Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-45/2024

27 апреля 2024 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Горобчук Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Пищугиным Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сургутсервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>),

без участия представителей сторон, третьего лица,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сургутсервис»  (далее – ответчик) о  разрешении разногласий, возникших при заключении договора управления многоквартирным домом № 527/23 от 23.08.2023.

Определением от 27.03.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2, судебное заседание по делу назначено на 18 апреля 2024 года на 10 часов 15 минут. В судебном заседании 18.04.2024 судом был объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 19 апреля  2024 года,

Стороны, третье лицо,  извещенные о времени и месте проведения судебных заседаний, не явились.  

Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

Третье лицо представило отзыв на исковое заявление, в котором просит исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно выписки из ЕГРП, ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве собственности на встроенно-пристроенное нежилое помещение, с кадастровый номер 86:10:0101010:6222, расположенного по адресу 

<

...> площадью 2 359, 9 кв.м. Собственником остальной 1/2 доли является ФИО2.

18.09.2023 от ООО УК  «СургутСервис» в адрес предпринимателя и ФИО2 поступил проект договора управления многоквартирным домом № 527/23 от 23.08.2023.

ФИО1 направила в адрес ООО УК «СургутСервис» протокол разногласий.

В частности, пункт 1.1. договора предприниматель предложила  дополнить абзацем следующего содержания: «Стороны установили, что предметом настоящего договора является содержание нежилого помещения для обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома для встроенной части нежилого помещения площадью 791,1 кв.м. Пристроенная часть нежилого помещения площадью 1 568,8 кв.м. не относится к общему имуществу многоквартирного дома и не входит в предмет настоящего договора». В приложении № 4 договору установлен размер платы за содержание нежилого помещения для обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома по адресу для пристроенной части нежилого помещения площадью 1 568, 8 кв.м. Указанное приложение истец предлагала исключить.

В обоснование указанной редакции условий договора управления истец указала, что в отношении части нежилого помещения площадью 1 568, 8 кв.м. (пристроенной части) никаких услуг по содержанию, обслуживанию и ремонту управляющей компанией не оказываются.

24.10.2023  от ООО УК «СургутСервис» поступило письмо № 4889, в котором указывалось, что согласно выписке из государственного реестра встроено-пристроенное площадью 2 359,9 кв.м., расположено по адресу: пр. Ленина, д. 52, следовательно, входит в состав многоквартирного дома, также был приложен протокол урегулирования разногласий, согласно которому ООО УК «СургутСервис» не принималось не одного пункта протокола разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основания для обращения истца в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). 

Статьей 445 ГК РФ определены положения о заключении договора в обязательном порядке. 

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Судом установлено, что истец возражал относительно площади обслуживаемого помещения (пункт 1.1. договора), а также против включения приложения № 4 к договору, определяющего размер платы за содержание пристроенной части помещения, указывая, что площадь встроенной части помещения, принадлежащего предпринимателю, составляет 791,1 кв.м. Именно указанная площадь помещения может быть предметом договора управления многоквартирного дома, заключенного с ответчиком как с управляющей организацией. Пристроенная же часть помещения площадью 1568,8 кв.м. не может учитываться при оказании услуг по управлению многоквартирным домом.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу пункта 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества включает в себя освещение помещений общего пользования, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 указанных Правил, а также элементов благоустройства и иных, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник нежилого помещения отдельно взятыми объектами общего имущества (подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома) собственник такого помещения должен оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома. 

Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения пристроенной части нежилого помещения во взаимосвязи с многоквартирным домом без изоляции.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В обоснование заявленных требований истцом представлено апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13.12.2022 по делу № 33-5102/2022 по исковому заявлению Югорского фонда капитального ремонта многоквартирных домов к ФИО1 о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт.

В рамках указанного дела по результатам судебной экспертизы судом установлено, что у пристроенной части нежилого помещения, кадастровый номер 86:10:0101010:6222, по адресу: 

<

...>, отсутствуют общие конструктивные элементы (стены, фундамент, перекрытия и т.д. с многоквартирным домом). Также отсутствует какое-либо механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование, являющиеся общим имуществом с многоквартирным домом. Участки внутридомовых магистральных сетей от ввода в здание до точки подключения сетей встроенных помещений, используемые для подачи ресурсов, также не являются общим имуществом, так как для них установлены границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Мест, предназначенных для общего пользования, обнаружено не было. 

Признаки единства объектов (многоквартирного дома и пристроенной части нежилого помещения), определяемые согласно Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.98 года №37) отсутствуют, поэтому эти объекты должны классифицироваться как различные объекты, а не как единый объект. Площадь пристроенной части объекта составляет 1 568,8 кв.м.

В тоже время, исходя из наличия общих конструктивных элементов (стены, фундамент, перекрытия и т.д.), встроенную часть нежилого помещения можно отнести к составу общего имущества многоквартирного дома 52, пр-кт Ленина, г. Сургут. Площадь встроенной (общей) части составляет 791,1 кв.м.

С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что в отношении части нежилого помещения площадью 1 568, 8 кв.м. (2 359,9 кв.м.-791,1 кв.м.) никаких услуг по содержанию, обслуживанию и ремонту не оказываются.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего иска судами в рамках дела№ 33-5102/2022 установлено, что принадлежащая предпринимателю пристроенная часть нежилого помещения площадью 1568,8 кв.м. не относится к многоквартирному дому.

В соответствии с положениями части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

При этом свойством преюдиции обладают установленные судом конкретные обстоятельства, содержащиеся в мотивировочной части судебного акта, вынесенного по другому делу и имеющие юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Пределы действия преюдициальности судебного решения объективно определяются тем, что установленные судом в рамках его предмета рассмотрения по делу факты в их правовой сущности могут иметь иное значение в качестве элемента предмета доказывания по другому делу, поскольку предметы доказывания в разных видах судопроизводства не совпадают, а суды в их исследовании ограничены своей компетенцией в рамках конкретного вида судопроизводства (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П).

Доказательства того, что спорный многоквартирный дом и пристрой являются единым объектом недвижимости, в материалах дела отсутствуют, установленные апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13.12.2022 по делу № 33-5102/2022 обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, факт, имеющий преюдициальное значение для рассматриваемого спора, а именно: пристроенная часть, принадлежащего предпринимателю нежилого помещения, не относится к многоквартирному дому и не должна относиться к предмету договора управления многоквартирным домом, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьями 101, 110, 112 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины относятся судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить. 

Внести изменения в договор управления многоквартирным домом от 23.08.2023 № 527/23, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сургутсервис» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, индивидуальным предпринимателем ФИО2:  

Дополнить пункт 1.1. договора абзацем следующего содержания: «Предметом настоящего договора является содержание нежилого помещения для обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома для встроенной части нежилого помещения площадью 791,1 кв.м. Пристроенная часть нежилого помещения площадью 1 568,8 кв.м. не относится к общему имуществу многоквартирного дома и не входит в предмет настоящего договора».

Исключить из текста договора приложение № 4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сургутсервис» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1  6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяН.А. Горобчук