АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-37675/2022

 

Нижний Новгород

 31 октября 2023 года

 

                     Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2023.

                     Полный текст решения изготовлен 31.10.2023.

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи ФИО1 (шифр 12-1014)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Перешеиной А.А.

с участием представителя 

от истца: ФИО2 (доверенность от 27.12.2022)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом 

администрации города Нижнего Новгорода

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «РИА-СА»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –администрация Нижнего Новгорода, 

 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижнего Новгорода (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (далее – ООО «РИА-СА», Общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 07.09.2017 № 5/3552.

            Исковые требования основаны на статьях 309, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платы за пользование нежилым помещением общей площадью 340,50 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по договору аренды.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, явку уполномоченных представителей в суд не обеспечили. 

В отзыве на иск ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям. Общество полагает, что начисление и взыскание арендной платы за помещение, которым арендатор не пользовался и не мог пользоваться по целевому назначению по независящим от него обстоятельствам, является незаконным. Пояснил, что помещение, являющееся объектом аренды, на момент заключения договора и в настоящее время непригодно для его использования по целевому назначению; в период осуществления капитального ремонта помещения, его использование для осуществления медицинской деятельности недопустимо; объект аренды является памятником культурного наследия, что подразумевает особые дополнительные требования к его охране, а право на проведение текущего ремонта помещения принадлежит лишь его собственнику. Указал на то, что для проведения работ по капитальному ремонту объекта аренды 31.10.2013 между Обществом и администрацией города Нижнего Новгорода был заключен инвестиционный контракт, работы по которому завершены ответчиком в ноябре 2018 года, а приняты лишь 31.03.2022, о чем был подписан акт приемки, и до этого момента работы по капитальному ремонту не могли считаться оконченными, внутренняя отделка помещений в период капитального ремонта не могла быть осуществлена. Отметил, что работы по внутренней отделке помещения не включались в утвержденный сторонами проект реставрации помещения и не были предметом инвестиционного контракта. Обратил внимание на то, что истец отказался заключать дополнительное соглашение к спорному договору на предмет изменения срока его безвозмездности до момента приемки выполненных ответчиком работ по инвестиционному контракту, введения реконструированного объекта в эксплуатацию и выполнения работ по внутренней отделке помещения. По мнению заявителя, оплаченные ответчиком по договору денежные средства являются неосновательным обогащением истца.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица по имеющимся доказательствам

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, Комитет (арендодатель) и ООО «РИА-СА» (арендатор) заключили договор от 07.09.2017 № 5/3552 аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилое помещение П1, общей площадью 340,50 кв.м., расположенное по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Рождественская, д.42, пом.П1 для осуществления медицинской деятельности (пункт 1.1 договора).

Спорный объект передан ответчику по акту приема-передачи от 07.09.2017. 

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия устанавливается с 07.09.2017 на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата за объект устанавливается согласно приложению № 3 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

Пунктом 5.2 договора установлено, что арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее пятнадцатого числа текущего месяца перечисляет арендную плату в размере 246 513 рублей 49 копеек за данный месяц.

Дополнительным соглашением от 23.10.2019 пункты 5.1 и 5.2 договора изменены.

Согласно пункту 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения арендная плата за объект, указанный в пункте 1.1 договора с 03.07.2019 составит 122 201 рубль 67 копеек в месяц, в соответствии с расчетом арендной платы. Налог на добавленную стоимость 24 440 рублей 33 копейки в месяц (20 %). Итого арендная плата с учетом НДС составит 146 642 рубля в месяц.

В соответствии с пунктом 5.2 в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2019 арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее пятнадцатого числа текущего месяца перечисляет арендную плату с 03.07.2019 в размере 122 201 рубль 67 копеек.

В силу пункта 5.5 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня базовых ставок арендной платы за использование объектов муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления города Нижнего Новгорода, и принимается арендатором безусловно.

Об изменении арендной платы арендатор извещается арендодателем письменно не позднее чем за пять дней до окончания срока платежа за текущий месяц заказным письмом или вручением уведомления представителю арендатора под роспись.

Изменение размера арендной платы, связанное с изменением коэффициента местоположения, коэффициента вида деятельности, коэффициента использования объекта или коэффициента периодичности использования объекта оформляется в виде уведомления и является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 6.3.1 договора в случае неуплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор обязан выплатить пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Письмом от 19.11.2021 N Сл-03-02-690247/21 Комитет уведомил Общество о том, что с 01.01.2022 изменена сумма арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда (137 328 рублей 09 копеек в месяц, с учетом НДС – 164 793 рубля 71 копейка в месяц).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы привело к образованию задолженности на стороне Общества в общей сумме 270 158 рублей 80 копеек за период с 02.05.2022 по 30.06.2022.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 21.07.2022 № Исх-03-02-342069/22 с требованием в десятидневный срок оплатить задолженность по спорному договору.          Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи арендатору имущества по договору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Арендные правоотношения подчиняются правилу встречного исполнения обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалы дела свидетельствуют о том, что Обществу было известно о состоянии арендуемого объекта.

При этом, как следует из материалов дела, в подписанном сторонами акте приема-передачи объекта от 07.09.2017 указано, что на момент подписания акта сдаваемый в аренду нежилой объект и инженерные коммуникации в нем находятся в удовлетворительном состоянии.

31.10.2013 между ответчиком (инвестор) и Администрацией города Нижнего Новгорода был заключен инвестиционный контракт, предметом которого является совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором работ по капитальному ремонту муниципального объекта инвестирования (помещение №2), расположенного по адресу: 

<

...>.

По пояснению сторон, они предусматривали безвозмездность спорного договора аренды до окончания работ по инвестиционному контракту.

Согласно пункту 2.2.3 инвестиционного контракта инвестор обязался произвести капитальный ремонт объекта инвестирования в срок до 31.10.2015, который впоследствии продлевался дополнительными соглашениями от 18.06.2015, от 14.07.2016, от 02.06.2017 к инвестиционному контракту до 31.10.2016, до 31.07.2017, до 31.05.2018 соответственно. Далее срок не продлевался.

Из заключенных сторонами дополнительных соглашений к договору аренды следует, что на основании указанных дополнительных соглашений к инвестиционному контракту ответчик был освобожден от внесения арендных платежей на период с 04.08.2014 до 31.05.2018.

Поскольку срок проведения капитального ремонта объекта по инвестиционному контракту далее не продлевался, соответственно не продлевался и период освобождения ответчика от внесения арендных платежей.

Стороны подтвердили, что, несмотря на то, что работы по инвестиционному контракту были сданы только 2022 году (акт приемки работ в рамках инвестиционного контракта подписан 31.03.2022), они были завершены еще в 2018 году.

Доказательств, что какие-либо действия (бездействие) истца явились причиной неподписания акта приемки работ в рамках инвестиционного контракта, в деле не имеется.

Таким образом, у ответчика в заявленный период с 02.05.2022 по 30.06.2022 имелась обязанность по внесению арендных платежей.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что взыскание в него арендной платы необоснованно. В помещении не была проведена его внутренняя отделка, в связи с чем пользоваться им по назначению не представлялось возможным.

Сам же ответчик не мог провести работы по внутренней отделке помещения, поскольку они не были предусмотрены инвестиционным контрактом, а также в связи с тем, что помещение относится к объектам культурного наследия, таким образом у ответчика отсутствовало право на осуществление внутренней отделки помещения.

Суд, рассмотрев данный довод ответчика, пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды арендатор обязан использовать объект исключительно по целевому назначению.

При этом согласно условиям договора аренды (пункты 3.2.2, 4.2.4, 4.2.11) арендатор имеет право производить улучшения арендованного объекта в период действия договора в порядке, установленном договором. Арендатор обязан содержать арендуемый объект и инженерные коммуникации в технически исправном состоянии; не совершать действия, способные вызвать повреждения или разрушение арендуемого объекта и расположенных в нем инженерных коммуникаций. Арендатор также обязан своевременно и за свой счет осуществлять текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта.

Таким образом, из договора аренды следует, что обязанность по проведению как текущего, так и капитального ремонта была возложена на ответчика.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды возложена на арендатора.

Довод ответчика об отсутствии у него права на осуществление внутренней отделки помещения, являющегося объектом культурного наследия, документально не подтвержден.

Материалы дела свидетельствуют, что дополнительным соглашением от 12.09.2017 к договору аренды было согласовано, что арендная плата за помещение равна 0 рублей с 07.09.2017 до 30.05.2018 и ответчик фактически оплачивал арендную плату по апрель 2022 года в отсутствие каких-либо возражений относительно состояния объекта.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что обязательства по внесению арендной платы не исполнялись ответчиком надлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность по договору аренды от 07.09.2017 № 5/3552 в сумме 270 158 рублей 80 копеек с 02.05.2022 по 30.06.2022.

Поскольку доказательства оплаты ответчиком долга в указанном размере в дело не представлены, требование о взыскании задолженности в предъявленной истцом сумме судом удовлетворяется.

Кроме того, истец просит взыскать пени в сумме 8 037 рублей 30 копеек за период с 17.05.2022 по 30.06.2022, а также пени в размере 0,1 процента за каждый день просрочки оплаты суммы долга за период с 01.07.2022 по день фактической оплаты.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

В случае неуплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные договором, арендатор обязан выплатить пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки – пункт 6.3.1 договора.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства полного и своевременного внесения арендных платежей по договору, требование о взыскании неустойки предъявлено Комитетом правомерно.

Расчет истца судом проверен и признан верным.

Поскольку факт просрочки внесения платежей подтверждается материалами дела, суд считает требования о взыскании пеней в сумме 8 037 рублей 30 копеек, начисленных с 17.05.2022 по 30.06.2022, а также пеней в размере 0,1 процента за каждый день просрочки, начисленных на 270 158 рублей 80 копеек долга, начиная с 01.07.2022 по день фактического исполнения обязательства, подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине составляют 8 564 рубля и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, так как истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины и при подаче иска её не уплачивал.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 270 158 рублей 80 копеек задолженности по договору аренды от 07.09.2017                 № 5/3552  с 02.05.2022 по 30.06.2022; 8037 рублей 30 копеек пеней, начисленных с 17.05.2022 по 30.06.2022; пени в размере 0,1 процента за каждый день просрочки, начисленные на 270 158 рублей 80 копеек долга, начиная с 01.07.2022 по день фактического исполнения обязательства.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 8564 рубля государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

ФИО1