ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-11110/2019

25 декабря 2019 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  19 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 декабря 2019 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Кливера Е.П., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14394/2019) Департамента имущественных отношений  Администрации г.Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 25.09.2019 по делу № А46-11110/2019, принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, общества с ограниченной ответственностью «Базис»,

 

при участии в судебном заседании представителей:  

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска – ФИО3 (по доверенности № Исх-ДИО/11482 от 21.08.2019 сроком действия один год);

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (по доверенности № 77 АГ 0028215 от 20.05.2019 сроком действия три года);

от общества с ограниченной ответственностью «Базис» - ФИО5 (по доверенности б/н от 10.07.2019 сроком действия три года); 

 

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее– ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050208:3367 площадью 3066 кв. м, расположенный по адресу г. Омск, ФИО6, ориентир: г. Омск, ФИО6, просп. Мира, 5/5 путем продажи с публичных торгов; приведении земельного участка в состояние пригодное для дальнейшего использования путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Базист» (далее – ООО «Базис», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.09.2019 по делу № А46-11110/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ее податель приводит доводы о том, что ответчик не может быть поставлен в преимущественное положение на основании того, что объект незавершенного строительства находится на двух земельных участках.

Судом первой инстанции не учтено, что объектом незавершенного строительства, на который было выдано разрешение на строительство, является именно объект с кадастровым номером 55:36:050208:11609 и именно указанный объект расположен на спорном участке. Объект с кадастровым номером 55:36:050208:8445 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:11616, из чего следует, что выводы суда первой инстанции противоречат обстоятельствам дела.

ИП ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Омской области от 25.09.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывая на необоснованность доводов ответчика.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу от ИП ФИО2 и Департамента поступили дополнительные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

К пояснениям истца приложены дополнительные доказательства: договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, для строительства от 21.06.2012 № ДГУ/12-2747-С-35 (далее – договор от 21.06.2012), кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3367, акт приема-передачи земельного участка от 21.06.2012 (приложение № 2 к договору от 21.06.2012), расчет арендной платы, скриншоты публичной кадастровой карты.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе и дополнительных пояснениях, просил решение суда первой инстанции  отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, приложенных к пояснениям, а также выписки из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 19.07.2019 № КУВИ-001/2019-17314965.

Представитель ИП ФИО2 с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и дополнительных пояснениях, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель ООО «Базис» с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 26 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Руководствуясь положениями статьи 268 АПК РФ и приведенными разъяснениями, в целях всестороннего и полного рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции приобщает к делу представленные истцом дополнительные доказательства: выписку из ЕГРН от 19.07.2019 № КУВИ-001/2019-17314965, договор от 21.06.2012, кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3367, акт приема-передачи земельного участка от 21.06.2012 (приложение № 2 к договору от 21.06.2012), расчет арендной платы, скриншоты публичной кадастровой карты, поскольку они содержат сведения об обстоятельствах, существовавших на момент рассмотрения дела судом первой инстанции.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу и соответствующие возражения, заслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Мостовик» (ООО «НПО «Мостовик», арендатор) заключен договор от 21.06.2012, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года, находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок площадью 3066 кв.м. с кадастровым номером 55:36:050208:3367, местоположение: г. Омск, Советский административный округ, вблизи строения № 5/5 по просп. Мира (далее – участок) для целей строительства офиса организаций непосредственного обслуживания населения.

Впоследствии между Департаментом (арендодатель) и ООО «НПО «Мостовик» (арендатор) в отношении вышеуказанного участка заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов от 08.02.2016 № Д-С-13-69 (далее – договор), сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней для завершения строительства офиса организаций непосредственного обслуживания населения (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 договора).

В пункте 1.7 договора отмечено, что на участке расположен объект недвижимого имущества – незавершенное строительством проектно-административное здание (литеры А-А2) с кадастровым номером 55:36:050208:8445, инвентарный номер 6656719, принадлежащий арендатору на праве собственности (регистрация права 22.10.2003 № 55-04/00-30/2003-1483).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.02.2018 серия 55 АВ № 611158, за ООО «НПО «Мостовки» зарегистрировано право собственности на незавершенное строительство: проектно-административное здание, четырехэтажное с подвалом и тремя трехэтажными пристройками, общей площадью 4858,6 кв.м., литера А, А1, А2, А3, расположенное по адресу: 

<

...>., условный номер 55-55-01/114/2005-110, о чем сделана запись от 02.10.2003 № 55-01/00-30/2003-1483.

Как следует из сведений ЕГРН (выписка от 07.06.2019 № 99/2019/265164927), объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:050208:8445, условный номер 55-55-01/114/2005-110, инвентарный номер 6656719, представляет собой объект незавершенного строительством проектно-административное здание (литеры А-А2), площадью застройки 4858,6 кв.м., адрес: 

<

...>.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 20.12.2018№ П13232Н/1 права и обязанности арендатора перешли от ООО «НПО «Мостовик» к ИП ФИО2, а также право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609, площадь застройки 8887,4 кв.м., степень готовности 95%, адрес: г. Омск, Советский административный округ, проспект Мира, и на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:11618, площадью 6678 кв.м., расположенный по адресу: г. Омск, Советский административный округ, проспект Мира.

Указывая, что объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:050208:11609 является объектом незавершенного строительства, который поименован в договоре аренды с кадастровым номером 55:36:050208:8445, Департамент обратился в арбитражный суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства и его продажи с публичных торгов на основании положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку срок договора аренды от 08.02.2016 истек, а строительство объекта не завершено.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 235, 239.1 ГК РФ, статьями 1, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), условиями договора, и исходил из того, что договор заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3367 для завершения строительства объекта с кадастровым номером 55:36:050208:8445, а не спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:050208:11609, об изъятии которого заявлено истцом. Поскольку ответчиком своим право на предоставление земельного участка для завершения строительства не воспользовался, спорный объект недвижимости находится также на участке истца, ответчиком не представлено доказательств того, что состояние данного земельного участка не пригодно для дальнейшего использования - для строительства, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции по результату рассмотрения апелляционной жалобы пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В настоящем случае из материалов дела с учетом дополнительно представленных доказательств вопреки выводам суда первой инстанции усматривается, что объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:050208:11609, об изъятии которого заявляет истец, является объектом недвижимости, в целях завершения строительства которого предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367.

В частности, из условий договора аренды от 21.06.2012 следует, что в аренду сроком на три года ООО «НПО «Мостовик» предоставлен для целей строительства земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367.

В целях завершения строительства объекта  недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050208:3367, с ООО «НПО «Мостовик» заключен договор аренды от 08.02.2016.

По сведениям ЕГРН от 21.02.2019 объект с кадастровым номером 55:36:050208:11609 представляет собой нежилое здание площадью застройки 8887,4 кв.м., расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:050208:11618, 55:36:050208:3367, 55:36:050208:82. Право собственности зарегистрировано за ФИО2 с 21.02.2019 на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.12.2018 № П13/232Н/1. Представлена схема строения (далее – Схема от 21.02.2019).

Согласно информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 19.07.2019, объект с кадастровым номером 55:36:050208:11609 зарегистрирован на основании правоустанавливающих документов: разрешения на строительство, договора купли-продажи земельного участка, а также на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов от 08.02.2016 № Д-С-13-69, то есть спорного договора между Департаментом и ООО «НПО «Мостовик».

Из публичной кадастровой карты также усматривается, что здание, соответствующее Схеме от 21.02.2019 расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:050208:11618, 55:36:050208:3367. Данные находятся в открытом доступе. 

Каких-либо документов и доказательств о наличии в границах участка с кадастровым номером 55:36:050208:3367 иных объектов недвижимости не представлено.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:050208:11609 располагается на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:050208:11618, 55:36:050208:3367.

При этом право собственности на земельный участок 55:36:050208:11618, также как и право аренды земельного участка 55:36:050208:3367 перешлок ИП ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.12.2018 № П13/232Н/1 в силу закона (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Подпунктом «н» пункта 1 статьи 11 Закон № 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства спорного объекта уже реализовано предыдущим собственником ООО «НПО «Мостовик», строительство объекта недвижимости которым не закончено, права арендатора по договору перешли к ИП ФИО2 на тех же условиях и в том же объеме, что имелись у прошлого собственника, а договор аренды заключен после 01.03.2015,  в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, что свидетельствует об отсутствии у ответчика права на последующее продление арендных правоотношений. Иных оснований для использования земельного участка ответчиком не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

Вместе с тем, суд апелляционной считает необходимым учитывать следующее.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГК РФ  гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (абзац 2 пункта 2 статьи 2 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

При этом, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

В настоящем случае объект недвижимости располагается одновременно на двух земельных участках, один из которых принадлежит ИП ФИО2 на праве собственности.

При этом положения статьи 239.1 ГК РФ не предполагают изъятия объекта недвижимости с земельного участка, принадлежащего его собственнику. 

Пункт 2 статьи 235 ГК РФ предусматривает перечень оснований, при наличии которых допускается принудительное изъятие у собственника его имущества.

Однако о наличии подобных оснований в настоящем деле Департаментом не заявлено, доводы и доказательства не приведены.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к объектам недвижимого имущества относятся объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переместить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению. Объект незавершенного строительства относится к объектам недвижимости в случае, если возведен фундамент (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Поскольку судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:050208:11609 расположен одновременно на двух земельных участках, из фотоматериалов, акта осмотра земельного участка от 17.05.2019, сведений ЕГРН следует, что объект является недвижимым имуществом, возведен фундамент (степень завершения строительства 95%), предъявление требований применительно ко всему строению не отвечает положения статьи 239.1 ГК РФ, а их удовлетворение приведет к нарушению прав ответчика. 

Требования в отношении части объекта, сведения о наличии возможности его раздела без нанесения несоразмерного ущерба, не представлены.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В настоящем случае таких обстоятельств судом не установлено.

Однако, применительно к настоящему спору суд апелляционной инстанции учитывает, что земельный участок и спорный объект недвижимости поступили в распоряжение предпринимателя лишь 31.01.2019. Право собственности зарегистрировано 21.02.2019 (выписка из ЕГРН от 21.02.2019).

При этом срок договор аренды от 08.02.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3367 к указанному моменту истек.

Учитывая совокупность установленных по настоящему делу обстоятельств, принимая во внимание период времени с момента возникновения у предпринимателя прав на объект недвижимости (пункт 1 статьи 552 ГК РФ) и период истечения договора аренды, предъявление Департаментом требований в отношении всего объекта недвижимости, отсутствие виновных действий со стороны ИП ФИО2, наличие которых истцом не доказано (часть 1 статьи 65 АПК РФ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Оснований для отмены обжалуемого решения, удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 25.09.2019 по делу № А46-11110/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.Б. Краецкая

Судьи

 

Е.П. Кливер

О.А. Сидоренко