушения штукатурного слоя, цоколя и стен, трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов)».

В объявлении о продаже оцениваемого помещения представитель собственника также указывает, что помещение требует косметического ремонта, а никак не капитального. Помещение без отделки – это помещение с бетонными стенами, каким оцениваемое помещение никак не является.

Истец задал эксперту вопрос: Почему для определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 24.11.2015г. эксперт использовал в своих расчетах различные корректирующие коэффициенты из «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией Л.A. Лейфера 2014г. издания. В то же время, по делу №А40-128195/2016-6-1105 ФИО5 ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ» также был назначен экспертом с вопросом определения рыночной стоимости объекта по состоянию 26.06.2015г.

Эксперт ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ» ФИО5, находясь под подпиской об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, на вопрос почему эксперт использовал в своих расчетах различные корректирующие коэффициенты из «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией Л.А. Лейфера 2016г. издания, пояснил, что согласно письму ФИО7, направленному в его адрес, справочник составлялся по данным за весь 2015г., и поэтому его можно использовать для определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 26.06.2015г.

Однако, по настоящему делу эксперт использует «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Л.А. Лейфера 2014 года издания.

Эксперт пояснил, что в расчетах использовался Лейфер 2014 согласно п.8 ФСО-3, так как содержит сведения до даты оценки. После неоднократных обвинений «в неправильности применения» сборника 2016 года (хотя именно данный сборник обобщает данные 2015 года), эксперт вынужден был отказаться от его применения.

Представитель общества полагает, что экспертом не верно определены параметры месторасположения объекта.

На стр. 7 эксперт указывает, что расположение объекта «не очень удачное». При этом эксперт не конкретизирует тот факт, что помещение расположено в жилом доме, отгороженном от проезжей части - ул. Гвардейской лесополосой, спортивной площадкой и расстоянием 70 м. Данное обстоятельство делает объект крайне не привлекательным с точки зрения использования его в качестве коммерческой не движимости. Это обстоятельство должно быть отражено экспертом, и учтено при выборе и сравнении объектов аналогов. Однако это не сделано.

Также, по мнению Истца, эксперт совершенно не учитывает при определении стоимости интенсивность пешеходного и автомобильного трафика. Так, на стр. 7 эксперт указывает, что «месторасположение объекта можно оценить, как недостаточно удачное: объект расположен далеко от метро, в глубине жилой застройки, в отдалении от массовых пешеходных потоков...». При этом, как указал истец, эксперт не проводит анализ и сравнение по данному фактору объекта оценки с используемыми в качестве аналогов помещений. Анализируя же по данному фактору месторасположение объектов-аналогов, можно сделать вывод, что в сравнительном подходе Аналог 3 хоть и находится на второстепенной улице внутри квартала, как и объект, но все же расположен на 1 линии домов, в то время, как объект оценки находится в 70 метрах за деревьями. Аналог 5 находится на первой линии домов на второстепенной дороге. Объект оборудован под офис. Отремонтирован в стиле лофт, имеет хорошее состояние. В доходном подходе Аналог 5 хоть и находится на второстепенной улице внутри квартала, как и объект, но все же расположен на 1 линии домов.

По мнению истца, интенсивность пешеходных и транспортных потоков, видимость с проезжей части - важные факторы ценообразования коммерческой недвижимости. Не учет данных параметров ведет к искажению результата оценки и нарушению принципа объективности, всесторонности и полноты исследования.

Эксперт указал, что согласно п.10 ФСО-1, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Соответственно, аналоги подбирались экспертом с учетом особенностей расположения объекта, кроме того, были введены корректировки на удаленность от метро и расположение на первой линии.

Расположение на первой линии застройки оказывает влияние для расположения объекта на крупных транспортных магистралях района, которой не является ни Гвардейская улица, ни улица Толбухина (аналог № 3), ни другие улицы, за исключением Аминьевского шоссе (аналог № 2), к стоимости которого была применена поправка -21%.

Неудачное расположение помещения выражается в его низкой рыночной стоимости, что нельзя сказать о помещениях, расположенных по адресу Гвардейская, 14 и предлагающихся на продажу и в аренду (например, см. предложения выше по продаже оцениваемого помещения). Вход в помещения расположен прямо напротив пешеходной дорожки.

Истец также полагает, что экспертом не верно определена ставка капитализации, что привело к существенному завышению стоимости объекта оценки. Эксперт в ходе определения ставки капитализации, отказался от надёжного и верного способа определения ставки капитализации, как использование информации о ее величине, полученной от экспертов рынка -  ведущих риэлтерских и аналитических компаний, специализирующихся в области коммерческой недвижимости.

Например, анализ данных о величине ставки капитализации для офисных помещений таких компаний, как: Colliers, Cushman&Wakefield, JonesLangLaSalle, KnightFrank, проведенный  группой компаний КОНТИ показал, что ставки капитализации для офисных помещений в 3 квартале 2015 года составляют 10,6 соответственно.

Эксперт указал, что данное утверждение не обосновано. Во-первых, истец приводит в качестве аналитики данные по высококлассным офисным помещениям, к которым объект оценки не относится, поэтому не может служить достоверным источником для определения ставки капитализации.

При этом в обзоре рынка, приведенном в экспертизе, имеется раздел «Рынок офисно-торговых объектов свободного назначения, расположенных на первых этажах жилых домов» (стр.23-25), к которому относится объект оценки, согласно которому диапазон ставки капитализации для подобных объектов составляет 7-12%.

Согласно п.20 ФСО-1, «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов», метод экстракции является точным методом для определения коэффициента капитализации для оцениваемого помещения. Согласно условиям использования метода, «Объекты, используемые для определения коэффициента капитализации должны быть сопоставимы с объектом оценки по двум основным параметрам: принадлежность к одному сегменту рынка недвижимости и сопоставимость варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. Значение других ценообразующих характеристик у сопоставимых объектов и объекта оценки могут и не совпадать (физические характеристики, локальное местоположение)», таким образом, указание на то, что объекты расположены в разных районах Москвы в данном случае не является причиной для отказа от метода экстракции.

Утверждение о том, что некоторые объекты относятся к сегменту «Стрит ритейл» и не являются аналогами объекту оценки, не соответствует действительности, так как, согласно определению стрит ритейл - разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины, что справедливо для оцениваемого помещения.

Истец полагает, что экспертом не указаны лица, присутствующие при производстве экспертизы, в частности в момент проведения натурного осмотра.

Суд соглашается с доводом эксперта, что данное замечание не соответствует действительности, поскольку вся информация представлена на странице 6 экспертного заключения.

Несостоятелен довод истца о том, что  эксперт неверно определяет наиболее эффективное использование объекта оценки, искажает таким образом ход экспертного исследования и вводит пользователей заключения в заблуждение.

Согласно представленной в материалы дела экспликации, все помещения являются торговыми. Согласно осмотру, помещение оборудовано витринными окнами, что подтверждает информация и фото из объявлений о продаже оцениваемого помещения, которое позиционируют как идеальное для размещения продуктового магазина. Даже на вывеске входной двери написано: Магазин «Элегия» не работает.

Согласно п.12-21 ФСО-7, оценщик не обязан производить расчеты для подтверждения эффективного использования. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Учитывая, что соседние помещения используются как торговые, а также то, что оцениваемое помещение также представляло собой магазин, имеет витринные окна, учитывая данные экспликации БТИ, вывод о лучшем и наиболее эффективном использовании очевиден. Наиболее эффективное использование оцениваемого помещения никак не может быть офисным в чистом виде.

На замечания истца о том, что эксперт неверно определил состояние объекта оценки и произвел неверные расчеты в сравнительном и доходном подходе, ФИО5 дал подробные ответы в письменном виде «Ответы на вопросы эксперту по Делу № А40-66851/2016-37-586».

Выслушав доводы истца и ответчика, оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта по арбитражному делу № А40-66851/2016-37-586, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной. Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и оценено судом в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом, несогласие истца с результатом экспертизы само по себе не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Истец ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. Протокольным определением от 12.09.2017г. суд отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0008002:13247, общей площадью 296,5 кв.м. (этаж 1, пом. II), изложив п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 23 327 000 руб. 00 коп. (двадцать три миллиона триста двадцать семь рублей ноль копеек) в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-66851/16-37-586. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

Изложив пункт 3.4. договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 388 783 (триста восемьдесят восемь тысяч семьсот восемьдесят три) рубля 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.»

 Суд считает возможным урегулировать  разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью ООО "ЭЛЕГИЯ ТОРГ" и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0008002:13247, общей площадью 296,5 кв.м. (этаж 1, пом. II), путем принятия пункта 3.1. в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 35 000 000 (тридцать пять миллионов рублей ноль копеек) в соответствии с Заключением эксперта № А40-66851/16-37-586 от 14.06.2017г., выполненным ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»

Путем принятия пункта 3.4. в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 583 333 (пятьсот восемьдесят три тысячи триста тридцать три) рублей 00 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина  по иску относится на истца. Судебные расходы на оплату экспертизы в размере 55 000 руб. 00 коп. также относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.  49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд    

 

Р Е Ш И Л:

В иске ООО "ЭЛЕГИЯ ТОРГ" (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 14.09.2015) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, дата г.р. 08.02.2003) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0008002:13247, общей площадью 296,5 кв.м. (этаж 1, пом. II) по цене 23 327 000 руб. отказать.

Урегулировать разногласия между ООО "ЭЛЕГИЯ ТОРГ" (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 14.09.2015) и Департаментом городского имущества г. Москвы (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, дата г.р. 08.02.2003) при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0008002:13247, общей площадью 296,5 кв.м. (этаж 1, пом. II)), путем принятия пункта 3.1. в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 35 000 000 (тридцать пять миллионов рублей ноль копеек) в соответствии с Заключением эксперта № А40-66851/16-37-586 от 14.06.2017г., выполненным ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»

Путем принятия пункта 3.4. в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 583 333 (пятьсот восемьдесят три тысячи триста тридцать три) рублей 00 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Взыскать с ООО "ЭЛЕГИЯ ТОРГ" (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> дата г.р. 14.09.2015) в пользу Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, дата г.р. 08.02.2003) 55 000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по проведению повторной судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

         Судья                                                                                          Ю.А. Скачкова