АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-28341/2023

02 февраля 2024 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 22 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи А.И. Михайловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению финансового управляющего ФИО2 - ФИО3, 

 

заинтересованные лица: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, 

ФИО2, 

ФИО4, 

Отдел опеки и попечительства администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, 

Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк», 

Саратовский региональный филиал Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк», 

ФИО5 

 

о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 19.10.2023 № КУВД-001/2023-47Г03152/4 

 

о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 19.10.2023 № КУВД-001/2023-47103151/4, 

 

об обязании произвести регистрацию перехода права на недвижимое имущество: жилой дом с кадастровым номером 64:05:010402:154 и земельный участок с кадастровым номером 64:05:010402:26, расположенные по адресу: 

<

...>,

 

при участии:

от финансового управляющего - ФИО6 по доверенности от 13.12.2023,

от Росреестра - ФИО7 по доверенности от 09.01.2023, 

 

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3 с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести регистрацию перехода права на недвижимое имущество: жилой дом с кадастровым номером 64:05:010402:154 и земельный участок с кадастровым номером 64:05:010402:26, расположенные по адресу: 

<

...>.

Представитель заявителя подержал уточненные требования в полном объеме. 

Представитель Управления поддержал позицию, изложенную в отзыве. 

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2022 по делу № А57-1554/2022 ФИО2 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: г. Балаково Саратовская область, СНИЛС 

<

***>, ИНН 

<

***>, регистрация по месту жительства: 413841, 

<

...>) признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО3 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>) - член Союза АУ «Возрождение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 107078, 

<

...>).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости жилой дом с кадастровым номером 64:05:010402:154 и земельный участок с кадастровым номером 64:05:010402:26, расположенные по адресу: 

<

...>, принадлежат на праве общей долевой собственности (по 1/5 доле каждому) ФИО2, ФИО4, а также несовершеннолетним ФИО8, ФИО9, ФИО10.

На данные объекты наложены ограничения, а именно:

-запрещение регистрации № 64:05:010402:26-64/005/2018-8 от 10.05.2018 (ипотека в силу закона);

-исполнительное производство № 121604/22/64004-ИП;

-исполнительное производство № 20266/22/64046-ИП; 

-исполнительное производство № 677879/21/64046-ИП.

03.05.2018 между АО «Россельхозбанк» в лице дополнительного офиса Саратовского регионального филиала АО «Россельхозбанк» в г. Балаково (далее - кредитор) и гражданами:

ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец: г. Балаково Саратовской области), ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка: с. Гнездилово Волховского района Орловской области) (далее по тексту - заемщики) заключен кредитный договор № 

<

***> (далее - кредитный договор). 

По условиям кредитного договора кредитор обязался предоставить заемщикам денежные средства в сумме 3 750 000 (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей, а заемщики возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере 12% годовых (п.п. 1.2, 1.3. кредитного договора). 

Согласно п. 2.1 кредитного договора заемщик обязался использовать полученный кредит на приобретение жилого дома, общей площадью 146,6 кв.м. и земельного участка площадью 1089 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

Кредитор выполнил свои обязательства, предоставив кредит заемщикам, что подтверждается мемориальным (банковским) ордером № 3714 от 03.05.2018. 

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является залог недвижимости: жилой дом, общей площадью 146,6 кв.м. и земельный участок площадью 1089 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

Ипотека по данному объекту возникла в силу закона, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.05.2018.

14.12.2020 Балаковский районным судом Саратовской области было вынесено решение по делу № 2-2-2824/2020 о взыскании задолженности по кредитному договору от 03.05.2018 № 852201/0171 с ФИО2, ФИО4 и обращении взыскания на заложенное имущество.

Организатор торгов - финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3, действующий на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2022 по делу № А57-1554/2022, сообщил о проведении с 20.07.2023 в 10:00 по 31.08.2023 в 10:00 часов (МСК) открытых торгов, в форме публичного предложения на электронной площадке «Центр дистанционных торгов» по адресу сети https://cdtrf.ru/. Торги признаны состоявшимися.

На торги выставлялось следующее имущество:

Лот 1: Земельный участок - кадастровый номер 64:05:010402:26, для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1089+/-4,5 кв.м., собственность, по адресу: Саратовская область, р-н Балаковский 

<

...>. Жилое здание - кадастровый номер 64:05:010402:154, площадь 146,6 кв.м., собственность, по адресу: Саратовская область, р-,н Балаковский, 

<

...>.

Победителем признан ФИО5 (ИНН: 

<

***>) с ценовым предложением в размере 2 750 000,00 рублей. Договор купли-продажи заключен 01.09.2023.

13.10.2023 финансовым управляющим и представителем покупателя ФИО11 были поданы документы на регистрацию вышеуказанного имущества.

Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав до поступления следующих документов:

-нотариально удостоверенного договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 64:05:010402:154 и земельного участка с кадастровым номером 64:05:010402:26, заключенного между участниками общей долевой собственности и приобретателем, и подписанного всеми сторонами договора, а также заявлений о переходе права общей долевой собственности отчуждателей;

-либо иных документов (в том числе, вступившее в законную силу решение суда), оформленных в соответствии с требованиями действующего законодательства и позволяющих провести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости;

- внесения в ЕГРН записи о прекращении вышеуказанных запретов.

Полагая, что государственная регистрация должна быть произведена, заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону (пункт 3 статьи 232 Закона о банкротстве).

Согласно статье 2 Закона о банкротстве реализация имущества гражданина -реабилитационная процедура, применяемая в деле о банкротстве к признанному банкротом гражданину в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов и освобождения гражданина от долгов. 

В ходе процедуры реализация имущества гражданина формируется конкурсная масса должника - все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное при его проведении, производится оценка данного имущества, осуществляются торги по его продаже в целях удовлетворения требований кредиторов должника.

Порядок продажи имущества должника в ходе процедуры реализации имущества определен в статьях 213.26 и 139 Закона о банкротстве.

В силу пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов за исключением случая наличия в составе предприятия имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Таким образом, из приведенных правовых норм, а также правовой позиции, содержащейся в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС16-15769, определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2011 № ВАС-14153/11, от 19.08.2013 № ВАС-10180/13, следует, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.

При этом положения Закона о банкротстве, регулирующие продажу имущества должника в процедуре реализации имущества гражданина, не исключают применения норм гражданского законодательства в той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

Следовательно, реализация имущества должника в ходе процедуры реализации имущества гражданина должна производиться в соответствии с требованиями статей 110, 139 Закона о банкротстве, носящих специальный характер и имеющих приоритетное значение.

В настоящем конкретном случае, реализация имущества должника являлась принудительной мерой, совершена в интересах залогодержателя (АО «Россельхозбанк»), проведена путем публичных торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

На основании пункта 1 статьи 50 Закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Из системного анализа статей 1, 2, 110, 111 Закона о банкротстве следует, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов должника за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

При этом сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой (постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 № 6283/13).

Пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что в конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

В настоящем случае, исходя из условий кредитного договора № 

<

***> от 03.05.2018 должник ФИО2 и его супруга ФИО4 выступают созаемщиками, то есть их обязательство перед банком по возврату денежных средств является общим (пункт 2 статьи 45 Семейного кодекса Российской Федерации).

Указанное означает, что банк как кредитор по общим обязательствам вправе претендовать на удовлетворение своих требований из совместной собственности в полном объеме за счет средств, вырученных от реализации предмета залога. Более того, ипотека в любом случае предоставляет банку как залоговому кредитору преимущественное удовлетворение из стоимости квартиры перед выплатой доли супругу залогодателя (статья 334 ГК РФ, пункт 1 статьи 1 Закона № 102-ФЗ, пункт 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве).

С учетом изложенного, применительно к положениям пунктов 5 - 7 статьи 213.25, пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, разъяснениям пунктов 1, 6, 7 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» у финансового управляющего имеются соответствующие полномочия на реализацию объекта недвижимости (жилой дом с земельным участком), расположенного по адресу: 

<

...>, путем проведения торгов и представления интересов продавцов по сделке в отношениях по государственной регистрации прав.

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 

1) в случаях, указанных в законе; 

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Пунктом 1 статьи 434 ГК РФ определено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Норма статьи 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает требования к форме сделок, связанных с приобретением жилых помещений. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статьи 160, 434, 550 ГК РФ).

Таким образом, для сделок купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма, на законодательном уровне обязанность нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости не предусмотрена.

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов при реализации имущества в деле о банкротстве в нотариальной форме (статьи 110 и 111 Закона о банкротстве).

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в вправе общей собственности на недвижимое имущество, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Данные требования, изложены в пункте 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При этом разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2020), утвержденном Президиумом ВС РФ 23.12.2020, необходимо трактовать в системной взаимосвязи с вышеприведенными нормами.

В рассматриваемом случае в рамках реализации имущества на торгах в процедуре банкротства производилась продажа жилого дома и земельного участка в целом, а не доли в вправе общей собственности, поскольку жилой дом и земельный участок принадлежали на праве общей собственности, в том числе членам семьи должника, а должник ФИО12 и его супруга ФИО4 являются солидарными должниками перед АО «Россельхозбанк».

АО «Россельхозбанк» как залоговый кредитор вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных от реализации заложенного имущества (объекта в целом).

Соответственно, приданию квалифицированной письменной форме (нотариальному удостоверению) договор, совершенный по итогам торгов, не подлежал; основания для реализации нотариусом правомочий по обеспечению соблюдения законности в настоящей ситуации отсутствуют.

Также для совершения сделки не требуется получение предварительного согласия органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в ходе процедуры банкротства. Статьей 64 СК РФ предусмотрено, что защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. В соответствии с пунктом 1 статьи 56 СК РФ защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

Положения подпункта 1 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» прямо предусматривают, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 246-О установлено, что получать согласие органа опеки в случае, когда жилье приобретается в долевую собственность родителей (созаемщиков по кредиту) и ребенка, не требуется, поскольку залог жилья, обеспечивающий обязательства родителей ребенка по возврату кредита, возникает в силу закона. Упомянутое согласие требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилья, а не приобретаемого на средства по кредиту.

При таких обстоятельствах сделка, совершенная по результатам проведения торгов, не является сделкой, связанной с распоряжением на условиях опеки, что исключает основания для применения положений пункта 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При схожих обстоятельствах суды признают правомерной регистрацию права собственности на недвижимое имущество, реализованное в процедуре банкротства должника за победителем торгов (Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС21-10973(4) от 02.02.2022, Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС21-10973(3) от 02.02.2022, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.10.2021 по делу № А34-12454/2016, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021 по делу № А70-21020/2019, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2021 по делу № А07-25622/2020).

Таким образом, правовых оснований для отказа в удовлетворении требований об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к победителю торгов – ФИО5 (ИНН 

<

***>) по договору купли-продажи недвижимого имущества 01.09.2023 на жилое здание площадью 146,6 кв.м. с кадастровым номером 64:05:010402:154 и земельный участок площадью 1089+/-4,5 кв.м. с кадастровым номером 64:05:010402:26 для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

...>, на основании заявлений от 13.10.2023 № КУВД-001/2023-47103151 и № КУВД-001/2023-47103152, в данном конкретном случае не имеется.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к победителю торгов ФИО5 (ИНН 

<

***>) по договору купли-продажи недвижимого имущества 01.09.2023 на жилое здание площадью 146,6 кв.м. с кадастровым номером 64:05:010402:154 и земельный участок площадью 1089+/-4,5 кв.м. с кадастровым номером 64:05:010402:26 для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

...>, на основании заявлений от 13.10.2023 № КУВД-001/2023-47103151 и № КУВД-001/2023-47103152.

Выдать ФИО3 справку на возврат из федерального бюджета уплаченной государственной пошлины в размере 600 руб.

Решение арбитражного суда служит основанием для регистрации или оформления установленного права соответствующими органами (Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области). 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные статьями 257 - 260, 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области. 

  

Судья                                                                                                              А.И. Михайлова