ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

 

01 апреля 2024 года                                                                                     Дело № А55-9182/2021

№ 11АП-2124/2024

г. Самара

 

Резолютивная часть постановления объявлена «19» марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен «01» апреля 2024 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дегтярева Д.А., судей: Романенко С.Ш., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 19 марта 2024 года апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2023 по делу № А55-9182/2021 (судья Михайлова М.В.)

по иску Администрации городского округа Жигулевск Самаркой области к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 573 487 руб. 69 коп.,

и по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации городского округа Жигулевск Самаркой области, об оспаривании сделки,

 

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель ФИО3 по доверенности от  18.07.2023,

от ответчика - представитель ФИО4 по доверенности от 12.11.2021, 

 

установил:

Администрация городского округа Жигулевск Самаркой области (истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (заявитель апелляционной жалобы, ответчик, предприниматель) о взыскании 573 487 руб. 69 коп., в том числе: 522 496 руб. 58 коп. - задолженность по договору аренды земельного участка №911 от 22.11.2017, за 1,2,3,4 квартал 2020 года, 50 991 руб. 11 коп. - пени за период с 10.10.2019 по 31.12.2020.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к Администрация городского округа Жигулевск Самаркой области о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения, заключенного договора № 911 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 2418 кв.м., с кадастровым номером 63:02:0303021:836, расположенного по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: материалы, торговые комплексы, иные объекты различной торговли, заключенного 22.11.2017 года между Муниципальным образованием городского округа Жигулевск, и ФИО2.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2023 по делу №А55-9182/2021 первоначальные исковые требования удовлетворены, с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318631300050495) в пользу Администрации городского округа Жигулевск Самаркой области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) взыскано 573 487 руб. 69 коп., в том числе: 522 496 руб. 58 коп. - задолженность, 50 991 руб. 11 коп. – пени, в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, в первоначальном иске отказать, встречный иск удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ответчик со ссылкой на пункт 25 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 (20214), утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 10.11.2021, полагает, что у него отсутствовала встречная обязанность по оплате арендной платы в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению. При этом, ответчик полагает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии у предпринимателя препятствий для использования земельного участка по назначению в связи с получением 27.09.2018 разрешения на строительство. Ответчиком указано, что о наличии на арендованном земельном участке подземных коммуникаций, принадлежащих ПАО «Ростелеком» - канализация, водопровод, газопровод, теплотрасса и сетевые кабели, а также объекта капитального строительства – сооружения с кадастровым номером 63:02:000000:2513 предпринимателю стало известно из ответа ПАО «Ростелеком» от 23.11.2021, исх. № 0607/05/12479/21, то есть после выполнения проектной документации ООО «Д.А.Н.» 07.08.2018. Кроме того, ответчик ссылается на юридическую невозможность использовать земельный участок по назначению, которая заключается в следующем: в представленных истцом документах на аренду земельного участка ошибочно указано, что границы участка примыкают к дороге и не указано, что они пересекают места общего пользования (дороги и тротуар); в документах не указаны фактические обременения участка; не согласована сдача в аренду земельного участка с ПАО «Ростелекомом»; не утвержден проект планировки территории; на момент заключения договора аренды спорного земельного участка отсутствовали документы, подтверждающие право собственности истца на сдаваемый в аренду земельный участок. По мнению ответчика, судом первой инстанции в нарушение процессуальных норм не привлечено в качестве третьего лица ПАО «Ростелеком», права и интересы которого могут быть затронуты сдачей в аренду спорного земельного участка.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 апелляционная жалоба ответчика принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 19.03.2024.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

06.03.2024 от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу предпринимателя, на основании ст. 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу с приложенными документами приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований.

Представитель истца в удовлетворении апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22 ноября 2017 года между муниципальным образованием городской округ Жигулевск, представляемым администрацией городского округа Жигулевск, и ФИО2 заключен договор № 911 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:02:0303021:836 площадью 2418 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, город Жигулевск, ул. Интернационалистов, для магазинов, торговых комплексов и иных объектов розничной торговли на срок с 09.11.2017 по 09.11.2021 (то есть, для занятия предпринимательской деятельностью).

Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В соответствии с п.п. 2.3 договора аренды № 911 от 22.11.2017 размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным уведомлением арендатора.

Согласно уведомлению о размере арендной платы от 06.04.2020 ежеквартальный размер арендной платы с 01.01.2020 составляет 528 910 рублей в год. Ежеквартально - 132 227 рубля 50 копеек.

Как указал истец, ФИО2 свои обязательства по внесению арендных платежей не выполнил. В результате чего у ответчика образовалась задолженность за 1, 2, 3, 4 квартал 2020 года в сумме 522 496 руб. 58 коп.

Истцом на сумму задолженности ответчика начислены пени за период с 10.10.2019 по 31.12.2020 в сумме 50 991 рубль 11 копеек. Указанные обстоятельства  послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к Администрация городского округа Жигулевск Самаркой области о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения, заключенного договора № 911 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 2418 кв.м., с кадастровым номером 63:02:0303021:836, расположенного по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: материалы, торговые комплексы, иные объекты различной торговли, заключенного 22.11.2017 года между Муниципальным образованием городского округа Жигулевск, и ФИО2.

Как указал истец по встречному иску, данный договор аренды был заключен с физическим лицом, а не юридическим лицом.

27.09.2018 истцом по встречному иску получено разрешение на строительство сроком действия разрешения до 27.09.2021, произведены работы по отсыпке котлована. Потрачены денежные средства на оформление всей документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произведены оплаты по договору аренды.

Как указал истец по встречному иску, на момент заключения договора аренды была скрыта существенная информация о предмете договора. Так, на момент заключения договора аренды отсутствовала информация о факте прохождения действующих коммуникаций, принадлежащих организациям ООО «СамРЭК-Эксплуатация» и «Ростелеком». Данные организации длительное время отказывались перенести свои действующие сети, которые не устранены до настоящего времени.

Также, как указал истец по встречному иску, на момент заключения договора аренды была скрыта существенная информация о местоположении предоставляемого в аренду земельного участка, который фактически расположен частично на федеральной проезжей части. Данная дорога действующая. Истец по встречному иску указал, что о данном факте узнал только при выносе точек в натуру межевой организацией ООО «Терра-регион», для установления забора по периметру предоставленного земельного участка в аренду, с последующим строительством. Это подтверждается Актом выноса в натуру границ земельного участка, выполненного 05.08.2019 организацией ООО «Терра-регион», где указано, что «земельный участок частично расположен на землях общего пользования, двумя точками пересекает тротуар и улицу Ново-Самарскую».

Истец по встречному иску указал на то, что установлен факт невозможности использования земельного участка по его назначению - для строительства магазина непродовольственных товаров, что является основанием для признания договора аренды земельного участка недействительным, в соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ, ст. 167 ГК РФ, ст. 431.1 ГК РФ.

Указанные обстоятельства  послужили истцу основанием для обращения в суд со встречным иском.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2022 по ходатайству истца по встречному иску назначена землеустроительная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением от 25.05.2023 арбитражный суд производство по делу возобновил и предложил сторонам представить письменную позицию с учетом заключения эксперта.

Разрешая поставленные арбитражным судом вопросы, эксперт в своем заключении пришел к выводу о том, что в результате выноса в натуру координат характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 63:02:0303021:836, сведения о которых содержатся в ЕГРН, установлено, что граница земельного участка в точках 3 и 4 расположена на пешеходной дорожке и проезжей части ул. Ново-Самарская, что свидетельствует о наличии реестровой ошибки. Также эксперт установил наличие на земельном участке сооружения, принадлежащего ПАО «Ростелеком».

Площадь части земельного участка, на которой расположены тротуар и улица не определялись.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 167, 178, 309, 310, 330, 420, 424, 425, 431.1, 453, 606, 614 Гражданского кодекса РФ, статей 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ, ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 No 218-Ф3 «O государственной регистрации недвижимости», установив факт наличия задолженности ответчика по арендной плате, первоначальные исковые требования о взыскании долга и неустойки удовлетворил, в части встречных исковых требований. установив, что истцом по встречному иску не доказано наличие препятствий для использования земельного участка по назначению, отказал.

При этом, судом первой инстанции обоснованно указано, что порядок устранения реестровых ошибок установлен ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 No 218-Ф3 «O государственной регистрации недвижимости».

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, признает их законными и обоснованными.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Заявляя встречные исковые требования, истец указал на фактическое расположение земельного участка на федеральной проезжей части, об указанном факте ему стало известно при выносе точек в натуру межевой организацией ООО «Терра-регион», для установления забора по периметру предоставленного земельного участка в аренду с последующим строительством.

Кроме этого, предприниматель ссылается на сокрытие при заключении договора информации о факте прохождения действующих коммуникаций, принадлежащих ООО «СамРЭК-Эксплуатация» и ПАО «Ростелеком».

Между тем, как обоснованно указано судом первой инстанции, фактическое расположение земельного участка на федеральной проезжей части не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению с учетом возможности исправления реестровой ошибки в установленном законом порядке.

Апелляционный суд также приходит к выводу, что ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказано наличие препятствий для использования земельного участка по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды в связи с наличием на арендованном земельном участке принадлежащего на праве собственности ПАО «Ростелеком» сооружения с кадастровым номером 63:02:000000:2513 – системы технологической связи протяженностью 36 808 м (регистрационная запись от 27.04.2015 № 63-63/002-63/002/301/2015-375/1), подземных коммуникаций – канализации, водопровода, газопровода, теплотрассы, сетевых кабелей, в том числе с учетом положений Постановление Правительства РФ от 09.06.1995 N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации", градостроительного плана спорного земельного участка (т. 2 л.д.63), а также пояснений ПАО «Ростелеком» в листе согласования инженерных сетей (т. 2 л.д. 103), согласно которому пересечение и сближение с кабелем и кабельной канализацией разрешено выполнять в соответствии с НТП112-2000.

Кроме оснований, приведенных судом первой инстанции, встречный иск не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Администрацией в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции заявлено об истечении срока исковой давности по встречному иску.

Истец по встречному иску, обращаясь с встречным исковым заявлением, просил признать недействительным договор аренды, заключенный под влиянием существенного заблуждения со ссылкой на ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если оно было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. К числу заблуждений норма относит заблуждения в отношении природы сделки.

В силу пункта 2 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

В силу п. 102 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и п. 2 ст. 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истцом по встречному иску в материалы представлен акт выноса в натуру границ земельного участка от 10.10.2018 (т. 1 л.д. 133), согласно которому инженером-геодезистом при произведении выноса границ земельного участка с кадастровым номером 63:02:0303021:836, площадью 2 418 кв.м. в соответствии с кадастровой выпиской от 08.10.2018 определена накладка двух восточных точек на земли общего пользования  (дорогу – улица Ново-Самарская, тротуар).

Как следует из экспертного заключения (т. 6 л.д.19), сведения о сооружении с кадастровым номером 63:02:0000000:2513 внесены в кадастр недвижимости 27.04.2015 (свидетельство о государственной регистрации права №63-63/002-63/002/301/2015-375/1 (т. 2 л.д. 49), и с этого момента указанные сведения общедоступны.

Кроме того, к техническому отчету по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации, подготовленному ООО «Терра-регион» приложен лист согласования инженерных сетей (т. 2 л.д. 103), согласно которому в марте, апреле 2018 года ПАО «Ростелеком», ООО «СамРЭК-эксплуататция», АО «ССК», ООО «Газпром газораспределение Самара» согласовано размещение инженерных сетей.

Таким образом, о наличии обстоятельств, на которые ссылается истец в обоснование недействительности договора аренды, истцу стало известно не позднее 10.10.2018: 07.08.2018 ответчиком утверждена проектная документация (т. 2 л.д. 61), акт выноса в натуру границ земельного участка датирован 10.10.2018.

Встречное исковое заявление подано 31.08.2021 (нарочно, штамп суда), следовательно, срок исковой давности по требованию о признании договора аренды недействительной сделкой истек.

Кроме того, в пункте 5 Обзора практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 ГК РФ, утвержденного информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162, разъяснено, что суд отказывает в признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

Предприниматель не был лишен возможности узнать о наличии в пределах земельного участка коммуникаций, исходя из назначения использования земельного участка – под строительство, с учетом внесения информации в части объекта капитального строительства – системы технологической связи в кадастровый реестр.

Таким образом, при заключении спорного договора истец по встречному иску не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.

Кроме того, пунктом 1.2. договора стороны предусмотрели, что арендодателем в натуре предъявлены арендатору и идентифицированы арендатором в натуре (на местности) поворотные точки территориальных границ участка.

В соответствии с пунктом 1.3. договора претензий к качественному состоянию участка стороны не имеют. Участок свободен от любых прав и претензий третьих лиц.

Арендатором с момента получения земельного участка в аренду  22.11.2017 претензий относительно территориальных границ участка арендодателю не предъявлялось.

Довод предпринимателя об отсутствии специальных познаний в области геодезии подлежит отклонению в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Как следует из материалов дела, ответчик при наличии с 10.10.2018 сведений о накладке двух характерных точек земельного участка на земли общего пользования, до 31.12.2019 оплачивал арендную плату по оспариваемому договору аренду, и лишь 25.01.2021 направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды.

Указание ответчика на то, что с ноября 2018 года он неоднократно обращался в администрацию по вопросу устранения несоответствий по местоположению координат предоставленного в аренду земельного участка не подкреплено доказательствами. Таких писем в администрацию городского округа Жигулевск не поступало.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции. Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2023 по делу № А55-9182/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Д.А. Дегтярев

 

Судьи                                                                                               С.Ш. Романенко

 

Л.Л. Ястремский