Арбитражный суд Челябинской области

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chel.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-760/2023

22 сентября 2023 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 сентября 2023 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.А. Петров при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прогресс», ОГРН 

<

***>, г. Магнитогорск, 

к Администрации г. Магнитогорска 

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка

при участии в деле Прокуратуры Челябинской области,

при участии в судебном заедании представителей: от заявителя – ФИО2 (доверенность от 27.09.22, паспорт), от административного органа – ФИО3 (доверенность от 26.10.21, паспорт, диплом),  от прокуратуры – ФИО4 (служебное удостоверение),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – заявитель, ООО «Прогресс», общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации г. Магнитогорска (далее – административный орган, Администрация) о признании незаконным отказа Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Магнитогорска, изложенного в решении исх. № АГ-09/902 от 28.09.2021 (далее – оспариваемый отказ), в предоставлении в аренду заявителю земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122 (далее – спорный земельный участок), расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пересечение ул. Зеленый Лог и шоссе Западное; об обязании административного органа передать в аренду заявителю  земельный участок с кадастровым номером 74:33:0310001:122, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пересечение ул. Зеленый Лог и шоссе Западное.

Определением от 17.02.2022 заявление принято к производству арбитражного суда.

Протокольным определением от 19.04.2022 суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), признал подготовку дела к судебному разбирательству оконченной, перешел к рассмотрению дела в судебном разбирательстве.

Определением от 28.11.2023 по ходатайству заявителя по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю  ФИО5, ОГРНИП: 

<

***> (экспертное объединение «Экспертиза и оценка»).

На разрешение  эксперта судом поставлены следующие вопросы: 

1. Имеется ли у объектов недвижимого и движимого имущества, созданного в соответствии с проектом МС-001.02-П3.3,-Торговый комплекс, в том числе, зданий с кадастровыми номерами 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:148, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог, 60, совокупность признаков, характеризующих их как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, неразрывно связанных физически или технологически.

2. Альтернативный вопрос: 

2.1. В случае положительного ответа эксперта на первый вопрос: Какова площадь земельного участка либо земельных участков, необходимая для размещения и эксплуатации совокупности объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, неразрывно связанных физически или технологически, созданных в соответствии с проектом МС-001.02-П3.3,-Торговый комплекс, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул Зеленый лог, 60.

2.2. В случае отрицательного ответа эксперта на первый вопрос: Какова площадь земельного участка либо земельных участков, необходимая для размещения и эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:148, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог, 60.

Производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения по настоящему делу.

21.03.2023 в материалы дела от эксперта ФИО5 поступило экспертное заключение № 1284/2811/2022 от 16.03.2023.

Протокольным определением от 18.04.2023 производство по делу возобновлено.

Определением от 25.07.2023 к участию в деле привлечена Прокуратура Челябинской области.

Представитель заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по доводам заявления, письменных пояснений.

Представитель Администрации относительно заявленных требований возражал по доводам отзыва, письменных пояснений.

Представитель Прокуратуры Челябинской области в судебном заседании позицию Администрации поддержала, представила в материалы дела письменное мнение, в котором указала на правомерность оспариваемого отказа.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

24.05.2016 между ООО «Прогресс» и Администрацией заключен договор аренды земельного участка № 9575, в соответствии с которым в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0310001:122, площадью 155 875 кв.м., расположенный по адресу: г. Магнитогорск, пересечение ул. Зеленый Лог и шоссе Западное (далее – спорный земельный участок), для целей строительства торгово-развлекательного центра с парковкой на срок до 03.07.2021 (т. 4, л.д. 56-61).

23.01.2019 Администрацией ООО «Прогресс» выданы разрешения на строительство следующих объектов недвижимого имущества на территории спорного земельного участка:

- № ru74307000-00006-2019 «Торговый комплекс. Здание №3», проект № МС 001.02-ПЗ.З», общая площадь 203, 53 кв.м., 1 этаж (т. 1, л.д. 62-67),

- № ru74307000-00005-2019 «Торговый комплекс. Здание №2», проект № МС 001.02-ПЗ.З», общая площадь 203, 53 кв.м., 1 этаж (т. 1, л.д. 68-73),

- № ru74307000-00004-2019 «Торговый комплекс. Здание №3», проект № МС 001.02-ПЗ.З», общая площадь 203, 53 кв.м., 1 этаж (т. 1, л.д. 74-76).

Указанные здания введены в эксплуатацию соответствующими разрешениями Администрации от 08.11.2019  № ru-307000-00116-2019, 2019  № ru-307000-00115-2019, 2019  № ru-307000-00114-2019 (т. 1, л.д. 47-61). 

29.03.2023 Администрацией и ООО «Прогресс» произведен комиссионный осмотр спорного земельного участка, по результатам которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0310001:122 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:33:0310001:148, 74:33:0310001:149 и 74:33:0310001:150. Здание с кадастровым номером 74:33:0310001:150 имеет площадь 203,5 кв.м, здание с кадастровым номером 74:33:0310001:149 имеет площадь 203,5 кв.м, здание с кадастровым номером 74:33:0310001:148 имеет площадь 203,5 кв.м (т. 1, л.д. 41).

В письме Управления Архитектуры и градостроительства Администрации от 14.04.2022 № УАиГ-03/898 (т. 1, л.д. 42-43) сообщается, что по состоянию на 29.03.2022 устройство инфраструктуры в части благоустройства выполнено не в полном объеме и не соответствует проекту МС001.02-ГПЗ, подтверждение подключения построенных зданий к сетям канализации и водоснабжения и их исполнительская съемка отсутствуют.

26.08.2021 ООО «Прогресс»  обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока аренды спорного земельного участка, в ответ на которое письмом от 28.09.2021 № АГ-09/902 (далее –оспариваемое решение) Администрация отказала обществу в предоставлении спорного земельного участка в аренду по следующим основаниям: На земельном участке с кадастровым номером 74:33:0310001:122 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:33:0310001:148, 74:33:0310001:149 и 74:33:0310001:150. Здание с кадастровым номером 74:33:0310001:150 имеет площадь 203,5 кв.м, здание с кадастровым номером 74:33:0310001:149 имеет площадь 203,5 кв.м, здание с кадастровым номером 74:33:0310001:148 имеет площадь 203,5 кв.м.  Суммарно площадь зданий составляет 610,5 кв.м, тогда как площадь спорного земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122 составляет 155 875 кв.м. Таким образом, по мнению Администрации, в данном случае, площадь спорного земельного участка – 155 875 кв.м  явно несоразмерна площади земельного участка необходимого для эксплуатации расположенных в его границах нежилых зданий общей площадью 610,5 кв.м. (т. 1, л.д. 8-9).

При указанных обстоятельствах, не согласившись с оспариваемым отказом ООО «Прогресс» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусматривается, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу части 3 статьи 189 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие).

По смыслу приведенных процессуальных норм законность действий (бездействий) органов публичной власти проверяется судом на момент их принятия. 

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, бремя доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

При этом особенностью рассмотрения дел в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, является вертикальный характер правоотношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, между органом или должностным лицом, осуществляющим публичные полномочия, и лицом, осуществляющим предпринимательскую и другую экономическую деятельность. 

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Материалами дела подтверждается, что срок на обращение в арбитражный суд, предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем следует учитывать, что при предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409).

Следовательно, право на аренду земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым, в том числе, относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

Из материалов дела следует, что ООО «Прогресс» Администрацией по договору № 9575 от 24.05.2016 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0310001:122, площадью 155 875 кв.м., расположенный по адресу: г. Магнитогорск, пересечение ул. Зеленый Лог и шоссе Западное,  для целей строительства торгово-развлекательного центра с парковкой на срок до 03.07.2021.

Впоследствии ООО «Прогресс» осуществило на спорном земельном участке строительство трех объектов капитального строительства на основании выданных Администрацией  разрешений на строительство:

- объект капитального строительства «Торговый комплекс. Здание № 1», введенный в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № ru74-307000-00114-2019 от 08.11.2019 (утверждено постановлением Администрации № 13859-П от 11.11.2019), фактическая площадь которого составляет 203, 5 кв.м.;

- объект капитального строительства «Торговый комплекс. Здание № 2», введенный в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № ru74-307000-00115-2019 от 08.11.2019 (утверждено постановлением Администрации № 13857-П от 11.11.2019), фактическая площадь которого составляет 203, 5 кв.м.;

- объект капитального строительства «Торговый комплекс. Здание № 3», введенный в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № ru74-307000-00116-2019 от 08.11.2019 (утверждено постановлением Администрации № 13860-П от 11.11.2019), фактическая площадь которого составляет 203, 5 кв.м.

С учетом изложенного в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) заявитель обладает правом на обращение с заявлением о предоставлении в собственность или в аренду соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Основанием для отказа в предоставлении в аренду обществу спорного земельного участка, площадью 155 875 кв.м., для Администрации явилась несоразмерность площади земельного участка необходимого для эксплуатации расположенных в его границах нежилых зданий общей площадью 610,5 кв.м..

Доводы заявителя, приведенные в ходе судебного разбирательства сводятся к тому, что исполняя обязательства, предусмотренные договором аренды № 9575 от 24.05.2016, ООО «Прогресс» разработало проект торгового комплекса № МС-001.02-ПЗЗ, который был утвержден Администрацией. Указанным проектом предусмотрены: три здания (объекты капитального строительства), отсыпка дорог, открытые склады (площадки для хранения) и благоустройство территории. Администрацией выданы разрешения на строительство капитальных объектов, на введение их в эксплуатацию. Указанные объекты капитального строительства находятся в составе единого торгового комплекса и не являются отдельными объектами.

По ходатайству заявителя судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю  ФИО5, ОГРНИП: 

<

***> (экспертное объединение «Экспертиза и оценка»), на разрешение  эксперта судом поставлены следующие вопросы: 

1. Имеется ли у объектов недвижимого и движимого имущества, созданного в соответствии с проектом МС-001.02-П3.3,-Торговый комплекс, в том числе, зданий с кадастровыми номерами 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:148, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог, 60, совокупность признаков, характеризующих их как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, неразрывно связанных физически или технологически.

2. Альтернативный вопрос: 

2.1. В случае положительного ответа эксперта на первый вопрос: Какова площадь земельного участка либо земельных участков, необходимая для размещения и эксплуатации совокупности объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, неразрывно связанных физически или технологически, созданных в соответствии с проектом МС-001.02-П3.3,-Торговый комплекс, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул Зеленый лог, 60.

2.2. В случае отрицательного ответа эксперта на первый вопрос: Какова площадь земельного участка либо земельных участков, необходимая для размещения и эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:148, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог, 60.

Согласно заключению эксперта № 1284/2811/2022 от 16.03.2023 им сделаны выводы по поставленным судом вопросам, а именно:

Вопрос 1: Имеется ли у объектов недвижимого и движимого имущества, созданного в соответствии с проектом МС-001.02-П3.3,-Торговый комплекс, в том числе, зданий с кадастровыми номерами 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:148, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул Зеленый лог, 60, совокупность признаков, характеризующих их как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, неразрывно связанных физически или технологически.

Вывод: По результатам проведенного осмотра установлено, что здания с кадастровыми номерами 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:148, расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог, 60 имеют совокупность признаков, характеризующих их как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, неразрывно связанных физически или технологически т.к.

1. Здания расположены в пределах одного земельного участка без заступа.

2. Здания изначально спроектированы как единый комплекс в рамках проекта МС-001.02-ПЗ.З,-Торговый комплекс.

3. По результатам визуального осмотра и изучения материалов дела, установлено, что здания выполнены в едином архитектурном, конструктивном исполнении. Имеют одинаковое назначение - торговый комплекс.

4. В рамках проекта МС-001.02-ПЗ.З - Торговый комплекс здания застраивались как единое целое. Имеется календарный план строительства ( стр. 14. настоящего заключения), в котором указана очередность застройки зданий как единого комплекса.

2. Альтернативный вопрос: 

2.1. В случае положительного ответа эксперта на первый вопрос: Какова площадь земельного участка либо земельных участков, необходимая для размещения и эксплуатации совокупности объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, неразрывно связанных физически или технологически, созданных в соответствии с проектом МС-001.02-П3.3,-Торговый комплекс, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул Зеленый лог, 60.

2.2. В случае отрицательного ответа эксперта на первый вопрос: Какова площадь земельного участка либо земельных участков, необходимая для размещения и эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:148, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул Зеленый лог, 60.

Вывод:  - площадь 155 875 кв.м. земельного участка с КН 74:33:0310001:122 в полном объеме соотносится и является легитимным относительно параметров установленных земельным, градостроительном законодательством, Правилами землепользования и застройки города Магнитогорска, с учетом принадлежности его соответствующей категории земель и разрешенного использования, в соответствии с установленным целевым назначением;

- согласно произведенным расчетным показателям площадь 155 875 кв.м. земельного участка с КН 74:33:0310001:122 с учетом объектов, распложённых на указанном участке, согласно нормативным требованиям является достаточной и соразмерной. Размещение иных объектов капитального строительства на земельном участке с КН 74:33:0310001:122 в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил невозможно, соответственно и раздел данного земельного участка невозможен;

- уменьшение площади земельного участка с КН 74:33:0310001:122 приведет к невозможности осуществлять торговую деятельность и нарушит технологические процессы, обусловленные нормативными требованиями.

Таким образом, площадь земельного участка с учетом требований земельного, градостроительного законодательств и законодательства в сфере технического регулирования, а также с учетом технических норм и правил, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, строений, сооружений с КН 74:33:0310001:122 , исходя из его функционального назначения (соразмерность использования) по адресу г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский. ул Зеленый лог, 60.:,составляет 155 875 кв.м. и является соразмерной для обслуживания расположенных объектов недвижимости.

Администрация с указанными выводами не согласилась, представила вопросы эксперту по выводам экспертного заключения, по которым экспертом были даны дополнительные пояснения:

1) Почему в экспертном заключении указано, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0310001:122, расположен в территориальной зоне Ц-3, тогда как на момент утверждения проектной документации (МС 001.032-ПЗ.З стр.31-32 приложение В) земельный участок располагался в территориальной зоне Ц-2, а в настоящее время согласно сведений ГИС - портал г. Магнитогорск земельный участок расположен в территориальной зоне Ц-4?

Ответ эксперта: Указание в экспертном заключении, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0310001:122, расположен в территориальной зоне Ц-3 является технической ошибкой. Расположение земельного участка в территориальной зоне Ц-4. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков в -зоне Ц-3 и Ц-4 одинаковые (0,01 и 5 га) и на ход исследования не повлияло т.к. соблюден градостроительный регламент. В расчетной части на стр. 62-63 параметр озеленения учитывается как проектный, т.к. в градостроительном регламенте процент озеленения указан как не менее, т.е. нижняя граница, в проекте предусмотренная площадь превышает данный параметр.

2) В заключении имеется вывод о том, что здания с кадастровыми номерами 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:148, расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог, 60 характеризуют как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, неразрывно связанных физически или технологически. Почему тогда они строились по трем отдельным разрешениям на строительство и зарегистрированы как отдельные объекты?

Ответ эксперта: Строительство по отдельным разрешениям на строительство, ввод в эксплуатацию, а также регистрация каждого отдельного объекта обусловлено требованиям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О государственной регистрации недвижимости" статья 8. 2 2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.

Объект проектировался, строился, вводился в эксплуатацию как Торговый комплекс, здания расположены в пределах одного земельного участка, выполнены в едином архитектурном стиле, из единых материалов, назначение зданий одинаковое торговое.

Здания с кадастровыми номерами 74:33:03,10001:150, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:148, расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:031 0001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог, 60 характеризуют как совокупность объединенных единым назначением зданий т.к. являются торговым комплексом.

3) В чем именно выражается физическая или технологически связь между этими зданиями? Как эта связь реализуется в отсутствии инженерных сетей, дорог, а также при наличии их территориальной удаленности?

Ответ эксперта: Связь между этими зданиями реализуется в отсутствии инженерных сетей, дорог, а также при наличии их территориальной удаленности тем фактором, что здания проектировались как единый торговый комплекс с единым назначением т.к. согласно 54 торговый комплекс: Совокупность торговых предприятий, реализующих товары и оказывающих услуги, расположенные на определенной территории и централизующие функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности.

Здания расположены в пределах одного земельного участка, как на этапе строительства так и на текущий момент и запроектированы в едином функциональном назначении, для осуществления торговой деятельности.

4. Почему при расчете площади земельного участка учитывается такой параметр, как процент озеленения территории, если согласно Правил землепользования и застройки г. Магнитогорска  (ПЗиЗ)  озеленение является параметром для строительства, тогда как земельный участок испрашивается для эксплуатации?

Ответ эксперта: Понятия площади необходимой для эксплуатации, а также ее соразмерность ни в ЗК РФ ни в ГрК РФ не определены. Ни в других нормативных актах понятие соразмерность земельного участка не определена. Площадь эксплуатации эта та необходимая площадь в соответствии с поставленной задачей на этапе проектирования. ООО « Прогресс» получены разрешения на строительство, ответчиком введены в эксплуатацию здания под номером 1,2,3 в соответствии с вводом в эксплуатацию постановление от 11.11.2019 13860-П здание №3, 11.11.2019 13857-П здание №2, 11.11.2019 13859-П здание №1, что свидетельствует, что Администрацией горда Магнитогорск на ноябрь 2019 года приняты параметры земельного участка под организацию торгового комплекса. В правилах землепользования и застройки г. Магнитогорск, отсутствуют параметры определённые для эксплуатации, параметры для строительства являются неотъемлемой частью для строительства. При формировании границ земельного участка основным параметром является градостроительный регламент. В Соответствии с полученными материалами дела, а именно вводом в эксплуатацию и разрешению на строительство ответчиком данные параметры не оспаривались. В итоге вопрос о параметрах для эксплуатации в соответствии с правилами землепользования и застройки г. Магнитогорск, ЗК РФ, ГрК РФ юридически не имеет смысла, т.к. не определены сами параметры эксплуатации.  ООО «Прогресс» получены все необходимые документы в соответствии с действующим законодательством. Процент озеленения в проектной документации соблюден, что не нарушает градостроительные регламенты определённые с правилами землепользования и застройки г. Магнитогорск.

5) Почему на стр. 68 экспертизы в таблице №1 в строке 1 посчитана площадь склада, тогда так как земельный участок не предоставлялся для размещения складов, а объекты являются торговыми комплексами?

Ответ эксперта: Площадь складирования рассчитана исходя  из проектной  документации Площадка под складирование товара в соответствии с проектом МС 001.02-ГГО лист 5. Данный проект был предоставлен для получения разрешения для строительства и ввода в эксплуатацию. Учитывая, что проектом предусмотрено то, что помимо необходимости осуществления торговой деятельности предусмотрено складирование продукции, данный параметр необходим для осуществления деятельности торгового комплекса.

6. Почему на стр. 68 экспертизы в таблице №1 в строке 3 при расчете учтены площадь стоянки автомобилей с учетом «проездов и покрытий», тогда как СП 42.13330.2016 не предусматривает возможность учета данных показателей в расчетах? 

Ответ эксперта: На поставленный вопрос экспертом дан ответ в экспертизе. Проектной документацией предусмотрены площадь стоянки автомобилей с учетом «проездов и покрытий».

После получения вопросов Администрации и пояснений эксперта по ним суд ставил на обсуждение лиц, участвующих в деле, вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы, вместе с тем, соответствующих ходатайств лицами, участвующими в деле, заявлено не было, что относится к их процессуальным рискам (статья 9 АПК РФ).

Вместе с тем, суд отмечает, что дополнительными пояснениями эксперта не сняты существенные вопросы, поставленные Администрацией по содержанию экспертного заключения № 1284/2811/2022 от 16.03.2023, в части выводов эксперта.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Суд, исследовав материалы дела, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ экспертное заключение № 614/5-3 от 20.05.2022, учитывая, в том числе, ответы эксперта на вопросы Администрации,  приходит к следующим выводам.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ), недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Статьей 219 ГК РФ определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) определяет особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса.

Согласно указанной норме, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

1) связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.

Из вышеуказанного следует, что отдельные здания, входящие в единый недвижимый комплекс, являются составной частью одного объекта недвижимости, как отдельные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не регистрируются.

Вместе с тем, ООО «Прогресс» возведенные нежилые здания зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости в качестве самостоятельных объектов, право собственности на указанные здания как единый объект недвижимого имущества обществом не зарегистрировано.

Указанное обстоятельство применительно к предмету доказывания по настоящему делу является существенным, поскольку правовая позиция общества строится на том, что здания, расположенные на спорном земельном участке, являются частью единого комплекса.

Вместе с тем, указанное материалами дела не подтверждается.

Более того, из анализа схемы расположения на спорном земельном участке данных зданий (т. 3, л.д. 81, 85, оборот), фотоматериалов, описывающих актуальное состояние данных зданий на спорном земельном участке (т. 3, л.д. 84-85), представленной в материалы дела извлечений из проектной документации (т. 2, л.д. 1-42), в т.ч. календарного плана строительства (т. 3, л.д. 83, оборот), для суда очевидно, что цель строительства единого торгового комплекса в рассматриваемом случае не достигнута, на спорном земельном участке имеются три отдельных здания, пути сообщения общего пользования, как минимум, к одному из них в зимнее время отсутствуют (т. 3, л.д. 84, оборот). При этом заявитель никак не обосновал причины недостижения результата строительства единого торгового комплекса.  

В силу части 1, части 25 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, а также если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, от 03.06.2014 № 1152/14 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Площадь парковочных мест, технологических и пожарных проездов, площадь озеленения территории, не предназначена для эксплуатации зданий как объектов недвижимости. В связи с этим, в состав площади участка, предназначенного для обслуживания и эксплуатации здания, не могут включаться площади, не являющиеся необходимыми для эксплуатации объектов.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Аналогичная позиция выражена в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-0.

Суд критически относится к выводам эксперта ФИО5, поскольку, по мнению суда, экспертное заключение в недостаточной мере мотивировано экспертом, в своем исследовании эксперт приводит нормативное обоснование, не подлежащее применению в рамках рассматриваемой ситуации. Большая часть экспертного заключения строится на исследовании документации по спорным объектам, терминов, которые содержит документация, а не на исследовании фактической потребности использования спорного земельного участка площадью 155 875 кв.м в целях эксплуатации трех объектов капитального строительства общей площадью 610,5 кв.м, принадлежащих заявителю.

Из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Исходя только лишь из одной нормы статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приведенной выше, эксперт не мог прийти к выводу о том, что три объекта капитального строительства, зарегистрированных как самостоятельные объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости могут являться объектом единого недвижимого комплекса.

Эксперт не доказал каким образом указанные объекты капитального строительства физически и технологически связаны между собой, почему отсутствует возможность использования каждого из объектов в отдельности от двух других. Указанный вопрос экспертом, по существу, в экспертном заключении не раскрыт.

Эксперт сделал вывод о наличии признаков, характеризующих спорные объекты как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, неразрывно связанных физически или технологически, при этом в ответе на основной поставленный судом перед экспертом вопрос эксперт дважды привел по сути одно и то же обоснование своего вывода: «2. Здания изначально спроектированы как единый комплекс в рамках проекта МС-001.02-ПЗ.З,-Торговый комплекс.», «4. В рамках проекта МС-001.02-ПЗ.З - Торговый комплекс здания застраивались как единое целое. Имеется календарный план строительства (стр. 14. настоящего заключения), в котором указана очередность застройки зданий как единого комплекса.», то есть, по мнению эксперта, поскольку спорные объекты отражены в проектной документации как «единый комплекс», то указанные объекты таковым и являются.

Так же приведено обоснование относительно того, что визуально здания выполнены в едином архитектурном, конструктивном исполнении и потому являются комплексом, что, опять же, не является доказательством физической и технологической связи указанных зданий между собой. 

Вышеуказанные выводы не могут быть приняты судом, поскольку как таковой вопрос суда, поставленный перед экспертом,  в экспертном заключении раскрыт не был.

Кроме того, суд соглашается с доводами административного органа  о том, что эксперт ФИО5 допустил ряд ошибок при применении нормативного обоснования в экспертном заключении:

- при расчете необходимой площади, экспертом применяется процент озеленения, применяемый при строительстве, тогда как он применяться не может, пояснений и доказательств применения этого процента эксперт не приводит и не обосновывает как именно наличие зеленых насаждений препятствует эксплуатации спорных зданий как самостоятельных на спорном земельном участке;

- экспертом применяются СП 42.13330.2016 и СП 255.1325800.2016 - расчеты для эксплуатации складов и для территорий рыночного комплекса с площадками для хранения строительных материалов, тогда как в рассматриваемой ситуации речь идет о  торговом комплексе;

- при расчете площади для маневрирования транспорта (страница 65 заключения) эксперт применяет СП 37.13330.2012, однако, в рассматриваемом случае СП 37.13330.2012 не может применяться, так как область применения СП 37.13330.2012 распространяется только на промышленные объекты. 

Таким образом, заключение эксперта № 614/5-3 от 20.05.2022 нельзя признать надлежащим образом мотивированным, логически и математически безошибочным, в частности,  экспертом применены СП, не подлежащие применению, эксперт указывает ничем не мотивированные предположения о невозможности деления земельного участка, приведен неверный математический расчет, где, 300x2 =1200м2 (страница  68 таблица 1 заключения).

Учитывая, что спорные объекты капитального строительства в настоящее время являются отдельными, самостоятельными, каждый из которых зарегистрирован в ЕГРН, объектами недвижимости, юридически не образуют единый недвижимый комплекс ввиду отсутствия государственной регистрации в таком качестве, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок площадью 155 875 кв.м. явно несоразмерен площади нежилых зданий (610,5 кв.м.), расположенных на нем, принадлежащих ООО «Прогресс»,  и существенно превышает площадь, необходимую для их эксплуатации.

Доказательств иного материалы дела не содержат.

Экспертное заключение указанный факт не опровергает.

Материалами дела подтверждается, что, принимая оспариваемое решение, административный орган действовал в пределах полномочий, предоставленных ему законом,  процедура оказания муниципальной услуги соблюдена.

Следовательно, указанное в оспариваемом решении основание для отказа законно и  обоснованно: площадь заявленного ООО «Прогресс» к предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122 - 155 875 кв.м явно несоразмерна  площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных в его границах нежилых зданий общей площадью 610,5 кв.м.

Приведенные заявителем доводы о незаконности оспариваемого решения судом проверены и признаны подлежащими отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права и опровергающиеся представленными в материалы дела доказательствами. 

Кроме того, суд отмечает следующее:

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При проявлении должной степени заботливости и осмотрительности ООО «Прогресс» должно было и могло предпринять усилия по введению в гражданский оборот построенных  спорных зданий не как самостоятельных объектов недвижимого имущества, а как единого имущественного комплекса, чего им сделано не было.

Кроме того, судом установлено, что цель строительства, для которой предоставлялся спорный земельный участок, – торгово-развлекательный комплекс (а не просто торговый комплекс, как утверждает заявитель) ООО «Прогресс» достигнута не была. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют, позиция общества по делу строится на отождествлении понятий «торговый комплекс» и «торгово-развлекательный комплекс», что с учетом конкретной цели предоставления обществу испрашиваемого спорного земельного участка имеет существенное значение для рассмотрения настоящего дела.

При этом позиции по делу общества следует, что комплекс зданий на спорном земельном участке будет осуществлять только торговую функцию (в частности, стройматериалами), но не развлекательную.   

При указанных обстоятельствах, поскольку судебная защита права осуществляется исходя из принципов разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, оспариваемое решение не может быть оценено судом как несоответствующее закону и нарушающее права и законные интересы заявителя, поскольку при ином подходе общество как субъект предпринимательской деятельности получит необоснованные преимущества в виде получения в обход предусмотренным законом конкурсных процедур право аренды на спорный земельный участок. 

Оценив представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности, учитывая нормативные положения части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 АПК РФ, суд устанавливает, что оспариваемое решение не противоречит действующему законодательству, является обоснованным, вынесено уполномоченным органом в установленном порядке и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                                                                                                                        А.А. Петров