АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-2640/2019

24 июня 2019 года

г. Курск

Резолютивная часть объявлена 17.06.2019.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи А.И.Шумакова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП ФИО2, ОГРНИП 317463200018502,

к ИП ФИО3, ОГРНИП 314463230000121,

об обращении взыскания на заложенное имущество,

В судебном заседании  приняли участие представители:

От истца –  ФИО2.(паспорт), ФИО4 по доверенности от 14.04.2019;

От ответчика –  не явился, извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Через канцелярию суда от ответчика поступило встречное исковое заявление.

Представитель  истца пояснил, что встречное исковое заявление от ответчика не получал, возражал против принятия встречного заявления.

Суд отказал в принятии встречного искового заявления.

Представитель  истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, в Арбитражный суд Курской области не явились. В силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежаще извещенных лиц - участников спора, не обеспечивших явку своих представителей для участия в рассмотрении данного заявления.

27.08.2018  между Индивидуальный предпринимателем ФИО2 и Индивидуальным предпринимателем ФИО3  заключен договор процентного займа № 1 от 27.08.2018,  по условиям которого истец передал в собственность ответчику денежные средства в размере 500 000 рублей (п. 1.1. Договора процентного займа), а последний принял на себя обязательства возвратить указанную сумму и выплатить проценты в размере 20 % годовых до 15 февраля 2019 года (п. 1.1. Договора процентного займа).

Денежные средства были переданы ответчику, что подтверждается распиской, копия которой представлена в материалы дела. 

На основании указанных документов Арбитражный суд Курской области установил, что форма договора займа, установленная ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюдена. 

В силу пункта 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В подтверждение наличия у истца денежных средств для передачи их ответчику истец представил в Арбитражный суд Курской области в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  налоговую декларацию по единому налогу на временный доход отдельных видов деятельности за отчетный период 2018 год, справку о наличии денежных средств на лицевом счете Индивидуатьного предпринимателя ФИО2, отчет о продаже 23.08.2018 - 26.08.2018.

Кроме того, реальность передачи денежных средств ответчиком не оспаривается. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, при этом сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет, если иное не предусмотрено договором займа.

Истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 6.1. Договора процентного займа. 15.02.2019 в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, но ответчиком  не были исполнены принятые на себя обязательства, в результате чего, истец обратился в Арбитражный суд Курской области с данным иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 1.1. Договора займа № 1 предметом договора является денежная сумма в размере 500 000 рублей, которая была передана Истцом Ответчику 27.08.2018, что подтверждается распиской от 27.08.2018. Как следует из условий договора, размер процентов составляет 20 % годовых до дня возврата суммы займа в полном объеме. 

Пункты 4.1-4.3 договора займа № 1 в качестве срока возврата суммы займа и причитающихся процентов за пользование этой суммой определили 15.02.2019, путем единоразового перечисления всей суммы долга на расчетный счет истца. На указанную дату суммы долга составляла 547 397 (пятьсот сорок семь тысяч триста девяноста семь) рублей 26 (двадцать шесть) копеек.

До настоящего времени  ответчик обязательства по возврату  займа не исполнил. 

С учетом положений п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» устанавливающего, что при рассмотрении споров, связанных с исполнением договоров займа следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных ч. 1 ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге, истечение срока договора займа не является основанием для прекращения обязательств, вытекающих из договора займа, как по уплате основной суммы долга, так и процентов по нему1.

Сумма задолженности по обязательствам на 22.03.2019 составляет 556 986  рублей 30 копеек. 

Также, согласно ч. 1 ст. 811 ГК РФ, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном ч. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных ч. 1 ст. 809 ГК РФ. Сумма процентов за неисполнение денежного обязательства составляет 3 821 (три тысячи восемьсот двадцать один) рубль 92 (девяносто две) копейки. 

Общая сумма задолженности  на 22.03.2019 составляет 560 808 руб.  22 коп. 

На основании ст. 810 и 811 ГК РФ указанная сумма задолженности подлежит возврату Ответчиком в полном объеме, однако материалы дела не содержат доказательств погашения ответчиком суммы займа истцу.

Согласно пп. 5.1-5.3 договора займа, в случае невыполнения Заемщиком условий п. 1.1 настоящего Договора имущество, указанное в п. 2.1 переходит в собственность Заимодавца автоматически. В случае не возврата суммы займа или ее части в срок, обусловленный п. 4.1 настоящего Договора имущество, указанное в п. 2.1 переходит в собственность Заимодавца автоматически. Заимодавец вправе без дополнительного согласования с Заемщиком обратить взыскание на предмет залога в случае просрочки возврата Суммы займа или ее части в срок, обусловленный п. 4.1 настоящего Договора, более чем на 5 (Пяти календарных) дней.

В целях обеспечения исполнения обязательств, между Истцом и Ответчиком был заключен договор об ипотеке (ст. 334.1 ГК РФ).

В силу ст. 334 ГК РФ Истец по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Ответчиком этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование Истца может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Статья 2 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке») указывает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Текст ст. 3 устанавливает, что целью ипотеки, является гарантия уплаты залогодержателю основной суммы долга по обеспеченному обязательству. Помимо обеспечения основной суммы займа, ипотека также обеспечивает уплату причитающихся процентов за пользование займом, в случае если имеет место быть процентный заём, а также, если условиями договора не предусмотрено другое, то ипотека также обеспечивает выплату неустойки, вследствие неисполнения, просрочки или иного ненадлежащего исполнения обязательства обеспеченного ипотекой. Часть 2 указанной статьи резюмирует выше изложенное и заключает, что если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в полном объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Статья 339 ГК РФ предусматривает возможность для сторон самостоятельно определить порядок реализации заложенного имущества, путем включения соответствующих положений в договор ипотеке. Аналогичное условие дублируется в ч. 1.1. ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» устанавливая, что стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Часть 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает возможность Залогодержателя (Истца) обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке» требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В целях обеспечения исполнения обязательств из Договора займа № 1, между Истцом и Ответчиком был заключен Договор об ипотеке № 1 от 27.08.2018 года. Согласно п.1. Договора об ипотеке и п. 2. Договора процентного займа предметом ипотеки являются 16 земельных участков.

Условие о залоге следует из п. 2. Договора займа № 1 и Договора об ипотеке № 1. 

Ипотека была зарегистрирована 16.11.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, что подтверждается отметками о регистрации в Договоре об ипотеке № 1, а также представленными в Арбитражный суд Курской области выписками из ЕГРН, которые приобщены к материалам дела. 

В Арбитражный суд Курской области также представлено нотариально удостоверенное  согласие супруги ответчика на передачу недвижимого имущества - 16 земельных участков, в залог Истцу.

Согласно п. 2 Договора займа № 1 и п 1. Договора об ипотеке предметом ипотеки являются земельные участки:

земельный участок №1763, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 858 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1208;

земельный участок №1682, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 944 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 45:11:141502:1186;

земельный участок №1678, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 944 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1184;

земельный участок №1710, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1200;

земельный участок №1753, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1204;

земельный участок №1706, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1209;

земельный участок №1680, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 944 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1185;

земельный участок №1708, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании   свидетельства  о  государственной  регистрации  права  от  28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1199;

земельный участок №1704, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1211;

земельный участок №1717, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1226;

земельный участок №1713, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1201;

земельный участок №1715, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1203;

земельный участок №1757, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1206;

земельный участок №1759, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1207;

земельный участок №1712, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1202;

земельный участок №1755, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1205.

Кадастровая стоимость предмета ипотеки составляет 439 320  рублей (п. 5.1 Договора об ипотеке). Пунктом 5.1. Договора об ипотеке стороны установили залоговую стоимость предмета ипотеки в размере 550 000 рублей.

Согласно п. 10.1 договора об ипотеке данный  Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения обязательств Залогодателя по основному и данному договору.

Руководствуясь положениями ч. 1 ст. 339, ч. 2 ст. 350.1. ГК РФ и ч. 1.1. ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» стороны пришли к соглашению о порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда, путем перехода права собственности на земельные участки Истцу. Данный вывод следует из  абз. 3 п. 2.3, 5 Договора займа № 1.

В силу того, что Ответчик не исполняет принятые на себя обязательства Истец, руководствуясь п. 2. 3, 5 Договора займа № 1 и п. 2.2, 9 Договора ипотеке № 1, а также ст. 348, 349, ч. 1 ст. 350, ч. 2 ст. 350.1 и ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», обращает взыскание на предмет Договора ипотеке № 1 в виде 16-ти земельный участков, путем оставления Истцом предмета залога за собой, посредством поступления предмета залога в собственность последнего.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, залогом.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (часть 1 статьи 334 ГК РФ).

По правилам статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства на заложенное имущество может быть обращено взыскание. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

На основании статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Исходя из представленных в дело доказательств суд приходит к выводу, что по договору залога ответчик передал истцу в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору недвижимое имущество, согласовав идентифицирующие признаки имущества и залоговую стоимость, а неисполнение ответчиком обязательств по возврате займа, процентов за пользование займом, процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно части 3 статьи 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с частью 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В данном случае согласно п. 5.1 договора об ипотеке по состоянию на 13.08.2018  кадастровая стоимость Предмета ипотеки составляет 439 320 рублей, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от "14" августа 2018 г. По соглашению Сторон в п. 5.2 договора об ипотеке залоговая стоимость Предмета ипотеки на момент заключения настоящего Договора составляет 550000 (Пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Согласно п. 5.3 договора об ипотеке по соглашению Сторон залоговая стоимость Предмета ипотеки может быть пересмотрена на основании: отчета независимого оценщика, осуществившего оценку рыночной стоимости Предмета ипотеки; акта об изменении состояния Предмета ипотеки.

Стороны соглашение об изменении залоговой стоимости не заключали, отчет независимого оценщика или акт об изменении  состояния Предмета ипотеки – не представили. 

Арбитражный суд Курской области для обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления предмета залога за ИП ФИО2 посредством поступления предмета залога в собственность последнего, устанавливает залоговую стоимость предмета ипотеки в размере 550 000  рублей.

Требование истца соответствует п. 9.1 договора об ипотеке, согласно которому залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет ипотеки для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 настоящего Договора требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части (иное может быть предусмотрено договором). Взыскание по требованию Залогодержателя обращается на Предмет ипотеки по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по настоящему Договору, предъявлен  Залогодержателем в суд по месту нахождения Залогодержателя в порядке п. 9.3 договора об ипотеке.

Ответчик по настоящему делу не согласен с заявленными исковыми требованиями ИП ФИО2, считая, что стоимость заложенных по договору об ипотеке №1 от 27 08 2018 года земельных участков значительно превышает размер задолженности Ответчика по договору процентного займа.

Согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» в случае представления любой из заинтересованных сторон доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге

Согласно п 4 ст 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации

Оценочная экспертиза закладываемых по договору об ипотеке №1 от 27.08.2018 года земельных участков не производилась сторонами, при этом реальная стоимость принадлежащих Ответчику земельных участков значительно превышает залоговую стоимость, прописанную в договоре.

Вместе с тем, ответчик, оспаривая указанную стоимость, кроме указанных возражений, изложенных в отзыве на исковое заявление, не представил в Арбитражный суд Курской области надлежащие и допустимые доказательства, позволяющие установить иную начальную продажную цену этого имущества.

Кроме того, как верно указано истцом, требования о назначении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в судебном порядке не является состоятельными, так как рассчитаны на реализацию предмета ипотеки с публичных торгов.

Подпункт 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает, что при обращении взыскания на имущество, суд должен установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Начальная продажная цена заложенного имущества - это цена, с которой начинаются публичные торги. Таким образом, в тех способах реализации заложенного имущества, где предмет залога не подлежит реализации с публичных торгов, положения о начальной покупной цене не применяются. Это подтверждается как положением действующего законодательства, так и материалами судебной практики.

Доводы Ответчика о том, что в договоре сторонами не была согласованна начальная продажная цена имущества является верным и не подлежит оспариванию, так как действительная воля сторон не предполагала обращения взыскания на заложенное имущество путем его реализации с публичных торгов. В таком случае наличие условия о начальной покупной цене не является обязательным условием обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке.

Кроме того,  указанная в Договоре об ипотеке № 1 цена заложенного имущества, свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора. Пункт 5 Договора об ипотеке № 1 определяет оценку предмета ипотеки. Сторонами установлено, что на момент заключения договора, а именно на 13.07.2018 кадастровая стоимость предмета ипотеки составляет 439 320 рублей 00 копеек. Соглашением сторон было установлено, что залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 550 000 рублей 00 копеек. 

Иная сумма контрагентами не была согласованна, из чего можно сделать вывод о том, что цена предмета ипотеки равна ее залоговой стоимости ввиду недоказанности ответчиком обратного. 

Пункт 3 ст. 340 ГК РФ устанавливает, что, если иное не установлено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценной реализации предмета залога при обращении на него взыскания. Как указанно выше, оценка предмета залога по Договору об ипотеке № 1 равна 550 000 рублей 00 копеек, соответственно ценна реализации заложенного имущества по договору равна 550 000 рублей 00 копеек.

Кроме того, в порядке  п. 5.3 Договора об ипотеке № 1 ответчик не реализовал  возможность для изменения  залоговой стоимости имущества по соглашению сторон на основании отчета независимого оценщика, осуществившего оценку рыночной стоимость предмета ипотеки, или на основании акта об изменении состояния предмета ипотеки. 

Ответчик не высказал свое несогласие относительно оценки предмета ипотеки, также не предпринимал попыток к изменению этой цены. Соответственно на момент заключения договора условие об оценке и залоговой стоимости предмета ипотеки Ответчика устраивали. Согласовывая условие об оценке предмета залога, стороны реализовали закрепленный в ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора, установив такие положения сделки, на которые оба контрагента были согласны. Являясь предпринимателем, ответчик осознавал возможные риски, однако согласился на условия договора. Ответчик не был лишен права предлагать свои правки к тексту договора.

Довод Ответчика о том, что  кадастровая стоимость предмета ипотеки, в размере 439 320 рублей 00 копеек занижен, поскольку  стоимость каждого из заложенных земельных участков ориентировочно составляет не менее 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей 00 копеек, не подтвержден документально, опровергнут представленными истцом в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 14.08.2019.

Из приведенных Выписок следует, что кадастровая стоимость  земельных участков не превышает 28 000 (двадцати восьми тысяч) рублей 00 копеек и в сумме соответствует кадастровой стоимости предмета залога установленного в п. 5.1 Договора об ипотеке № 1. 

Залоговая стоимость предмета ипотеки превышает кадастровую на 110 680 (сто десять тысяч шестьсот восемьдесят) рублей 00 копеек.

В Договоре процентного займа № 1, обеспеченного залогом по Договору об ипотеке № 1, установлен судебный порядок реализации заложенного имущества, путем его оставления за залогодержателем. Статья 334 ГК РФ в пункте 1 устанавливает, что в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Из указанного следует, что кредитор (залогодержатель), в качестве исполнения обязательства, может получить не только денежную сумму в размере стоимости предмета залога, но и сам предмет в свою собственность.

Согласно положениям ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. Залог может быть оформлен как в основном договоре, обязательства по которому он и обеспечивает, так и отдельным договором, заключенным в той же форме, что и обеспеченное обязательство. В силу изложенного к правоотношениям, между залогодателем и залогодержателем, применяются положения гражданского законодательства о свободе договора. Таким образом Договор процентного займа № 1 закрепляет условия об обеспечении исполнения обязательства (п. 2), а также порядок реализации этого имущества (п. 2.3. 5.1,5.2). При этом сторонами был заключен Договор об ипотеке № 1, не исключающий обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.

По смыслу ст. 350 ГК РФ по общему правилу реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом и процессуальным законодательством. Из указанного закон делает исключение и в целях реализации принципа свободы договора дает возможность сторонам в соглашении самостоятельно определить порядок реализации предмета залога. Указанные положения содержаться в п. 1 ст. 350 ГК РФ. Стороны могут согласовать порядок реализации предмета залога в судебном порядке в соответствии с абз. 2 - 3 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ. Норма устанавливает, что если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости.

В абз. 1 ст. 339 ГК РФ законодатель установил возможность для сторон установить порядок реализации предмета залога при судебном обращении на него взыскания. Такая практика представляет собой смешанную модель обращения взыскания и реализации предмета залога.

В данном случае взыскание обращает суд согласно соответствующим нормам ГК РФ, а способы реализации предмета залога используется из числа тех, которые характерны для внесудебного порядка обращения взыскания, то есть - оставление имущества за собой.

Довод Ответчика о наличии условия в Договоре об ипотеке о твердой денежной сумме требований залогодержателя не имеют правового значения, учитывая, что существенные условия займа в договоре об ипотеке указаны. Указанные в п. п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенные условия договора залога приведены в договоре об ипотеке. 

При обращении в Арбитражный суд Курской области истец в порядке ст. 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 333.18, ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплатил в бюджет государственную пошлину в размере 14216 руб. 00 коп. по платежному поручению №474 от 22.03.2019. 

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расходы по оплате государственной пошлины арбитражный суд относит на ответчика в полном объеме, поскольку иск удовлетворен полностью, а судебные расходы в данной части понесены истцом, в чью пользу принят судебный акт. 

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ИП ФИО2 к ИП ФИО3 удовлетворить. 

Обратить взыскание на предмет залога по договору об ипотеке №1 от 27.08.2018 на следующее имущество: 

земельный участок №1763, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 858 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1208;

земельный участок №1682, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 944 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 45:11:141502:1186;

земельный участок №1678, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 944 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1184;

земельный участок №1710, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1200;

земельный участок №1753, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1204;

земельный участок №1706, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1209;

земельный участок №1680, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 944 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1185;

земельный участок №1708, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1199;

земельный участок №1704, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1211;

земельный участок №1717, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1226;

земельный участок №1713, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1201;

земельный участок №1715, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1203;

земельный участок №1757, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1206;

земельный участок №1759, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1207;

земельный участок №1712, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м., принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1202;

земельный участок №1755, расположенный по адресу Курская область, р-н Курский, Пашковский сельсовет, СНТ «Биолог», площадью 1000 кв.м. принадлежащее Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2016г., кадастровый номер 46:11:141502:1205,

путем оставления предмета залога за Индивидуальным предпринимателем ФИО2, посредством поступления предмета залога в собственность последнего, в связи с неисполнением Индивидуальным предпринимателем Чонг Фу Кваном обязательства по возврату денежных средств в размере 560 808, 22 рублей по Договору процентного займа № 1 от 27.08.2018.

Взыскать с ИП ФИО3, ОГРНИП 314463230000121, в пользу ИП ФИО2, ОГРНИП 317463200018502, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00 коп. 

Возвратить ИП ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 216 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Шумаков А.И.