ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-529/2023

г. Челябинск

30 марта 2023 года

Дело № А76-12032/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2                     на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2022 по делу № А76-12032/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 17.11.2020, диплом, паспорт);

общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» - ФИО4 (доверенность от 11.01.2023, диплом, паспорт).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее – ответчик, ООО «Перспектива»)                об обращении взыскания на следующее имущество, расположенное в жилом комплексе со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой в г. Челябинске по Комсомольскому проспекту: 

- нежилые помещения (машиноместо) № 139 площадью 17,8 кв. м,                 № 159 площадью 15,7 кв. м, № 161 площадью 15,7 кв. м, № 162 площадью 19 кв. м, № 166 площадью 15,7 кв. м, № 167 площадью 15,7 кв. м, № 168 площадью 15,7 кв. м, № 183 площадью 13,8 кв. м, № 184 площадью 14,7 кв. м, расположенные на (-) 1 этаже здания; 

- нежилые помещения (машиноместо) № 201 площадью 14,4 кв. м,                  № 202 площадью 14,4 кв. м, № 216 площадью 14,9 кв. м, № 221 площадью 14,6 кв. м, № 222 площадью 14,6 кв. м, № 224 площадью 15,6 кв. м, № 225 площадью 15,7 кв. м,  № 226 площадью 15,7 кв. м, № 227 площадью 14,9 кв. м, № 228 площадью 15,9 кв. м, № 229 площадью 15,7 кв. м, № 230 площадью 15,7 кв. м, № 231 площадью 15,7 кв. м, № 233 площадью 15,0 кв. м, № 234 площадью 14,6 кв. м, № 238 площадью 14,3 кв. м, № 239 площадью 137,7 кв. м, № 240 площадью 14,2 кв. м, № 241 площадью 14,7 кв. м, № 242 площадью 13,7 кв. м, № 243 площадью 17,8 кв. м, № 245 площадью 15,2 кв. м, № 246 площадью 14,4 кв. м, № 260 площадью 15,7 кв. м, № 261 площадью 15,1 кв. м, № 262 площадью 15,7 кв. м, № 263 площадью 15,7 кв. м, № 268 площадью 19,2 кв. м, № 269 площадью 15,7 кв. м, № 270 площадью 15,7 кв. м, № 271 площадью 15,7 кв. м, № 272 площадью 15,1 кв. м, № 274 площадью 15,7 кв. м, расположенные на (-) 2 этаже здания.

Определением суда первой инстанции от 13.04.2022 в отдельное производство выделено требование об обращении взыскания на нежилые помещения, в отношении которых общество «Перспектива» заключило с третьими лицами договоры купли-продажи, долевого участия и инвестирования в строительство, а именно – 238 (8), 239 (9), 240 (10), 241 (11), 216 (31), 221 (36), 222 (13), 233 (3), 234 (4), 242 (12), 243 (49), 245 (51), 246 (52), 261 (68), 262 (70), 263 (71), 2687 (76), 269 (77), 270 (78), 271 (79), 272 (81) и 274 (83).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра, третье лицо), Управление Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области в лице Межрайонного специализированного отдела судебных приставов г. Челябинска по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников-юридических лиц (далее - УФССП по Челябинской области, третье лицо), судебный пристав-исполнитель ФИО5 (далее – судебный пристав-исполнитель, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью «Челябспецавтоматика» (далее -  ООО «Челябспецавтоматика», третье лицо), общество с ограниченной ответственность «Фреш-климат» (далее – ООО «Фреш-климат», третье лицо), общество с ограниченной ответственностью «УК Сервис» (далее - ООО «УК Сервис», третье лицо), ФИО6 (далее - ФИО6, третье лицо), ФИО7 (далее - ФИО7, третье лицо), ФИО8 (далее - ФИО8, третье лицо), общество с ограниченной ответственность «УралСтрой» (далее – ООО «УралСтрой», третье лицо), ФИО9 (далее - ФИО9, третье лицо), ФИО10 (далее - ФИО10, третье лицо), ФИО11 (далее - ФИО11, третье лицо), ФИО12 (далее - ФИО12, третье лицо), ФИО13 (далее - ФИО13, третье лицо), ФИО14 (далее - ФИО14, третье лицо), ФИО15 (далее - ФИО15, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2022 в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 отказано (т. 4, л.д. 25-31).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО2 (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что для передачи недвижимого имущества отчуждатель должен быть собственником, право собственности должно быть зарегистрировано, а к приобретателю право собственности переходит с момента государственной регистрации уполномоченным органом. Таким образом, является ошибочным вывод суда о том, что лица, заключившие договоры долевого участия, купли-продажи, инвестирования и фактически получившие машиноместа,       приобрели на них права собственности без регистрации права уполномоченным органом. Полагает, что в настоящее время все приобретатели, с одной стороны, и ответчик, с другой, имеют между собой обязательственные отношения, основанные на указанных выше договорах. Обязательства ООО «Перспектива» в настоящее время не исполнены, так как право собственности третьим лицам не перешло. При наличии наложенных судебным приставом-исполнителем запретов на регистрационные действия права на машиноместа не могут перейти к третьим лицам. При таких обстоятельствах является ошибочным вывод суда о возникновении у приобретателей прав собственности на машиноместа на основании заключенных договоров и подписанных актов приема-передачи.

В судебном заседании апелляционной инстанции 22.02.2023 ИП ФИО2 представлены письменные объяснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых, ссылаясь на положения статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что право на обращение взыскания на спорные машиноместа сохраняется у ФИО2 даже при наличии заключенных договоров об отчуждении этого имущества.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 рассмотрение апелляционной жалобы отложено до 23.03.2023.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2023 в составе суда произведена замена судьи Колясниковой Ю.С., находящейся в трудовом отпуске, судьей Жернаковым А.С.

Рассмотрение дела начато с самого начала.

Во исполнение определения суда ИП ФИО2 представлена копия решения Курчатовского районного суда г. Челябинска от 12.12.2022 по делу № 2-3778/2022

ООО «Перспектива» представлен отзыв на апелляционную жалобу с приложенными копиями решения Курчатовского районного суда г. Челябинска от 06.05.2022 по делу № 2-2286/2022, апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 07.07.2022 по делу № 11-6797/2022 (№ 2-581/2022), решения Курчатовского районного суда г. Челябинска от 27.09.2022 по делу № 2-4441/2022, сведения о рассмотрении дела Курчатовского районного суда г. Челябинска от 27.09.2022 по делу № 2-4441/2022.

Поступившие в суд документы приобщены к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решениями Арбитражного суда Челябинской области от 19.04.2022 по делу № А76-49906/2020, от 02.03.2017 по делу № А76-28791/2016, от 25.05.2017 по делу № А76-5849/2017, от 03.04.2019 по делу № А76-17060/2018, между обществом «Перспектива» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) подписан договор №3 участия в долевом строительстве нежилого здания, согласно которому участник долевого строительства в соответствии с договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве объекта в размере и на условиях, предусмотренных договором, а застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение объекта в соответствии с проектной документацией и после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства, обозначенное в договоре Нежилое помещение №40.

В соответствии с п.2.2. договора №3 стоимость доли в объекте, которую уплачивает участник долевого строительства за нежилое помещение №40, а также долю в праве собственности на общее имущество объекта, составляет 11 432 000 руб., которая состоит из стоимости одного квадратного метра общей площади нежилого помещения №40 равна 40 000 руб. и общей площади помещения, равной 285,8 кв. м. 

Согласно п. 3.1.4. договора №3 застройщик обязан передать участнику долевого строительства нежилое помещение №40 по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок не позднее 31.03.2016 (в редакции дополнительного соглашения №1 от 18.03.2015).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ (п.6.1 договора №3).

Государственная регистрация договора №3 произведена 17.02.2015.

Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в установленный срок и в полном объеме в соответствии с графиком платежей (приложение №4 от 12.02.2015), что подтверждается платежными поручениями №42 от 26.02.2015, №105 от 24.04.2015, №48 от 02.03.2015, №46 от 27.02.2015, №77 от 26.03.2015, №117 от 08.06.2015, справкой застройщика.

12.02.2015 между обществом «Перспектива» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) подписан договор №4 участия в долевом строительстве нежилого здания, согласно которому участник долевого строительства в соответствии с договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве объекта в размере и на условиях, предусмотренных договором, а застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение объекта в соответствии с проектной документацией и после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства, обозначенное в договоре Нежилое помещение №41.

В соответствии с п.2.2. договора №4 стоимость доли в объекте, которую уплачивает участник долевого строительства за нежилое помещение №41, а также долю в праве собственности на общее имущество объекта, составляет 12 776 000 руб., которая состоит из стоимости одного квадратного метра общей площади нежилого помещения №41 равна 40 000 руб. и общей площади помещения, равной 319,4 кв. м.

Согласно п. 3.1.4. договора №4 застройщик обязан передать участнику долевого строительства нежилое помещение №41 по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок не позднее 31.03.2016 (в редакции дополнительного соглашения №1 от 18.03.2015).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим 4 законодательством РФ (п.6.1 договора №4).

Государственная регистрация договора №4 произведена 17.02.2015.

Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в установленный срок и в полном объеме в соответствии с графиком платежей (приложение №4 от 12.02.2015), что подтверждается платежными поручениями №76 от 26.03.2016, №72 от 24.03.2015, №49 от 02.03.2015, №47 от 27.02.2015, №43 от 26.02.2015, №107 от 05.05.2015, №116 от 08.06.2015, справкой застройщика.

02.09.2015 между обществом «Перспектива» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) подписан договор №12 участия в долевом строительстве нежилого здания, согласно которому участник долевого строительства в соответствии с договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве объекта в размере и на условиях, предусмотренных договором, а застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение объекта в соответствии с проектной документацией и после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства, обозначенное в договоре Нежилое помещение №1.

В соответствии с п.2.2. договора №12 стоимость доли в объекте, которую уплачивает участник долевого строительства за нежилое помещение №1, а также долю в праве собственности на общее имущество объекта, составляет 7 218 000 руб., которая состоит из стоимости одного квадратного метра общей площади нежилого помещения №1 равна 60 000 руб. и общей площади помещения, равной 120,3 кв. м. 

Согласно п. 3.1.4. договора №12 застройщик обязан передать участнику долевого строительства нежилое помещение №41 по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок не позднее 31.03.2016.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ (п.6.1 договора №4).

Государственная регистрация договора №12 произведена 09.09.2015.

Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в установленный срок и в полном объеме в соответствии с графиком платежей (приложение №4 от 12.02.2015), что подтверждается платежными поручениями №3 от 11.01.2016, №203 от 03.09.2015, №301 от 29.12.2015, №281 от 04.12.2015, №259 от 05.11.2015, №240 от 06.10.2015, чек-ордер от 15.09.2016, 07.12.2015, справкой застройщика №3 от 25.01.2016.

02.09.2015 между обществом  «Перспектива» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) подписан договор №13 участия в долевом строительстве нежилого здания, согласно которому участник долевого строительства в соответствии с договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве объекта в размере и на условиях, предусмотренных договором, а застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение объекта в соответствии с проектной документацией и после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства, обозначенное в договоре Нежилое помещение №1/1.

В соответствии с п.2.2. договора №13 стоимость доли в объекте, которую уплачивает участник долевого строительства за нежилое помещение №1/1, а также долю в праве собственности на общее имущество объекта, составляет 6 450 000 руб., которая состоит из стоимости одного квадратного метра общей площади нежилого помещения №1/1 равна 60 000 руб. и общей площади помещения, равной 107,5 кв. м. 

Согласно п. 3.1.4. договора №13 застройщик обязан передать участнику долевого строительства нежилое помещение №1/1 по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок не позднее 31.03.2016.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ (п.6.1 договора №4).

Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в установленный срок и в полном объеме в соответствии с графиком платежей (приложение №4 от 02.09.2015), что подтверждается платежными поручениями №258 от 05.11.2015, №302 от 30.12.2015, №204 от 03.09.2015, №241 от 06.10.2015, №282 от 04.12.2015, №4 от 11.01.2015, чек-ордер от 15.09.2016, 07.12.2015, справкой застройщика №4 от 25.01.2016.

Решениями арбитражного суда с общества «Перпектива» в пользу предпринимателя взысканы пени за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Общая сумма пени составляет более 11 миллионов рублей. 

На основании выданных судом исполнительных листов судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство, которое до настоящего времени не окончено по причине отсутствия у должника необходимых для этого денежных средств и имущества.

При этом 17.08.2020 общество «Перспектива» получено разрешение на ввод в эксплуатацию подземной автопарковки (-2 уровень, 2, 4 этап), на котором расположено 102 парковочных места.

Нумерация парковочных мест установлена с 1 до 102, что следует из Технического паспорта автопарковки.

В последствие нумерация была изменена застройщиком, что последним подтверждено в своих отзывах и пояснениях.

Решением суда по делу № А76-49906/2020, вступившим в законную силу, обращено взыскание на:

- нежилое помещение (машиноместо) №201 площадью 14,4 кв. м;

- нежилое помещение (машиноместо) №202 площадью 14,4 кв. м.;

- нежилое помещение (машиноместо) №224 площадью 15,6 кв. м;

- нежилое помещение (машиноместо) №225 площадью 15,7 кв. м;

- нежилое помещение (машиноместо) №228 площадью 15,9 кв. м;

- нежилое помещение (машиноместо) №229 площадью 15,7 кв. м;

- нежилое помещение (машиноместо) №260 площадью 15,7 кв. м, расположенные на (-) 2 этаже жилого комплекса со встроено-простроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0711001:26, так как указанные машиноместа введены застройщиком в эксплуатацию и в отношении них отсутствует обременение в виде правопритязаний иных лиц.

При этом в отношении всех машиномест, расположенных как на (-) 1, так и (-) 2 этажах, судебным приставом-исполнителем наложен арест, что следует из ответов Управления Росреестра о приостановлении регистрации договоров купли-продажи. 

Истец считает, что общество «Перспектива» от регистрации права собственности на введенные в эксплуатацию машиноместа уклоняется, государственная регистрация прав на переданные им иным лицам парковочные места Управлением Росреестра не произведена по причине наложения судом по ранее принятым решениям и судебным приставом в рамках исполнительного производства обеспечительных мер.

В связи с отсутствием государственной регистрации прав на имущество, фактически принадлежащее ответчику на праве собственности, судебный пристав не имеет возможности исполнить решение суда путем обращения взыскания на имущество должника.

Поскольку решения судов о взыскании в пользу истца с ответчика штрафных санкций не исполнены, от регистрации прав на имущество ответчик уклоняется, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не владеет и не пользуется тем имуществом, в отношении которого истцом заявлено требование об обращении взыскания, так как данное имущество является собственностью третьих лиц на основании соответствующих договоров. При наличии действующих договоров долевого участия в строительстве, инвестиционной деятельности, купли-продажи, фактического их исполнения путем внесения денежных средств или выполнением работ по строительству спорных объектов, а также фактического пользования имуществом, обращение взыскания на данное имущество с целью удовлетворения требований истца о выплате ему присужденных денежных сумм недопустимо, так как приведет к нарушению прав и законных интересов иных добросовестных участников обязательственных правоотношений.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ) исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Согласно части 1, подпункту 1 части 3 статьи 68 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. В частности, к таким мерам относится обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги. Обращение взыскания на имущество должника осуществляется в порядке, предусмотренном главой 8 названного Закона.

На основании статьи 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Порядок обращения взыскания на имущество должника-организации установлен статьей 94 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ.

В соответствии со статьей 237 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Правом предъявления иска об обращении взыскания на имущество должника - организации обладает как лицо, уполномоченное на применение мер принудительного исполнения судебного акта (судебный пристав-исполнитель), так и лицо, заинтересованное в получении исполнения по исполнительному листу - взыскатель.

Согласно разъяснениям, изложенным в вопросе 7 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2006, по аналогии с нормой пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепленной в отношении сторон договора, взыскатель вправе обратиться в суд с заявлением об обращении взыскания на недвижимое имущество, в отношении которого должник уклоняется от регистрации права (перехода права) с целью неисполнения судебного решения. Судебному приставу-исполнителю, исполняющему решение суда и осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, право обращения в регистрирующий орган с требованием о принудительной регистрации права (перехода права) на имущество не предоставлено.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что общество «Перспектива» имеет перед предпринимателем ФИО2 непогашенную задолженность, размер и обоснованность предъявления которой подтверждены судебными актами по делам № А76-28791/2016,                           № А76-5849/2017, № А76-17060/2018.

Согласно справке судебного пристава-исполнителя ФИО5 остаток задолженности общества «Перспектива» перед предпринимателем ФИО2 по исполнительным производствам составил 11 721 990 руб. 74 коп., взыскание с момента возбуждения исполнительных производств не производилось.

Обществом «Перспектива» 17.08.2020 получено разрешение на ввод в эксплуатацию № RU7431500-117-2020 подземной автопарковки (-2 уровень, 2, 4 этап), на котором расположено 102 парковочных места.

После ввода объекта в эксплуатацию часть парковочных мест 216 (36), 221 (36), 222 (13), 234 (4), 238 (8), 239 (9), 240 (10), 241 (11), 242 (12), 243 (49), 261 (68), 262 (70), 263 (71), 270 (78), 271 (79), 272 (81), 274 (83) на основании договоров об инвестиционной деятельности в строительстве была передана застройщиком инвесторам; парковочные места 233 (3), 269 (77), 268 (76) на основании договоров участия в долевом строительстве были переданы застройщиком участникам долевого строительства.

Также обществом «Перспектива» отчуждены по договорам купли-продажи парковочные места на основании договоров купли-продажи будущей недвижимости: 226 (17), 227 (18), 231 (23) - ФИО13, 230 (22) - ФИО15, 231 (23) - ФИО16, 245 (51), 246 (52) - ФИО9

Указанные договоры в установленном законом порядке не оспорены, являются действующими.

Таким образом, из изложенного следует, что ответчик не владеет и не пользуется тем имуществом, в отношении которого истцом заявлено требование об обращении взыскания, так как данное имущество является собственностью третьих лиц на основании соответствующих договоров.

Довод истца о том, что до государственной регистрации права третьи лица не могут считаться собственниками объектов недвижимости, следовательно, спорные объекты не обременены правами третьих лиц, судом отклоняется.

Действительно, согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004                    № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения «считается находящимся в залоге» и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве.

Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

При приобретении прав на имущество, созданное в результате инвестиционной деятельности, основанием их возникновения является соответствующая сделка.

Государственная регистрация прав на недвижимость, сама по себе, правоустанавливающим значением не обладает, а является лишь элементом сложного юридического состава перехода права, определяющим, согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, момент, но не основание его перехода.

Данный вывод, корреспондирует со статьей 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости).

Следовательно, орган государственной регистрации осуществляет функции правоподтверждения в отношении объектов недвижимости, а не функцию правоустановления.

Из указанного следует, что с момента исполнения ответчиком и третьими лицами вышеуказанных договоров, а также фактической передачи машиномест во владение и пользование от застройщика к третьим лицам, имущество де-факто перестало являться собственностью застройщика.

Невозможность государственной регистрации прав за третьими лицами на машиноместа вызвано наличием обеспечительных мер в виде запрета на регистрацию отчуждения имущества, но не ареста по распоряжению имуществом.

При этом заинтересованные лица обращались в Управление Росреестра с заявлениями об осуществлении регистрации за ними прав, но им было отказано по причине наличия соответствующих запретов.

Из указанного следует, что при наличии действующих договоров долевого участия в строительстве, инвестиционной деятельности, купли- продажи, фактического их исполнения путем внесения денежных средств или выполнением работ по строительству спорных объектов, а также фактического пользования имуществом, обращение взыскания на данное имущество с целью удовлетворения требований истца о выплате ему присужденных денежных сумм недопустимо, так как приведет к нарушению прав и законных интересов иных добросовестных участников обязательственных правоотношений.

Доводы апеллянта о том, что в соответствии со статьей 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на обращение взыскания на спорные машиноместа сохраняется у ФИО2 даже при наличии заключенных договоров об отчуждении этого имущества, судебной коллегией подлежат отклонению как несостоятельные.

Согласно разъяснениям, данным в 95 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу положений пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества. 

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответствующие сведения не были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в связи с чем покупатели не знали и не могли знать о наличии запретов и ограничений на распоряжение имуществом.

Документов, свидетельствующих о том, что соответствующие сведения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено.

Апелляционным судом принято во внимание, что требование ИП ФИО2 образовалось в связи с начислением неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимого имущества, и в соответствии с действующим законодательством подлежит погашению после погашения основного долга.

Как пояснил ответчик, денежные средства, полученные от покупателей были направлены на погашение основного долга перед уполномоченным органом (4 очередь погашения задолженности) и основного долга перед АО «МРСК Урала» за подключение объекта строительства к электроснабжению. Иным лицам объекты недвижимого имущества были переданы в счет оплаты выполненных работ, необходимых для завершения строительства спорной автопарковки, без выполнения которых автопарковки на минус 2 этаже не были бы введены в эксплуатацию, и на которые невозможно было бы обратить взыскание. ООО «Перспектива» неоднократно обращалось в службу судебных приставов с заявлением об отмене наложенных запретов на осуществление регистрационных действий для исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, но судебный пристав- исполнитель отказывал в отмене наложенных запретов, что делает невозможным исполнение заключенных договоров. 

Также апелляционным судом принято во внимание наличие судебных актов, по которым участники долевого строительства были вынуждены в судебном порядке признавать права собственности на купленные объекты недвижимого имущества (решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 06.05.2022 по делу № 2-2286/2022; апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 07.07.2022 по делу №11-6797/2022; решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 27.09.2022 по делу                          № 2-4441/2022 ).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования истца оснований не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения. Иная оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

За подачу апелляционной жалобы истцом уплачено 3 000 руб. государственной пошлины, что подтверждается чеком-ордером от 09.01.2023 (операция 4903).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2022 по делу № А76-12032/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин

Судьи:                                                                         А.С. Жернаков 

А.Х. Камаев