﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7983/20 

Екатеринбург

23 декабря 2020 г.

 

Дело № А60-49139/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Краснобаевой И. А., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Никитина Виктора Ивановича (далее – предприниматель Никитин В.И.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.06.2020 по делу № А60-49139/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

от предпринимателя Никитина В.И. - Калашникова Ю.А. (доверенность от 15.01.2020 б/н), предприниматель Никитин В.И., лично (паспорт);

общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – общество «Элемент-Трейд») – Маркоч М.Д. (доверенность от 09.06.2020                            № 301-20).

Предприниматель Никитин В.И. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Элемент-Трейд» о взыскании задолженности по договору аренды № 20-НМЮ от 08.08.2016 в сумме                        722 579 руб. 36 коп. за период с ноября 2018 года по апрель 2019 года, неустойки в сумме 21 962 руб. 88 коп. 

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к производству суда принят встречный иск общества «Элемент-Трейд» к предпринимателю Никитину В.И. о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 016 949 руб. 12 коп. 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Екатеринбургэнергосбыт», публичное акционерное общество «Т Плюс», товарищество собственников жилья «ЖК Аврора», индивидуальный предприниматель Лопарев Кирилл Александрович. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.06.2020 первоначальные исковые требования предпринимателя Никитина В.И. удовлетворены в полном объеме. Встречные исковые требования общества «Элемент-Трейд» удовлетворены полностью. В результате произведенного судом зачета встречного и первоначального исков с предпринимателя Никитина В.И. в пользу общества «Элемент-Трейд» взыскано 272 406 руб. 88 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 278 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда                          от 22.09.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит обжалуемые судебные акты отменить в части удовлетворения исковых требований по встречному иску, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречного иска. Кассатор ссылается на отсутствие допустимых доказательств, объективно подтверждающих факт нарушения температурного режима, и соответственно на отсутствие у общества «Элемент-Трейд» права на снижение размера арендной платы за период с ноября 2018 года по апрель 2019 года на основании пункта 2.9.1 договора. Указывает на то, что вывод судов о том, то общество надлежащим образом уведомляло предпринимателя о возможных недостатках предмета договора, не подтверждается материалами дела. Предприниматель указал, что основания для снижения размера арендной платы за период с сентября 2019 года по ноябрь 2019 отсутствуют, поскольку впервые он был уведомлен о дате и времени проведения замера температур в арендуемом помещении лишь в октябре 2019 года. Считает акт осмотра от 16.10.2019, в котором зафиксировано нарушение температурного режима, недопустимым доказательством по делу. Истец указывает, что в цокольных этажах многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул. Соболева, д. 19, наличие централизованного теплоснабжения проектом предусмотрено не было, о чем арендатор был осведомлен в момент заключения договора аренды. Кроме того, ссылается на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а именно: СанПиН 2.2.4.548-96.   

В отзыве на кассационную жалобу общество «Элемент-Трейд» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 08.08.2016 между обществом «Элемент-Трейд» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Лопаревым Кириллом Александровичем (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 20-НМЮ, предметом которого является строящееся здание общей площадью застройки 8412,69 кв. м, расположенное по адресу г. Екатеринбург, Верх-Исетский район, ул. Соболева, д.19. Под помещением понимаются нежилые помещения общей площадью 601 кв. м, расположенные на 1-м этаже здания. 

Дополнительным соглашением от 12.09.2016 к договору аренды внесены изменения в редакцию статьи 1 договора: «Помещение означает помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 601,0 кв. м. Кадастровый номер 66:41:0306055:2178. Этаж: цокольный, расположенное по адресу:                                 г. Екатеринбург, ул. Соболева, д. 19. Номера на поэтажном плане: 291». 

Между индивидуальным предпринимателем Лопаревым К.А. (продавец) и Никитиным В.И. (покупатель) 24.05.2017 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым к Никитину В.И. перешло право собственности на следующее недвижимое имущество: нежилое помещение под кадастровым номером 66:41:0306055:2178; нежилое помещение под кадастровым номером 66:41:0306055:2202; нежилое помещение под кадастровым номером 66:41:0306055:2229. 

Дополнительным соглашением от 25.05.2017 внесены изменения в редакцию статьи 1 договора аренды, под помещениями понимаются нежилые помещения под кадастровыми номерами 66:41:0306055:2178; 66:41:0306055:2202; 66:41:0306055:2229. 

В соответствии с пунктом 2.6.1 договора аренды арендатор обязуется полностью и своевременно выплачивать арендодателю арендную плату, которая составляет: первые два месяца аренды по 254 237 руб. 29 коп. без НДС, ежемесячно; начиная с 3 месяца аренды 508 474 руб. 58 коп. без НДС, ежемесячно, а также сумму компенсации стоимости коммунальных услуг, размер которой определяется в порядке пункта 2.7.6. договора. 

В соответствии с пунктом 2.7.6 договора аренды, компенсация коммунальных услуг осуществляется арендатором в следующем порядке: арендодатель не позднее 25 числа расчетного месяца предоставляет арендатору счет на оплату с приложением документов, подтверждающих объём потребленных арендатором коммунальных услуг, включая счета от управляющей компании многоквартирного дома, предоставляющие коммунальные услуги, платежные поручения, акт снятия показаний приборов и иные документы об оплате оказанных услуг арендодателем; арендатор обязан в течение 5 рабочих дней с момента получения счета проверить его соответствие фактическому объёму потребления коммунальных услуг; в случае, если сумма компенсации коммунальных услуг соответствует фактическому объему потребления коммунальных услуг, арендатор производит оплату счета в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его поступления.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом «Элемент-Трейд» обязательств по компенсации коммунальных услуг предприниматель Никитин В.И. обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга за период с ноября 2018 года по апрель 2019 года в размере 727 555 руб. 74 коп., неустойки в сумме 21 962 руб. 88 коп. 

В обоснование встречного искового заявления о взыскании излишне выплаченной арендной платы общество «Элемент-Трейд» указало на то, что 02.11.2018 в арендованных помещениях предпринимателем установлен электроводонагреватель ЭПЗ - 100и2 для обогрева помещений и счетчик активной электрической энергии (трехфазный) СЕ 301, на основании которого происходил учет показаний электроводонагревателя. В связи с установкой и подключением электрического котла объем потребляемой электроэнергии значительно увеличился, что повлекло для общества убытки. 

Обществом «Элемент-Трейд» направлено предпринимателю письмо от 24.01.2019, в котором арендатор не согласился на увеличение издержек по оплате электроэнергии в связи с установкой и подключением электрического котла. Кроме этого, в письме указано на наличие проблем с отоплением помещения, в частности: «была проведена инспекция системы теплоснабжения. В ходе инспекции было выявлено нарушение подачи тепла в ветке отопления в районе касс. Температура в помещении составляет +14 градусов». 

В соответствии с Приложением № 1 к СанПиНу 2.2.4.548-96. 2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы в холодный период времени температура воздуха на рабочем месте должна выдерживаться в интервале 19-21 градусов Цельсия. 

Исходящим письмом от 06.02.2019 предприниматель повторно уведомлен о нарушении температурного режима в помещениях. 

Исходящим письмом от 09.10.2019 арендатор проинформировал арендодателя о нарушении температурного режима согласно нормам СанПиН и пригласил для составления акта осмотра с целью фиксации нарушений условий договора аренды. Согласно составленному акту осмотра от 16.09.2019 сторонами было зафиксировано нарушение температурного режима в арендуемых помещениях.

На основании пункта 3.2.1. договора аренды арендодатель обязан в течение всего срока действия договора обеспечивать своими силами и за свой счет в здании круглосуточное и бесперебойное теплоснабжение в отопительный сезон. 

Согласно пункту 3.6.1. договора аренды арендодатель также обязан в течение всего срока действия договора аренды обеспечивать поддержание температуры воздуха в помещениях в соответствии с требованиями санитарного законодательства. 

В соответствии с пунктом 2.9.1. договора до момента заключения арендатором прямых договоров и в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязанностей статьей 3 договора, которое привело к приостановлению оказания любой коммунальной услуги по вине арендодателя на срок не менее 4 часов течение одного рабочего дня или дополнительным расходам арендатора арендная плата за расчетный месяц уменьшается на 30 % до момента устранения нарушения. 

Как указывало общество «Элемент-Трейд», неисполнение арендодателем требований управляющей компании в части устранения существенных технологических нарушений помещения привело к приостановлению оказания коммунальной услуги в виде отключения централизованного отопления на срок более четырех часов. Поскольку арендодателем не исполнялись обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.1. и 3.6.1. договора, у арендатора возникли дополнительные расходы по оплате электроэнергии. 

Общество указывало, что с учетом нарушения арендодателем обязательств, предусмотренных п.3.2.1 договора аренды, им приобретено право на уменьшение размера арендной платы на 30 % в соответствии с пунктом 2.9.1. договора аренды, а, учитывая, что арендная плата вносилась арендатором в полном объеме, общество «Элемент - Трейд» обратилось в суд со встречным исковым заявлением о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы.

Разрешая спор, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных и встречных исковых требований. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает. Поскольку кассационная жалоба не содержит доводы относительно результата рассмотрения первоначального иска, в указанной части законность обжалуемых судебных актов судом округа не проверяется.    

Проанализировав правоотношения сторон, суды пришли к выводу о том, что между сторонами заключен договор аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. 

При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 ГК РФ).

Согласно составленному акту осмотра от 16.09.2019 сторонами было зафиксировано нарушение температурного режима в арендуемых помещениях. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

На основании пункта 2 статьи 1105  Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

Исходя из указанных норм и положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу (платы за пользование чужим имуществом), отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования чужим имуществом, а также размер неосновательного обогащения. 

В соответствии с пунктом 2.9.1. договора до момента заключения арендатором прямых договоров и в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязанностей статьей 3 договора, которое привело к приостановлению оказания любой коммунальной услуги по вине арендодателя на срок не менее 4 часов течение одного рабочего дня или дополнительным расходам арендатора арендная плата за расчетный месяц уменьшается на 30 % до момента устранения нарушения. 

Достоверные доказательства обеспечения переданных в аренду помещений необходимым для деятельности магазина температурным режимом в деле отсутствуют (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив ненадлежащее исполнение предпринимателем условий договора аренды в части обеспечения поддержания температурного режима в арендованных ответчиком помещениях, суды пришли к выводу о возникновении у общества «Элемент-Трейд» права на уменьшение размера арендной платы на основании пункта 2.9.1 договора. 

Поскольку арендная плата была внесена арендатором в полном объеме, суды правомерно удовлетворили требования в части взыскания излишне уплаченной арендной платы как неосновательного обогащения в размере 1016949 руб. 12 коп. 

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.06.2020 по делу                        № А60-49139/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Никитина Виктора Ивановича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          И.А. Краснобаева 

 

                                                                                      В.А. Купреенков