АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-22531/2021

26 мая 2022 года

г. Челябинск

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2,  ИНН 

<

***>, г. Челябинск, к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ИНН 

<

***>, г. Челябинск, о взыскании 503 046  руб. 10 коп., при участии в судебном заседании представителей истца ФИО4, ФИО5 по доверенности от 17.06.2021, паспорта, представителя ответчика ФИО6 по доверенности от 28.09.2021, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ИП ФИО3 ИНН 

<

***>, г. Челябинск (-далее ответчик), в котором просит взыскать с ответчика сумму ущерба, возникшего в результате ненадлежащего исполнения обязанностей по оплате арендных платежей, коммунальных услуг, а также связанных с оценкой причинённого ущерба и последующего ремонта, в размере 443 330 руб. 34  коп., сумму договорной неустойки, начисляемой в период действия договора аренды, в размере  55 756 руб. 67 коп, сумму процентов неустойки  в размере 3 959 руб. 09 коп., начисляемые по день фактической оплаты задолженности.

Определением от 02.08.2021 исковое заявление назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В судебном заседании истец поддержал заявление в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве, заявил о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

В судебном заседании 17.05.2022 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 26.05.2022. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды от 07.10.2019 (л.д. 10-12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение № 2 площадью 49,6 кв.м, кадастровый номер 74:36:0501004:341, расположенное по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора). 

План расположения помещения согласован сторонами в приложении № 1 к договору, помещение передано по акту приема-передачи от 26.12.2019 (л.д. 13).

Переданное в аренду помещение принадлежит истцу на праве собственности (п. 1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка (л.д. 12).

Срок действия договора составляет 5 лет и устанавливается до 06.10.2024 (п. 2 договора).

Согласно п. 4.1 арендная плата за 1 месяц аренды устанавливается в следующих размерах: с 07.10.2019 по 30.10.2019 – 100 руб.; с 01.11.2019 по 31.01.2020 – 100 руб.; с 01.02.220 и последующие месяцы – 50 000 руб.  Арендная плата вносится ежемесячно до 5 числа текущего месяца.

В обеспечение исполнения арендатором своих обязательств, предусмотренных договором, возмещения убытков и выплаты неустойки, арендатор в течение 5 дней после подписания договора перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 50 тыс. руб. Обеспечительный платеж находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. На сумму обеспечительного платежа не подлежат начислению проценты за время нахождения его у арендодателя (п. 4.2 договора). 

В соответствии с п. 4.5 договора арендатор обязан каждый месяц самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, вывоз ТБО, электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение, услуги управляющей компании.

Арендатор имеет право на одностороннее внесудебное расторжение договора, письменно уведомив об этом арендодателя за 30 календарных дней до даты расторжения (п. 7.2 договора).

В заявлении истец указал, что, начиная с 07.11.2019 ответчик исполнял обязанность по внесению арендной платы ненадлежащим образом, в результате чего по состоянию на 06.04.2021 образовалась задолженность в размере 206 670 руб. 00 коп.  Обеспечительный платеж в размере 50 тыс. руб. (п. 4.3 договора) ответчиком не был перечислен.

06.04.2021 истец получил от ответчика уведомление о расторжении договора. После получения уведомления истец обнаружил, что помещение арендатором освобождено.

Истец, ссылаясь на п. 7.2 договора, считает, что договор аренды расторгнут 06.05.2021 (по истечении месяца с даты получения уведомления о расторжении договора). Задолженность ответчика на 06.05.2021 составляет 256 670 руб. 00 коп.

Так же истец указал, что ответчиком за апрель 2021 года не оплачены электроэнергия в сумме 480 руб. 91 коп. (л.д. 14-17), тепловая энергия в размере 1 428 руб. 55 коп., электроэнергия за период с декабря 2020 года по апрель 2021 года в сумме 1 200 руб. 00 коп., теплоснабжение по договору № 121-ТС от 17.12.2019 в размере 4 432 руб. 80 коп., водоснабжение и водоотведение в сумме 4 076 руб. 08 коп. 

Истцом представлены платежные поручения об оплате им потребленных энергоресурсов в указанных суммах (л.д. 17-21).

После расторжения ответчиком договора в одностороннем порядке, истцом был произведен осмотр помещения с привлечением специалиста ИП ФИО7 

Согласно заключению специалиста № 530 от 13.04.2021 рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного конструктивным элемента помещения, находящегося по адресу: 

<

...>, заменяемых строительных и отделочных материалов (округленно) составляет 155 042 руб. 00 коп. (л.д. 31-58).

Услуги специалиста оплачены истцом в размере 20 тыс. руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.04.2021 (л.д. 22).

Истец в исковом заявлении указал, что в результате действий ответчика ему причинен ущерб в общей сумме 443 330 руб. 34 коп., а именно:

- задолженность по арендной плате за период с декабря 2020 года по 06.05.2021 - 256 670 руб. 00 коп.;

- расходы, которые потребуется произвести на восстановление причиненного имуществу истца ущерба, - 155 042 руб. 00 коп.;

- расходы на оплату услуг специалиста по оценке причиненного ущерба – 20 000 руб. 00 коп.;

- задолженность по коммунальным платежам – 11 618 руб. 34 коп.

В соответствии с п. 6.2 договора при нарушении арендатором срока внесения арендной платы, арендодатель имеет право на взыскание пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истцом в материалы дела представлен расчет пени за несвоевременную оплату арендных платежей в соответствии с п. 6.2 договора за период с 06.04.2020 по 06.04.2021, размер которой составляет 55 756 руб. 67 коп. (л.д. 6-7). Так же истцом заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.04.2021 по 16.06.2021, размер которых согласно расчету составляет 3 959 руб. 09 коп. (л.д. 7, оборотная сторона).

Возражая против заявленных требований, ответчик в письменном отзыве указал, что помещение было принято 26.12.2019 по акту приема-передачи. С этого момента она начала делать ремонт, поскольку помещение было передано в черновой отделке.

В судебном заседании 24.05.2022 ответчиком приобщены в материалы дела фотографии, подтверждающие состояние помещения на момент передачи и в настоящее время (л.д. 99-101). Пояснил, что был сделан ремонт в помещении с привлечением ИП ФИО8 по договору подряда на ремонтно-строительные работы от 04.12.2019 (л.д. 102-108). Согласно п. 1.4 договора общая стоимость договора составляет 453 906 руб. 00 коп., выполненные работы и приобретенные для ремонта материалы оплачены ответчиком в полном объеме (л.д. 109-121). 

В конце марта 2020 года ремонт в помещении был закончен и ответчик намеревался приступить к работе. 30.03.2020 были введены ограничения на работу предприятий общепита, в связи с чем ответчик обратился к истцу с просьбой снизить размер арендной платы на 50%.

Обеспечительный платеж в размере 50 тыс. руб. был внесен платежным поручением № 27 от 16.10.2019 (л.д. 69).

Как пояснил ответчик, переговоры велись с супругом ИП ФИО2, который согласился на снижение арендной платы на 50%, изменение к договору сторонами не подписывались.

15.07.2020 представитель арендодателя направил арендатору смс сообщение об оплате арендной платы в полном объеме (л.д. 70).

По мнению ответчика, с учетом достигнутой договоренности о снижении арендной платы на 50%, задолженность за апрель 2020 года должна составлять 22 тыс. руб. (50 тыс. : 2- 3 тыс.), май 2020 года – 25 тыс. руб. (50 тыс. : 2), июнь 2020 года – 10 тыс. руб. (50 тыс. : 2 – 15 тыс.), февраль 2020 года – 40 тыс. руб., всего 97 тыс. руб. С учетом внесения обеспечительного платежа, задолженность должна составлять 47 тыс. руб.

В отзыве ответчик указал, что 25.03.2021 истец по электронной почте направил в адрес ответчика требование об оплате задолженности по арендной плате и предложение расторгнуть договор с 01.04.2021, в подтверждение чего представил скриншот экрана. Направленное в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды от 25.03.2021 содержало сведения о том, что задолженность арендатора составляет 197 тыс. руб., в т.ч. апрель 2020 года – 47 тыс. руб., май 2020 года – 50 тыс. руб., июнь 2020 года – 35 тыс. руб., июль 2020 года – 25 тыс. руб., февраль 2021 года – 40 тыс. руб. Так же был направлен акт возврата помещения (л.д. 85-88).

Ответчик освободил занимаемое помещение, самостоятельно вывез принадлежащее ему имущество. Ответчик подписал соглашение о расторжении договора от 31.03.2021 и акт возврата помещения  от 31.03.2021 и направил в адрес истца по электронной почте 31.03.2021, указав в письме, что попасть в арендуемое помещение не представляется возможным по причине смены замков. Указал, что считает договор расторгнутым (л.д. 89-91). 

В судебном заседании ответчик пояснил, что с 01.04.2021 допуск в помещение был прекращен арендодателем, замки сменены, о чем ответчиком составлен акт о недопуске в нежилое помещение, подписанный жильцами жилого дома и арендаторами соседних нежилых помещений (л.д. 82).

Ответчик 15.04.2021   обращалась в органы полиции с заявлением о пресечении противоправных действий ФИО2, на которое получен ответ об отсутствии оснований для возбуждения уголовного или административного производства (л.д. 72-74).

Ответчик считает, что арендная плата и коммунальные платежи за апрель и май 2021 года не подлежат взысканию с него, поскольку помещение было передано 31.03.2021.

Возражает против взыскания расходов на восстановление, поскольку состояние помещения на момент передачи было хуже, чем на момент возврата.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

 Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды недвижимого имущества. Стороны согласовали существенные условия договора. По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенным.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что 25.03.2021 ответчиком по электронной почте было получено соглашение о расторжении договора с указанием суммы задолженности по арендной плате и акт приема-передачи от 31.03.2021 (л.д. 81). Поскольку ответчик не был согласен с размером задолженности, он направил в адрес истца по электронной почте подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора с указанием иной суммы задолженности (л.д. 28). Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не отрицалось.

В судебном заседании истец пояснил, что соглашение о расторжении договора от 31.03.2021 в редакции ответчика (л.д. 28) получено им 06.04.2021, доказательств получения в эту дату представить не смог.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из сделок, под которыми статья 153 ГК РФ признает действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Как следует из смысла п. 1 ст. 160 ГК РФ, применяемого во взаимосвязи с п. 2 ст. 434 ГК РФ, двусторонняя сделка может быть совершена путем обмена документами, подписанными лицами, совершающими сделку.

Судом отклоняются доводы истца о том, что договор расторгнут ответчиком в одностороннем порядке 06.05.2021 по истечении месяца с даты получения арендодателем соглашения о расторжении договора от арендатора.

Материалами дела подтверждено, что соглашение о расторжении договора аренды от 25.03.2021 было направлено арендодателем, в ответ на которое арендатор направил свою редакцию соглашения от 31.03.2021. 

Поскольку доказательств получения ИП ФИО2 06.04.2021 соглашения о расторжении договора, подписанного ответчиком, в дело в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено, суд считает, что договор аренды от 07.10.2019 расторгнут сторонами путем обмена документами 31.03.2021. 

Так же из материалов дела усматривается, что арендатор освободил помещение 31.03.2021, предпринимал попытки передать помещение арендодателю, арендодатель помещение не принимал в связи с неудовлетворительным состоянием.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи.

В п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. 

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. 622, 655, 664 настоящего Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

В таком случае положения гл. 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Поскольку, согласно пояснениям ответчика и представленным в материалы дела доказательствам, помещение фактически освобождено 31.03.2021 (доказательств иного материалы дела не содержат), доказательств пользование ответчиком данным помещением после этой даты в деле не имеется, суд приходит к выводу, что арендная плата подлежит оплате по март 2021 включительно.

Истец в судебном заседании пояснил, что просит взыскать долг в размере 256 870 руб. 00 коп. за период с 01.12.2020 по 06.05.2021. Размер арендной платы за указанный период составляет 261 670 руб. 00 коп., заявленная ко взысканию задолженность уменьшена на сумму внесенной ранее оплаты 5 000 руб. 00 коп. 

Арендная плата за период с 01.12.2020 по 31.03.2021 по расчету суда составляет 197 200 руб. 00 коп. 

Так же судом установлено, что истцом при определении размера задолженности не учтен обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. (л.д. 69). Поскольку в нарушение п. 4.4 договора арендодатель не направил арендатору уведомление об удержании обеспечительного платежа в счет погашения задолженности, обеспечительный платеж в соответствии с п. 4.3 договора подлежит отнесению в счет погашения задолженности за март 2021 года (последний месяц действия договора).

Ответчик не представил суду доказательств своевременного надлежащего исполнения обязательств с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными за заявленный период, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению, а задолженность в размере 147 200 руб. 00 коп. за указанный период подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Судом отклоняются возражения ответчика о необходимости снижения размера арендной платы за период с апреля по июнь 2020 года на 50%.

В соответствии с п. 4 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» ст. 19 Закона № 98-ФЗ дополнена в числе прочих частью 4, согласно которой арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ. 

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Между тем, из материалов настоящего дела не следует, что ответчик обращался к истцу с предложением или требованием об отсрочке уплаты арендной платы в 2020 году, уменьшении ее размера. Также материалами дела не подтверждено, что действие договора аренды прекращено по основаниям, не связанным с истечением срока действия договора.

Пояснения ответчика о том, что переговоры велись с супругом ИП ФИО2, отклоняются судом, поскольку доказательств, подтверждающих полномочия указанного лица на представление интересов истца в правоотношения по аренде, в деле не имеется (ст. 64, 65, 67, 68 АПК РФ).

Помимо этого истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 55 756 руб. 67 коп. за период с 06.04.2020 по 06.04.2021 в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы. 

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

П. 6.2 договора согласовано, что при нарушении арендатором срока внесения арендных платежей, арендодатель имеет право на взыскание пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истцом в материалы дела представлен расчет пени (л.д. 6-7), из которого усматривается, что истцом начислена пеня за несвоевременную оплату арендной платы за период с апреля по декабрь 2020 года, а также пеня за неоплату арендной платы за период с декабря 2020 года по апрель 2021 года.

Проверив расчет истца, суд установил, что истцом не верно определен период начала просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы, в нарушение положений ст. 193 ГК РФ расчет произведен без учета выходных и нерабочих дней, установленных Указами Президента РФ от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239, от 28.04.2020 № 294, от 29.05.2020 № 345, от 01.06.2020 № 354.

Поскольку обеспечительный платеж, уплаченный платежным поручением № 27 от 16.10.2019, отнесен в счет оплаты задолженности за март 2021 года, во взыскании арендной платы за апрель и май 2021 года судом отказано, начисление неустойки за указанные периоды неправомерно. 

В письменном отзыве ответчик не отрицал нарушение сроков оплаты за аренду, указал, что считает размер пени чрезмерным и высоким, просил снизить неустойку до 1 504 руб. 23 коп. исходя из расчета процентов по ст. 395 ГК РФ (л.д. 83-84).

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п. 2 указанной статьи уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ; п. 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления № 7).

При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О). Возможность снижения неустойки оценивается судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

В соответствии с п. 73 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Согласно положениям ст.ст. 9, 65 АПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

В пояснениях ответчик указал, что размер неустойки значительно выше средней ставки банковского процента, сроки нарушения непродолжительны. 

Исследовав в совокупности представленные доказательства (ст. 71 АПК РФ), учитывая компенсационную природу неустойки, отсутствие доказательств наличия у истца соразмерных начисленной неустойке убытков, вызванных нарушением ответчиком условий договора, признание ответчиком основного долга, непродолжительный период нарушения обязательства, суд считает, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем имеются основания для применения ст. 333 ГК РФ.

Согласно п. 75 постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пп. 3, 4 ст. 1 ГК РФ). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым  применить ст. 333 ГК РФ, а именно: соразмерно уменьшить неустойку до размера, приблизительно равного двукратной ставке рефинансирования, что составляет 23 753 руб. 70 коп.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным платежам в общей сумме 11 618 руб. 34 коп.

В подтверждение указанной суммы истцом представлены доказательства оплаты потребленных энергоресурсов в адрес ресурсоснабжающих организаций, а именно: платежное поручение № 6 от 25.05.2021 на сумму 480 руб. 91 коп. в адрес ООО «Уралэнергосбы» с назначением платежа «оплата электроэнергии за апрель 2021 года» (л.д. 17), платежное поручение № 10 от 25.05.2021 на сумму 4 432 руб. 80 коп. в адрес ООО «АТЭК» с назначением платежа «оплата по договору теплоснабжения от 17.12.2019» (л.д. 18), платежное поручение № 9 от 26.05.2021 на сумму 1 200 руб. 00 коп. в адрес ИП ФИО9 с назначением платежа «снятие показаний за декабрь 2020, февраль-апрель 2021» (л.д. 19), платежное поручение № 4 от 25.05.2021 на сумму 4 076 руб. 08 коп. в адрес МУП ПОВВ с назначением платежа «оплата по договору № 17712 от 18.11.2019» (л.д. 20), платежное поручение № 8 от 25.05.2021 на сумму 1 428 руб. 55 коп. в адрес ООО «АТЭК» с назначением платежа «тепловая энергия для отопления за апрель 2021 года» (л.д. 21).

Так же истцом представлены договоры, заключенные с ресурсоснабжающими организациями, и договор с управляющей компанией ООО «Ньютон» (л.д. 92-93).

Согласно п. 4.5 договора арендатор обязан каждый месяц самостоятельно оплачивать коммунальные платежи, вывоз ТКО, электроэнергию, теплоснабжение, водоотведение и водоснабжение, услуги управляющей компании согласно выставленным счетам.

Из представленных истцом документов усматривается, что оплата электроэнергии в сумме 480 руб. 91 коп., тепловой энергии в сумме 1 428 руб. 55 коп. произведена за апрель 2021 года. Поскольку в удовлетворении арендной платы за апрель 2021 года судом отказано, оснований для взыскания коммунальных платежей за указанный период не имеется. 

Оснований для перечисления денежных средств в адрес ИП ФИО9 истцом не представлено, наличие обязательственных правоотношений не подтверждено. 

Денежные средства в размере 4 432 руб. 80 коп. перечислены в адрес теплоснабжающей организации отдельно от оплаты за апрель, что дает суду основания полагать, что оплачена потребленная тепловая энергия за период по март 2021 года, данная сумма подлежит взысканию с ответчика. К таким же выводам приходит суд при анализе платежа в сумме 4 076 руб. 08 коп. в адрес МУП ПОВВ.

Иных доказательств, что арендатору необходимо оплачивать какие-либо коммунальные или иные платежи, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено. 

Истцом заявлено о взыскании затрат на восстановительный ремонт в размере 155 042 руб. 00 коп.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В абзаце первом п. 1 ст. 401 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Из приведенных нормативных положений в их системной взаимосвязи следует, что в обязательственных правоотношениях по общему правилу основанием для возложения ответственности в виде возмещения убытков на лицо, не исполнившее обязательство или исполнившее его ненадлежащим образом, является вина такого лица.

Исходя из этого для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков за неисполнение обязательства необходимо установление наличия между сторонами обязательств, то есть отношений, в которых одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

Необходимыми условиями ответственности за нарушение обязательства являются: факт противоправного поведения должника, то есть нарушения им обязательства; наступление негативных последствий у кредитора в виде понесенных убытков, их размер; наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением должника и убытками кредитора.

Указанные обстоятельства, исходя из подлежащих применению к спорным отношениям норм материального права, являются юридически значимыми.

ВС РФ в своем постановлении Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указал, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствием в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должников (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что в обоснование исковых требований о взыскании ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением ответчиком договора аренды, а именно возврат имущества в неудовлетворительном состоянии, истец представил заключение специалиста № 530 от 13.04.2021 (л.д. 31-58).

Судом установлено, что договор аренды расторгнут сторонами 31.03.2021.

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

После окончания срока действия договора арендатор должен возвратить помещение арендодателю по акту, подписываемому сторонами, в состоянии не худшем, чем то, в котором помещение было передано арендатору с учетом его нормального износа.

Как усматривается из материалов дела, истцом прекращен доступ в помещение 01.04.2021, акт возврата с подробным описанием состояния нежилого помещения и выводом о его неудовлетворительном состоянии не составлялся.

Из заключения специалиста № 530 усматривается, что 13.04.2021 произведен осмотр помещения, выявлены определенные поврежденные, специалистом произведен расчет стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, размер которой составил 155 042 руб. 00 коп.

Судом установлено, что спорное помещение передано по акту от 26.12.2019 (л.д. 13), акт не содержит подробное описание передаваемого помещения. Ответчик представил в материалы дела доказательства, что помещение передано в аренду без отделки, ответчиком произведен ремонт помещения. Данные обстоятельства истцом не отрицались и не опровергнуты.

Поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не доказано, что  имущество, переданное в аренду, повреждено сверх естественного износа по вине арендатора, более того, из материалов дела усматривается, что арендатором произведен ремонт помещения и после его возврата состояние его улучшено, на ответчика не может быть возложена обязанность по восстановлению помещения.

В отношении требования в части процентов по ст. 395 ГК РФ в размере 3 359 руб. 09 коп., начисленных на всю сумму, заявленную ко взысканию (задолженность по аренде + расходы на восстановление помещения + коммунальные платежи), судом отмечается следующее.

В соответствии п. 1 ст. 3 Федерального Конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и ст. 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации» разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 22, предусматривающий ответственность за неисполнение решения суда, признан не подлежащим применению (п. 133).

С учетом изложенного, поскольку в настоящем случае истцом в форме процентов за пользование чужими денежными средствами, по сути, взыскивается компенсация за неисполнение судебного акта, ранее предусмотренная п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 22 в отношении любого денежного требования, в то время как указанный пункт не подлежит применению в связи с принятием ВС РФ Пленума № 25 (п. 133 постановления) и изменением действующего гражданского законодательства, предусматривающего возможность присуждения компенсации на случай неисполнения судебного акта в отношении требований об исполнении обязательства в натуре (ст. 308.3 ГК РФ), каковыми требования о взыскании задолженности и пени по настоящему делу не являются.

Из разъяснений п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также не следует возможность начисления процентов за неисполнение судебного акта.

При таких обстоятельствах требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на всю денежную сумму, предъявленную ко взысканию, исходя из ставки рефинансирования Банка России, не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 147 200 руб. 00 коп., пени в общей сумме 23 753 руб. 70 коп., а также 8 508 руб. 88 коп. в счет возмещения платежей за коммунальные услуги. 

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 13 061 руб. 00 коп. (платежное поручение № 12 от 18.06.2021, л.д. 9), что соответствует заявленной цене иска 503 046 руб. 10 коп. 

Поскольку требования истца удовлетворены частично, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 659 руб. 54 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Так же истцом заявлено о взыскании расходов на оплату услуг ИП ФИО10 по составлению заключения специалиста № 530 по определению размера подлежащего возмещению ущерба в размере 20 тыс. руб. 

При рассмотрении данного требования суд исходит из того обстоятельства, что указанное доказательство представлено истцом в подтверждение обоснованности требования о взыскании ущерба, причиненного ответчиком в результате возврата помещения в ненадлежащем виде.

В удовлетворении указанного требования судом отказано в полном объеме, применительно к ст. 106 АПК РФ и п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», оснований для возложения данных расходов на ответчика не имеется. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность в размере 147 200 руб. 00 коп., пени в общей сумме 23 753 руб. 70 коп., 8 508 руб. 88 коп. в счет возмещения платежей за коммунальные услуги, а также 4 659 руб. 54 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказать.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). 

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья                  Д.М. Холщигина