ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-7996/2022

г. Самара

31 мая 2024 года

11АП-4327/2024

 

Резолютивная часть постановления оглашена 28 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2024 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Копункина В.А., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1, Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 февраля 2024 года по делу № А55-7996/2022 (судья Шабанов А.Н.)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к Администрации городского округа Тольятти,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Федеральной службы государственной регистрации реестра и картографии по Самарской области, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области,

признании соглашения недействительным, применении последствий недействительности сделки, восстановлении права собственности,

при участии представителей:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 17.06.2021, 

от ответчика - Администрация г.о. Тольятти – представитель ФИО4 по доверенности от 29.12.2023,

от ответчика - ИП ФИО1 – представитель ФИО5 по доверенности от 20.09.2023,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом. 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации городского округа Тольятти, индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным соглашения о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности, от 17.03.2021 № 148; применении последствий недействительности сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ИП ФИО1 на земельный участок площадью 1 501 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:15448, расположенный по адресу: 

<

...> Октября, д. 35 а; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации (сведения) на земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания по ул. 70 лет Октября, д. 35а; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации о праве собственности ИП ФИО1 на земельный участок площадью 1 314 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:554, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. 70 лет Октября, д. 35а.

Определением суда от 30.06.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации реестра и картографии по Самарской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.06.2023 решение Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 по делу № А55-7996/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Самарской области решением от 13 февраля 2024 года исковые требования удовлетворил. Признал соглашение № 148 о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности от 17.03.2021 заключенного между Администрацией городского округа Тольятти и ФИО1 – недействительным.

Применил последствия недействительности сделки в виде аннулирования в Едином Государственном реестре прав, записи регистрации права собственности от 08.04.2021 № 63:09:0101153:15448-63/462/2021-1 на имя ФИО1.

Восстановил в Едином Государственном реестре, запись регистрации (сведения) на земельный участок государственная собственность на которые не разграничена с к/н 63:09:0101153:14858 площадью 40,00кв.м с категорией земель: земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, расположенный по адресу: Самарская область, г.о.Тольятти, г.Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания, имеющего адрес: ул. 70 лет Октября, д. 35-А.

Восстановил в Едином Государственном реестре прав, записи регистрации № 63-63-09/151/2012-093 права собственности за ФИО1, на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101153:554 площадью 1314 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации магазина "Деликатесы", расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. 70 лет Октября Д.35А.

Взыскал с администрации городского округа Тольятти, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000руб. 00коп.

Взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО1, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000руб. 00коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых прocили отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права. 

Истец представил возражения на апелляционную жалобу, в которых прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.  

В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы заявленных жалоб. 

Представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2015 № 3326, по условиям которого истцу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания по ул. 70 лет Октября, д. 35 а.

Договор аренды от 15.09.2015 № 3326 зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской, о чем 02.11.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ИП ФИО2 обратился в администрацию с заявлением от 20.10.2020 № 1110-вх/2.6 о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды от 15.09.2015 № 3326 на 3 года на основании частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 20.10.2020 к договору аренды от 15.09.2015 № 3326, в соответствии с которым срок действия данного договора аренды был продлен до 02.11.2023, о чем 18.06.2021 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Вместе с тем, на основании заявления ИП ФИО1 от 15.02.2021  и постановления администрации от 03.12.2020 № 3691-п/1 «Об утверждении проекта межевания территории 16 квартала ограниченной ул. Автостроителей, ул. 70 лет Октября, ул. Тополиная, ул. Дзержинского в Автозаводском района города Тольятти» между администрацией и  ИП ФИО1 заключено соглашение о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности от 17.03.2021 № 148, по условиям которого стороны договорились произвести перераспределение земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности, а именно:  земли, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 147 кв.м, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858 и земельного участка площадью 1 314 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:554, принадлежащего на праве собственности ИП ФИО1, с образованием земельного участка площадью 1 501 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:15448.

Право собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101153:15448 зарегистрировано, о чем 08.04.2021 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ИП ФИО2, полагая, что соглашением от 17.03.2021 № 148 является недействительным, поскольку заключено с нарушением действующего законодательства, а также нарушает его права и законные интересы как арендатора земельного участка площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что при подписании администрацией соглашения о перераспределении земельных участков от 17.03.2021 № 148, истец фактически был лишен прав на земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858.

Довод Администрации о том, что на момент заключения соглашения о перераспределении земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101153:14858 был свободен от прав третьих лиц не может служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку судом установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что право истца  на использование земельного участка в установленном порядке прекращено не было. 

Доводы ответчиков о неправильном применении ном материального права суд апелляционной инстанции также нашел необоснованным.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса. Допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Пунктом 3 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае если не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4 статьи 11.2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц.

Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2015 № 3326, по условиям которого истцу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания по ул. 70 лет Октября, д. 35а, который был зарегистрирован в установленном законом порядке, 02.11.2015.

ИП ФИО2 обратился в администрацию с заявлением от 20.10.2020 № 1110-вх/2.6 о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды от 15.09.2015 № 3326 на 3 года на основании частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 20.10.2020 к договору аренды от 15.09.2015 № 3326, в соответствии с которым срок действия данного договора аренды был продлен до 02.11.2023, о чем 18.06.2021 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

В соответствии с проектом межевания территории, утвержденного постановлением администрации г.о.Тольятти от 03.12.2020 № 3691-п/1, и на основании поступившего в департамент по управлению муниципальным имуществом администрации заявление ФИО1. № С-478/5.2 от 16.02.2021 о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося частной собственности было заключено соглашение о перераспределении земельных участков № 148 от 17.03.2021.

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, разъяснено, что при решении вопроса о правомерности перераспределения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, необходимо установить наличие оснований для перераспределения, указанных в пункте 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, а также отсутствие оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Для осуществления перераспределения судам необходимо установить наличие одновременно трех условий: 1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; 2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы; 3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.

При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации оснований (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2018 № 303-ЭС18-3686).

В силу подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, если образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39.28 настоящего Кодекса.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1266-О сформулирована правовая позиция, согласно которой законоположение подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации ограничивает возможность предоставления в порядке перераспределения земельных участков, относящихся к публичной собственности, если из них могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, то есть земельные участки, права на которые граждане и юридические лица могут приобрести в общем порядке. Возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки), отказ же в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должен быть обоснованным (пункт 10 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу части 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительно соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Данной нормой предусмотрена обязанность арендодателя заключить с арендодателем дополнительное соглашение об увеличении срока действия договора аренды при соблюдении условий, предусмотренных частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».   

Статья 39.29. Земельного Кодекса РФ предусматривает порядок заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. В пункте 9 настоящей статьи указаны основания для отказа уполномоченным органом в заключении Соглашения о перераспределении земельных участков. В пп. 2 п. 9 ст. 39.29. ЗК РФ указанно одно из оснований отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков - «не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4 статьи 11.2. настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц».

В свою очередь п. 4 ст. 11.2. ЗК РФ предусматривает - «Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.»

Таким образом, при наличии действующего договора аренды земельного участка № 3326 от 15.09.2015 и заключенного между истцом и ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды № 3326 от 20.10.2020 о продлении срока арендных отношений, ответчики не имели права без письменного согласия истца (арендатора) заниматься перераспределением земельных участков в том числе земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101153:14858 который является предметом действующего договора аренды № 3326

Действиями ответчиков по перераспределению земельных участков и образования одного земельного участка путем их объединения, нарушаются права истца (арендатора) на пользование и владение земельным участком который является предметом Договора аренды земельного участка № 3326 от 15.09.2015, в том числе, и на право продления правоотношений в дальнейшем, после ноября 2023 года срока окончания аренды, до 2026 года.

Администрация на момент подписания соглашения о перераспределении земельных участков от 17.03.2021 № 148 знала о волеизъявлении ИП ФИО2 на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды от 15.09.2015 № 3326, с учетом заявления от 20.10.2020 № 1110-вх/2.6, а также о направлении в адрес арендатора подписанного со стороны арендодателя данного дополнительного соглашения, однако, несмотря на это заключило с  ИП ФИО1 оспариваемое соглашение от 17.03.2021 № 148.

Также на момент заключения соглашения о перераспределении земельных участков от 17.03.2021 № 148 земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858 не был возвращен администрации, доказательств направления соответствующего уведомления арендодатель не представил, кроме того, данный земельный участок до настоящего времени находится в фактическом владении ИП ФИО2 

При подписании администрацией соглашения о перераспределении земельных участков от 17.03.2021 № 148, истец фактически был лишен прав на земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858, при этом положения частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» направлены на сохранение существующих договорных отношений в тяжелой экономической ситуации с целью обеспечения стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам и недопущения ухудшения положения субъектов предпринимательской деятельности.

Кроме того, из объяснений представителей ответчиков в суде апелляционной инстанции следует, что фактически под видом перераспределения земельных участков было произведено присоединение к земельному участку, находящемуся в собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (земельный участок площадью 1314 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:554) двух земельных участков, собственность на которые не разграничена: предоставленного истцу земельного площадью 40 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:14858 и земельного участка площадью 147 кв.м. 

В результате перераспределения земельных участков индивидуальный предприниматель ФИО1 стал собственником вновь образованного земельного участка площадью 1501 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101153:15448.  

Из представленной в дело схемы перераспределенных земельных участков следует, что такое перераспределение земельных участков не приводило к исключению вклинивания, вкрапливания, изломанности границ. 

 

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Принимая во внимание, что Администрация городского округа Тольятти от уплаты государственной пошлины освобождена, расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы ФИО1 относятся на него. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 февраля 2024 года по делу № А55-7996/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                Л.Л. Ястремский

 

Судьи                                                                                                               В.А. Копункин

 

С.Ш. Романенко