Именем Российской Федерации

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***>;  http://www.tula.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Тула                                                                                                 Дело № А68-13193/2020

Резолютивная часть решения объявлена 2 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 9 июня 2021 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Рыжиковой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным решения от 20.10.2020 № 71/001/047/2020-5433/2 об отказе в государственной регистрации права; третьи лица: ОАО АК «Тулаагропромстрой», конкурсный управляющий ОАО АК «Тулаагропромстрой» ФИО2, ООО «Тула-строй», конкурсный управляющий ООО «Тула-строй» ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «Анкер», конкурсный управляющий ООО «Анкер» ФИО2, при участии в заседании: представителя заявителя –            ФИО6 по доверенности от 16.09.2019, представителя ответчика –             ФИО7 по доверенности от 12.01.2021, представителя ФИО5 – ФИО8 по доверенности от 07.02.2019, представителя ОАО АК «Тулаагропромстрой» – ФИО9 по доверенности от 10.10.2020, представителя ООО «Тула-строй» - ФИО10 по доверенности от 04.12.2020, иные третьи лица -  не явились, извещены,

установил:

акционерное общество «Инвестиционно-строительная компания» (далее также по тексту заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее также ответчик, Управление Росреестра по Тульской области) о признании незаконным решения от 20.10.2020 № 71/001/047/2020-5433/2 об отказе в государственной регистрации права.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве на заявление. 

Определением от 11.01.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО УК «Тулаагропромстрой», конкурсного управляющего ОАО УК «Тулаагропромстрой» ФИО2, ООО «Тула-строй», конкурсного управляющего ООО «Тула-строй» ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «Анкер», конкурсного управляющего ООО «Анкер» ФИО2.

ФИО5, ООО «Тула-строй» возражали по заявленным требованиям по основаниям, изложенным в отзывах на заявление.

ОАО АК «Тулаагропромстрой», ООО «Анкер» представили отзывы на заявление, в которых поддержали заявленные требования.

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Из материалов дела суд установил следующее.

04.08.2014 между ООО «Анкер» (застройщик) и ОАО АК «Тулаагропромстрой» (дольщик) заключен договор № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014, в соответствии с пунктом 3.1 которого застройщик обязуется своими силами с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу:   г. Тула, Зареченский район, улица Октябрьская, многоквартирные многоэтажные жилые дома со встроенными административно-хозяйственными учреждениями локального значения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Пунктом 4.1 договора № 4173 стороны согласовали цену договора, которая составляет 42 118 500 рублей.

Согласно пункту 4.2 договора финансирование строительства 12 квартир, общей площадью 979,5 кв. м (согласно приложениям № 2- № 7), в сумме 42 118 500 рублей дольщик осуществляет в день подписания настоящего договора.

Договор № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области в установленном законом порядке 07.10.2014.

08.12.2014 между ОАО АК «Тулаагропромстрой» (цедент) и ООО «Тула-строй» (цессионарий) заключен договор об уступке права требования (цессия) № 4310, в соответствии с которым последнему переданы имущественные права на объекты долевого строительства, в том числе по договору № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014. Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.12.2014.

14.07.2015 между ООО «Тула-строй» (цедент) и ФИО4 (цессионарий) заключен договор № 7 об уступке права требования (цессия), в соответствии с которым цессионарию перешло право требования по договору № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014, которое соответствует трем квартирам № 96, № 112, № 121 (пункт 1 договора). Договор № 7 от 14.07.2015 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области 13.08.2015.

15.09.2018 между ФИО4 (цедент) и ФИО5 (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессия), в соответствии с которым последний приобрел имущественные права в отношении вышеуказанных квартир.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 25.09.2018.

26.08.2015 между ООО «Анкер» и ООО «Инкомстрой» заключено соглашение об уступке прав и обязанностей застройщика по строительству, вводу в эксплуатацию многоквартирных жилых домов со встроенными административно-хозяйственными учреждениями локального значения, строящихся по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Октябрьская (1 и 2 очередь строительства), в соответствии с пунктами 2.1, 2.3 которого ООО «Инкомстрой» обязано было переоформить договоры долевого участия на трехсторонние соглашения о порядке возврата денежных средств или о продолжении сотрудничества со всеми дольщиками в срок до 31.03.2016.

На основании соглашения от 29.03.2016, заключенного между ООО «Инкомстрой» и АО «Инвестиционно-строительная компания», к последнему перешли все права и обязанности застройщика по строительству, вводу в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства.

18.11.2016 АО «Инвестиционно-строительная компания» получено разрешение     № RU71326000-622/16 на строительство многоквартирных жилых домов со встроенными административно-хозяйственными учреждениями локального назначения по ул. Октябрьской в Зареченском районе г. Тулы (1, 2, 3 корпус). 

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2017         № RU71326000-094/17 жилой дом введен в эксплуатацию; постановлением администрации г. Тулы от 28.09.2017 № 3124 присвоен адрес: 

<

...>.

Заявитель, считая, что ОАО АК «Тулаагропромстрой» не произвело финансирование по договору долевого участия № 4173 от 04.08.2014, направил в его адрес и в адрес ООО «Тула-строй» предупреждения от 03.09.2018 о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров. В адрес ФИО5 заявителем также было направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора от 10.07.2019. 

Поскольку участники долевого строительства оставили предупреждения без удовлетворения, заявитель направил в адрес ОАО АК «Тулаагропромстрой» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 04.10.2018, в адрес ООО «Тула-строй» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 04.09.2019, в адрес ФИО5 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 04.09.2019 в отношении квартир №№ 96, 112, 121. 

20.07.2020 АО «Инвестиционно-строительная компания» обратилось в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства-квартир №№ 96, 121, 112.

Уведомлением от 21.07.2020 № 71/001/047/2020-5433 Управление Росреестра по Тульской области в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановило осуществление государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. 

При этом Управление Росреестра по Тульской области указало, что между ООО «Анкер», являвшимся застройщиком, и ОАО АК «Тулаагропромстрой», являвшимся участником долевого строительства, 15.05.2014 был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № 4092, 04.08.2014 заключены договор участия в долевом строительстве № 4172 и договор № 4173.

В соответствии с пунктами 4.2. данных договоров оплата цены объектов долевого строительства производится в день заключения договоров.

08.12.2014 с согласия застройщика на основании договора уступки прав № 4310 ОАО «Тулаагропромстрой» уступило ООО «Тула-строй» все свои права и обязанности по договорам участия от 15.05.2014 № 4092, от 04.08.2014 № 4172 и № 4173. 

Для проведения государственной регистрации договора уступки прав по указанному выше договору участия в долевом строительстве был предоставлен акт, подписанный генеральным директором ООО «Анкер», подтверждающий, что ОАО АК «Тулаагропромстрой» свои обязательства по финансированию строительства выполнило.

14.07.2015 между ФИО4 и ООО «Тула-строй» был заключен договор № 7 об уступке права требования, в соответствии с которым ООО «Тула-строй» уступило, а ФИО4 принял право требования в отношении квартир №№ 96, 112, 121.

15.09.2018 между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор об уступке права требования, в соответствии с которым ФИО4 уступил, а ФИО5 принял право требования в отношении вышеуказанных объектов долевого строительства.

10.07.2019 АО «Инвестиционно-строительная», исполняющая обязанности застройщика по вышеуказанным объектам долевого строительства, направило   ФИО5 предупреждение о необходимости погашения задолженности по договорам участия в долевом строительстве в размере 10 522 100 рублей, а 11.08.2019 уведомила ФИО5 об одностороннем отказе от исполнения выше указанных договоров участия в долевом строительстве, так как оплата по ним не произведена. 

Государственный регистратор пришел к выводу о том, что в данном случае односторонний отказ застройщика от исполнения договоров участия в долевом строительстве не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку договоры участия в долевом строительстве и договор уступки прав зарегистрированы в установленном законом порядке и никем не оспорены.

Условие об обязательной оплате цены договора дольщиком или одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства, предусмотренное           статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и влияющее на действительность сделки, не распространяется в данном случае на ООО «Тула-строй», поскольку защищает права застройщика в части получения от первоначального дольщика оплаты по договору.

Кроме того отмечено, что ООО «Тула-строй» не является единственным дольщиком по договорам участия в долевом строительстве № 4092, № 4172 и № 4173, так как уступило права требования в отношении части квартир иным лицам.

Данное обстоятельство не позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве в отношении вышеуказанных объектов долевого строительства, тик как форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В связи с непредставлением в установленный срок документов, необходимых для государственной регистрации прав, уведомлением от 20.10.2020 № 71/001/047/2020-5433/2 Управление Росреестра по Тульской области отказало АО «Инвестиционно-строительная компания» в государственной регистрации одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве № 4173, в связи с тем, что не были устранены причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации. 

Не согласившись с решением об отказе, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам. 

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания данных норм следует, что для признания ненормативного акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действия (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

При отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения орган регистрации прав в силу пункта 1 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ осуществляет государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрен статьей 26 Закона № 218-ФЗ.

Согласно статье 27 названного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации права послужил вывод о том, что односторонний отказ застройщика от исполнения договоров участия в долевом строительстве не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку договоры участия в долевом строительстве и договор уступки прав зарегистрированы в установленном законом порядке и никем не оспорены; условие об обязательной оплате цены договора дольщиком или одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства, влияющее на действительность сделки, не распространяется в данном случае на ООО «Тула-строй», поскольку защищает права застройщика в части получения от первоначального дольщика оплаты по договору.

Кроме того отмечено, что ООО «Тула-строй» не является единственным дольщиком по договорам участия в долевом строительстве № 4092, № 4172 и № 4173, так как уступило права требования в отношении части квартир иным лицам.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме, состоящий из реестра объектов недвижимости; реестра прав, ограничений прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества; книги учета документов.

Орган регистрации вносит в ЕГРН сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон   № 214-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

На основании статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В силу пункта 1 статьи 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона № 214-ФЗ и в порядке, установленном ГК РФ.

Частью 10 статьи 48 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Судом из материалов дела установлено, что 04.08.2014 между ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой» заключен договор участия в долевом строительстве           № 4173.

Согласно пункту 4.2 договора № 4173 финансирование строительства двенадцати квартир общей площадью с учетом холодных помещений 979,5 кв. м в сумме 42 118 500 рублей дольщик осуществляет в день подписания настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.7 договора дольщик вправе распорядиться полученным по настоящему договору правом, в том числе уступить его по договору третьим лицам с обязательным предварительным письменным согласованием с застройщиком, и при условии принятия этим третьим лицом всех условий настоящего договора. В случае нарушения правила о предварительном письменном согласовании уступки прав по договору, дольщик несет ответственность за любой ущерб, причиненный как застройщику, так и третьим лицам.

В пункте 4.8 договора указано, что дольщик вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после уплаты им полной цены договора либо с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.  

Уступка дольщиком прав по договору допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 4.9 договора).

Договор № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости      (№ 71-71-01/130/2014-356 от 07.10.2014).

С согласия застройщика, между ОАО АК «Тулаагропромстрой» (цедент) и ООО «Тула-строй» (цессионарий) был заключен договор об уступке права требования от 08.12.2014 № 4310, согласно которому к ООО «Тула-строй» перешли все права требования по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, в том числе по договору № 4173. 

За уступку прав требования по договору № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, по договору № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014, по договору № 4172 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014 цессионарий оплатил цеденту стоимость квартир в размере 92 819 800 рублей (пункт 2 договора).

Согласно пункту 3 договора № 4310 все права и  обязанности цедента по договору № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома переходят к цессионарию в том же объеме и на тех же условиях с момента государственной регистрации договора.

Цедент утрачивает право требования относительно указанных квартир по договору о долевом участии в строительстве жилого дома № 4173 от 04.08.2014 с момента государственной регистрации настоящего договора (пункт 7 договора).

Для проведения государственной регистрации договора уступки права требований был предоставлен акт застройщика ООО «Анкер» от 05.08.2014, подтверждающий, что ОАО АК «Тулаагропромстрой» свои обязательства перед застройщиком по финансированию строительства в соответствии с п. 4.2 договора № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014 (12 квартир) в сумме 42 118 500 рублей выполнило в полном объеме (материалы регистрационных дел № 71-71-01/136/2014-669, № 71-71-01/130/2014-356).

Договор № 4310 зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Тульской области, в ЕГРН внесена запись о регистрации № 71-71-01/136/2014-669 от 26.12.2014.

ООО «Тула-строй» и ФИО4 заключили договор об уступке права требования № 7 от 14.07.2015, согласно которому к ФИО4 перешли права требования по договору № 4173 долевого участия в строительстве квартир № 96,             № 112, № 121; цедент утрачивает право требования относительно указанных квартир по договору № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014, с момента регистрации настоящего договора (пункт 6). Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 13.08.2015, запись о регистрации              № 71/001/132/2015-263.

15.09.2018 между ФИО4 и ФИО5 заключен договор об уступке права требования от 15.09.2018, согласно которому к ФИО5 перешли права требования в отношении вышеуказанных квартир. Согласно пункту 2 договора уступки требования (цессии) от 15.09.2018 за уступку прав требования по договору       № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014 цессионарий оплатил цеденту стоимость квартир, указанных в пункте 1 настоящего договора, 10 620 000 руб. в день заключения настоящего договора.  Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.09.2018, запись о регистрации № 71/001/017-2018-6726.

Договор уступки права требования № 4310, договор уступки права требований          № 7, договор уступки права требования от 15.09.2018 были зарегистрированы без перевода долга в установленном законом порядке и никем не оспаривались.

АО «Инвестиционно-строительная компания», как новый застройщик, считая, что ОАО АК «Тулаагропромстрой» не произвело финансирование по договору долевого участия № 4173 от 04.08.2014, направило в адрес ОАО АК «Тулаагропромстрой», ООО «Тула-строй», ФИО5 предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены вышеуказанного договора и последствиях неисполнения такого требования; впоследствии направило указанным лицам уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия № 4173 от 04.08.2014. 

В дальнейшем заявитель обратился в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением от 20.07.2020 о внесении в ЕГРН сведений об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве. 

В соответствии с частью 8 статьи 48 Закона № 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

Согласно статье 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 4 статьи 5 Закон № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

При этом односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности (пункт 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Таким образом, рассматривая требования о правомерности и обоснованности одностороннего расторжения застройщиком договора по мотиву неуплаты участником денежных средств, судам следует дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству.

Заявитель в обоснование расторжения договора ссылается на отсутствие оплаты по договору долевого строительства. 

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона № 214-ФЗ (часть 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ).

Частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).

Судом при исследовании правоустанавливающих документов в отношении регистрации договора долевого участия № 4173 от 04.08.2014, договора уступки права требования № 4310, договора уступки права требования № 7 от 14.07.2015, договора уступки права требования от 15.09.2018, представленными Управлением Росреестра по Тульской области, установлено, что в справке от 14.07.2015 № 96/3, подписанной генеральным директором ООО «Анкер», застройщик дал согласие на уступку права требования ООО «Тула-строй» по договору долевого участия № 4173 от 04.08.2014, в которой застройщик подтвердил, что дольщиком (ОАО АК «Тулаагропромстрой») полностью выполнены все обязательства по финансированию спорных квартир №№ 96, 112, 121, согласно пунктам 4.1, 4.2 договора о долевом участии в строительстве жилых домов № 4173 от 04.08.2014.

Из актов о выполнении дольщиком своих обязательств от 16.05.2014, от 05.08.2014, подписанных ООО «Анкер» (застройщик) и ОАО АК «Тулаагропромстрой» (дольщик), следует, что застройщик подтвердил исполнение дольщиком обязательств по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014 № 4092 (16 квартир), от 04.08.2014 № 4172 (квартиры №№ 36, 44, 2 корпуса), от 04.08.2014 № 4173 (12 квартир).

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что для проведения государственной регистрации договора уступки права требования № 4310 были предоставлены документы, подтверждающие исполнение ОАО АК «Тулаагропромстрой» своих обязательств по финансированию строительства в полном объеме; доказательств, подтверждающих незаконность актов, подписанных генеральным директором ООО «Анкер», а также того факта, что они отменены или признаны недействительными, не представлено; равно как не представлено доказательств того, что первоначальный застройщик ООО «Анкер» отказался от исполнения обязательств в связи с отсутствием финансирования со стороны ОАО АК «Тулаагропромстрой» (дольщик). В связи с изложенным, суд не принимает ссылки заявителя на судебные акты, представленные им в материалы дела, поскольку данными решениями не признаны недействительными содержащиеся в материалах дел правоустанавливающих документов в отношении регистрации договора долевого участия № 4173 от 04.08.2014, договора уступки права требования № 4310, договора уступки № 7 от 14.07.2015, акты, подтверждающие исполнение дольщиком обязательств по договору № 4173. При этом суд отмечает, что в рамках дела № А68-15139/2019 по иску АО «Инвестиционно-строительная компания» о признании договоров о долевом участии в строительстве      № 4092 от 15.05.2014, № 4172 от 04.08.2014, № 4173 от 14.08.2014 расторгнутыми истец отказался от иска к ООО «Тула-строй», решением по делу от 24.10.2020 отказ принят судом, и производство по исковым требованиям к ООО «Тула-строй» прекращено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Статьей 390 ГК РФ установлено, что первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования.

Согласно пункту 10.1 договора участия в долевом строительстве № 4173 от 04.08.2014, сторона, нарушившая свои обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные этим нарушением убытки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 10 договора об уступке права требования № 4310 от 08.12.2014 предусмотрено, что дольщик несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за недействительность прав, передаваемых новому дольщику.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права включает в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Суд, проанализировав вышеизложенные обстоятельства с учетом приведенных норм, приходит к выводу о том, что Управление Росреестра по Тульской области, проведя правовую экспертизу документов, представленных для государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия оснований для осуществления государственной регистрации прав либо для отказа в государственной регистрации, и осуществив государственную регистрацию договора № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014, и в последующем регистрацию договора уступки права требования № 4310 от 08.12.2014, установило как факт расчетов по договору долевого участия в строительстве между ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой», так и наличие согласия застройщика ООО «Анкер» на уступку прав требования.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводом Управления о том, что заявленный односторонний отказ АО «Инвестиционно-строительная компания» от договора о долевом участии № 4173 от 04.08.2014 не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку государственная регистрация договора и в последующем договоров об уступке была осуществлена в соответствии с нормами действующего законодательства. 

Кроме того, ООО «Тула-строй» не является единственным дольщиком по договору участия в долевом строительстве № 4173, так как уступило права требования в отношении части квартир иным лицам.

Данное обстоятельство не позволило Управлению внести в ЕГРН запись об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве в отношении вышеуказанных объектов долевого строительства, так как данный отказ застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве затрагивает права иных лиц, участвующих в сделках.

Как указано в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 от 22.11.2016 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 405.1 ГК РФ).

Ссылка заявителя на судебную практику, изложенную в постановлении Арбитражного суда Центрального округа по делу № А09-7179/2018, отклоняется судом, т. к. указанный акт принят при иных фактических обстоятельств, отличных от рассматриваемого дела.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение управления не противоречит подлежащим применению нормам законодательства, не нарушает прав и законных интересов заявителя, а поэтому суд отказывает обществу в удовлетворении заявленных требований в соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания» отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                  Н.А. Рыжикова