﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 сентября 2019 года

Дело №

А56-101468/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кутузова И.В. (доверенность от 26.12.2018 № 97928-42), от общества с ограниченной ответственностью «Этафон» Машонина П.А. (доверенность от 15.02.2019), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 по делу                       № А56-101468/2018 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.),

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Этафон», место нахождения: 187000, Ленинградская обл., Тосненский р-н, г. Тосно, пр. Ленина, д. 43, ОГРН 1034701895282, ИНН 4716012879 (далее – Общество), о взыскании 6 380 390 руб. 02 коп., в том числе 5 656 397 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате по договору от 20.03.2014 № 06/ЗКС-03568 аренды земельного участка на инвестиционных условиях за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 и 723 992 руб. 55 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.04.2017 по 22.11.2017. 

Решением от 06.11.2018 (судья Васильева Н.В.) иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 данное решение изменено; с Общества в пользу Комитета взыскано 1 937 197 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате; в удовлетворении иска в остальной части отказано.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить постановление от 26.04.2019, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, по истечении срока строительства арендная плата должна рассчитываться пропорционально установленному договором платежу; обстоятельства, на которые ссылалось Общество в обоснование задержки строительства, не относятся к тем, которые могут служить основанием для расчета арендной платы с применением кода функционального использования территории (Кн) 10.1; поскольку договор возобновился на неопределенный срок, установленная пунктом 8.3 договора ответственность в виде пеней подлежит применению.     

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что по истечении срока действия договора размер арендной платы должен определяться в соответствии с действующей в Санкт-Петербурге методикой  определения арендной платы с учетом несоблюдения Обществом срока строительства по не зависящим от него обстоятельствам. 

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2014 № 124 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.03.2014 № 06/ЗКС-03568 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 16 528 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017212:1048, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, Финляндская ул., участок 1 (западнее дома 30, корп. 2, лит. А по Финляндской улице), для осуществления инвестиционного проекта по строительству производства электронного и оптического оборудования (производственный комплекс по выпуску электронного оборудования) сроком действия до 04.03.2017.

Размер и порядок внесения платежей определены в разделе 4 договора. Согласно пункту 4.1 договора общий размер арендной платы за период действия договора составляет 20 900 000 руб. Указанная сумма уплачивается в порядке, определенном пунктом 4.3.1, а именно: денежные средства в объеме 50 процентов от указанной суммы перечисляются единовременно в месячный срок после заключения договора, остальная часть - поквартально равными долями не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года -  не позднее 31 января) в течение срока строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга, с начислением на подлежащую перечислению сумму процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени с даты подписания договора до даты платежа, установленной в договоре.

Согласно пункту 5.1 договора реализация инвестиционного проекта начинается 05.03.2014 и оканчивается согласно пункту 5.2.2 договора получением разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию не позднее 04.03.2017.

Пунктом 6.2.7 установлена обязанность арендатора обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, в сроки, указанные в пункте 4.3 договора и приложении № 5 к договору (график перечисления денежных средств). 

Пунктом 8.3 договора за нарушение условий пунктов 4.3, 6.2.7 договора установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 20.03.2014 земельный участок передан арендатору.  

Письмом от 16.05.2017 Комитет уведомил Общество о том, что в связи с истечением 04.03.2017 срока действия договора арендная плата подлежит уплате в соответствии с приложенным к письму графиком платежей поквартально в размере, пропорциональном общей сумме арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора. 

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, направил в адрес Общества претензию от 22.11.2017 с требованием уплатить задолженность по арендной плате в сумме 5 656 397 руб. 47 коп. за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 и уплатить пени в сумме 658 724 руб. 48 коп. в течение пяти дней с момента получения претензии.

В связи с оставлением Обществом указанной претензии без удовлетворения Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Как видно из материалов дела, размер задолженности по арендной плате определен Комитетом в соответствии с приложенным к информационному письму от 16.05.2017 графиком платежей из расчета 1 673 884 руб. 93 коп. в квартал с начислением на подлежащую уплате сумму процентов по ставке рефинансирования. 

Возражая против исковых требований, Общество ссылалось на то, что сроки строительства были нарушены по следующим обстоятельствам, не зависящим от него. Разрешение на строительство было получено только 09.03.2017 после продолжительной переписки с государственными органами Санкт-Петербурга; задержка выдачи разрешения в 154 дня была обусловлена необоснованными отказами Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, мотивированными несоответствием характеристик объекта строительства, указанных в проектной документации, условиям договора. В декабре 2017 года строительство было завершено, однако Общество не смогло предъявить к приемке законченный строительством объект вследствие произошедшего 28.12.2017 пожара. 

Общество представило расчет арендной платы за период с 01.04.2017 по 31.12.2017, произведенный исходя из следующего. За периоды с 01.04.2017 по 05.08.2017 и с 28.12.2017 по 31.12.2017 арендная плата рассчитана в соответствии с пунктом 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 (далее – Положение), с применением кода функционального использования территории (Кн) 10.1 с учетом задержки в выдаче разрешения на строительство не по вине Общества и произошедшего пожара, не позволившего сдать объект в эксплуатацию. За период с 06.08.2017 по 27.12.2017 арендная плата рассчитана с применением Кн 18.0. 

Суд апелляционной инстанции посчитал обоснованным представленный Обществом расчет и удовлетворил  требования в части взыскания задолженности по арендной плате в соответствии с расчетом ответчика. Отказывая в иске в части взыскания пеней, апелляционный суд пришел к выводу, что пунктом 8.3 договора установлена ответственность за просрочку перечисления арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, в то время как в данном случае неустойка начислена истцом за просрочку внесения иного платежа.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65 (в редакции до 01.03.2015), 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.  

По смыслу разъяснений, содержащихся  в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011     № 73 (в редакции от 25.01.20013 № 13), размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В данном случае договор от 20.03.2014 № 06/ЗКС-03568 аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключен с Обществом не по результатам торгов, а в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее – Закон Санкт-Петербурга № 282-43).

Согласно пункту 1 статьи 8 данного Закона (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) к инвестиционным условиям, в частности, относятся размер арендной платы за земельный участок (при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях), обязанность инвестора завершить строительство объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию не позднее определенного срока. В силу пункта 3 той же статьи формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы.     

Таким образом, в случае заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 282-43 без проведения торгов размер арендной платы является регулируемым и определяется в порядке, установленном данным Законом, постановлением Правительства Санкт-Петербурга исходя из отчета о рыночной стоимости арендной платы. 

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с расчетом ответчика, указал на применение Положения к отношениям сторон при расчете арендной платы за период после истечения срока договора от 20.03.2014 № 06/ЗКС-03568. При этом апелляционный суд не привел правовые обоснования изменения после окончания срока действия договора порядка расчета арендной платы, размер которой являлся регулируемым в период действия договора. В то же время в силу общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 610, 621) договор по истечении определенного в нем срока продолжает действовать на тех же условиях.  

Кроме того, предусмотренные пунктом 3.1.1 Положения условия определения арендной платы за земельные участки по истечении срока строительства применяются, если на срок строительства арендная плата также рассчитывалась в соответствии с Положением с применением кода функционального  использования 10.1. Из пункта 3.1.1 Положения не следует, что по окончании срока строительства арендная плата может быть меньше, чем была установлена в соответствии с Положением на период строительства.    

При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о расчете задолженности по арендной плате в спорный период на основании пункта 3.1.1 Положения.

Вывод апелляционного суда об отказе в иске в части взыскания пеней по тем мотивам, что договором не предусмотрена ответственность за просрочку начисления взыскиваемых в рамках настоящего дела платежей, также нельзя признать соответствующим статьям 314, 330, 331, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  и условиям договора. 

Пунктом 8.3 договора предусмотрено начисление пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы в случае нарушения арендатором условий пунктов 4.3, 6.2.7 договора. В свою очередь, пунктом 4.3 установлен порядок перечисления арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, путем единовременного внесения половины этой суммы и поквартального равными долями – второй половины. Определенная пунктом 4.1 договора сумма однозначно квалифицирована сторонами как арендная плата за период действия договора. Поскольку обе стороны считают заключенный между ними договор действующим, нет оснований считать, что истечение указанного в договоре срока повлияло на правовую природу платежей, подлежащих внесению арендатором и после окончания этого срока, а, следовательно, сохраняются и иные условия договора, в том числе в части периодичности сроков внесения платы и ответственности за их нарушение.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит отмене, поскольку выводы суда основаны на неправильном применении норм права и не соответствуют обстоятельствам спора.

Решение суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе, поскольку суд первой инстанции, признав правильным расчет истца, при наличии между сторонами разногласий относительно применимого порядка определения размера арендной платы после окончания указанного в договоре срока не привел никаких обоснований в пользу представленного Комитетом расчета, его арифметического соответствия условиям договора, а также начисления процентов по ставке рефинансирования на подлежащую уплате ежеквартально сумму платежа.  

При таком положении оба судебных акта подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо установить размер задолженности ответчика по арендной плате за спорный период с учетом подлежащего применению порядка определения размера арендной платы; в зависимости от установленного разрешить спор. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 по делу № А56-101468/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина