АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-9279/2022 

Дата принятия решения –  29 июля 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  22 июля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Андреева К.П.,

при  составлении протокола судебного заседания помощником судьи Кудлай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Бугульма (ИНН 

<

***>) к  Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г.Бугульма (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на объект капитального строительства, нежилое здание –Ангар для хранения и реализации стройматериалов, площадью 368, 8 кв.м., инвентарный номер 27506 литера А, построенный на принадлежащем истцу на праве аренды земельном участке по адресу: РТ, Бугульминский муниципальный район, ул. Анвара Ягофарова, 30 А, кадастровый номер 16:46:050101:350.

при участии третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Палату имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района.

с участием:

от истца  – не явился, извещен

от ответчика  – ФИО2, доверенность от 06.12.2021г., диплом от 21.03.2014г.,

от третьего лица (Палаты имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района) – ФИО2, доверенность от 06.12.2021г., диплом от 21.03.2014г.,

от иного третьего лица - не явился, извещен

у с т а н о в и л :

Истец, Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Бугульминский городской суд Республики Татарстан с иском к ответчику Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан о признании права собственности на объект капитального строительства, нежилое здание – Ангар для хранения и реализации стройматериалов, площадью 368, 8 кв.м., инвентарный номер 27506 литера А, на земельном участке по адресу: РТ, Бугульминский муниципальный район, ул. Анвара Ягофарова, 30 А, кадастровый номер 16:46:050101:350.

Определением Бугульминского городского суда Республики Татарстан от 15.03.2022 гражданское дело по иску было передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Арбитражным судом к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Палата имущественных и земельных отношений Бугульминского муниципального района.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15 марта 2017 года между Исполнительным комитетом Бугульминского муниципального района Республики Татарстан и истцом заключен договор аренды земельного участка №35, по которому истцу в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 16:46:050101:350 площадью 529 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> сроком до 12.03.2066.

Согласно п.1.1.5 договора разрешенное использование участка – для организации оптовой торговли строительными материалами.

В силу п.1.2 договора аренды приведенная в настоящем договоре характеристика земельного участка является окончательной. Вся деятельность арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться с разрешения арендодателя. Внесение изменений в договор в части изменения вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Истец указывает, что им в 2017 году на указанном участке был построен объект недвижимого имущества – Ангар для хранения и реализации стройматериалов.

В ноябре 2021 истец обращался к ответчику за получением разрешением на строительство, однако ответчиком было отказано в выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, строительство объекта осуществлено без разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченным органом.

Истец также не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/12 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта; в связи с чем при разрешении такого спора необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка с истцом в целях размещения объектов недвижимости не заключался, что, однако в силу положений статьи 552 ГК РФ и принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта, не исключает его права пользования земельным участком с кадастровым номером 16:46:050101:350. Между тем, разрешенное использование этого земельного участка не предоставляло права предпринимателю возводить на нем объекты капитального строительства, строительство спорного объекта недвижимости - ангара для хранения и реализации стройматериалов осуществлено предпринимателем на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает возведение на нем данного объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, в силу пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ, являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

При этом под правоустанавливающим документом надлежит понимать документ, устанавливающий или удостоверяющий право застройщика на земельный участок, на котором предполагается производить строительство.

Предметом договора аренды от 15 марта 2017 является земельный участок с кадастровым номером 16:46:050101:350 с разрешенным видом использования (целевым назначением) " для организации оптовой торговли строительными материалами ".

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями ЗК РФ и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 16:46:050101:350 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет в 2011 году для предоставления его в целях организации оптовой торговли строительными материалами, то есть в целях, не связанных со строительством, на основании распоряжения уполномоченного органа собственника земельного участка.

Таким образом, судом установлено, что земельный участок, на котором расположен спорный объект истцу для строительства указанного объекта не предоставлялся, строительство объекта осуществлялось без получения разрешительной документации и истец не доказал соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующих разрешений на строительство и ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, а также незаконности отказов в выдаче таких разрешений.

Кроме того, возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает на отсутствие у спорного объекта признаков недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, по смыслу статьи 131 ГК РФ, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Исходя из указанных норм, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Из технического паспорта торгового павильона, оформленного по состоянию на 15.01.2018, следует, что торговый павильон состоит из следующих элементов: фундамент здания – металлические столбы; стены и их наружная отделка – профнастил; крыша – профнастил по металлическим фермам, полы - бетонные.

Согласно заключения на предмет отнесения здания (сооружения) к объектам капитального строительства № 30/21-Э от 23.09.2021 конструктивные решения объекта – металлический каркас, колонны продольных рядов и фахверковые, связи по колоннам, фермы покрытия, кровельные прогоны, стеновые ригели, связи по нижним поясам верха – из трубы, фундаменты – мелкого заложения.

Указанные технические характеристики спорного объекта свидетельствуют об отсутствии признаков, свидетельствующих о наличии прочной связи с землей, наличие свайного мелкозаглубленного фундамента под всем объектом, не позволяет отнести данный объект к недвижимости, поскольку фактически надземная часть объектов представляет собой металлический каркас, собранный на фундаменте, на котором установлены ограждающие конструкции и крыша из профилированного настила, что предполагает простоту ее возведения и демонтажа, а, следовательно, и относительную легкость перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению павильона.

Таким образом, фактически единственным критерием, который позволил бы при проведении указанных исследований отнести спорное сооружение к объектам недвижимого имущества, является наличие у объекта свайного мелкозаглубленного фундамента с устройством бетонных полов.

Между тем по смыслу статьи 130 ГК РФ указанный критерий не может являться единственным и определяющим при квалификации объекта как недвижимости, в том числе и потому, что закрепленный в данной норме признак неразрывной связи с землей определяется не только физической связью фундамента с земельным участком, но и неразрывной связью всего объекта, в том числе его надземной части, с поверхностью земли, и только такая связь позволяет говорить о единстве объекта недвижимости и земельного участка.

В силу статьи 1 ГрК РФ, в отличие от зданий, строений и сооружений, являющихся объектами недвижимости, спорный объект - торговый павильон не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при их перемещении. Материалы, из которого он изготовлен (металлический каркас, листы профилированного настила) и при их переносе не теряют качества, необходимые для их дальнейшего использования.

Кроме этого, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 годы, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2014, для признания вещи недвижимой необходимо также установить, что указанная вещь изначально создавалась как объект недвижимости в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, N А27-18141/2014 недвижимой признается вещь, которая в установленном порядке была создана именно как недвижимость.

Доказательств возведения спорного объекта в порядке, предусмотренном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (статьи 51, 55 ГрК РФ, статьи 31, 32 ЗК РФ), в материалы дела не представлено.

Напротив, материалами дела подтверждается, что земельный участок испрашивался и предоставлялся не для строительства объекта недвижимости.

При этом судом принимается во внимание, что вопрос об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости является вопросом права, который наряду с правовыми последствиями оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда, а не эксперта (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Таким образом, учитывая, что торговый павильон – ангар для хранения и реализации стройматериалов, площадью 368, 8 кв.м., инвентарный номер 27506 литера А, не отвечает признакам объекта недвижимости, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположен спорный объект истцу для строительства объекта недвижимости не предоставлялся, строительство объекта осуществлялось без получения разрешительной документации, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение противоречит положениям ст.222 ГК РФ.

С учетом изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина подлежит отнесению на истца в силу ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

СудьяК.П. Андреев