Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-16569/2018

г. Владивосток

26 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Владивостока, Управления муниципальной собственности г. Владивостока, 

апелляционные производства №05АП-410/2020, №05АП-511/2020 

на решение от 12.12.2019 судьи Е.А. Левченко 

по делу № А51-16569/2018 Арбитражного суда Приморского края 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока; 

обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» 

(ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», СРО «Региональная ассоциация оценщиков», Владивостокский городской округ в лице Администрации г.Владивостока 

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества,

при участии:

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока: ФИО3, по доверенности от 17.12.2019 №28/5-10008, сроком действия до 31.12.2020, служебное удостоверение;

от Администрации г.Владивостока: ФИО3, по доверенности от 13.12.2019 №1-3/3674, сроком действия до 31.12.2020, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, Управление), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (далее – ООО «Аналитик центр») 

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 87,00 кв.м., этаж: цоколь, расположенного по адресу: 

<

...> пом. IV, в размере 5 186 440,68 рублей, определенной ООО «Аналитик Центр» в отчете №183/18 от 22.02.2018; 

о признании распоряжения УМС г.Владивостока от 05.06.2018 №317/28 в части установления цены нежилых помещений в размере 5 186 440,68 рублей незаконным; 

об определении условий договора №310-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) - сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях, нежилого помещения общей площадью 87,00 кв.м., этаж: цоколь, расположенного по адресу: 

<

...> пом. IV, заключаемого Управлением муниципальной собственности г.Владивостока, действующего от имени Владивостокского городского округа и ИП ФИО2: 1. Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: согласно отчета об оценке №01.1294 от 16.07.2018г., подготовленного ООО «Центр развития инвестиций», цена продажи арендуемого имущества составляет 3 600 000 рублей (с учетом НДС), также просит взыскать 20 000 рублей расходов на проведение экспертизы.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», СРО «Региональная ассоциация оценщиков», Владивостокский городской округ в лице Администрации г. Владивостока.

Впоследствии истец заявил ходатайство об уточнении требований, проси: 

признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 87,00 кв.м., этаж: цоколь, расположенного по адресу: 

<

...> пом. IV, в размере 5 186 440,68 рублей, определенной ООО «Аналитик Центр» в отчете №183/18 от 22.02.2018; 

определить условия договора №310-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) - сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях, нежилого помещения общей площадью 87,00 кв.м., этаж: цоколь, расположенного по адресу: 

<

...> пом. IV, заключаемого Управлением муниципальной собственности г.Владивостока, действующего от имени Владивостокского городского округа и ИП ФИО2: 1. Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: Согласно заключению эксперта №016-С/2019 от 17.06.2019, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 352 000 (три миллиона триста пятьдесят две тысячи) рублей 00 копеек (без учета НДС), также просит взыскать 20 000 рублей расходов на проведение экспертизы. Суд, с учетом мнения УМС г.Владивостока, который против удовлетворения ходатайства истца об уточнении требований не возразило, удовлетворил указанное ходатайство в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2019 уточненные исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г.Владивостока и Администрация обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с настоящими апелляционными жалобами, подданными одним текстом, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалоб апеллянты указывают, что сведения, установленные в рамках настоящего спора судебной оценочной экспертизой и отраженные в заключении №016-С/2019 от 17.06.2019 ООО «КК Арктур Эксперт», являются недопустимыми доказательствами по делу своей ввиду своей недостоверности. Так, в таблице 19 и 28 отчета приведены аналоги помещений, которые не только по техническим характеристикам и территориального месторасположению не соответствуют спорному нежилому помещению, но и не соответствуют его целевому назначению. В связи с этим, полагают, что неверное применение аналогов оценки привело к явному занижению рыночной стоимости спорного имущества.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 18.02.2020.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления муниципальной собственности г.Владивостока и Администрации города Владивостока поддержал доводы апелляционных жалоб, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобах.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

02.11.2006 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владивосток на нежилые помещения общей площадью 87 кв.м в здании, номера на поэтажном плане IV, этаж: цокольный, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер 25:28:040010:1522, расположенные по адресу: 

<

...>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

В дальнейшем помещения на основании договора аренды недвижимого имущества от 31.08.2012 №04-00771-001-Н-АР-6790-00 переданы индивидуальному предпринимателю ФИО2 в качестве арендатора сроком с 31.08.2012 по 30.08.2017.

Помещение передано по акту приема-передачи.

В связи с окончанием срока договора от 31.08.2012 сторонами 23.11.2017 заключен договор аренды №01-17845-001-Н-АР-8153-00 в отношении этих же помещений сроком с 11.09.2017 по 10.09.2022. Помещение передано по акту приема-передачи от 23.11.2017 с указанием, что помещение фактически используется арендатором с 11.09.2017.

Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

30.08.2017 истец обратился в адрес УМС г.Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения общей площадью 87,00 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с подготовленным по заданию ответчика обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» отчетом №183/18 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение, этаж: цокольный, площадь 87,00 кв.м, адрес объекта: 

<

...> пом. IV, по состоянию на 25.01.2018 рыночная стоимость указанного помещения составила 5 186 440 рублей 68 копеек без учета НДС.

31.05.2018 Думой города Владивостока принято решение №96 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», в том числе, в отношении спорного помещения. В приложении к указанному решению рыночная стоимость помещения установлена в 5 186 440 рублей 68 копеек.

Управлением муниципальной собственности г.Владивостока в адрес истца направлен проект договора №310-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) в отношении нежилого помещения общей площадью 87,00 кв.м., этаж: цоколь, расположенного по адресу: 

<

...> пом. IV.

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 05.06.2018 №317/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 5 186 440 рублей 68 копейка (без учета НДС).

Приложение №1 к договору предусматривало график оплаты в рассрочку.

Полагая, что выкупная стоимость определена продавцом неверно, истец обратился в общество с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций», которым подготовлен отчет №18-01.1294 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость нежилых помещений в жилом здании (лит. А) площадью 87,00 кв.м., номера на поэтажном плане 3-7 (IV), этаж: цокольный, назначение: творческая мастерская, по адресу: 

<

...> пом. IV, по состоянию на 25.01.2018 составляет 2 847 458 рублей, не включая НДС. Стоимость услуг ООО «Центр развития инвестиций» составила 20 000 рублей

Не согласившись с условиями указанного проекта договора в части размера ценой продажи арендуемого имущества, истец направил в адрес ответчика УМС г.Владивостока заявление, приложив отчет об оценке « 8-01.1294 от 25.01.2018, подготовленный ООО «Центр развития инвестиций».

Поскольку ответ на заявление ответчик УМС г.Владивостока не направил, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в рамках Закона №159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся  выкупной цены арендуемого имущества, а также из обязательств об ответственности.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ.

Поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, с учётом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом №159-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 №7240/12.

Из материалов дела следует, что в качестве доказательства действительной выкупной стоимости спорного недвижимого имущества,  сторонами были представлены следующие документы: 

- истцом: отчет ООО «Центр развития инвестиций» №18-01.1294, согласно выводам которого рыночная стоимость спорного недвижимого имущества на 25.01.2018 определена в размере 2 847 458 рублей (без учета НДС).

- ответчиком: отчет №183/18 ООО «Аналитик-Центр», согласно выводам которого рыночная стоимость объекта оценки на 25.01.2018 составляет 5 186 440 рублей 68 копеек (без учета НДС).

Из материалов дела судом установлено, что с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости предприниматель обратилась 30.08.2017. 

Следовательно, поскольку из представленных в материалы дела сторонами отчетов об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то указанные в данных отчетах стоимости объекта не могли быть признаны рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании изложенного определением Арбитражного суда Приморского края от 15.02.2019 по ходатайству истца была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (30.08.2017). Проведение экспертизы поручено ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт».

По результатам проведения судебной экспертизы, изложенным в заключении эксперта №016-С/2019 от 17.06.2019, было установлено, что рыночная стоимость объекта оценки на 30.08.2017 составляет 3 955 000  рублей с учетом НДС. 

Изучив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на все поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, апелляционная коллегия признает экспертное заключение №016-С/2019 от 17.06.2019 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 30.08.2017.  

Довод апеллянтов о том, что в таблице 19 и 28 отчета приведены аналоги помещений, которые не только по техническим характеристикам и территориального месторасположению не соответствуют спорному нежилому помещению, но и не соответствуют его целевому назначению, коллегией отклоняются как противоречащие действительности.

Экспертом сформированы основные критерии выбора потенциальных аналогов, назначение – нежилые встроенные помещения, период предложений о продаже – с апреля 2017 года по август 2017 года (ближайшее к дате оценки время), расположение объектов – район «Баляева» в городе Владивостоке, что соответствует территориальному месторасположению и целевому назначению спорного нежилого помещения. Приведенные экспертом в таблицах 19 и 28 отчета аналоги помещений полностью соответствуют всем указанным критериям. При этом в отношении объектов-аналогов экспертом были применены коэффициенты корректировки стоимости.

Помимо сравнительного подхода экспертом также использовался доходный подход с учетом данных, отражающих перспективы получения дохода от эксплуатации объекта, поскольку доход от аренды помещений по наиболее вероятным ставкам аренды отражает наиболее вероятные ожидания инвестора.

Кроме того, оспаривая данное экспертное заключение, апеллянты в нарушении статьи 65 АПК РФ не представили ни суд первой инстанции, ни в апелляционный суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в данном заключении.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался тем, что разногласия сторон по договору №310-ППВ подлежат урегулированию с учетом рыночной стоимости объекта оценки на 30.08.2017 в размере 3 352 000 (три миллиона триста пятьдесят две тысячи) рублей 00 копеек (без учета НДС), определенной в заключение эксперта №016-С/2019.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат ссылок на обстоятельства, которое не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта. 

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку УМС г.Владивостока освобождено от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2019  по делу №А51-16569/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобф – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына