АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

 

«

Дело № А38-104/2021

г. Йошкар-Ола

9» июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 9 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Щегловой Л.М.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Бурковой Н.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску автономного учреждения «Управление спортивных сооружений Республики Марий Эл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании основного долга

третьи лица общество с ограниченной ответственностью «Эрмада-строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерное общество «Марийскгражданпроект-Базовый территориальный проектный институт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьих лиц - не явились, извещены по правилам статьи 123 АПК РФ 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец, автономное учреждение «Управление спортивных сооружений Республики Марий Эл», обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1, долга по договору аренды нежилого помещения №4 от 27.05.2016 в сумме 1337462 руб. 73 коп. и долга по договору о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг от 10.10.2016 в размере 2577753 руб. 86 коп.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды нежилого помещения о сроке внесения арендной платы и возмещения расходов по коммунальным платежам за спорный период.

Истцом отмечено, что по условиям аукционной документации и договора аренды арендатор обязался за свой счет выполнить внутренние отделочные и ремонтные работы с приобретением необходимых материалов и оборудования, предусмотренных приложением №2 (локальная смета №4), на общую сумму 7113905 руб. 48 коп., в соответствии со строительными нормами и правилами, законодательством РФ об охране труда, требованиями экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ. Стоимость выполненных арендатором ремонтных работ и расходы на приобретение оборудования в последующем подлежали зачету в счет арендных платежей при условии предоставления предпринимателем актов выполненных работ. По окончании выполнения работ, предусмотренных приложением №2, арендатор обязан был вносить арендную плату в размере 155581 руб. 38 коп. в месяц.

Однако в нарушение договора арендатор своевременно не предоставлял арендодателю в период действия договора аренды ежемесячные отчеты о выполненных работах (акты) с указанием сумм затрат, не направлял первичные документы, подтверждающие затраты на приобретенное оборудование.

Согласно техническому отчету, представленному экспертной организацией, АО «Марийскгражданпроект-Базовый территориальный проектный институт», фактически ИП ФИО1 ремонтные работы были выполнены на сумму 3735240 руб. Приказом директора АУ «Управление спортивных сооружений Республики Марий Эл» №401 от 20.08.2019 данная сумма была отнесена на арендные платежи. Кроме того, в составе арендной платы также учтен задаток в размере 186697 руб. 60 коп., внесенный арендатором для участия в аукционе.

По результатам проверки арендованного помещения установлено, что арендатор по большинству позиций приобрел бывшее в употреблении технологическое оборудование, документы об оплате на него отсутствуют, не представлены сертификаты, паспорта или руководства по эксплуатации оборудования. Кроме того, арендодателем выявлены несоответствия в наименовании оборудования, а также арендатором приобретено оборудование, не предусмотренное разделом 23 локальной сметы №4 «Технологическое оборудование».

При этом истец отметил, что договор аренды заключался с целью открытия пункта общественного питания на социальном объекте – спортивной арене, и его беспрерывного функционирования. Арендодатель добросовестно полагал, что при прекращении действия спорного договора аренды он мог иметь полноценный, функционально оснащенный пункт питания, который мог бы использоваться другими арендаторами. Однако из-за нарушений, допущенных ответчиком при исполнении договора аренды в части приобретения и установки технологического оборудования, эта цель не может быть достигнута, поскольку большинство наименований оборудования, согласованного сторонами, отсутствует, а эксплуатация в системе общепита имеющегося в наличии оборудования без сопроводительной документации (технических паспортов, сертификатов соответствия, руководств по эксплуатации) невозможна.

Также учреждением указано, что с 01.01.2019 года изменен размер арендной платы в связи с увеличением налоговой ставки по НДС с 18% до 20%. 19 марта 2021 года между арендодателем и ИП ФИО1 подписано дополнительное соглашение к договору аренды №4 от 27.05.2016, согласно которому стороны пришли к соглашению о снижении размера ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором, на период с 17 марта 2020 года по 26 мая 2020 года на 50%.

Кроме того, 10.10.2016 между учреждением и предпринимателем заключен договор о возмещении арендатором расходов по предоставлению ему коммунальных услуг. Арендодатель за свой счет оплачивал стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, однако ИП ФИО1 обязательства по возмещению расходов истца на оплату коммунальных услуг не исполнены.

В правовом обосновании требования приведены ссылки на статьи 309, 310, 614, 616 ГК РФ (т.1, л.д.4-9, т.4, л.д. 2, т.5, л.д. 50-51, т.9, л.д. 113, т.10, л.д. 4-5, 48-51, т.11, л.д. 9, 20-23, 41-42, т.12, л.д. 76, 114, 134-137, 147).

 

Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебных заседаний была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Марий Эл в сети «Интернет».

 

В судебном заседании истец поддержал уточненное исковое требование о взыскании долга в полном объеме, заявил о незаконности уклонения ответчика от внесения арендной платы и возмещения расходов на оплату коммунальных услуг. 

Дополнительно участник спора отметил, что ответчик, участвуя в аукционе по заключению договора аренды, знал, что помещение, сдающееся в аренду, без внутренней отделки, вентиляции, электрики и коммуникаций, поскольку это было прямо предусмотрено в извещении о проведении аукциона на право заключения договоров аренды государственного имущества, находящегося в оперативном управлении учреждения, и аукционной документации. Соответственно, все дополнительные работы, которые проводились ответчиком за пределами сметы, являются, по мнению истца, неотделимыми улучшениями, которые в силу статьи 623 ГК РФ и пункта 4 договора аренды от 27.05.2016 возмещению стороной арендодателя не подлежат. 

Более того, учреждение сообщило, что им неоднократно принимались меры по возращению принадлежащего ИП ФИО1 имущества, однако с момента истечения срока аренды (26.05.2020) по настоящее время арендатором полностью не освобождено арендуемое нежилое помещение от принадлежащего ей имущества (оборудования), что подтверждается актом приема-передачи от 07.06.2024 (протокол и аудиозапись судебного заседания от 25.06.2024).

 

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился. В отзыве на иск и дополнениях к нему, возражая против искового требования, указал, что задолженность по арендным платежам и коммунальным расходам отсутствует. Так, им выполнены ремонтные работы и приобретено технологическое оборудование согласно приложению №2 к договору аренды. Кроме того, были внесены денежные средства по арендной плате в общей сумме 2372545 руб. 31 коп., и возмещены расходы арендодателя по коммунальным услугам в размере 610000 руб., что подтверждается платежными поручениями. Всего, по утверждению арендатора, выполнено работ, закуплено оборудования на общую сумму 7113905 руб. 48 коп., данная сумма подлежала зачету в счет арендных платежей. Доказательством стоимости приобретения оборудования участник спора считает расписку о получении документов, подписанную бухгалтером истца.

Также ответчиком указано, что необходимость проведения дополнительных работ по вентиляции, сантехнических, электротехнических работ была обусловлена недостатками, имеющимися в проектной документации, и требованиями действующего законодательства в части пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм для помещений общественного питания. На этом основании предприниматель считает, что учреждение неправомерно не приняло к зачету стоимость дополнительных выполненных работ и оборудования (т.7, л.д. 85-86, т.10, л.д. 11-13, 42-43, т.12, л.д. 42-45, 91-92, 169-171).

 

Третье лицо, ООО «Эрмада-строй», в судебное заседание не явилось. В ходе рассмотрения дела подтвердило факт выполнения работ на спорном объекте на общую сумму 5013165 руб. 79 коп. и необходимость производства дополнительных работ по вентиляции, сантехническим, электромонтажным работам, установке видеонаблюдения. С результатами судебной экспертизы третье лицо не согласилось, указав, что экспертом при определении фактической стоимости выполненных работ не учтен «тендерный коэффициент» (коэффициент перехода к цене контракта) (аудиозаписи судебных заседаний).

 

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, акционерное общество «Марийскгражданпроект-Базовый территориальный проектный институт», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание также не явилось.

В соответствии с частями 1, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без участия ответчика и третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

 

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 27 мая 2016 года на основании приказа автономного учреждения «Управление спортивных сооружений Республики Марий Эл» от 19.04.2016 №69 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды государственного имущества, находящегося в оперативном управлении учреждения», протокола о результатах проведения аукциона от 16.05.2016 автономное учреждение «Управление спортивных сооружений Республики Марий Эл» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) заключили в письменной форме договор, по условиям которого истец как арендодатель обязался передать ответчику в аренду нежилое помещение – поз. 14, 15, 16, 17,17а, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 первого этажа здания универсального крытого легкоатлетического манежа в г. Йошкар-Оле (1 этап строительства), пом.1, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 327,6 кв.м., для размещения пункта общественного питания (в том числе площадь обеденного зала - 131,47 кв.м.), а ответчик как арендатор обязан был выполнить своими силами, за свой счет внутренние отделочные и ремонтные работы с приобретением необходимых материалов и технологического оборудования согласно приложению №2 к договору, а также вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 3 договора (т.1, л.д. 19-20). 

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому на основании статьи 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

Установленные пунктом 1 статьи 651 ГК РФ требования к форме договора аренды недвижимого имущества соблюдены: договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что не оспаривалось сторонами в судебном порядке.

В договоре аренды указаны точные данные об индивидуально-определенных признаках переданного в аренду недвижимого имущества.

Договор аренды заключен на период с 27 мая 2016 года до 26 мая 2020 года, то есть на срок более одного года. Требование статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, сторонами исполнено. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл произведена государственная регистрация договора аренды за №12:05:0701002:451-12/008/2017-3 от 30.06.2017. (т.1, л.д. 21, оборотная сторона).

Таким образом, договор аренды №4 от 27.05.2016 соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. 

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. 

 

По правилам статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

 

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилых помещений в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения от 27.05.2016 (т.1, л.д.21).

Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача зданий или сооружений арендодателями и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать помещения арендатору считается исполненным после предоставления их арендатору во владение и пользование и подписания сторонами документов о передаче.

Факт непосредственного принятия имущества в аренду по акту арендатором подтвержден.

 

В силу статей 309, 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Постоянная часть арендной платы составляет 1866976 руб. 60 коп. в год (пункт 1 раздела III). Платежи по договору осуществляются в безналичной форме в счет выполнения работ (в том числе, закупка материалов, оборудования), указанных в приложении №2 к договору (пункт 2 раздела III). В пункте 3 раздела III договора аренды от 27.05.2016 стороны определили, что оставшаяся сумма подлежит перерасчету и согласованию с арендодателем исходя из суммы ежемесячного платежа, вносится арендатором до 10 числа текущего месяца. Тем самым арендная плата определена в твердой сумме платежей, вносимых ежемесячно (пункт 2 статьи 614 ГК РФ). 

При этом, как следует из заключенного сторонами договора, арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа оплачиваемого месяца обязан был передавать арендодателю отчет о выполненных работах (акт) с указанием суммы затрат (пункт 4 раздела III). В случае, если сумма затрат по выполненным работам, указанным в пункте 3 раздела III договора, за предыдущий период превышает ежемесячную сумму арендной платы, излишне затраченная сумма засчитывается в счет оплаты за следующий период (пункт 5 раздела III).

 

С апреля по май 2020 года размер арендной платы по инициативе арендодателя снижен на 5% на основании статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, что подтверждается письмом исх. №422 от 03.06.2020, направленным истцом в адрес арендатора. С 01.01.2019 арендная плата изменена в связи с увеличением размера налоговой ставки по НДС с 18 до 20%.

19 марта 2021 года между учреждением и ИП ФИО1 на основании Представления Прокуратуры РМЭ подписано дополнительное соглашение к договору аренды №4 от 27.05.2016 о снижении размера ежемесячной арендной платы на период с 17 марта 2020 года по 26 мая 2020 года на 50% и предоставлении отсрочки уплаты арендных платежей до 01.01.2023. Так, с 17.03.2020 по 31.03.2020 арендная плата составила 37640 руб. 66 коп., за апрель 2020 - 77790 руб. 69 коп., за май 2020 - 65243 руб. 80 коп. (т.10, л.д. 6).

Анализ имеющихся доказательств позволяет заключить, что между аренда-тором и арендодателем не имеется разногласий о размере арендной платы.

 

Кроме того, пунктом 2 раздела II договора аренды установлена обязанность арендатора осуществлять за свой счет эксплуатацию, содержание, обслуживание помещения и внутренних коммуникаций. 

Во исполнение указанного условия 10 октября 2016 между истцом (исполнитель) и ответчиком (потребитель) заключен договор о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг, согласно которому учреждение как исполнитель обязался оказать ответчику услуги, а ИП ФИО1 как потребитель обязана была оплачивать данные услуги. Потребитель в течение месяца, следующего за оплачиваемым месяцем, производит оплату услуг на основании счета, выставляемого исполнителем на основании показаниями приборов учета энергоресурсов, по тарифам, установленным в соответствии с законодательством РФ. Согласно пункту 3.2 договора от 10.10.2016 оплата услуг производится в течение пяти рабочих дней с даты поступления счета. (т.2, л.д. 1-3).

 

В период действия договора аренды истец понес расходы по оплате потребленных ответчиком коммунальных услуг. Размер доли ответчика в коммунальных расходах по электроэнергии, холодной, горячей воде и стокам определен истцом в соответствии с показаниями приборов учета; по тепловой энергии и теплу для получения горячей воды - расчетным способом (раздел 5 договора от 10.10.2016) (т.2, л.д. 2), что подтверждается совокупностью письменных доказательств: договором теплоснабжения и поставки горячей воды №2480 от 01.01.2016, соглашением №1 к нему, сведениями об установленных приборах чета, договорами теплоснабжения и поставки горячей воды №2480/АУ-01/42 от 30.01.2019, №2480/АУ-01/13 от 30.12.2019, №2480/АУ-01/51 от 30.01.2020, контрактами холодного водоснабжения и водоотведения №2361 от 01.01.2016, №2361 от 01.01.2017, №2361 от 02.04.2018, №2361/АУ-01/22 от 30.01.2019, №2361/АУ-01/05 от 30.01.2020, договорами энергоснабжения №434 от 09.01.2014, №12100000434 от 20.04.2018, №12100000434/АУ-01/43 от 31.01.2019, №12100000434/АУ-01/74 от 30.01.2020, актами сверок за спорный период и платежными документами (т.2, л.д.112-164, т.3, л.д. 1-147, т.4, л.д. 43-150, т.5, л.д. 1-161, т.6, л.д. 1-49).

 

Вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договоров аренды и возмещения расходов по оплате коммунальных услуг арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному внесению арендной платы и платы за потребленные коммунальные услуги. 

 

Договор аренды №4 от 27.05.2016 прекращен 26.05.2020 в связи с истечением срока его действия.

По уточненному расчету истца, на дату прекращения договора, с учетом произведенных арендатором платежей и зачета стоимости затрат арендатора на выполнение работ в арендуемом нежилом помещении у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 992748 руб. 19 коп. и коммунальным платежам за период с 31.12.2017 по 26.05.2020 в сумме 2577753 руб. 86 коп.

 

Ответчик, возражая против требований истца, указал, что учреждением не полностью учтены все дополнительные работы, выполненные в арендуемом помещении. Так, как следует из материалов дела, ИП ФИО1 в декабре 2017 года направила в адрес истца акт о приемке выполненных работ от 24.10.2016, подтверждающий выполнение работ и приобретение оборудования за свой счет согласно приложению №2 к договору №4 от 27.05.2016 на общую сумму 7113905 руб. 48 коп. (т.1, л.д. 103-116). По мнению предпринимателя, на эту сумму подлежала уменьшению арендная плата в период действия договора аренды.

Кроме того, ответчик направлял заявления о зачете взаимных требований от 09.07.2018 на сумму 5808114 руб. 29 коп., от 22.01.2019 на сумму 244900 руб. (т.6, л.д. 111, 113-114). При этом в обоснование зачета арендатором была представлена смета и акт КС-2 на выполнение работ на сумму 4445873 руб. 50 коп. (т.6, л.д. 119-131), смета и акт КС-2 на проведенные дополнительные работы и на сумму в размере 567292 руб. 29 коп. (т.6, л.д. 132-142).

Необходимость выполнения арендатором дополнительных работ в арендуемом помещении обоснована в письмах исх. №1 от 28.05.2016, исх. №2 от 17.06.2016, исх. №3 от 29.06.2016, исх. №4 от 13.07.2016 (т.6, л.д. 150, оборотная сторона-153). 

 

Истец, возражая против доводов арендатора, сообщил суду, что им 20 апреля 2018 года в кафе универсального крытого легкоатлетического манежа «Арена Марий Эл» (арендованное помещение) с целью установления фактического наличия технологического оборудования была проведена выездная комиссионная проверка. По итогам проверки установлено, что в арендуемом ИП ФИО1 помещении из 35 позиций оборудования, согласованного в смете №2 к договору аренды на сумму 2668031 руб. 38 коп.(в том числе НДС), в наличии имелось лишь 10 позиций (количество – 23 штуки) с подтвержденной стоимостью – 174966 руб. 08 коп. Комиссией также выявлено несоответствие наименований имеющегося в наличии оборудования согласованной смете, фактически предпринимателем было установлено оборудование, бывшее в употреблении, на которое не представлены соответствующие документы на их приобретение, что исключало возможность определить их стоимость (т.9, л.д. 94-96).

Для определения фактически выполненных арендатором работ и их стоимости (строительных, отделочных) в кафе универсального крытого легкоатлетического манежа, расположенного по адресу: 

<

...>, заказчиком с привлечением АО «Маригражданпроект-Базовый территориальный проектный институт» проведена внесудебная экспертиза (т.1, л.д. 123).

Согласно техническому отчету об оценке стоимости отделочных работ помещений кафе в универсальном крытом легкоатлетическом манеже «Арена Марий Эл» установлена сметная стоимость фактически выполненных ИП ФИО1 строительных, общестроительных, санитарно-технических, электротехнических и отделочных работ, которая составила 3735240 руб. (т.1, л.д. 121-128). Указанная сумма была зачтена истцом в счет арендных платежей ответчика. Арендатор с отчетом АО «Маригражданпроект-Базовый территориальный проектный институт» не согласился д. 97).

 

В связи с наличием существенных разногласий по объему и стоимости фактически выполненных индивидуальным предпринимателем ФИО1 работ на спорном объекте арбитражным судом, по ходатайству ответчика, назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3 (т.8, л.д. 12-15).

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 

1) Определить объем и стоимость фактически выполненных индивидуальным предпринимателем ФИО1 работ на спорном объекте.

 

В результате проведенного экспертного исследования эксперт пришел к следующим выводам: стоимость фактически выполненных работ, согласованных в приложении №2 к договору аренды №4 от 27.05.2016, составляет 3390525 руб. 46 коп.; стоимость материалов, оборудования, видов и объемов работ, исходя из перечня материалов, оборудования, видов и объемов работ, содержащихся в акте приемки выполненных работ от 08.10.2016 (дополнительных работ) составляет 576059 руб. 75 коп. Стоимость технологического оборудования, имеющегося в наличии (24 позиции), исходя из перечня и стоимости, указанных в приложении №2 к договору аренды №4 от 27.05.2016, составляет 455017 руб. 56 коп.

Кроме того, в экспертном заключении экспертом указана также стоимость оборудования, предъявленная ИП ФИО1 по акту о приемке выполненных работ от 10.10.2016, но не согласованного при заключении договора аренды, которая составила 597642 руб. 90 коп. (т.8, л.д. 58-158).

Опрошенный в судебном заседании эксперт, предупрежденный судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении. На вопрос суда, каким образом установлена стоимость имеющегося в нежилом помещении технологического оборудования, сообщил, что, в отсутствие документов, подтверждающих цену осмотренного оборудования, эксперт назвал стоимость исходя из согласованной сторонами сметы (т.9, л.д.115, протокол и аудиозаписи судебного заседания от 25.10.2022).

 

В дополнении к экспертному заключению №5/22 от 01.07.2022 ИП ФИО3 отмечено, что в таблице №5 заключения приведен сметный расчет стоимости фактически установленных в ходе натурного осмотра материалов, видов и объемов работ, определенных в соответствии с перечнем материалов, видов и объемов работ, содержащихся в акте о приемке выполненных работ от 08.10.2016 и локальной смете №4 (приложение №2 к договору аренды №4 от 27.05.2016). 

Кроме того, по мнению эксперта, так называемый тендерный коэффициент (коэффициент перехода к цене контракта) не подлежит применению, поскольку проверялось фактическое выполнение видов и объемов работ, а также стоимость использованных материалов. При этом экспертом установлено частичное несоответствие видов и объемов работ, а также использование строительных материалов видам, объемам работ, материалам, предусмотренным в локальной смете №4 к договору аренды №4 от 27.05.2016 (т.9, л.д. 133-135).

 

В соответствии с частью 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Исследовав результаты экспертного заключения №5/22 от 01.07.2022 и дополнения к нему, учитывая необходимость повторного совместного осмотра технологического оборудования, имеющегося в спорном нежилом помещении в наличии, определением арбитражного суда от 11 апреля 2023 года назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту.

Эксперту ФИО3 предложено с участием АУ «Управление спортивных сооружений РМЭ» и ИП ФИО1 осмотреть находящееся в спорном помещении оборудование с указанием его наименования, стоимости, года выпуска (если он может быть установлен), состояния оборудования (надлежащее, с дефектами, может быть использовано либо находится в нерабочем состоянии и т.д.). При осмотре провести сопоставление имеющегося оборудования с перечнем, согласованном истцом и ответчиком в Разделе 23. Технологическое оборудование. Локальной сметы №4 (т.10, л.д. 116-118).

В дополнительном экспертном заключении от 05.05.2023 ИП ФИО3 указал следующее. Им проведен осмотр находящегося в спорном помещении оборудования с указанием его наименования, года выпуска (при наличии его маркировочных наклеек), наличия на оборудовании механических повреждений (сколов краски, потертостей, вмятин и прочее). Между тем определение стоимости имеющегося на момент осмотра технологического оборудования при отсутствии документов на его приобретение, а также определение его технического состояния и надлежащей работоспособности не входит в компетенцию эксперта строительно-технической экспертизы. Сопоставление имеющегося в наличии технологического оборудования с перечнем, согласованным истцом и ответчиком в Разделе 23. Технологическое оборудование. Локальной сметы №4, приведено в таблице №1 заключения (т.10, л.д. 129-156).

 

Частью 3 статьи 68 АПК РФ предусмотрено, что экспертное заключение исследуется в заседании арбитражного суда и оценивается наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из анализа представленных в материалы дела экспертного заключения, дополнительного экспертного заключения, письменных пояснений, суд приходит к выводу об их обоснованности, поскольку они сомнений не вызывают, эксперт обладает высоким уровнем квалификации, значительным опытом работы в экспертной деятельности. При этом им даны аргументированные, научно-обоснованные ответы на все поставленные вопросы; противоречия в выводах эксперта не содержатся; эксперт не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности; экспертные заключения не противоречат другим собранным по делу доказательствам. Более того, заключения эксперта в установленном порядке не оспорены, ходатайство о проведении повторной экспертизы сторонами не заявлено.

 

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела экспертные заключения и доказательства по правилам процессуального закона, арбитражный суд приходит к следующему.

Выполнение арендатором согласованных ремонтных работ в помещении подтверждено экспертным заключением на сумму 3390525 руб. 46 коп. Истцом указанная сумма не оспаривалась, данная сумма отнесена на арендные платежи.

Также экспертным заключением подтверждено выполнение ответчиком дополнительных работ на сумму 576059 руб. 75 коп., в том числе: монтаж вытяжной установки – 211951 руб. 88 коп., электромонтажные работы – 129612 руб. 17 коп., сантехнические работы – 71455 руб. 70 коп., установка системы видеонаблюдения – 163040 руб.

 

Арбитражный суд считает, что у арендатора имелась необходимость выполнения дополнительных работ в арендуемом помещении по монтажу вытяжной установки на сумму 211951 руб. 88 коп., сантехническим работам в части прокладки трубопроводов отопления и водоснабжения, врезки их в действующие сети на сумму 54665 руб. 70 коп., электромонтажным работам по установке распределительных щитов, автоматов, прокладке электропроводки, пожарной сигнализации на сумму 125632 руб. 43 коп., всего – 392250 руб. 01 коп..

Так, целью заключения спорного договора аренды нежилого помещения со стороны арендодателя являлось открытие пункта общественного питания (кафе) на социальном объекте – спортивной арене. Арендатор, приступив к выполнению ремонтных работ в арендованном помещении, обнаружил, что для использования помещения по назначению необходимо произвести дополнительные работы, не учтенные в проектной и сметной документации. ИП ФИО1 неоднократно письменно обращалась к арендодателю и собственнику помещения для дачи согласия на дополнительные работы (т.6, л.д. 151-154).

Необходимость выполнения дополнительных работ по монтажу вытяжной установки, прокладки трубопроводов отопления и водоснабжения (сантехнические работы), установки распределительных шкафов, автоматов, электропроводки, пожарной сигнализации (электротехнические работы), по утверждению ответчика, объяснялась тем, что помещение для открытия пункта общественного питания для посетителей спортивной арены располагалось в здании, строительство которого фактически не было завершено, между тем проектная документация, переданная для осуществления работ, предназначалась для строительства всего спортивного объекта. Именно поэтому при производстве работ в арендуемом помещении выявлялись не учтенные конкурсной документацией работы. Кроме того, данные виды работ предусмотрены санитарными нормами и правилами (т.12, л.д. 121-122).

Изучив перечень выполненных ИП ФИО1 дополнительных работ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что без монтажа вытяжной установки, частичных сантехнических и электромонтажных работ арендатору не были бы выданы разрешительные документы государственных органов на открытие пункта общественного питания на спортивном объекте, то есть цель, предусмотренная договором аренды, не была бы достигнута. Истцом данное утверждение не опровергнуто.

Довод арендодателя о том, что до производства дополнительных работ арендатор обязан был внести изменения в проектную документацию и пройти повторную государственную экспертизу, является несостоятельным, поскольку в материалах дела имеется ответ АУ РМЭ Управления государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, из которого следует, что при изменении инженерно-технических решений в части вентиляции кафе, в том числе при установке иных вентиляторов, установке комплекта кулис шумоглушителя, а также установке счетчиков без увеличения допустимых нагрузок, воздействий и изменения характера их приложения, с учетом части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ изменение проектной документации и обязательная государственная экспертиза не требуются (т.12, л.д. 89-90).

 

Вместе с тем, включение арендатором в перечень работ установление счетчиков, фильтров, а также монтаж и установление системы видеонаблюдения на общую сумму 183809 руб. 74 коп. является неправомерным.

В материалах дела имеется договор от 10.10.2016 на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг, заключенный между участниками спора (т.2, л.д. 1-3).

В разделе 5 указанного договора на арендатора (потребителя) возложена обязанность по приобретению и установке приборов учета электроэнергии, холодной, горячей воды и стоков (пункты 5.1, 5.2 договора).

Работы по установке фильтров для воды, а также по монтажу системы видеонаблюдения могут считаться улучшением спорного нежилого помещения, поскольку эти работы проводились ответчиком в собственных интересах, с арендодателем не согласовывались, увеличение стоимости нежилого помещения в результате их осуществления арендатором не доказано. Кроме того, в судебном экспертном заключении экспертом сделан вывод о том, что при осмотре системы видеонаблюдения в спорном помещении отсутствуют: устройство видеоконтрольное, видеорегистратор Mitsubishi Electric DX – TL308E на 8 каналов (только подведены сигнальные провода для подключения к видеорегистратору в помещении №31), отдельно устанавливаемый преобразователь или блок питания, бесперебойник РИП 12 с аккумулятором 17 Ач (т.8, л.д. 156-157).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу данной нормы под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Между тем счетчики, фильтры, система видеонаблюдения являются отделимыми улучшениями.

По правилам пункта 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

По утверждению истца, нежилое помещение может быть использовано в дальнейшем без системы видеонаблюдения, счетчиков и системы фильтрации.

Учитывая изложенное, арбитражный суд полагает, что арендодатель обязан был принять дополнительные работы по монтажу вытяжной установки, сантехническим и электромонтажным работам на общую сумму 392250 руб. 01 коп., и отнести указанную сумму на арендные платежи.

 

Кроме того, между сторонами имеются разногласия по вопросу принятия арендодателем технологического оборудования и, соответственно, уменьшения долга по арендной плате в этой части.

Оценив доводы истца и ответчика, исследовав письменные доказательства по правилам статей 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что позиция ответчика является необоснованной, противоречащей условиям договора аренды ввиду следующего.

Перечень технологического оборудования, его количество, стоимость, которое арендатор обязался приобрести и установить в пункте общественного питания, согласован участниками спора в приложении №2 к договору аренды №4 от 27.05.2016 (далее – локальная смета №4). Данный перечень содержит 35 наименований технологического оборудования на общую сумму 2668031 руб. 98 коп., в том числе НДС – 406987 руб. 93 коп. (локальная смета №4, позиции 506-540) (т.1, л.д. 101).

Пунктом 2 раздела III «Платежи и расчеты по договору» договора аренды №4 от 27.05.2016 предусмотрено, что платежи осуществляются в безналичной форме в счет выполнения работ (в том числе закупка материалов, оборудования), указанных в приложении №2 к договору. Ежемесячно, не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, арендатор должен предоставлять арендодателю отчет о выполненных работах (акт) с указанием суммы затрат (пункт 4 договора).

Между тем, в ходе рассмотрения дела арбитражным судом установлено, что ежемесячные отчеты (акты), в том числе по приобретению технологического оборудования, предпринимателем не составлялись и не направлялись в адрес арендодателя. В материалах дела имеется односторонний акт формы КС-2 на общую сумму 7113905 руб. 48 коп., подписанный ИП ФИО1, в котором отражена, в том числе стоимость технологического оборудования – 2668031 руб. 98 коп. (т.7, л.д. 67-80). По утверждению истца, данный акт был им получен в 2018г.

20.04.2018 учреждением совместно с Министерством спорта и туризма Республики Марий Эл осуществлена выездная проверка наличия технологического оборудования, приобретенного и установленного ИП ФИО1 в кафе спортивной арены. В ходе проверки установлено, что из 35 наименований оборудования, согласованного в локальной смете №4, в наличии имелось лишь 10 позиций, некоторое из оборудования являлось бывшим в употреблении, то есть год выпуска не соответствовал условиям договора аренды. Предпринимателем не представлены документы, подтверждающие стоимость оборудования, паспорта, сертификаты, руководства по его эксплуатации. Кроме того, в помещении кафе обнаружено оборудование, не согласованное в локальной смете №4 (т.9, л.д. 94-96).

27.05.2020 приказом №172 АУ «Управление спортивных сооружений Республики Марий Эл» создана комиссия по приему спорного помещения от ИП ФИО1 По итогу приемки была составлена опись оборудования, находящегося в помещении: из 35 наименований оборудования отсутствовало 16 (т.9, л.д. 92-93).

02.12.2020 истцом составлена инвентаризационная опись, в которой перечислено имеющееся оборудование: 21 наименование в количестве 27 единиц, с приложением фотоматериалов (т.12, л.д. 152-162). Данные документы направлены в адрес арендатора (т.12, л.д. 163-165).

 

Кроме того, как указано экспертом в дополнительном экспертном заключении, на момент осмотра, 03.05.2023, в помещении кафе имелось в наличии 20 наименований технологического оборудования из 35 согласованного в смете №4, в количественном выражении – 29 штук из 43 согласованных. При этом имеется оборудование со сроком изготовления 2004-2011г.г., то есть бывшее в употреблении, с потертостями, царапинами, сколами, вмятинами, по большинству единиц оборудования не представляется возможным определить год выпуска. Например,  один из термопотов не нагревается, у шкафа холодильного торгового INTER-400Т, год выпуска 2004, отсутствует верхняя панель, у холодильного шкафа среднетемпературного имеется локальная коррозия, а также вмятины, у кофемашины отсутствует трубка для подачи молока, у настольного блендера разбит стеклянный кувшин и т.п. (т.10, л.д. 129-156).

ИП ФИО1 в качестве доказательства приобретения технологического оборудования в материалы дела представлена расписка от 31.08.2017, подписанная бухгалтером истца, ФИО4, о получении от арендатора квитанций к ПКО №1062 с датами август 2016 – октябрь 2016 на общую сумму 861110 руб. 74 коп. По утверждению предпринимателя, на указанную сумму ею было приобретено технологическое оборудование (т.9, л.д. 136).

Арбитражный суд, изучив данную расписку, относится к ней критически, поскольку из ее содержания невозможно установить, что покупалось именно оборудование, невозможно установить его наименование, количество, конкретную сумму.

 

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем иных доказательств подтверждения стоимости приобретенного технологического оборудования, паспортов, сертификатов, руководств по эксплуатации такого оборудования ответчиком вопреки бремени доказывания в дело не представлено.

Договор аренды, заключенный между сторонами, не содержит условия о возможности приобретения арендатором технологического оборудования, бывшего в употреблении, поскольку договор заключался на срок 4 года. Применительно к статье 622 ГК РФ арендатор после прекращения договора должен был вернуть помещение и установленное в нем оборудование арендодателю с учетом нормального износа. 

Тем самым, исходя из условий договора аренды, его предмета, при отсутствии большинства наименований технологического оборудования в возвращенном арендатором помещении учреждение правомерно отказало ИП ФИО1 в принятии имеющегося в наличии оборудования и зачете его стоимости в счет арендных платежей.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно предлагал ответчику как собственнику технологического оборудования истцом распорядиться им по своему усмотрению.

07.06.2024 сторонами представлен акт приема-передачи имущества, по которому арендатор принял 17 наименований оборудования и мебели (т.13, л.д. 4).

Технологическое оборудование (20 наименований, 22 штуки), оставшееся в помещении кафе, предприниматель принимать отказался

 

При таких обстоятельствах арбитражный суд признает доказанным на основании проведенной по делу судебной экспертизы выполнение арендатором ремонтных работ в спорном помещении на сумму 3390525 руб. 46 коп. и дополнительных работ в размере 392250 руб. 01 коп., всего – 3782775 руб. 47 коп. Данная сумма подлежала отнесению на арендные платежи.

 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

 

Между тем арендатором обязательства, предусмотренные договором аренды №4 от 27.05.2016, надлежащим образом не исполнены.

На момент рассмотрения спора у ответчика имеется долг по арендной плате, с учетом частичных платежей и проведенных зачетов по выполненным основным и дополнительным работам, в сумме 945212 руб. 72 коп., а также долг по оплате коммунальных услуг в размере 2577753 руб. 86 коп. (7453602 руб. 81 коп. (арендная плата за весь период действия договора) - 2725614 руб. 62 коп. (частичная оплата по платежным документам и обеспечительный платеж) - 3390525 руб. 46 коп. (выполненные основные работы) - 392250 руб. 01 коп. (выполненные дополнительные работы)).

Следовательно, ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга по арендной плате и оплате коммунальных платежей, хотя срок платежа наступил. Доказательств погашения имеющейся задолженности арендатором не имеется, поэтому требование подлежит удовлетворению в размере, указанном судом.

Тем самым с ответчика подлежит взысканию долг по арендной плате и оплате коммунальных платежей в общей сумме 3522966 руб. 58 коп., в остальной части требование удовлетворению не подлежит.

 

ИП ФИО1 внесены на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере 50000 руб. за проведение судебной экспертизы, что подтверждается чеком-ордером от 01.03.2022 (т.8, л.д. 9). 

В силу пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1, части 5 статьи 170 АПК РФ суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных, с указанием в резолютивной части решения денежной суммы, подлежащей взысканию в результате зачета.

Поскольку иск удовлетворен частично, что составило 89,98% от заявленных требований, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по экспертизе в сумме 5010 руб. (89,98% от 50000 руб.). Оставшаяся сумма 44990 руб. относится на ответчика и возмещению не подлежит.

Арбитражным судом производится зачет расходов по оплате экспертизы и принимается решение о взыскании с ИП ФИО1 в пользу АУ «Управление спортивных сооружений Республики Марий Эл» долга в размере 3517956 руб. 58 коп.

 

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика основного денежного долга (статьи 11, 12 ГК РФ).

 

При рассмотрении дела, установив основания для взыскания долга по арендной плате, учитывая, что договор аренды прекращен по истечении срока его действия, арбитражный суд одновременно должен рассмотреть вопрос о возврате арендатору приобретенного им технологического оборудования, которое, в частности, являлось предметом спора и находится в помещении арендодателя, поскольку сохранение этого имущества за арендодателем после взыскания долга означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений. То есть суд должен урегулировать вопрос о возврате имущества независимо от предъявления арендатором соответствующего требования.

Истец подтвердил наличие имущества предпринимателя, находящегося по адресу: 

<

...>, а именно:

- стойка для приборов Atesy – 1 шт.;

- витрина холодильная Atesy – 1 шт.;

- мармит первых блюд Atesy – 1 шт.;

- мармит вторых блюд Atesy – 2 шт.;

- кассовый стол с подлокотником правый Atesy – 1 шт.;

- термопот Convito WB-8 на 8 л. – 1 шт.;

- термопот Convito WB-35 на 35 л. – 1 шт.;

- термопот KSITEX ML-15V на 20 л. – 2 шт.;

- СВЧ-печь Haier, модель MMW50X – 1 шт.;

- фритюрница 1 секционная Horeca Select на 8 л. – 1 шт.;

- холодильный шкаф без маркировки и модели – 1 шт.;

- витрина кондитерская CARBOMA BXCд-1,2 – 1 шт.;

- блендер VITEK VT-1474 – 1 шт.;

- блендер DELTA (LUX) DL-7312W– 1 шт.;

- пароконвектомат, мод. EKF 523UD – 1 шт.;

- cлайсер 3220АР – 1 шт.;

- барная стойка, цвет Венге (темно-коричневый), ЛДСП, габаритные размеры 2,74х0,57х1,3(h) м;

- линия раздачи «РИВЬЕРА». Модуль поворотный. Производитель Atesy – 1 шт.;

- линия раздачи «РИВЬЕРА» прилавок для горячих напитков. Производитель Atesy – 1 шт.;

- плита индукционная 4 конфорочная, Luxstail – 1 шт.;

- плита индукционная 2 конфорочная, Huracan – 1 шт.

 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины с удовлетворенной суммы иска в размере 38310 руб. взыскиваются арбитражным судом с ответчика, не в пользу которого принято решение. В остальной части расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца и возмещению не подлежат в связи с частичным отказом в иске.

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25 июня 2024 года. Решение в полном объеме изготовлено 9 июля 2024 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу автономного учреждения «Управление спортивных сооружений Республики Марий Эл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) долг в сумме 3517956 руб. 58 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 38310 руб.

В остальной части иска отказать.

 

2. Обязать автономное учреждение «Управление спортивных сооружений Республики Марий Эл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить, а индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) принять в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу следующее имущество, находящееся по адресу: 

<

...>:

- стойка для приборов Atesy – 1 шт.;

- витрина холодильная Atesy – 1 шт.;

- мармит первых блюд Atesy – 1 шт.;

- мармит вторых блюд Atesy – 2 шт.;

- кассовый стол с подлокотником правый Atesy – 1 шт.;

- термопот Convito WB-8 на 8 л. – 1 шт.;

- термопот Convito WB-35 на 35 л. – 1 шт.;

- термопот KSITEX ML-15V на 20 л. – 2 шт.;

- СВЧ-печь Haier, модель MMW50X – 1 шт.;

- фритюрница 1 секционная Horeca Select на 8 л. – 1 шт.;

- холодильный шкаф без маркировки и модели – 1 шт.;

- витрина кондитерская CARBOMA BXCд-1,2 – 1 шт.;

- блендер VITEK VT-1474 – 1 шт.;

- блендер DELTA (LUX) DL-7312W– 1 шт.;

- пароконвектомат, мод. EKF 523UD – 1 шт.;

- cлайсер 3220АР – 1 шт.;

- линия раздачи «РИВЬЕРА». Модуль поворотный. Производитель Atesy – 1 шт.;

- линия раздачи «РИВЬЕРА» прилавок для горячих напитков. Производитель Atesy – 1 шт.;

- барная стойка, цвет Венге (темно-коричневый), ЛДСП, с габаритными размерами 2,74x0,57x1,3(h) м. – 1 шт.;

- плита индукционная 4 конфорочная, Luxstail – 1 шт.;

- плита индукционная 2 конфорочная, Huracan – 1 шт.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

 

Судья                                                                                                     Л.М. Щеглова