﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 марта 2021 года

Дело №

А56-11662/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,          Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Итнок» Родионова Д.А. (доверенность от 18.10.2020), от общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Профит» Нестерова В.В. (доверенность от 14.05.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Итнок» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020 по делу № А56-11662/2020, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Итнок», адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Декабристов, д. 22-24, лит. А, пом. 4Н, ОГРН 1027809190485, ИНН 7825473297 (далее – ООО «Итнок»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Профит», адрес: 191015, Санкт-Петербург,                 Тверская ул., д. 8, корп. 2, лит. Б, пом. 2-Н, оф. 430, ОГРН 1027809193642, ИНН 7825449061 (далее – ООО «Капитал-Профит»), о признании права собственности на объект капитального строительства - здание автосервиса общей площадью 2512,4 кв. м с демонстрационным залом, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56, как на самовольную постройку.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624; Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, адрес: 191124, Санкт-Петербург, пл. Растрелли, д. 2, лит. А, ОГРН 1087847040181, ИНН 7840405870 (далее – Комитет).

Решением от 02.09.2020 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Итнок», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, истец по не зависящим от него причинам не смог переоформить разрешение на строительство и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а именно в связи с изменением законодательства, а также разрешением споров в рамках дел о банкротстве предыдущих собственника земельного участка, застройщика и инвестора строительства; имеются все необходимые условия, предусмотренные пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), для признания за истцом права собственности на возведенный объект; ООО «Капитал-Профит» как застройщик является надлежащим ответчиком, поскольку осуществило строительство на не принадлежащем ему участке при наличии необходимых разрешений.

В судебном заседании представитель ООО «Итнок» поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО «Капитал-Профит» поддержал доводы истца, заявил о согласии с его требованиями.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, закрытому акционерному обществу «СоюзСтрой» (далее – ЗАО «СоюзСтрой») на основании договора купли-продажи от 22.06.2009 принадлежал на праве собственности земельный участок площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 47:07:0612001:56, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, Мурманское шоссе, 16 км,  с разрешенным использованием «для автосервиса с демонстрационным залом». 

Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области подготовлен градостроительный план от 18.10.2013     № RU47504106-394 названного земельного участка. 

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области выдала ЗАО «СоюзСтрой» разрешение от 23.12.2013 № RU47504106-308 на строительство двухэтажного здания автосервиса с демонстрационным залом общей площадью 2512,4 кв. м на земельном участке площадью 3500 кв. м по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Свердловское городское поселение, Мурманское шоссе, 16 км, сроком действия до 23.12.2014.

В целях финансирования строительства здания ЗАО «СоюзСтрой» (застройщик) и общество с ограниченной ответственностью «Лаура-Профит» (далее – ООО «Лаура-Профит») (инвестор) заключили договор от 01.07.2012                    № 01/12 ИН об инвестиционной деятельности, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству объекта нежилого фонда по указанному выше адресу с последующим возникновением права собственности инвестора на результат инвестирования в полном объеме.

Согласно пункту 2.3 договора инвестиционная стоимость строительства определяется проектно-сметной документацией и составляет 150 000 000 руб. Инвестирование строительства объекта производится путем осуществления ООО «Лаура-Профит» всех (100 %) затрат на проектирование и строительство объекта.

Срок сдачи объекта государственной комиссии установлен не позднее 30.11.2013 (пункт 3.1.3).

Дополнительным соглашением от 31.07.2014 стороны увеличили инвестиционную стоимость строительства до 220 000 000 руб., продлили срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 30.06.2015.

Как указал истец в исковом заявлении, к декабрю 2014 года общество с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» (правопреемник ЗАО «СоюзСтрой», далее – ООО «СоюзСтрой») завершило строительные работы по созданию объекта, степень готовности которого составляла 90%.

В связи с возникшими у группы компаний «Лаура», куда входили ООО «СоюзСтрой» и ООО «Лаура-Профит», финансовыми затруднениями и в соответствии с достигнутыми договоренностями ООО «Лаура-Профит» (инвестор) и ООО «Капитал-Профит» (новый инвестор) по согласованию с ООО «СоюзСтрой» заключили договор от 23.12.2014 уступки прав (цессии) по договору от 01.07.2012 об инвестиционной деятельности. По условиям договора цессии к новому инвестору перешли в полном объеме права (требования) и обязанности, принадлежащие инвестору по договору об инвестиционной деятельности от 01.07.2012.

 Помимо этого ООО «СоюзСтрой» (продавец) и ООО «Капитал-Профит» (покупатель) заключили договор от 29.12.2014 купли-продажи земельного участка площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 47:07:0612001:56. Переход к ООО «Капитал-Профит» права собственности на указанный участок зарегистрирован в установленном порядке 02.02.2015.

По пояснениям ООО «Итнок», в период с декабря 2014 года по апрель 2016 года ООО «Капитал-Профит» проводило работы по подключению электроснабжения объекта, вводу в эксплуатацию котельной на дизельном топливе, по монтажу и наладке технологического оборудования, по подготовке и проведению комплексного опробования и пусконаладочных работ.

Комитет выдал ООО «Капитал-Профит» заключение от 08.04.2016 о соответствии построенного здания автосервиса с демонстрационным залом требованиям технических регламентов, проектной документации, строительных норм и правил, государственных стандартов.

Решением Комитета от 19.05.2017 внесены изменения в разрешение на строительство от 23.12.2013 № RU47504106-308 в части наименования застройщика, измененного с ЗАО «СоюзСтрой» на ООО «Капитал-Профит».

Решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2016 по делу № А56-89446/2015 и от 24.11.2016 по делу         № А56-90096/2015 признаны несостоятельными (банкротами) ООО «СоюзСтрой» и ООО «Лаура-Профит» соответственно; в отношении них открыто конкурсное производство. В рамках дел о банкротстве обществ оспаривались договор от 29.12.2014 купли-продажи земельного участка и договор 23.12.2014 уступки прав (цессии) по договору от 01.07.2012 об инвестиционной деятельности; в признании данных договоров недействительными отказано. 

ООО «Капитал-Профит» (продавец) и ООО «Итнок» (покупатель) заключили договор от 26.12.2016, по условиям которого первое передало в собственность второму земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:56 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, а также права (требования) и обязанности, принадлежащие продавцу по договору от 01.07.2012 № 01/12 ИН об инвестиционной деятельности.

Дополнительным соглашением от 30.03.2017 № 1 к договору от 26.12.2016 стороны договорились, что ООО «Капитал-Профит» осуществляет функции застройщика земельного участка по строительству объекта вплоть до ввода его в эксплуатацию. В дополнительном соглашении также определено, что неотделимые улучшения земельного участка представляют собой построенный ООО «Капитал-Профит» объект нежилого фонда – здание автосервиса с демонстрационным залом общей площадью 2512,4 кв. м. 

После отмены обеспечительных мер, принятых арбитражным судом в связи с рассмотрением обособленных споров в рамках дел о банкротстве, за ООО «Итнок» зарегистрировано 17.10.2018 право собственности на земельный участок.

Решением Комитета от 25.12.2018 отказано ООО «Итнок» во внесении изменений в разрешение на строительство от 23.12.2013 № RU47504106-308 в части смены застройщика.

ООО «Итнок», ссылаясь на то, что на принадлежащем ему земельном участке застройщиком – ООО «Капитал-Профит» - при наличии соответствующих разрешений построен объект, не введенный в эксплуатацию по причине истечения срока действия разрешения на строительство из-за судебных споров, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, обоснованным положениями статьи 222 ГК РФ, считая ООО «Капитал-Профит» единственным надлежащим ответчиком.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ определено понятие самовольной постройки, представляющей собой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В данной норме закреплены признаки, при наличии хотя бы одного из которых строение является самовольной постройкой, в частности, если при возведении постройки были нарушены либо требования, связанные с порядком предоставления земельного участка или его целевым использованием, либо требования законодательства, относящиеся непосредственно к порядку создания объекта капитального характера.  

В силу пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, совершать в отношении нее сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, когда на самовольную постройку может быть признано право собственности. 

Пунктом 3 той же статьи определены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 (далее – постановление № 10/22),  если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления № 10/22, под необходимыми разрешениями на создание постройки понимаются как разрешение на строительство объекта, так и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

По смыслу названных разъяснений в совокупности, застройщик является надлежащим ответчиком по иску правообладателя земельного участка о признании права собственности на самовольную постройку, если для ее возведения застройщиком были получены как разрешение на строительство, так и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В таком случае возведенный объект квалифицируется как самовольная постройка по признакам, не связанным с отсутствием необходимых согласований и разрешений.    

Особый порядок ведения строительства объектов недвижимости, обязывающий застройщиков получать необходимые разрешения, устанавливается законодательством (статьи 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) в целях защиты публичных интересов. Создание постройки без получения необходимых согласований и разрешений свидетельствует о наличии публично-правового формального нарушения, влекущего признание постройки самовольной.

В данном случае обращение ООО «Итнок» с настоящим иском обусловлено отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем суды правомерно посчитали, что спор о признании права собственности на такой объект не может быть разрешен без привлечения в качестве ответчика органа местного самоуправления, на территории которого находится постройка, и органа, уполномоченного выдавать разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Поскольку по результатам обсуждения в суде первой инстанции в порядке части 5 статьи 46 АПК РФ вопроса о привлечении соответчика истец категорически отказался от его привлечения, суды, рассмотрев дело по предъявленному иску, правомерно с учетом, в том числе, правовой позиции ООО «Капитал-Профит», соглашавшегося с исковыми требованиями, отказали в иске к ООО «Капитал-Профит».

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку причины, по которым не было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не имеют в данном случае правового значения для определения надлежащего ответчика. Мнение истца о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не относится к разрешениям, необходимым для создания объекта, поскольку за его получением застройщик обращается после возведения объекта, обоснованно признано судами ошибочным, так как при подобном подходе не имелось бы оснований для признания самовольной постройки, в отношении которой не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме того, как верно указано судом, ООО «Капитал-Профит» в период осуществления строительства являлось собственником земельного участка. В связи с утратой ООО «Капитал-Профит» в последующем права на земельный участок не имеется достаточных оснований исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, считать его застройщиком.        

С учетом изложенного кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020 по делу № А56-11662/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Итнок» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий