АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-31702/2019

г. Уфа

29 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.10.2020

Полный текст решения изготовлен 29.10.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Государственному унитарному предприятию «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Третьи лица:

1) Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №3 по Республике Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 256-12-59зем от22.05.2012 за период со 2 квартала 2018 года по 13.05.2019 в размере 16 982 430 руб. 18 коп., пени в размере 1 052 226 руб. 89 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика - ФИО2, доверенность №10 от 09.01.2020, доверенность №212 от 28.12.2018., диплом №728 от 24.10.2014., паспорт;

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом;

Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее по тексту также – истец, Администрация ГО г. Стерлитамак РБ, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Государственному унитарному предприятию «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее по тексту также – ответчик, ГУП "ФЖС", Фонд, предприятие)  о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 256-12-59зем от22.05.2012 за период со 2 квартала 2018 года по 13.05.2019 в размере 16 982 430 руб. 18 коп., пени в размере 1 052 226 руб. 89 коп.

Определением суда от 20.01.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены  Межрайонная инспекцию Федеральной налоговой службы №3 по Республике Башкортостан (далее по тексту также – МРИФНС № 3 по РБ, налоговая служба),  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее по тексту также – Управление Росреестра по РБ, Управление).

В судебном заседании представитель ответчика  поддержал позицию, изложенную в отзыве, удовлетворить иск просил частично. 

Истец, третьи лица явку своих представителя в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие указанных лиц.

21.10.2020 от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя истца, исковые требования поддерживает в полном объеме, просит удовлетворить.

Ранее в материалы дела (26.02.2020) от налоговой инспекции поступили письменные пояснения.

Представитель ответчика  против рассмотрения дела в отсутствие истца и третьих лиц не возражал.

Поскольку истец и  третьи лица, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания  по ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы сторон, выслушав представителя ответчика, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из доводов искового заявлениям и представленных в дело материалов, на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 04.05.2012 и постановления администрации ГО г. Стерлитамак № 1074 от 22.05.20112, между Администрацией и предприятием заключён договор аренды земельного участка №256-12-59зем от 22.05.2012 (далее - договор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:56:050108:87, площадью 17 537 кв.м., расположенный по адресу: РБ, г. Стерлитамак, мкр. № 4 «А» Западного жилого района, категория земель: Земли населённых пунктов, цель использования: Для строительства многоквартирного жилого дома № 3 (стр.) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянки и объектов инженерной инфраструктуры и земельного участка с кадастровым номером 02:56:050108:86, площадью 304 кв.м., расположенный по адресу: РБ, г. Стерлитамак, мкр. № 4 «А» Западного жилого района, категория земель: Земли населённых пунктов, цель использования: Для строительства и обслуживания трансформаторной подстанции, срок аренды с 22.05.2013 по 22.11.2013.

Согласно п. 2.2. условия договора распространяются на отношения сторон, фактически возникшие между сторонами до его заключения, в порядке ст. 425 ГК РФ. 

Пунктом 2.5 договора установлено, что продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается. 

Согласно пункту 2.6 договора, в случае использования Арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего Договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке установленном настоящим договором, что не может быть расценено в качестве продления на неопределенный срок, либо в качестве согласия арендодателя на продление арендных отношений. 

Пунктом 2.7 предусмотрено, что по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право Арендатора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения Арендатором условий настоящего Договора.

Согласно пункту 3.1 договора расчёт арендной платы производится в соответствии с протоколом согласования условий проведения открытого аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 28.03.2012 и протоколом о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 04.05.2012 и оформляется в виде Приложения № 1.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата за вычетом внесённого задатка, сложившаяся по результатам аукциона уплачивается за первый год аренды и должна поступить от Арендатора в течение 10 (десяти) дней после подписания договора.

За последующий срок арендная плата вносится каждый квартал в размере ¼ годовой арендной платы, определённой по результатам аукциона, с оплатой до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 3.3 договора расторжение или прекращение настоящего договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени.

Пунктом 3.7 договора установлено, что если иное не указано в платёжном документе, поступившие от Арендатора платежи Арендодатель направляет в первую очередь на погашение долга по арендной плате на дату поступления платежа, а затем на погашение пени.

Согласно пункту 6.2 договора в случае неуплаты платежей в установленный Договором срок, Арендатора уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России от суммы платежей за истекший расчётный период.

На основании дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка №256-12-59зем от 22.05.2012, заключённого сторонами 12.11.2013, срок аренды был изменён на «с 22.05.2012 по 22.05.2015».

Согласно дополнительному соглашению № 2 к договору аренды земельного участка №256-12-59зем от 22.05.2012, заключённому сторонами 16.06.2014, из договора был исключён земельный участок с кадастровым номером 02:56:050108:86, площадью 304 кв.м.

14.05.2014 Администрация выдала предприятию разрешения на строительство:

- «Застройка микрорайона №4 «А» в Западном районе ГО г. Стерлитамак РБ. Жилой дом № 3 со встроенными офисными помещениями. 1 этап – секции 1,2.» № RU03307000-73/1 (Корректировка от 14.08.2017).

- «Застройка микрорайона №4 «А» в Западном районе ГО г. Стерлитамак РБ. Жилой дом № 3 со встроенными офисными помещениями. 2 этап – секции 3,4.» № RU03307000-73/2 (Корректировка от 23.06.2017).

- «Застройка микрорайона №4 «А» в Западном районе ГО г. Стерлитамак РБ. Жилой дом № 3 со встроенными офисными помещениями. 3 этап – секции 5,6 с благоустройством.» № RU03307000-73/3 (Корректировка от 23.06.2017).

Дополнительным соглашением № 3 к договору аренды земельного участка №256-12-59зем от 22.05.2012, заключённым сторонами 03.04.2015, срок аренды был установлен с 22.05.2012 по 13.05.2016.

Решением Администрации от 07.04.2015 о присвоении адреса объекту адресации № 18-2164 объекту адресации «Жилой дом № 3 со встроенными офисными помещениями в микрорайоне № 4 «А» в Западном районе, расположенном на земельном участке 02:56:050108:87, присвоен адрес: 

<

...>.

20.04.2017 за предприятием зарегистрировано право хозяйственного ведения на объект незавершённого строительства - жилой дом по адресу: 

<

...>. (02:56:050108:3138), расположенный в пределах земельного участка 02:56:050108:87.

19.12.2017 предприятию было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 02-03307000-134-2017 в отношении 1 этапа - секции 1, 2 жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

11.07.2018 предприятию было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 02-03307000-65-2018 в отношении 2 этапа - секции 3, 4  жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

16.02.2018 была произведена государственная регистрация права собственности на 

<

...> (1 этап – секции 1, 2).

13.09.2018 была произведена государственная регистрация права собственности на 

<

...> (2 этап – секции 3, 4).

Истец полагает, что ответчиком в нарушение договора не исполняются принятые на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком в период со 2 квартала 2018 года по 13.05.2019. 

Администрацией в адрес предприятия была направлена претензия по задолженности за землю, пени от 10.07.2019 № 16-4877 в сумме размере 16 982 430 руб. 18 коп. основного долга и пени в размере 1 052 226 руб. 89 коп. с  требованием её оплаты в течение 30 календарных дней. 

Указанная претензия была оставлена предприятием без удовлетворения требований. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, послужило основанием для обращения Администрации с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд. 

Возражая по заявленным исковым требованиям, предприятие - ответчик представил письменный отзыв на иск, в котором исковые требования не признал. Свой отказ обосновал тем, что в целях освоения земельного участка с кадастровым номером 02:56:050108:87 он осуществил строительство и ввел в эксплуатацию поэтапно (1 этап - секции 1,2 и 2 этап – секции 3, 4) многоквартирный жилой дом № 3 (стр.) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянки и объектов инженерной инфраструктуры. Право собственности на жилые помещения в 1 этапе и 2 этапе многоквартирного жилого дома зарегистрированы. Фактически ответчиком, на момент подачи иска, используется только часть земельного участка для завершения строительства 3 этапа – секции 5,6. По мнению ответчика с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Регистрация права первых лиц на помещения в 1 этапе и 2 этапе многоквартирного жилого дома произведена в установленном законодательством порядке. Исходя из изложенного ответчик полагает, что после регистрации права собственности на первое помещение, Администрация утратила право распоряжения частью земельного участка, на которой расположены введённые в эксплуатацию этапы многоквартирного дома, а с ними и право на арендные платежи с этой части. Ответчиком представлены объяснения и расчёт арендной платы и пени за просрочку платежей исходя из площади введённых объектов, расположенных на земельном участке. Истцом возражений касательно представленного расчёта не заявлено.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично на основании следующего. 

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом. 

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с наличием обязательства по внесению платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.  

Земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды, имеют индивидуально-определенные признаки и границы, прошли государственный кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера.

Проанализировав содержание условий договоров аренды земельных участков, суд приходит  к выводу об их заключенности ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды.

Поскольку договор аренды заключен на срок больше года, он подлежит государственной регистрации, которая произведена в установленном порядке (л. д. 16- 21, т.1).  

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

В п. 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с действовавшими до 01.03.2015 положениями п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации,  п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан  и земли, государственная собственность на которые не разграничена. Размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется следующим образом: на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываемой по формуле: АП = П x Кс x К/100, где: АП - размер арендной платы; П - площадь земельного участка (устанавливается в целом без выделения застроенной и незастроенной частей); Кс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

  В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Расчет задолженности, произведенный истцом, судом проверен, признан неверным на основании следующего.

Из материалов дела следует, что на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 04.05.2012 и постановления администрации ГО г. Стерлитамак № 1074 от 22.05.20112, между Администрацией и предприятием заключён договор аренды земельного участка №256-12-59зем от 22.05.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:56:050108:87, площадью 17 537 кв.м., расположенный по адресу: РБ, г. Стерлитамак, мкр. № 4 «А» Западного жилого района, категория земель: Земли населённых пунктов, цель использования: Для строительства многоквартирного жилого дома № 3 (стр.) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянки и объектов инженерной инфраструктуры (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 12.11.2013, № 2 от 16.06.2014, № 3 от 03.04.2015) на срок с 22.05.2013 по 22.11.2013. 

Предприятием получены разрешения на ввод в эксплуатацию 1 этапа и 2 этапа многоквартирного жилого дом № 3 (стр.) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянки и объектов инженерной инфраструктуры построенных на земельном участке. Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами. 

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции указанной нормы земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка. 

Пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие названного кодекса (часть 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 указанного Федерального закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 указанного Федерального закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

Таким образом, приведенными положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. 

Согласно имеющимся в деле материалам, в каждом введенном этапе (1 и 2) многоквартирного дома были зарегистрированы, соответственно, 16.02.2018 и 13.09.2018 первые права собственности на помещения в каждом этапе такого дома.   

Следовательно, покупатель помещения  с момента государственной регистрации права собственности на него приобретает в силу закона и право общей долевой собственности на часть сформированного в установленном порядке земельного участка, на котором расположен тот или иной этап дома. При этом истцом доказательств существования его прав собственности на помещения в указанном доме не представлены.

В силу закона с момента регистрации права собственности первого из участников долевого строительства Администрация утрачивает право на распоряжение частью земельного участка. 

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73, в силу части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса  Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора. 

Принимая во внимание отсутствие у истца прав в отношении частей земельного участка, занятыми многоквартирными жилыми домами, введенными в эксплуатацию, где проведена государственная регистрация права собственности на помещения в многоквартирном доме, что в свою очередь влечет переход земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и прекращение арендных отношений, взимание арендной платы за всю площадь земельного участка не может быть признано обоснованным применительно к ст. 328 ГК РФ и приведенным выше разъяснениям суда.

С учетом вышеприведенных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в 1 и 2 этапе дома (16.02.2018 и 13.09.2018), арендные отношения сторон с указанных по использованию части земельного участка под указанными этапами не могут быть признаны сохраненными в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В тоже время, на момент подачи иска, ответчик осуществляет строительство 3 этапа многоквартирного дома, что подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком.

Исходя из того, что земельный участок под многоквартирным жилым домом входит в состав общедомового имущества (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ) и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (п. 2 ст. 37 ЖК РФ), суд приходит к выводу, что площадь части земельного участка занятая 1, 2 и 3 этапами дома определяется исходя из площади, всех находящихся в них помещений.

Ответчиком представлен контррасчет суммы задолженности, согласно которому сумма задолженности за фактически занимаемую им площадь земельного участка, составляет 8 965 217 руб. 46 коп.  Контррасчёт судом проверен, признан верным. 

Доказательства уплаты арендной платы в полном объеме ответчиком не представлены. Размер задолженности по арендной плате за спорный период ответчик в сумме 8 965 217 руб. 46 коп. не оспаривает.  

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате обоснованы, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению частично в сумме 8 965 217 руб. 46 коп.  на основании ст. ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 11.04.2018 по 13.05.2019 в размере 1 052 226 руб. 89 коп.  

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

 В случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы платежей за истекший расчетный период (п. 6.2 договоров).

Учитывая, что условия договоров обязательны для сторон в период их действия, имеются основания для применения условий договоров о договорной неустойке за весь предъявленный к взысканию период. Расчет неустойки и период, за который она заявлена, судом проверены.

Таким образом, поскольку со стороны ответчика имеет место просрочка платежа, у истца имеются правовые основания для начисления пени. 

Расчет пени судом проверен, признан неверным.

Ответчиком представлен контррсчет суммы неустойки с учетом задолженности, рассчитанной с учетом фактически занимаемой площади. Согласно контррасчету сумма неустойки равна  567 294 руб. 19 коп. за период с 11.04.2018 по 13.05.2019.

Судом контррасчет ответчика проверен, признан верным.

Ответчик ходатайство о снижении неустойки не заявил, доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения им обязательства не представил.

Суд  руководствуется предусмотренным ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом свободы договора, разъяснениями,  содержащимися в п. 69, 71, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" и в соответствии с требованиями ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации не усматривает оснований для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, равно как и оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки, и удовлетворяет требования истца о взыскании неустойки частично  в размере 567 294   руб. 19 коп. 

Поскольку истец на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 8 965 217 руб. 46 коп. суммы задолженности за период со второго квартала 2018 по второй квартал 2019, 567 294 руб. 19 коп. суммы пени за период с 11.04.2018 по 13.05.2019. В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход казны Российской Федерации 59 820 руб. государственной пошлины. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.М. Насыров