АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Казань                                                                                                   Дело №А65-9594/2022

Дата изготовления решения в полном объеме 18 июля 2022 года

Дата объявления резолютивной части 11 июля 2022 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Муллагуловой Э.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), помощником судьи Власовой К.Д. (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании уведомления Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района от 30.11.2021 № 339 о внесении изменений суммы арендной платы по договору аренды №Зем-1-1424а от 12.10.2017 недействительной сделкой,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений  Зеленодольского Муниципального района», г.Зеленодольск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

с участием:

от истца –  ФИО2, доверенность от 07.09.2021,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 05.04.2022,

от третьего лица – не явилось, извещено,

УСТАНОВИЛ:

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск (далее по тексту – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань (далее по тексту – ответчик) о признании уведомления Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района от 30.11.2021 № 339 о внесении изменений суммы арендной платы по договору аренды №Зем-1-1424а от 12.10.2017 недействительной сделкой.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.04.2022 в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района".

В судебном заседании 05.07.2022 представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела объяснений.

Представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела заверенной копии доверенности, решения о назначение руководителя и должностной инструкции.

Судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отсутствии возражений истца,  дополнительные документы приобщены к материалам дела.

На основании статьи 163, частей 3,5 статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан судом объявлен перерыв в судебном заседании до 10 час. 00 мин. 11.07.2022.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения.

Представитель ответчика исковые требования не признал, дал пояснения.

Из материалов дела следует, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2017 №Зем-1-1424а, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду в соответствии с п.4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, земельный участок площадью 594 912 кв.м., с кадастровым номером 16:20:036401:262, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г.Зеленодольск», из земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: В целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктур (п.1.1 договора).

Договор заключен сроком с 12.10.2017 по 29.03.2061 (п.2.1 договора).

Размер арендной платы рассчитывается по формуле, установленной в приложении №1 к настоящему договору, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Арендная плата исчисляется со дня подписания настоящего договора аренды и вносится равными долями ежеквартально, в срок до 10 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным, за последний квартал календарного года - не позднее 25 декабря (п.3.1-3.2 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменения установленных ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РТ. Об изменениях ставок земельного налога арендодатель информирует арендатора через средства массовой информации (п.3.4. договора).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 12.10.2017.

Согласно приложению № 1 к договору, на дату подписания договора ежеквартальная арендная плата без учета НДС составляет 975 826 руб. 71 коп.

Ответчиком направлено уведомление от 30.11.2021 № 339 о внесении изменений суммы арендной платы по договору № Зем-1-1424а от 12.10.2017 (л.д.12), которым ответчик сообщил истцу:

«В соответствии с п.3.4. п.6.1 договора земельного участка № Зем-1-1424а от 12.10.2017 Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района в лице руководителя муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» ФИО4, действующего на основании доверенности № 03-2/11057ДСП от 12.11.2021, уведомляет о следующих изменениях по договору аренды № Зем-1-1424а от 12.10.2017:

п.3.1. размер арендной платы составляет 86 291 985 руб. 60 коп. в год.

п.3.2. арендная плата исчисляется со дня подписания настоящего договора аренды и вносится равными долями ежеквартально, в срок до 10 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным, на счет: ОТДЕЛЕНИЕ – НБ РЕСПУБЛИКА ТАТАРСТАН БАНКА РОССИИ//УФК по Республике Татарстан г.Казань К/сч. № 40102810445370000079, р/сч. № 

<

***>, БИК 019205400, ИНН 

<

***>, КБК 803 111 05013 13 0000 120 КПП 164801001, ОКТМО 92628101.

Указанные изменения вступают в силу с 01.01.2022.».

Истец полагая, что уведомление противоречит действующему законодательству, является недействительной односторонней сделкой, обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований истец указывает, что арендодатель необоснованно в одностороннем порядке изменил с 01.01.2022 условия договора аренды, установив для арендатора размер арендной платы в сумме 86 291 985,60 руб., применив поправочный коэффициент, учитывающий вид деятельности, в размере 10,0.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отказе в  удовлетворении исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ). 

Согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

В силу абзаца второго пункта первого статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Спорный договор аренды земельного участка был заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, арендная плата по договору является регулируемой и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта РФ, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей. 

На основании изложенного, независимо от уведомления арендодателя арендная плата подлежит пересмотру с учетом изменения поправочного коэффициента или кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды._

В соответствии с п. 1.8 постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» в случае если на земельном участке осуществляется несколько видов использования, то в целях исчисления арендной платы применяется наибольший поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка. 

Согласно сведениям ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка является: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (л.д. 22). 

В соответствии с п. 3.4 договора аренды размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливающих ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РТ. 

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

Ответчиком при расчете арендной платы был применен поправочный коэффициент - 10, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка - "Под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки (включая период строительства)". 

Из ответа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 30.05.2022 № 14-21/14308 следует, что в период с 06.10.2017 по 16.03.2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262, относящегося к категории земель - «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», составляла 260 226 407,04 руб. 

16.03.2020 на основании распоряжения МУ «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» Республики Татарстан от 02.03.2020 №210 «Об уточнении вида разрешенного использования земельного участка» был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262 с «В целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры» на «Объекты торговли, торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)». 

В связи с изменением вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка была пересчитана его кадастровая стоимость в соответствии с пунктом 18 приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 №514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» и составила 79 694 411,52 руб. Данная кадастровая стоимость применялась с 16.03.2020 по 01.01.2021._

В 2020 году в соответствии с распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 15.07.2019 №2202-р на территории Республика Татарстан проведена очередная государственная кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения (далее - ГКОЗ ПРОМ). 

Перечень земельных участков, подлежащих ГКОЗ ПРОМ, сформирован по состоянию на 01.01.2020. Результаты ГКОЗ ПРОМ утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 01.10.2020 №2920-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Татарстан» и начали применяться с 01.01.2021. 

Земельный участок с кадастровым номером 16:20:036401:262 попал в перечень земельных участков, подлежащих ГКОЗ ПРОМ. В соответствии с Распоряжением №2920-р кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262 составила 575 279 904,00 руб. По сведениям ЕГРН данная кадастровая стоимость применяется с 01.01.2021 по настоящее время. 

Ответчиком в 2020 году был произведен расчет арендной платы, который составил в год -11 954 161 руб. 73 коп., что в квартал составляет сумму 2 988 540 руб. 42 коп.

Истцу было направлено уведомление № 120 от 24.11.2020, согласно которому ответчик должен вносить арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа текущего календарного месяца в размере 996 180 руб. 14 коп. Указанные изменения вступают в силу с 01.01.2021. Согласно  расчету сумма арендной платы составила 2 984 692 руб. 23 коп. за квартал.

Ответчик свои обязательства по договору в части внесения арендной платы по договору аренды надлежащим образом не исполнил, вследствие чего образовалась задолженность за второй квартал 2021 года в размере 2 984 692 руб. 23 коп.

Неисполнение ответчиком принятых на себя по договору обязательств послужило основанием для обращения истца с иском в Арбитражный суд Республики Татарстан  о взыскании задолженности по арендной плате по договору №зем.-1-1424а от 12.10.2017 за 2 квартал 2021 года в сумме 2 984 692 руб. 23 коп., пени из расчета 0,01 % за каждый день просрочки исполнения обязательств за период с 11.07.2021 по 04.08.2021 в сумме 7 461 руб.73 коп.

Ответчик полагая, что уведомление № 120 от 24.11.2020 противоречит действующему законодательству, является недействительной односторонней сделкой, обратился в суд со встречным иском, указывая, что арендодатель в одностороннем порядке изменил с 01.01.2021 условия договора, установив для арендатора коэффициент, учитывающий вид деятельности в размере 10,0 и изменив порядок уплаты арендной платы с ежеквартальной на ежемесячную. Истец при расчёте новой величины арендной платы использовал поправочный коэффициент 10,0, учитывающий вид использования арендуемого земельного участка «под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли) объекты рынков, аптеки».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022 по делу  А65-20000/2021 первоначальный иск удовлетворен, взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность и пени, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022 решение  Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022, принятое по делу № А65-20000/2021 оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022 по делу  А65-20000/2021 установлено, что Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан правомерно в расчете применен поправочный коэффициент – 10.

Согласно 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, содержащиеся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 года №30-П признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. При этом не отрицается, а, напротив, предполагается необходимость пересмотра решений, вступивших в законную силу, с тем чтобы в правовой системе не могли иметь место судебные акты, содержащие взаимоисключающие выводы. Регулирование института пересмотра вступивших в законную силу ошибочных судебных актов соотносится с международно-правовыми нормами, также признающими как обязательность исполнения судебных решений (res judicata), так и необходимость исправления судебных ошибок в случаях, если имеются сведения о новых или вновь открывшихся обстоятельствах или если в ходе предыдущего разбирательства были допущены существенные нарушения, повлиявшие на исход дела (пункт 2 статьи 4 Протокола N 7 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод). Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей сторон спора, в частности, путем предъявления новых исков правопреемниками такой стороны, заключение договоров уступки прав (требований) поручительства и совершения иных гражданско-правовых сделок, в том числе направленных на изменение подсудности и подведомственности спора для достижения этих целей. 

Предъявление настоящего иска по тем же фактическим обстоятельствам, которые тождественны уже рассмотренному судом по другому делу №А65-20000/2021 является злоупотреблением со стороны истца, направлено на пересмотр ранее вынесенного решения.

Таким образом, доводы о неправомерности применения поправочного коэффициента – 10 отклоняются судом.

В рассматриваемом в настоящем деле уведомлении от 30.11.2021 № 339 сообщено истцу об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262, которая составила 575 279 904,00 руб. и которая применяется с 01.01.2021.

При этом, с учетом положений п.3.4. договора, о том, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменения установленных ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РТ, ответчиком указано на изменение арендной платы с 01.01.2022.

Размер арендной платы, указанный в спорном уведомлении проверен судом и признан обоснованным.

Ссылка истца на оспаривание кадастровой стоимости не принимается судом во внимание, поскольку на момент направления уведомления кадастровая стоимость была установлена в размере 575 279 904,00 руб.

Довод истца о подписании уведомления от 30.11.2021 № 339 неуполномоченным лицом, отклоняется судом.

Как следует из материалов дела, указанное уведомление от 30.11.2021 № 339 подписано руководителем Палаты имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района ФИО4. 

Муниципальное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» (далее - Палата) создана в соответствии с Федеральным законом от 6.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Законом Республики Татарстан от 28.07.2004 №45-ЗРТ «О местном самоуправлении в Республике Татарстан», Уставом муниципального образования «Зеленодольский муниципальный район». 

Палата является постоянно действующим органом местного самоуправления Зеленодольского муниципального района и осуществляет полномочия по управлению муниципальным имуществом, в том числе находящимися в муниципальной собственности акциями, долями (вкладами) в уставных капиталах хозяйственных обществ, а также земельными участками, находящимися в ведении или собственности муниципального района в пределах, установленных действующим законодательством и нормативными правовыми актами муниципального района. 

Доверенностью от 12.11.2021 №03-2/11057ДСП Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района в лице первого руководителя Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района ФИО5 наделил полномочиями по заключению, подписанию и расторжению договоров аренды, купли-продажи, правом подписи дополнительных соглашений, а также расписываться как представитель руководителя МУ «Палата имущественных и земельных отношений ЗМР» ФИО4 

Таким образом, уведомление подписано уполномоченным на то лицом.

На основании вышеизложенного, установленные законом основания считать сделку об изменении арендодателем размера арендной платы недействительной отсутствуют, в связи с чем, требование о признании недействительной сделкой уведомления Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района от 30.11.2021 № 339 о внесении изменений суммы арендной платы по договору аренды №Зем-1-1424а от 12.10.2017, удовлетворению не подлежит. 

Расходы по уплате государственной пошлине в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья                                                                                                  Муллагулова Э.Р.