Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-14202/2016

город Брянск

25 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена судом 21.12.2020г.

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи  Грахольской И.Э. ,     

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Гриди» 

к Брянской городской администрации

о признании незаконными действий по расторжению договора аренды земельного участка

при участии:

от заявителя – не явился, извещен;

от заинтересованного лица – не явился, извещен.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гриди» (далее – ООО «Гриди», Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий Брянской городской администрации (далее - Администрация) по расторжению договора аренды земельного участка № 314 от 15.06.2007 в соответствии с уведомлением № 2/29-12044 от 27.06.2016г.

Заинтересованное лицо с заявленными требованиями не согласно по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представители сторон, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили. От заявителя поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя. Ходатайство судом удовлетворено. Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, в порядке ст.ст. 123,156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании приказа Управления имущественных отношений Брянской области от 13.04.2007 №224 ООО ПКФ «СПиВК» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032015:28, находящийся по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Калинина, б/н участок 16, для строительства 5 этажного жилого дома со сроком аренды с 14.04.2007 по 14.04.2010. 

15.06.2007 между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ООО ПКФ «СПиВК» (Арендатор) заключен договор аренды № 314 земельного участка, находящегося в государственной собственности. Срок аренды установлен три года (с 14.04.2007 по 14.04.2010) для завершения разработки проекта и строительства 5-этажного жилого дома. Договор зарегистрирован в установленном порядке, дата регистрации 16.10.2007 № 32-32-01/046/2007-691. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 14.04.2007.

30.06.2010 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды          № 314 от 15.06.2007 о продлении действия договора до 30.06.2013 года.

04.05.2012 между ООО ПКФ «СП и ВК» и ООО «ЕВРО СТРОЙ» заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды № 314, в соответствии с которым ООО ПКФ «СПиВК» передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды № 314 от 15.06.2007 ООО «ЕВРО СТРОЙ», подписан акт приема-передачи, договор зарегистрирован в Росреестре 31.05.2012 (запись № 32-32-01/036/2012-238).

10.06.2013 между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО «ЕВРО СТРОЙ» заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 314 от 15.06.2007 о продлении действия договора № 314 от 15.06.2007 до 09.06.2016.

Дополнительным соглашением к договору аренды № 314 между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО «ЕВРО СТРОЙ» от 29.11.2013 внесены изменения в пункт 1.1. договора, а именно: слова «для завершения разработки проекта и строительства 5-этажного жилого дома», заменены словами «многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей», то есть изменен вид использования земельного участка.

Из текста заявления и пояснений представителя заявителя следует, что данные изменения были внесены в договор, поскольку в соответствии с выпиской №2903 от 19.07.2013 года №3242 из Правил землепользования и застройки территории муниципального образования г.Брянск от 28.01.2009 года, данный земельный участок находится в зоне Ж1: зона многоквартирных многоэтажных жилых домов (от 4 этажей и выше).

В соответствии с основными видами разрешенного использования недвижимости (многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей) 02.10.2014 между ООО «ЕВРО СТРОЙ» и ООО Строительная компания «МИР» был заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды №314 земельного участка, находящегося в государственной собственности, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации № 32-32-01/079/2014-765 от 23.10.2014. Согласно данного договора арендатором спорного земельного участка стало ООО СК «МИР».

Впоследствии, 12.12.2014 между ООО Строительная компания «МИР» и ООО «Гриди» заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды №314 от 15.06.2007, на основании которого статус арендатора приобрел заявитель. Договор прошел государственную регистрацию (запись № 32-32-01/097/2014-654 от 17.12.2014). Земельный участок  передан ООО «Гриди» по акту приема-передачи от 12.12.2014. 

Арендодатель - Управление имущественных отношений Брянской области был уведомлен о состоявшейся переуступке письменным извещением 12.12.2014. 

Брянской городской администрацией в адрес ООО «Гриди» направлено уведомление №2/29-12044 от 27.06.2016 о прекращении указанного договора аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, и возврате арендуемого земельного участка, которое было получено Обществом 04.07.2016. 

Заявитель отмечает, что в уведомлении Брянской городской администрации № 2/29-12044 от 27.06.2016 не указана причина отказа от договора, а приводится лишь основание: в связи с истечением срока действия договора, что, по мнению заявителя, не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку договор заключен на неопределенный срок.

Полагая, что действия Брянской городской администрации по расторжению договора аренды земельного участка № 314 от 15.06.2007 в соответствии с уведомлением № 2/29-12044 от 27.06.2016г. незаконными, нарушающими права и законные интересы Общества, ООО «Гриди» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 cт. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или нормативному правовому акту и нарушают их законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В ходе рассмотрения настоящего дела, заявителем было представлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А09-9524/2016. Заинтересованное лицо возражений на указанное ходатайство не заявило. Определением от 07.12.2016 ходатайство ООО «Гриди» удовлетворено, производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А09-9524/2016.

В рамках дела № А09-9524/2016 рассмотрены требования ООО «Гриди» о признании недействительной сделкой односторонний отказ Брянской городской администрации от исполнения договора аренды № 314 от 15.06.2007, применении последствий недействительности указанной сделки, признании договор аренды № 314 от 15.06.2007 действующим, а также понуждении Брянской городской администрации заключить с ООО «Гриди» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 314 от 15.06.2007 о продлении срока договора аренды на срок 3 года в течении 10 дней с момента принятия судом решения по делу.

Решением суда от 25.11.2016 исковые требования ООО «Гриди» оставлены без удовлетворения. Прекращено производство по требованиям Общества на случай неисполнения Брянской городской администрацией в установленный срок решения суда, определить подлежащим взысканию с Брянской городской администрации в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГРИДИ» денежные средства в размере 100 000 руб. за каждый день просрочки по день фактического исполнения решения суда, решение суда обращено в соответствии со ст.182 АПК РФ к немедленному исполнению в связи с отказом от иска.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 и Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2017  решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определениями от 18.09.2017, 02.11.2018, 25.04.2019 суд отказал ООО «Гриди» в пересмотре решения Арбитражного суда Брянской области от 25.11.2017 по делу №А09-9524/2016 по вновь открывшимся обстоятельствам. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили без изменения указанные определения суда первой инстанции.

Определением суда от 27.06.2019 производство по настоящему делу было возобновлено.

В судебном заседании 31.07.2019 ООО «Гриди» вновь заявило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А09-7931/2017.

Представитель Общества пояснил, что в рамках дела № А09-7931/2017 рассматриваются требования Брянской городской администрации к ООО «Гриди» о понуждении возвратить земельный участок , который является предметом спорного договора по настоящему делу - № 314 от 15.06.2007.

Требования Администрации мотивированы истечением срока действия (09.06.2016) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 15.06.2007 №314 (в ред. дополнительного соглашения от 10.06.2013 №б/н), а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области по делу №А09-9524/2016, на основании которых Администрация письмом от 26.04.2017 исх.№4/29-874и уведомила ООО «Гриди» о необходимости в срок до 15.05.2017 вернуть занимаемый земельный участок по акту приема-передачи.

Решение суда от 22.09.2017, которым были удовлетворены требования Администрации, и Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 об оставлении решения суда первой инстанции без изменения, были отменены Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.04.2018, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области. 

При этом, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела          №А09-7931/2017 суду необходимо дать надлежащую правовую оценку в части действительности договора и установить имеются ли действительные основания считать договор аренды спорного земельного участка ничтожным.

Кроме того, Арбитражный суд Центрального округа указал, что применительно к разъяснениям в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 №11974/06, арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм, а потому, при рассмотрении настоящего спора суду следует оценить спорный договор аренды на предмет ничтожности его условий, а также установить наличие либо отсутствие на земельном участке возведенных объектов недвижимости (незавершенных строительством объектов) с оценкой законности их возведения.

Учитывая изложенное, а также в связи с тем, что выводы суда по делу                            № А09-7931/2017 имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, суд удовлетворил ходатайство ООО «Гриди», производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А09-7931/2017.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 25.12.2019 по делу                 №А09-7931/2017 исковые требования Брянской городской администрации удовлетворены. Суд обязал ООО «Гриди»  возвратить в течение десяти календарных дней от даты вступления в законную силу решения по акту приема-передачи Брянской городской администрации земельный участок площадью 3 058 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0032015:28, расположенный по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Калинина.

Производство по делу в части требования об обязании ответчика погасить сведения об аренде земельного участка площадью 3 058 кв.м с кадастровым номером 32:28:0032015:28, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Калинина в Едином государственном реестре недвижимости, прекращено в связи с отказом истца.

С ООО «Гриди» в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Постановлениями Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020г. и Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2020 решение суда первой инстанции по делу № А09-7931/2017 оставлено без изменения, а апелляционная и кассационная жалобы Общества – без удовлетворения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации № 310-ЭС20-17816 от 13.11.2020 Обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, доводы и пояснения сторон, а также с учетом выводов, изложенных в решении Арбитражного суда Брянской области от 25.12.2019 по делу А09-7931/2017, а также в постановлениях судов апелляционной и кассационной инстанций по данному делу, суд установил следующее.

В целях установления наличия на спорном земельном участке объектов капитального строительства (далее – ОКС), в том числе незавершенных строительством, определением суда от 29.12.2018 по делу А09-7931/2017 по ходатайству ООО «Гриди» была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Проект-сервис». 27.05.2019 в адрес арбитражного суда поступило заключение экспертаот 24.05.2019 №05, согласно которому на земельном участке имеется незавершенный строительством ОКС. 

С учётом содержания постановления суда кассационной инстанции Администрация представила дополнительные правовые основания ничтожности спорного договора аренды, указав, что в соответствии с постановлением Администрации от 09.12.2003 №2266 ООО ПКФ «СПиВК» является правопреемником ОАО «Смена» по застройке земельного участка, в том числе в части обязательств по сносу ветхого дома и переносу металлического гаража.

Вместе с тем, по истечении шести месяцев с момента заключения договора аренды ООО ПКФ «СПиВК» не получило в установленном порядке разрешение на строительство, соответственно, спорный договор аренды от 15.06.2007 №314 прекратил свое действие 16.12.2007.

Следовательно, дополнительные соглашения от 04.05.2012 №б/н, 29.11.2013 №б/н, 02.10.2014 №б/н к указанному договору аренды, а также последующие договоры перенайма являются ничтожными сделками, поскольку действующим законодательством (в ред. на дату возникновения соответствующих правоотношений) не было предусмотрено многократное продление действия спорного договора, срок прекращения которого установлен императивно. 

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что заключение договоров перенайма, начиная с 16.12.2007 следует квалифицировать как предоставление спорного земельного участка в аренду в обход установленной ЗК РФ конкурентной процедуры(на торгах), что, само по себе, является ничтожным.

В ходе рассмотрения настоящего дела, в обоснование заявленных требований ООО «Гриди» пояснило, что после 09.06.2016 Общество продолжает пользоваться земельным участком, вносить арендные платежи.

Кроме того, заявитель указал, что неоднократно направлял ответчику письменные заявления о продлении договора аренды или заключения договора аренды на тех же условиях на новый срок, которые оставались без удовлетворения. Действий по расторжению договора стороны не предпринимали. 

Арендные платежи от ООО «Гриди»  за указанный земельный участок арендодатель принимает до настоящего времени.

Заявитель отметил, что ООО «Гриди» затрачены существенные денежные средства в рамках спорного договора: на оплату арендной платы, подготовительные землеустроительные работы, планировку земельного участка, разработку котлована, огораживание участка, закупку строительных материалов, заключение договоров подряда, получение техусловий и всевозможных согласований, разработку (подготовку) проектной документации и инженерных (геологических изысканий), экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Общество полагает, что заявляя отказ от договора аренды, Администрация должна была представить доказательства, подтверждающие неиспользование Обществом земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, без уважительной причины.

Указанные доводы Общества не могут быть приняты судом в качестве оснований для признании незаконными действий Брянской городской администрации по расторжению договора аренды земельного участка № 314 от 15.06.2007.

Согласно п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанныхв п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренст.30 ЗК РФ. При этом, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ).

В соответствии с п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73) в случаях предусмотренных законом (п.1 и 3 ст.17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», ст.30-30.2 ЗК РФ,ст.74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст.168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, по общему правилу с даты вступления в законную силу ЗК РФ (30.10.2001) предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на торгах, а нарушение данного порядка, в том числе путём продления ранее действующих договоров аренды, влечёт ничтожность данных сделок.

Судом при рассмотрения дела №А09-7931/2017 установлено, что первоначальным арендатором - ОАО «Смена» было реализовано право на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов. При этом, договор аренды с ОАО «Смена» от 16.11.2000 №14572 прекратил свое действие не позднее 16.05.2001. 

С учётом изложенных обстоятельств спорный договор аренды от 15.06.2007 №314 (в ред. соответствующих договоров перенайма, приказов Управления имущественных отношений Брянской области от 13.04.2007 №224, от 28.06.2010 №1603, от 10.06.2013 №1601 о продлении срока действия договора) заключен в нарушение императивных требований, установленных ст.ст.30-32, 38.1 ЗК РФ, п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ, и в силу п.2 ст.168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.

Доводы ответчика по настоящему делу, о том, что между сторонами (с учетом заключенных договоров переуступки прав и правопреемственности) сложились длительные арендные отношения, а участок мог быть передан в аренду без проведения аукциона, судом не принимаются, иное означало бы предоставление хозяйствующему субъекту в аренду земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона, что нарушает требования действующего законодательства.

Указанный подход соответствует определениям Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2019 №307-ЭС19-15452, от 04.02.2019 №306-ЭС18-24715.

Применительно к обстоятельствам спора, рассмотренного в рамках дела                №А09-7931/2017, суд счел надлежащим способом защиты права применение последствий недействительности ничтожного договора аренды от 15.06.2007 №314 в виде в виде односторонней реституции по обязанию Общества возвратить Администрации спорный земельный участок, без одновременного возврата полученных истцом арендных платежей, поскольку ответчик фактически пользовался спорным участком, а осуществление реституции по смыслу п.2 ст.167 ГК РФ не ставится в зависимость от наличия права на имущество.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ и пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что действия Брянской городской администрации по расторжению договора аренды земельного участка № 314 от 15.06.2007 в соответствии с уведомлением № 2/29-12044 от 27.06.2016г. не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований ООО «Гриди».

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 27.09.2016, подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу в порядке п.5 ст. 96 АПК РФ.

 Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170 и 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Решил:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Гриди» о признании незаконными действий Брянской городской администрации по расторжению договора аренды земельного участка № 314 от 15.06.2007 в соответствии с уведомлением № 2/29-12044 от 27.06.2016г. оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры по делу, предоставленные определением суда от 27 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

СудьяГрахольская И.Э.