Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-177270/14

01 ноября 2017 г.

г. Москва

97-1178 

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2017 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Вагидовым Н.В

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению БАНК ЗЕНИТ (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 129110 

<

...>) 

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью "ФОРТЕКС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 129337 

<

...>), 

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "ТЭМСИ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 103031 

<

...>), 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЕЛПИ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 109472 

<

...>), 

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 115191 

<

...> дата регистрации: 03.11.2009 г.), 

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 125009 

<

...>, дата регистрации: 08.02.2003 г.)

о признании права залога и обращении взыскания на заложенное имущество

и встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "ФОРТЕКС" 

к БАНКУ ЗЕНИТ (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) 

с участием третьего лица ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 

о признании ничтожной сделку ПАО БАНК ЗЕНИТ по оставлению за собой предмета залога – права аренды земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>. 

при участии: от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО1 - по дов. № 96/2017 от 01.03.2017г., 

от ответчика (истца по встречному иску) – ФИО2- по дов. от 10.07.2017г., Конкурсный управляющий ФИО3 – полномочия которого подтверждаются решением Арбитражного суда г.Москвы по делу № А40-188976/16 от 30.06.2017г.,

от третьих лиц – не явились.

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество Банк «ЗЕНИТ» (далее Истец, Ответчик по встречному иску, Банк, в настоящее время ПАО Банк «ЗЕНИТ») обратился в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ФОРТЕКС» (далее Ответчик, Истец по встречному иску) о признании права залога (ипотеки) истца на недвижимое имущество, принадлежащее ответчику на праве собственности, а именно: 2-этажное нежилое здание площадью 4439,4 кв.м. по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный номер): 31692; 1-этажное нежилое здание площадью 311,1 кв.м. по адресу 

<

...>, кадастровый (или условный номер): 31694; 1-этажное нежилое здание площадью 1003,6 кв.м. по адресу 

<

...>, кадастровый (или условный номер): 31695; 1-этажное нежилое здание площадью 376,2 кв.м. по адресу 

<

...>, кадастровый (или условный номер): 31701; об обращении взыскания на указанное имущество, посредством реализации его с публичных торгов в форме открытого аукциона с открытой формой подачи заявки о цене, удовлетворив из стоимости указанного имущества требование Банка по Договору № 002/07/ТМС об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) от 13.09.2007 в размере 6 831 553,1 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения суда.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 27.02.2015г. в удовлетворении исковых требований Банка отказано в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2015г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Банка – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2015г. указанные выше судебные акты оставлены без изменения.

Верховный суд Российской Федерации определением от 23.03.2016г. (т.3 л.д.147) отменил судебные акты по настоящему дела, направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке (либо право аренды, которого заложено – пункт 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закона об ипотеке)), в зависимости от момента возведения таких строений – до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке). 

На дату регистрации договора ипотеки между банком и ООО «Тэмси» (14.12.2007) данные нормы (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) предусматривали идентичные правовые последствия нахождения строения на заложенном участке: у залогодержателя участка возникало право залога на строения в силу закона, если в договоре сторонами не было предусмотрено иное. 

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью поступательной реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Верховный суд Российской Федерации указал, что вопрос о правовом статусе строений сторонами при передаче права аренды земельного участка в ипотеку урегулирован не был, из чего следует необходимость применения правила о возникновении ипотеки в силу закона. 

По смыслу статей 64 и 65 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

Таким образом, момент возведения спорных строений и регистрации в их отношении права собственности первого правообладателя имеет существенное значение для целей правильного разрешения вопроса о возникновении залоговых прав банка.

При новом рассмотрении дела суду рекомендовано учесть изложенное и установить даты возведения спорных строений и регистрации на них права собственности первоначального правообладателя. 

Кроме того, суд отметил, что факт принадлежности права аренды земельного участка и права собственности на возведенные на нем строения разным лицам сам по себе не может рассматриваться как обстоятельство, препятствующее признанию за залогодержателем права аренды земельного участка статуса залогодержателя и в отношении строений, находящихся на таком земельном участке. 

При разрешении данного вопроса следует оценить предшествующее поведение собственников строений, с точки зрения стандартов добросовестности и разумности, а также выяснить обстоятельства, касающиеся их возможной осведомленности о факте существования ипотеки в отношении спорных строений. 

При этом, суд отметил, что лицо, приобретающее право собственности на строения, находящиеся на земельном участке, право аренды которого находится в залоге (о чем имеется соответствующая запись в ЕГРП), не может быть признано добросовестным приобретателем (в смысле освобождения его имущества от действия залогового режима), если только не докажет, что между сторонами договора об ипотеке права аренды земельного участка имелось законное соглашение о нераспространении ипотеки на строения.

При новом рассмотрении судом учтены указанные выше рекомендации Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании Банк при новом рассмотрении поддержал заявленные требования, указал, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, на положения ст. ст. 334, 340, 348-350, 811, 819 ГК РФ, 5, 20, 50-54, 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

ООО «Фортекс» возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях, указал, что залог в виде права аренды земельного участка, обеспечивающий исполнение обязательств должника ООО "ТЭМСИ" по договору об открытии кредитной линии от 15.10.2007г., в настоящий момент прекращен ввиду ликвидации ООО "ТЭМСИ" и не может быть распространен на иные объекты; он приобрел права собственности на строения, расположенные на спорном земельном участке, в связи с чем, переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке не влечет перехода права аренды земельного участка к новому собственнику строений и не влечет замены сторон договора аренды.

ООО «Фортекс» в порядке  ст.132 АПК РФ заявлен встречный иск к Банку о признании ничтожной сделку по оставлению за собой предмета залога – права аренды земельного участка, находящегося по адресу 

<

...> вл.47, ссылаясь на положения ст.168 ГК РФ, п.7 ч.2 ст.43 Федерального закона «Об исполнительном производстве», указывая, что 08.02.2016г. ООО «Келпи» прекратило свое существование в связи с исключением из ЕГРЮЛ» на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 08.08.2001г. № 129-ФЗ, а 11.04.2016г. судебным приставом исполнителем вынесено постановление о снятии ареста с недвижимого имущества в связи с поступившим от Банка заявлением о готовности принять нереализованное имущество должника; данная сделка посягает на публичные интересы, совершена в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ – г. Москва.

Банк в судебном заседании возражал против удовлетворения встречных требований ООО «Фортекс», указывая на отсутствие права подачи иска.

Третьи лица позицию по спору не выразили, письменные пояснения на иск не представили.

Суд, выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает первоначальные и встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.09.2007г. между ОАО Банк ЗЕНИТ (кредитор) и ООО «ТЭМСИ» (заемщик) заключен договор № 002/07/ТМС об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия), а также дополнительные соглашения к нему №1 от 15.10.2007г., №2 от 06.12.2007г., №3 от 01.07.2008г., №4 от 23.10.2008г.

По условиям Кредитного договора Кредитор обязался предоставить заемщику частями (траншами) по его письменным заявлениям денежные средства в общем размере не более 14 000 000,00 долларов США (Основной Долг), на условиях срочности, возвратности и платности (пп.  1.1, 1.2, 1.3 и 2.1 Кредитного договора).

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору и в соответствии с п. 6.5 Кредитного договора 

<

***> между Банком и ООО «ТЭМСИ» заключен Договор об ипотеке, удостоверенный нотариусом города Москвы ФИО4 за №9110, зарегистрированный УФРС по Москве 14.12.2007 за № 77-77-14/015/2007-543.

В соответствии с п. 2.1 Договора ипотеки предметом ипотеки является: право аренды земельного участка площадью 16 654 кв.м. Местоположение: 

<

...>, кадастровый номер 77:05:04015:026, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация строений и сооружений предприятия. Срок аренды – до 04 августа 2029 года.

Согласно п. 1.2. Договора об ипотеке Банк в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами Заемщика. 

Поскольку ООО «ТЭМСИ» не исполнило в полном объеме и надлежащим образом своих обязательств по Кредитному договору, Банк обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО «ТЭМСИ» задолженности по Кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (дело № А40-120537/09-10-649). 

31.12.2009г. решением Арбитражного суда города Москвы, вступившим в законную силу (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010г.), по делу № А40-120537/09-10-649 с ООО «ТЭМСИ» в пользу Банка взыскана задолженность по Кредитному договору в сумме 6 831 553,1 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения и обращено взыскание на заложенное по Договору ипотеки недвижимое имущество.

30.04.2010г. судом выданы взыскателю (Банку) исполнительные листы, в том числе исполнительный лист по исковому требованию об обращении взыскания на право аренды.

21.02.2013 судебным приставом-исполнителем ФИО5 возбуждено исполнительное производство № 7647/13/11/77 в отношении ООО «ЭСТЭЙД» (правопреемника должника согласно определению от 14.01.2013г. по делу № А40-120537/09-10-649).

В ходе исполнительного производства по обращению взыскания на право аренды, заложенное взыскателю, установлено, что на земельном участке находятся строения.

30.04.2013г. истцом получены выписки из ЕГРП в отношении строений, расположенных на земельном участке, право аренды по которому, заложено Банку, из которых следует, что во время рассмотрения судом первой инстанции вопроса о замене ООО «ТЭМСИ» на ООО «ЭСТЭЙД» по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное право аренды, ООО «ЭСТЭЙД» распорядилось указанными зданиями и 29.11.2012г. право собственности было зарегистрировано в ЕГРП за ООО «ФОРТЕКС».

Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 №11/026/2013-44 по адресу г.Москва, ш.Каширское, д.47, строен.1 расположено 2-этажное нежилое здание площадью 4439,4 кв.м., правообладатель – ООО «ФОРТЕКС»; Вид, номер и дата регистрации права:  собственность, №77-77-05/087/2012-573 от 29.11.2012;

Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 №11/026/2013-43 по адресу г.Москва, ш.Каширское, д.47, строен.2 расположено 1-этажное нежилое здание площадью 311,1 кв.м., правообладатель – ООО «ФОРТЕКС»; Вид, номер и дата регистрации права: собственность, №77-77-05/087/2012-578 от 29.11.2012;

Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 №11/026/2013-42 по адресу г.Москва, ш.Каширское, д.47, строен.4 расположено 1-этажное нежилое здание площадью 1003,6 кв.м., правообладатель – ООО «ФОРТЕКС»; Вид, номер и дата регистрации права:  собственность, №77-77-05/087/2012-579 от 29.11.2012;

Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 №11/026/2013-39 по адресу г.Москва, ш.Каширское, д.47, строен.7 расположено 1-этажное нежилое здание площадью 376,2 кв.м., правообладатель – ООО «ФОРТЕКС»; Вид, номер и дата регистрации права: собственность, №77-77-05/087/2012-576 от 29.11.2012.

Однако, сведений о наличии обременений в виде ипотеки в пользу ОАО Банк ЗЕНИТ выписки из ЕГРП на указанные строения не содержали.

Полагая, что отсутствие записей об обременении (ипотеки) на вышеуказанные объекты недвижимости вызваны техническими ошибками регистратора, 28.05.2013 ОАО Банк ЗЕНИТ обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с советующими заявлениями об исправлении ошибки и указания права залога (ипотеки) на строения в пользу ОАО Банк ЗЕНИТ в силу закона.

12.07.2013 Управление Россреестра сообщило об отказе в  совершении регистрационных действий в виде исправления технической ошибки. 

Определением Арбитражного суда г.Москвы по делу № А40-120537/09-10-649 от 30.06.2014г. произведена процессуальная замена ООО «ЭСТЕЙД» на ООО «КЕЛПИ».

Судом было установлено следующее.

На момент вынесения решения Арбитражного суда г. Москвы от 31.12.2009г. по делу № А40-120537/09-10-649, согласно данным ЕГРП, обладателем заложенного права аренды земли являлось ООО «ТЭМСИ». 

В дальнейшем, 11.05.2011г. в ЕГРП было зарегистрировано Дополнительное соглашение от 07.04.2011г. к договору аренды земельного участка № М-05-22866 от 23.09.2004 г. (запись №77-77-14/005/2011-80), согласно которому права и обязанности по договору аренды земельного участка № М-05-022866 от 23.09.2004 г. в полном объеме перешли к ООО «ЭСТЕЙД» в связи с переходом права собственности на здание расположенное по адресу: 

<

...> владение, 47. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 января 2013 года, оставленным в силе постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013 № 09АП-по делу № А40-120537/09-10-649, суд заменил должника по делу ООО «ТЭМСИ» на ООО «ЭСТЕЙД» в части требования об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды. 

13.02.2013г., а 20.03.2013г. повторно, в «вестнике Государственной Регистрации» (№6 (415) и №11 (420). Соответственно) опубликованы сведения о том, что общим собранием участников ООО «КЕЛПИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 772101001, место нахождения: 

<

...>, генеральный директор ФИО6), состоявшемся 30.01.2013г., принято решение (протокол №1/2013 от 30.01.2013) о реорганизации общества в форме присоединения к нему ООО «ЭСТЕЙД». 

05.02.2013г. в ЕГРЮЛ в отношении ООО «ЭСТЕЙД» внесена запись о начале процесса реорганизации, а 14.06.2013г. – о прекращении деятельности ООО «ЭСТЕЙД» в связи с его реорганизацией). 

Положениями ст. 52 ФЗ от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что в случае выбытия одной из сторон исполнительного производства судебный пристав-исполнитель на основании судебного акта, акта другого органа или должностного лица производит замену этой стороны исполнительного производства ее правопреемником. Согласно части 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. 

При таких обстоятельствах, суд произвел замену ООО «ЭСТЕЙД» на ООО «КЕЛПИ» по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное имущество – право аренды по делу №А40-125537/09-10-649.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014г. определение суда по делу №А40-125537/09-10-649 от 13.06.2014г. оставлено без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014г. по указанному делу отменено определение суда первой инстанции о замене ООО «ЭСТЕЙД» на ООО «Фортекс», заявление Банка о замене оставлено без удовлетворения. Суд в данном случае указал, что переход права собственности на строения, расположенные на земельном участке (как указано выше, ООО «ЭСТЭЙД» распорядилось указанными спорными строениями и 29.11.2012г. право собственности было зарегистрировано в ЕГРП за ООО «ФОРТЕКС»), не означает переход прав арендатора на земельный участок.

Банк, ссылаясь на положения ст.ст. 334, 340, 348-350, 811, 819 ГК РФ, 5, 20, 50-54, 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указал, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в связи с чем, он обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд считает требования Банка не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Выполняя указания Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в определении от 23.03.2016г. (т.3 л.д.147), суд определением от 29.11.2016г. назначил проведение экспертизы. На разрешение эксперта поставлены были следующие вопросы: 1) Какова рыночная стоимость на дату проведения экспертизы следующего недвижимого имущества: 

              2-этажного нежилого здания площадью 4 439,4 кв.м, условный номер 31692, расположенного по адресу 

<

...>;

              1-этажного нежилого здания площадью 311,1 кв.м, условный номер 31694, расположенного по адресу 

<

...>;

              1-этажного нежилого здания площадью 1003,6 кв.м, условный номер 31695, расположенного по адресу 

<

...>;

              1-этажного нежилого здания площадью 376,2 кв.м, условный номер 31701, расположенного по адресу 

<

...>;

  2) Какова рыночная стоимость на дату проведения экспертизы иных нежилых зданий, строений, в том числе объектов незавершенного строительства и самовольных построек, расположенного по адресу 

<

...>?

Согласно выводам экспертного заключения от 02.03.2017г.:

«ответ на вопрос № 1 – рыночная стоимость на дату проведения экспертизы следующего недвижимого имущества:

              2-этажного нежилого здания площадью 4 439,4 кв.м, условный номер 31692, расположенного по адресу 

<

...>;

              1-этажного нежилого здания площадью 311,1 кв.м, условный номер 31694, расположенного по адресу 

<

...>;

              1-этажного нежилого здания площадью 1003,6 кв.м, условный номер 31695, расположенного по адресу 

<

...>;

              1-этажного нежилого здания площадью 376,2 кв.м, условный номер 31701, расположенного по адресу 

<

...>;

не может быть определена в связи с тем, что данные объекты отсутствуют в натуре и не могут обладать рыночной стоимостью.

Ответ на вопрос № 2 – рыночная стоимость на дату проведения экспертизы иных нежилых зданий, строений, в том числе объектов незавершенного строительства и самовольных построек, расположенных по адресу 

<

...> вл.47, не может быть определена в связи с тем, что права на них не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость и они не могут обладать рыночной стоимостью».

Кроме того, заключение содержит выводы об обстоятельствах, по которым экспертами не были поставлены вопросы, но которые были установлены ими в процессе исследования, а именно, что на земельном участке по адресу 

<

...> вл.47 эксперты обнаружили объект, не оконченный строительством, по внешнему виду схожий с объектом, изображенным на фотоматериалах, имеющихся в материалах дела № А40-145543/10-60-916, представленных экспертам, и подлежащим сносу в соответствии с решением Арбитражного суда г.Москвы по делу № А40-145543/10-60-916 от 07.04.2011г., согласно которому суд решил обязать ООО «Тэмси» снести самовольно возведенную постройку, расположенную по адресу: 

<

...> вл.47г. В случае неисполнения решения Арбитражного суда в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу предоставить префектуре ЮАО право осуществить снос самовольно возведенного объекта силами уполномоченной организации за счет ООО «Тэмси». 

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При рассмотрении дела судом установлены фактические обстоятельства спора на основании имеющихся доказательств, при оценке которых, он руководствовался ст. 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств, а также нормами того же кодекса, регулирующими проведение судебных экспертиз (статьи 82, 83, 87, 159).

С учетом изложенного, суд, исследовав заключение судебной экспертизы, пришел к выводу о допустимости данного доказательства.

В исследовательской части экспертного заключения указано (стр.15), что при проведении осмотра эксперты установили следующее:

1. 2-этажное нежилое здание площадью 4 439,4 кв.м., условный номер 31692, расположенное по адресу 

<

...>, в натуре не обнаружено, отсутствуют части объекта (фундамент, стены или иные конструктивные элементы), позволяющие отнести их к зданию известных параметров и установить его расположение в пределах земельного участка.

2. 1-этажное нежилое здание площадью 311.1 кв.м., условный номер 31694, расположенное по адресу: 

<

...>, в натуре не обнаружено, отсутствуют части объекта (фундамент, стены или иные конструктивные элементы), позволяющие отнести их к зданию известных параметров и установить его расположение в пределах земельного участка.

Представители ответчика … показали место, где, с их слов, располагалось данное здание. На осмотре они утверждали, не указывая источников своей осведомленности, что возвышающиеся колонны каркаса здания (4 колонны) остались от этого здания (фото 1 и 2). Проверить данное утверждение не представляется возможным и поэтому эксперты относятся к нему критически, т.к. во-первых, колонны возвышаются на высоту 2-х этажей, а здание было одноэтажное, во-вторых на осмотре было установлено, что самовольная постройка, расположенная рядом построена на каркасе, имеющем аналогичные колонны, что видно на фото 1 и 2….

3. 1-этажное нежилое здание площадью 1 003,6 кв.м., условный номер 31695, расположенное по адресу: 

<

...>, в натуре не обнаружено, отсутствуют части объекта (фундамент, стены или иные конструктивные элементы), позволяющие отнести их к зданию известных параметров и установить его расположение в пределах земельного участка.

Представители ответчика … показали место, где, с их слов, располагалось данное здание. На осмотре они утверждали, не указывая источников своей осведомленности, что имеющиеся части наружных стен здания и часть каркаса здания, обшитая металлом, остались от этого здания (фото 3 - 7). Проверить данное утверждение не представляется возможным и поэтому эксперты относятся к нему критически…

4. 1-этажное нежилое здание площадью 376,2 кв.м., условный номер 31701, расположенное по адресу: 

<

...>, в натуре не обнаружено, отсутствуют части объекта (фундамент, стены или иные конструктивные элементы), позволяющие отнести их к зданию известных параметров и установить его расположение в пределах земельного участка.

Представители ответчика … показали место, где, с их слов, располагалось данное здание. На осмотре они утверждали, не указывая источников своей осведомленности, что имеющаяся часть наружной стены здания, осталась от этого здания (фото 8и 9). Проверить данное утверждение не представляется возможным и поэтому эксперты относятся к нему критически…».

«На земельном участке по адресу 

<

...> вл.47 эксперты обнаружили объект, не оконченный строительством (фото 10 – 20), по внешнему виду схожий с объектом, изображенным на фотоматериалах, имеющихся в материалах дела, представленных экспертам, и подлежащим сносу в соответствии с решением Арбитражного суда г.Москвы по делу № А40-145543/10-60-916».

Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объекта оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Эксперты в разделе 2.2. заключения указали, что (стр.27) «все четыре здания, по которым необходимо определить рыночную стоимость по первому вопросу, поставленному перед экспертами, в натуре не обнаружены и поэтому никаким образом не могут быть представлены на открытом рынке посредством публичной оферты, то есть как здания, права на которые имеются у собственника.

Имеющиеся на земельном участке конструктивные элементы объектов недвижимости не могут быть идентифицированы, как части оцениваемых зданий, и не могут быть отчуждены, т.к. с одной стороны на них не оформлены права (как, например, на объекты незавершенного строительства), а с другой стороны рынок подобных объектов отсутствует, т.к. данные объекты не обладают полезностью».

Согласно определению рыночной стоимости, изложенному в ст.3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночной стоимостью могут обладать только объекты, которые можно отнести к объектам оценки. Согласно ст.5 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объекта оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В разделе 2.2 Заключения (стр.28) эксперты указали, что «обнаруженный объект не может быть отнесен к объектам оценки, т.к. не может участвовать в гражданском обороте по следующим причинам: 1. объекты недвижимого имущества и объекты незавершенные строительством могут быть отчуждены при наличии оформленных прав на них. На обнаруженный объект права не зарегистрированы. 2. в соответствии с решением Арбитражного суда г.Москвы от 07.04.2011г. по делу № А40-145543/10-60-916, данный объект подлежит сносу.

Исходя из этого, обнаруженный объект по адресу: 

<

...> вл.47, не может обладать рыночной стоимостью, т.к. не может быть отнесен к объектам оценки».

Во исполнение указаний Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в определении от 23.03.2016г., для определения момента возведения спорных строений и регистрации в их отношении права собственности первого правообладателя, суд неоднократно определениями от 07.06.2016г. и от 16.08.2016г. направлял в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве запросы об истребовании копий регистрационных дел в отношении объектов недвижимости, находящихся по земельном участке по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:05:0004015:26: 1-этажное нежилое здание площадью 4 439, 4 кв. м, условный номер 31692, расположенного по адресу 

<

...>; 1-этажное нежилое здание площадью 311, 1 кв. м, условный номер 31694, расположенного по адресу 

<

...>; 1-этажное нежилое здание площадью 1003, 6 кв. м, условный номер 31695, расположенного по адресу 

<

...>; 1-этажное нежилое здание площадью 376, 2 кв. м, условный номер 31701, расположенного по адресу 

<

...>. Томов дел о возникновении (регистрации) права собственности ООО «Тэмси». Кадастровых (технических) паспортов по указанным объектам и земельному участку. Выписок из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества по форме приложения № 3 к Приказу Минэкономразвития России от 14.05.2010 № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним» с указанием в п. 2 выписки данных- о каждом из правообладателей в очередности согласно записи подраздела соответствующего раздела ЕГРП о регистрации перехода прав от одного лица к другому; вид зарегистрированного за каждым из правообладателей права, в том числе размеры принадлежащих (принадлежавших) им долей в праве общей собственности (если зарегистрировано право общей долевой собственности); датах и номерах государственной регистрации права (доли в праве); датах и номерах государственной регистрации прекращения права.

Вместе с тем, документация Росреестром была предоставлен не в полном объеме (только за период с 2012 года).

Суд из имеющихся в материалах дела документов в отношении спорных строений установил следующее.

Как указано выше, Договор долгосрочной аренды земельного участка № М-05-022866 от 23.09.2004г. был заключен между ООО «ТЭМСИ» (Арендатор) и Московским земельным комитетом (Арендодатель) в соответствии с распоряжением префекта ЮАО от 04.08.2004г. № 01-41-1965 (МКЗ от 09.08.2004г. Рег. № РД4-5435/4).

Согласно п.1.1 указанного Договора предметом его является земельный участок площадью 16 654 кв.м., имеющий адресные ориентиры: 

<

...> вл.47, предоставляемый в пользование на условиях долгосрочной аренды для эксплуатации строений и сооружений предприятия.

Государственная регистрация указанного Договора произведена 04.11.2004г. за номером 77-01/05-13/2004-727.

07 апреля 2011 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Арендатор) и ООО «Эстейд» (Арендатор) к Договору аренды земельного участка № М-05-022866 от 23.09.2004г. было подписано Дополнительное соглашение, согласно п.1 которого, в связи с переходом права собственности на помещения по адресу: Каширское шоссе, вл. 47 (Свидетельства о государственной регистрации права Управления Федеральной регистрационной службы по Москве: от 24.09.2009г. Серия 77 АЖ № 870967, запись регистрации от 24.09.2009г. № 77-77-05/087/2009-046; от 24.09.2009г. Серия 77 АЖ № 870969, запись регистрации от 24.09.2009г. № 77-77-05/087/2009-047; от 24.09.2009г. Серия 77 АЖ № 870968, запись регистрации от 24.09.2009г. № 77-77-05/087/2009-048; от 24.09.2009г. Серия 77 АЖ № 870971, запись регистрации от 24.09.2009г. № 77-77-05/087/2009-049), решением Арбитражного суда г.Москвы от 09.12.2010г. по делу № А40-103866/10-150-805, и в соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ и ст.271 ГК РФ, права и обязанности по Договору аренды земельного участка № М-05-022866 от 23.09.2004г. в полном объеме переходят с 24.09.2009г. к ООО «Эстейд».

Таким образом, из указанного Дополнительного соглашения следует, что права на спорные здания возникли у ООО «Эстейд» с 24.09.2009г.

Данные обстоятельства также подтверждаются решением Арбитражного суда г.Москвы от 09.12.2010г. по делу № А40-103866/10-150-805.

В рамках указанного дела были рассмотрены требования Департамента земельных ресурсов города Москвы к ООО «ЭСТЕЙД» о взыскании задолженности в сумме 515 741 руб. 19 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 90 715 руб. 83 коп.

В решении суда от 09.12.2010г. указано, что «между истцом и ООО «ТЭМСИ» 23.09.04г. заключен договор № М-05-022866 аренды земельного участка, расположенного по адресу 

<

...>, предоставленного в пользование для эксплуатации строений и сооружений предприятия, сроком до 04.08.2029г. (л.д. 8-16), который был зарегистрирован в установленном порядке 04.11.04г. за № 77-01/05-13/2004-727. 

Право собственности на четыре здания по адресу: 

<

...>, 4, 7, перешло с 28.04.09г. от ООО «ТЭМСИ» к ООО «Сервис-Профи», с 24.09.09г. от «ООО «Сервис-Профи» к ООО «ЭСТЕЙД», что подтверждается материалами дела (Договор купли-продажи от 22.07.09г. на л.д. 48-51, Акт приема-передачи недвижимого имущества от 22.07.09г. на л.д. 52, Свидетельство о государственной регистрации от 24.09.09г. на л.д. 53, Выписка из ЕГРП от 18.10.10г. № 19/107/2010-1736 на л.д. 59, Свидетельства о государственной регистрации права на л.д. 60-63)».

Таким образом, из указанного судебного акта, а также имеющихся материалов дела, следует, что до 28.04.2009г. права собственности на четыре здания по адресу: 

<

...>, 4, 7 принадлежали ООО «ТЭМСИ», с 28.04.2009г. от ООО «ТЭМСИ» к ООО «Сервис-Профи», с 24.09.09г. от «ООО «Сервис-Профи» к ООО «ЭСТЕЙД». Доказательств иного суду не представлено.

Данные обстоятельства также подтверждаются полученными из Россреестра выписками из ЕГРП.

В рамках дела № А40-145543/10-60-916 Арбитражным судом г.Москвы были рассмотрены требования Префектуры ЮАО г. Москвы к ООО «Тэмси» об обязании ООО «Тэмси» снести самовольно возведенную постройку по адресу: Москва, Каширское шоссе, вл. 47г., в случае неисполнения решения Арбитражного суда в течение одного месяца  с момента вступления его в законную силу предоставить префектуре ЮАО право осуществить снос самовольно возведенного объекта по адресу: Москва, Каширское ш., вл. 47 силами уполномоченной организации за счет ООО «Тэмси».

Арбитражный суд г.Москвы, рассмотрев данное требование Префектуры, решением от 07.04.2011г. обязал ООО «Тэмси» снести самовольно возведенную постройку, расположенную по адресу: Москва, Каширское шоссе, вл. 47г., в случае неисполнения решения Арбитражного суда в течение одного месяца  с момента вступления его в законную силу предоставить префектуре ЮАО право осуществить снос самовольно возведенного объекта по адресу: Москва, Каширское ш., вл. 47 силами уполномоченной организации за счет ООО «Тэмси».

В указанном решении суда отражено: «Из представленных материалов дела следует, что ответчиком без получения соответствующего разрешения  осуществлялось  строительство на данном земельной участке. Согласно акту проверки объекта капитального строительства Мосгосстройнадзор от 13.02.2008г. следует,  что строительство  «Автотехцентра» объекта капитального строительства  ведется без полученного  в установленном порядке  разрешения, л.д. 13. Решением Арбитражного суда г. Москвы  от 03.04.2008г. по делу № А40-10930/08-92-104  строительство объекта  было приостановлено. 28.03.2008г. Мосгосстройнадзором выдано предписание  в адрес застройщика  об устранении выявленных нарушений, в связи с чем, ООО «Тэмси» выполненные конструкции законсервированы, строительство приостановлено, л.д. 14. Решением Городской комиссии по пресечению самовольного строительства на территории гор. Москвы (протокол № 10 от 28.10.2010г.) признала, что возведенный ответчиком объект обладает признаками самовольной постройки».

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 07.04.2011г. по делу № А40-145543/10-60-916 было передано на исполнение в Росреестр, но письмом от 03.10.2014г. (т.8 л.д.2-3) ведомство отказало в государственной регистрации прекращения права на объект, расположенный по адресу, указав, что «при проведении правовой экспертизы установлено, что ЕГРП не содержит данных о зарегистрированных правах на объект недвижимости, расположенный по адресу Москва, Каширское ш., вл. 47… учитывая изложенное, внести запись в ЕГРП о прекращении права не представляется возможным ввиду отсутствия записи в ЕГРП о зарегистрированном праве на указанный объект недвижимости».

В рамках настоящего спора судом из дела № А40-145543/10-60-916 были истребованы и исследованы некоторые материалы, а именно: протокол от 28.10.2010г. № 10 заседания Городской комиссии по пресечению самовольного строительства (т.9 л.д.7), в котором указано следующее: 

«Имущественный комплекс производственно-административного назначения (4 строения общей площадью 6 130,3 кв.м.) по адресу: 

<

...> вл.47 является собственностью ООО «ТЭМСИ» (запись о государственной регистрации права от 05.08.2003г. № 77-01/03-653/2003-547, № 77-01/03-653/2003-546, № 77-01/03-653/2003-545 и от 03.09.2003г. № 77-01/03-653/2003-544) на основании договора купли-продажи с ОАО «Первый СМТ» от 17.07.2003г. № 2/ОС-2003».

Также в данном документе указано: 

«в связи с обращением застройщика (ООО «ТЭМСИ» и заключением Департамента имущества города Москвы от 26.07.2005г. № 4833/5 о неудовлетворительном состоянии существующих строений выпущено распоряжение префекта ЮАО от 17.03.2006г. № 01-41-673 «О сносе зданий ООО «ТЭМСИ» по адресу: 

<

...> вл.47». Работы по сносу 3-х строений проводились на основании ордера ОАТИ по ЮАО от 06.06.2006г. до 11.12.2007г. № 064405.

На месте снесенных строений начато строительство автотехцентра без оформленного проекта и разрешения на строительство».

По данному вопрос в протоколе принято решение: «признать, что объект обладает признаками самовольной постройки в соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ и подлежит сносу (демонтажу). Префектуре ЮАО до 30.11.2010г. направить в суд иск о признании объекта самовольной постройкой и его сносе (демонтаже) и осуществить поддержку исковых требований в суде».

Судом установлено, что в отношении именно данного объекта (возведенного на месте снесенных по распоряжению префекта ЮАО от 17.03.2006г. № 01-41-673  4-х строений, имевшихся в наличие ранее, и на которые ООО «ТЭМСИ» обладало зарегистрированными с 2003 года правами) Арбитражным судом г.Москвы по делу № А40-145543/10-60-916 принято решение от 07.04.2011г. о сносе самовольной постройки.

Здания, расположенные ранее по адресу: 

<

...>, 2, 4, 7 (права на которые зарегистрированы до настоящего времени в ЕГРП), хоть и были частично снесены, однако в ЕГРП сведения об этом внесены не были, и это отсутствующее имущество впоследствии реализовывалось от ООО «ТЭМСИ» к ООО «Сервис-Профи», а далее к ООО «ЭСТЕЙТ» и ООО «ФОРТЕКС», в ЕГРП вносились сведения о данных переходах прав.

Таким образом, из указанных выше документов судом установлено, что права собственности на спорные объекты (4-ре строения) с 2003 года принадлежали ООО «ТЭМСИ», с 28.04.2009г. от ООО «ТЭМСИ» перешли к ООО «Сервис-Профи», с 24.09.2009г. от «ООО «Сервис-Профи» перешли к ООО «ЭСТЕЙД». Данные установленные судом обстоятельства сторонами не опровергнуты.

Из изложенного следует, что на момент заключения между Банком и ООО «ТЭМСИ» Договора об ипотеке от 07.12.2007г. (зарегистрированного УФРС по г.Москве 14.12.2007г.) право собственности на спорные 4-ре строения принадлежали ООО «ТЭМСИ».

Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке (либо право аренды которого заложено – пункт 5 статьи 5 Закона об ипотеке), в зависимости от момента возведения таких строений – до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке). 

При этом на дату регистрации договора ипотеки между банком и обществом «Тэмси» (14.12.2007) данные нормы (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) предусматривали идентичные правовые последствия нахождения строения на заложенном участке: у залогодержателя участка возникало право залога на строения в силу закона, если в договоре сторонами не было предусмотрено иное. 

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью поступательной реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, поскольку объекты недвижимости (4-ре строения) были возведены до передачи земельного участка в залог, то стороны, желая ограничить право залога только правом аренды земельного участка, исключив распространение залога на строения, должны были специально оговорить данные условиям в Договоре ипотеки земельного участка.

Однако, вопрос о правовом статусе строений сторонами при передаче права аренды земельного участка в ипотеку урегулирован не был, из чего следует необходимость применения правила о возникновении ипотеки в силу закона. 

По смыслу статей 64 и 65 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

Данные выводы соответствуют принципам свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и единства судьбы участков и объектов, прочно с ними связанных.

В отношении вопроса об отсутствии в ЕГРП сведений об ограничении прав на строения (ипотеки), судом установлено следующее.

Согласно положениям пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 02.11.2004 № 127-ФЗ, действовавшей на момент регистрации договора ипотеки права аренды земельного участка 14.12.2007) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлялась без представления отдельного заявления. 

Заявительный порядок при совершении такого рода регистрационных действий был введен только с принятием Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ, который вступил в силу 07.03.2012. 

Таким образом, регистрирующий орган при проведении государственной регистрации Договора ипотеки от 07.12.2007г., учитывая, что спорные объекты имелись в наличие на тот момент и права на них были зарегистрированы в ЕГРП, должен был самостоятельно без представления отдельного заявления внести соответствующие сведения в отношении данных спорных строений. Последствия ненадлежащего исполнения своих обязательств государственными регистрирующими органами не могут быть возложены на добросовестных участников правоотношений. Доказательств недобросовестности действий Банка в данном случае в материалах дела отсутствуют.

На основании изложенного, поскольку на спорные строения права собственности были зарегистрированы за ООО «ТЭМСИ» с 2003 года до 2009 года, а Договор ипотеки между Банком и ООО «ТЭМСИ» заключен в 2007 год и не содержит в себе условий, исключающих распространение на строения залогового режима, суд считает, что на здания, расположенные по адресу: 

<

...>, 2, 4, 7 подлежал распространению залоговый режим.

Рассматривая вопрос о прекращении залога в связи с возмездным приобретением лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, суд исходит из того, что лицо, приобретающее право собственности на строения, находящиеся на земельном участке, право аренды которого, находится в залоге (о чем имеется соответствующая запись в ЕГРП), не может быть признано добросовестным приобретателем (в смысле освобождения его имущества от действия залогового режима), если только не докажет, что между сторонами договора об ипотеке права аренды земельного участка имелось законное соглашение о нераспространении ипотеки на строения. Таких доказательств в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, суд считает, что в удовлетворении требований Банка следует отказать в полном объеме, поскольку, как установлено в рамках проведения судебной экспертизы, объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРП в настоящий момент за ООО «ФОРТЕКС» (2-этажного нежилого здания площадью 4 439,4 кв.м, условный номер 31692, расположенного по адресу 

<

...>; 1-этажного нежилого здания площадью 311,1 кв.м, условный номер 31694, расположенного по адресу 

<

...>; 1-этажного нежилого здания площадью 1003,6 кв.м, условный номер 31695, расположенного по адресу 

<

...>; 1-этажного нежилого здания площадью 376,2 кв.м, условный номер 31701, расположенного по адресу 

<

...>) в натуре отсутствуют.

В соответствии со ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с п.1 ст.336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пп.3 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.

Положения ст.345 ГК РФ предусматривают возможность замены и восстановления предмета залога, которая в данном случае не может быть применена.

На основании изложенного, поскольку предмет залога (4-ре строения по адресу: 

<

...>, 2, 4, 7, на которые в ЕГРП за ООО «ФОРТЕКС» зарегистрированы права собственности) в натуре отсутствует, уничтожен (снесен) в силу установленных выше обстоятельства, а также, учитывая, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> вл.47, является самовольной постройкой и подлежит сносу согласно вступившего в законную силу судебного акта по делу № А40-145543/10-60-916, суд отказывает Банку в признании право залога (ипотеки) на недвижимое имущество, а именно: 2-этажное нежилое здание площадью 4439,4 кв.м. по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный номер): 31692; 1-этажное нежилое здание площадью 311,1 кв.м. по адресу 

<

...>, кадастровый (или условный номер): 31694; 1-этажное нежилое здание площадью 1003,6 кв.м. по адресу 

<

...>, кадастровый (или условный номер): 31695; 1-этажное нежилое здание площадью 376,2 кв.м. по адресу 

<

...>, кадастровый (или условный номер): 31701, а также обратить взыскание на него, посредством реализации его с публичных торгов в форме открытого аукциона с открытой формой подачи заявки о цене.

Судом установлено, что ООО «ТЕМСИ» ликвидировано вследствие банкротства 21.11.2014г. согласно записи в ЕГРЮЛ (т.2 л.д.129).

Доводы ООО «Фортекс» о том, что завершение конкурсного производства ООО «ТЕМСИ» и исключение его из ЕГРЮЛ, является основанием прекращения залога недвижимого имущества ООО «Келпи» на основании пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ, судом не принимаются по следующим основаниям.

В соответствии с п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» если залог предоставлен в обеспечение обязательства не залогодателя, а иного лица (должника по основному обязательству), завершение конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству и его исключение из единого государственного реестра юридических лиц не влекут прекращения залога в том случае, когда к этому моменту предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество в исковом порядке или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя.

В рамках дела № А40-125537/09-10-649 решение судом вынесено 31.12.2009г.

В рамках настоящего спора, Банк обратился в суд с исковым заявлением 28.10.2014г. (определение суда о принятии искового заявления к производству вынесено 31.01.2014г.), тогда как запись об исключении ООО «ТЕМСИ» из ЕГРЮЛ внесена 21.11.2014г.

В отношении встречных требований ООО «ФОРТЕКС» судом установлено следующее.

По требованию Банка об обращении взыскания на заложенное имущество ООО «ТЭМСИ» по делу №А40-125537/09-10-649 был выдан исполнительный лист от 30.04.2013г. № АС 001571539, который предъявлен к исполнению в районный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по г.Москве.

25.11.2013г. возбуждено исполнительное производство № 55835/13/11/77.

17.12.2013г. вынесено постановление о передаче имущества (права аренды) на реализацию.

На 07.04.2014г. были назначены торги специализированной организацией ООО «НОВЫЙ ГОРОД» с начальной продажной стоимостью заложенного имущества в размере 307 436 697 руб.

По состоянию на 28.03.2014г. не было зарегистрировано ни одной заявки на участие в торгах.

Определением Арбитражного суда г.Москвы по делу № А40-125537/09-10-649 от 02.06.2014г. был изменен способ и порядок исполнения решения суда от 31.12.2009г. в части обращения взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке от 07.12.2007г., путем установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 186 691 000 руб.

Судом установлено, что 18.11.2015г. постановлением судебного пристава исполнителя о передаче арестованного имущества на торги, имущество должника: право аренды земельного участка площадью 16 654 кв.м., место положения 

<

...> вл.47, кадастровый номер 77:05:04015:026 было передано на реализацию.

02.12.2015г. специализированной организацией ООО «Финтрейд» ТУ Росимущества было выдано поручение на реализацию арестованного имущества исх.№ 023 от 13.01.2016г.

В последующем, организацией – реализатором ООО «Финтрейд» судебному приставу исполнителю была представлена информация о том, что 13.01.2016г. не состоялись торги по реализации заложенного имущества, принадлежащего должнику.

20.01.2016г. судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15 %.

ООО «Финтрейд» информационным письмом уведомило о том, что повторные торги, назначенные на 24.02.2016г., не состоялись.

24.03.2016г. в соответствии с ч.3 ст.92, ст.87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» представителю взыскателя ОАО Банк «ЗЕНИТ» было вручено предложение оставить за собой нереализованное имущество, принадлежащее должнику, по цене на 25 % ниже его стоимости, установленной определением Арбитражного суда г.Москвы от 02.06.2014г., то есть за 140 018 250 руб.

24.03.2016г. через канцелярию отдела судебных приставов-исполнителей от взыскателя поступило заявление о готовности принять нереализованное имущество должника.

На основании чего, в соответствии с ч.14 ст.87 Федерального закона «Об исполнительном производстве», судебным приставом-исполнителем 11.04.2016г. вынесено Постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю и подписан Акт приема-передачи взыскателю имущества.

Доводы ООО «Фортекс» о том, что определением суда от 02.06.2014г. право аренды, оставленное Банком за собой, было оценено в 186 691 000 руб., в связи с чем, банком было получено полное погашение задолженности, обеспеченное залогом права аренды земельного участка, судом не принимаются, поскольку, как следует из Постановления судебного пристава-исполнителя от 11.04.2016г. о передаче нереализованного имущества должника взыскателю такая передача произведена по цене на 25 % ниже его стоимости, установленной определением Арбитражного суда г.Москвы от 02.06.2014г., то есть за 140 018 250 руб.

Доводы ООО «Фортекс» о том, что 08.02.2016г. ООО «Келпи» прекратило свое существование в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 08.08.2001г. № 129-ФЗ, что являлось основанием для прекращения исполнительного производства, в то время как в нарушение п.7 ч.2 ст.43 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель 11.04.2016г. осуществил передачу нереализованного имущества должника Банку, суд считает необоснованными по следующим основаниям.

Согласно п.39 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» исключение должника-организации из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа на основании статьи 21.1 Федерального закона от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" согласно пункту 7 части 2 статьи 43 Закона об исполнительном производстве влечет за собой прекращение исполнительного производства.

Если у ликвидированного должника-организации осталось нереализованное имущество, за счет которого можно удовлетворить требования кредиторов, то взыскатель, не получивший исполнения по исполнительному документу, иное заинтересованное лицо или уполномоченный государственный орган вправе обратиться в суд с заявлением о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества среди лиц, имеющих на это право, в соответствии с пунктом 5.2 статьи 64 ГК РФ.

Исходя из данных указаний Верховного Суда РФ, суд, учитывая, что в отношении нереализованного имущества, являющегося предметом залога, в момент исключения Залогодателя из ЕГРЮЛ уже имелось решение суда об обращении взыскания на него (то есть судьба имущества была уже определена), соблюдение формальных (необходимо следующих друг за другом) процедур реализации данного имущества не может негативным образом быть отнесено на добросовестного взыскателя, при том, что в действиях должника и его правопреемников суд в данном случае (в том числе с учетом неоднократно производившихся переходов прав на имущество) усматривает признаки недобросовестности.

В связи с изложенным, суд считает указанный выше довод ООО «Фортекс» необоснованным и не подлежащим принятию, а требование, основанное на данном положении законодательства, не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд считает, что ООО «Фортекс» не представлено доказательств ничтожности сделки, а также нарушения публичных интересов состоявшимся переходом имущества в правообладание Банка.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

  С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 334, 340, 348-350, 811, 819 ГК РФ, 5, 20, 50-54, 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",  ст.ст. 65, 66, 71, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении первоначальных и встречных требований в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова