АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-2811/2025

Дело № А06-5270/2024

г. Казань

14 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Мельниковой Н.Ю., 

судей Савкиной М.А., Сабирова М.М.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью  специализированный застройщик  «РегионЭлитСтрой»-ФИО1 по доверенности от 09.01.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу специализированного застройщика общество с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» 

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2025 

по делу № А06-5270/2024 

по исковому заявлению специализированного застройщика общество с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань», 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью                                   специализированный застройщик «РегионЭлитСтрой», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, Служба строительного надзора Астраханской области, Управление по капитальному строительству Администрации МО «Городской округ город Астрахань», ППК «Роскадастр» в лице Астраханского филиала ППК «РОСКАДАСТР», Прокуратура Астраханской области, Управление по строительству, архитектуры и градостроительству Администрации МО «Город Астрахань», жилищное управление администрации МО «Городской округ город Астрахань», Управление муниципального имущества Администрации МО «Городской округ город Астрахань», ФИО2, ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратился специализированный застройщик общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» (далее – СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс», истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РегионЭлитСтрой» (далее – ООО «СЗ «РегионЭлитСтрой», ответчик) с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности ООО «СЗ «РегионЭлитСтрой» на объект незавершенного строительства (степень готовности 25%),                           с кадастровым номером 30:12:030650:2357, расположенного по адресу:                    

<

...> б, площадью 17543,4 м2.

Делу присвоен № А06-8068/2023.

Представителем истца заявлено ходатайство об объединении в одно производство настоящего дела с делом № А06-8475/2023, в рамках которого судом рассматривается исковое заявление СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» к Администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (далее- Администрация МО «Городской округ город Астрахань») о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» от 11.06.2014, выраженного в письме от 24.08.2023 № 3001-4562 «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке».

Определением Арбитражного суда Астраханской области от18.12.2023 дело № А06-8475/2023 и № А06-8068/2023 объединены в одно производство с присвоением судебному делу единого номера -                 А06-8068/2023.

СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» также обратился в суд с иском к ИП ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о признании недействительной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенного по адрес: г. Астрахань, в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм. ФИО24, площадью 443+/-16 кв.м., заключенного 19.01.2022 между ООО «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» и ИП ФИО4; о применении последствий признания сделки недействительной. Делу присвоен № А06-11676/2023.

Представителем истца заявлено ходатайство об объединении в одно производство дела № А06-8068/2023 с делом № А06-11676/2023.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 22.12.2023 дело № А06-11676/2023 и № А06-8068/2023 объединены в одно производство с присвоением судебному делу единого номера -               А06-8068/2023.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 04.06.2023 суд выделил в отдельное производство требование СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» к Администрации МО «Городской округ город Астрахань» о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» от 11.06.2014, выраженного в письме № 3001-4562 от 24.08.2023 «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке». Делу присвоен   № А06-5270/2024.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 28.08.2024 в удовлетворении исковых требований СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» к Администрации МО «Городской округ город Астрахань» о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» от 11.06.2014, выраженного в письме от 24.08.2023 № 3001-4562  «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке» отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. 

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2024 суд перешел к рассмотрению дела № А06-5270/2024 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции отказал  в удовлетворении ходатайства истца об истребовании доказательств, поскольку  в рассматриваемом случае в материалах дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения настоящего спора; испрашиваемое истцом доказательство не относится к предмету спора и не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2025 решение Арбитражного суда Астраханской области от 28.08.2024  отменено по безусловным основаниям.

В удовлетворении иска СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» - отказано.

Не согласившись с  постановлением арбитражного апелляционного суда СЗ ООО «Управляющая Строительная компания Стройкомплекс» обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части отказа в удовлетворении иска, исковые требования удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в жалобе.

В частности заявитель не согласен с  выводами арбитражного суда апелляционной инстанций, оценкой  доказательств, указывает, что ответчиком  нарушены  обязательства, именно  на нем лежала обязанность  по отселению граждан  из аварийного  жилья, заключенным  договором не предусмотрено право ответчика на  одностороннее  расторжение договора, ответчик вправе отказаться  от договора, но таких  оснований не было в связи с тем,  что исполнение обязательств истцом зависело от исполнения  обязательств  ответчиком.

От Администрации МО «Городской округ город Астрахань» поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения, рассмотреть жалобу без ее участия с учетом мнения, изложенного в отзыве.

От Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит отказать в полном объеме в удовлетворении кассационной жалобы.

 От ООО  СЗ «РегионЭлитСтрой» поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,  отзывов на нее, заслушав представителя общества с ограниченной ответственностью  специализированный застройщик  «РегионЭлитСтрой». проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом   апелляционной инстанций   норм материального и процессуального права, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы ввиду следующего.

Арбитражным  судом апелляционной инстанцией  установлено, что 11.06.2014 между Администрацией города Астрахани и ООО УСК «Стройкомплекс» заключен договор о развитии застроенной территории в границах МО «Город Астрахань».

Предметом настоящего договора является развитие застроенной территории по ул. Адмирала ФИО25 (№ 4,6) в Советском районе города Астрахани, ориентировочной площадью 0,91 га.

Согласно пункту 2.2 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по развитию застроенной территории.

В силу пунктов 4.1 - 4.4 застройщик приобретает жилые помещения, подобранные с учетом требований жилищного законодательства для переселяемых граждан, выселяемых из жилых помещений, расположенных на застроенной территории и предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения; или осуществляет строительство целевым назначением домов для переселения нанимателей с учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений в городе Астрахани, и по акту приема-передачи передает приобретенные или построенные жилые помещения в собственность муниципального образования «Город Астрахань» для предоставления нанимателям. После завершения строительства объектов в границах застроенной территории в собственность МО «Город Астрахань» оформляются объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, указанные в пункте 6.2.8 настоящего договора.

Застройщик приобретает права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Стороны вправе в окончательном виде утвердить перечень объектов, подлежащих передаче в собственность сторон по итогам реализации настоящего договора, дополнительным соглашением к настоящему договору, заключенным после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории, включая проект межевания территории.

В соответствии с пунктом 6.2.4.1 договора застройщик обязуется за счет собственных (привлеченных) средств создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории.

Перечень и характеристики муниципальных жилых помещений, подлежащих отселению:

1. ул. Адм. ФИО25, д. 4, кв. 3, общая площадь 51,80 кв.м, кол-во жилых комнат 3, количество зарегистрированных лиц - 5;

2. ул. Адм. ФИО25, д. 4, кв. 5, общая площадь 38,70 кв.м, кол-во жилых комнат 2, количество зарегистрированных лиц - 3;

3. ул. Адм. ФИО25,  д. 4, кв.7, общая площадь 18,20 кв.м, кол-во жилых комнат 1, количество зарегистрированных лиц - 1.

Согласно пункту 6.1.3 договора Администрация в лице уполномоченных структурных подразделений Администрации города Астрахани обязуется принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства по этапам. Данное обязательство органа местного самоуправления возникает в случае признания в установленном порядке многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, аварийными, подлежащими сносу в ходе реализации договора после его заключения.

В силу пункта 6.2.4.2 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории и земельном участке, на которых расположены такие многоквартирные дома. Данное обязательство органа местного самоуправления возникает в случае признания в установленном порядке многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, аварийными, подлежащими сносу в ходе реализации договора после его заключения.

Согласно графику строительства и сноса объектов, утвержденному дополнительным соглашением № 2 от 10.06.2019 к договору от 11.06.2014 № 02-14 отселение граждан и снос многоквартирных домов по ул.Адмирала ФИО25 № 4,6 должно быть произведено с 11.05.2022 по11.02.2023.

Как указывает истец, именно ответчик обязан был произвести мероприятия по отселению граждан из аварийного жилья.

Распоряжением Администрации МО «Город Астрахань» от 25.08.2020 № 1559-р дом № 4 по ул. Адмирала ФИО25 признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения граждан установлен 01.12.2021, однако, как указал истец, мероприятия по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья до настоящего времени ответчиком не выполнены, что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 8.1 договора при осуществлении оборота предоставленных застройщику в соответствии с настоящим договором земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по осуществлению строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в установленные Графиком строительства сроки, а также иных обязательств Застройщика по настоящему договору, подлежащих выполнению после предоставления указанных земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка от 19.01.2022, СЗ ООО УСК «Строй комплекс» передало в собственность ИП ФИО4 земельный участок под строительство 1-го и 2-го этапа «многоэтажного жилого дома по ул. Адмирала ФИО25 в Советском районе г. Астрахани» с проектной документацией.

При этом проектная документация для строительства многоэтажного дома разработана СЗ ООО УСК «Стройкомплекс», получено положительное заключение экспертизы проекта ООО «НормативЭксперт» от 28.05.2018, на основании которого ООО СЗ «РегионЭлитСтрой» выдано разрешение на строительство от 04.05.2022 сроком до 26.06.2023.

ООО СЗ «РегионЭлитСтрой» должен был осуществлять строительство многоквартирного дома первого и второго этапа строительства; в свою очередь, СЗ ООО УСК «Строй комплекс» должен был в рамках договора о развитии застроенной территории осуществить третий этап строительства с целью отселения граждан и обеспечения их жильем

Между тем, строительство объекта ведется в разрез с действующим разрешением на строительство № 30-RURU0301000-22 от 04.05.2022, а именно ООО СЗ «РегионЭлитСтрой» осуществляет строительство четырех секций (335 квартир, 12029,9 кв.м) 7-ми секционного дома (590 квартир, 19 925,3 кв.м) по выданному разрешению на строительство трех секций (126 квартир, 7120,2 кв.м.) 6-ти секционного дома (261 квартира, 14391,6 кв.м.).

Как указывает истец, в связи с незаконным строительством, не соответствующим Разрешению на строительство, проектной документации и положительному заключению экспертизы, ООО «РегионЭлитСтрой» грубо нарушаются права истца, так как строительство не по проекту делает невозможным строительство следующего этапа строительства и дальнейшую реализацию запланированных мероприятий о развитии застроенной территории, в частности, отселение граждан домов по                    ул. Адмирала ФИО25 № 4 и № 6.

Истец неоднократно обращался в Управление архитектуры, Администрацию г.   Астрахани   и   Администрацию   МО   «Город   Астрахань»      с   письмами от 27.03.2023, 26.04.2023, 27.04.2023, 03.05.2023,  в   которых  указывалось что строительство объекта ООО «РегионЭлитСтрой» ведется не в рамках выданного разрешения на строительство, в отсутствие какой-либо проектной документации на возводимый объект с предоставлением доказательств незаконности возведения объекта.

Однако, как указывает истец, Администрацией МО «Город Астрахань» в связи с самовольным возведения объекта: «многоэтажного жилого дома по ул. Адмирала ФИО25 в Советском районе г. Астрахани» застройщиком ООО «СЗ «РЭС» без соответствующего разрешения на строительство какие-либо действия не предпринимались, проверок не проводилось; при этом самовольное возведение многоквартирного дома угрожает безопасности жизни и здоровью граждан.

Между тем, по факту проводимой СРО «Астраханские строители» проверки строительства «многоэтажного жилого дома по ул. Адмирала ФИО25 в Советском районе г. Астрахани» выявлен факт несоответствия строящегося здания проектным решениям, представленным в ЕИСЖС (письмо № 01-02/433 от 26.04.2023).

УСАиГ, несмотря на неоднократные возражения и обращения истца, одобрил документацию по внесению изменений в проект планировки и межевания территории в границах улиц Безжонова, Котельной, Адмирала ФИО24 в Советском редане г. Астрахани, что подтверждается публикацией в Астраханском вестнике № 14 от 06.04.2023, чем грубо нарушил условия договора от 11.06.2014 и сделал невозможным строительство 3-й очереди строительства.

Строительство должно осуществляться исключительно на основании Разрешения на строительство № 30-RURU0301000-22 от 04.05.2022 с параметрами застройки по ранее утвержденному проекту.

24.08.2023 от ответчика в адрес истца поступило Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке № 3001-4562.

Истец, не согласившись с указанным Уведомлением об одностороннем расторжении договора о развитии застроенной территории в границах МО «Город Астрахань» от 11.06.2014, выраженного в письме № 3001-4562 от 24.08.2023, обратился в суд с заявленными требованиями.

Арбитражный  суд апелляционной инстанции при рассмотрении  настоящего спора исходил из следующих установленных по делу обстоятельств, оценки представленных доказательств.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым, в том числе, относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В отсутствие принятого в установленном законом порядке решения об изъятии, расселение граждан-собственников, проживающих в границах застроенной территории, может быть осуществлено только путем выкупа объектов недвижимости в порядке гражданского законодательства, предусматривающего свободу договора (статьи 1, 421 ГК РФ).

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации  и разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом свидетельствует о необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий в следующем порядке:

1) до заключения договора о развитии застроенной территории - принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории;

2) в процессе исполнения договора - утверждение проекта планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу; принятие решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории; предоставление земельных участков в аренду или на праве собственности.

То есть, договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления по договору о развитии застроенной территории следует квалифицировать как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (постановление от 24.12.2012 № 32-П, определения от 06.07.2000 № 133-О и от 05.03.2013 №436-О), положений Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ                   «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», орган местного самоуправления в своих действиях должен руководствоваться общественным интересом.

При заключении договора о развитии застроенной территории общественный интерес заключается в том, что снос зданий в связи с износом, аварийностью, ветхостью и т.д. осуществляется за счет средств компании-застройщика, а также компания - застройщик осуществляет строительство новых зданий.

24.08.2023 в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора о развитии застроенной территории в связи с неисполнением истцом пункта 6.2.4.1 договора.

Истец считает односторонний отказ от договора о развитии застроенной территории ничтожной сделкой поскольку договор является исполнимым; общество может освоить предоставленный в аренду земельный участок, путем строительства 3 очереди; граждане, проживающие в жилых домах, расположенных в границах спорной территории, в полном объеме не расселены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ односторонний отказ от договора возможен только в случае, если обязательство стороны по договору не может быть исполнено в срок при наличии очевидно свидетельствующих об этом обстоятельств.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление Пленума № 54) разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с положениями статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции, действовавшей в момент заключения договора) сроки реализации договора о развитии застроенной территории являются существенными условиями такого договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из  условий  договора следует, что  в соответствии с пунктом 6.2.4.1 договора застройщик обязуется за счет собственных (привлеченных) средств создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории                        (ул. Адм. ФИО25, д.4, кв. 3, кв.5, кв.7) до 11.02.2023 (в редакции доп. соглашения к договору от 10.06.2019).

В соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории, является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Таким образом, пункт 6.2.4.1 договора является существенным условием договора на основании пункта 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Согласно пункту 10.3 договора Администрация в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, предупредив застройщика письменно за один месяц до расторжения в случае неисполнения застройщиком, в том числе, среди прочих обязательств, предусмотренных пунктом 6.2.4.1 договора.

Согласно части 9 статьи 46.2 ГрК РФ орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 части 3 и пунктом 4 части 4 статьи 46.2 ГрК РФ.

С учетом установленных по делу  обстоятельств, оценки представленных  доказательств, доводов и возражений, установив  факт не исполнения истцом своих обязательств по договору в  срок, предусмотренный договором, не исполнения обязательства согласно пункту 6.2.4.1 договора, арбитражный  суд апелляционной инстанции пришел к  выводу,  что  действия ответчика по одностороннему расторжению договора не противоречат требованиям законодательства.

Арбитражным судом  апелляционной инстанции принято во внимание, что исходя из вышеприведенных норм договора и Градостроительного кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств, указанных в пунктом 6.2.4.1, не привязано ни к принятию решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, ни к принятию решения об изъятии земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд (ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доводы истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226 продан ИП ФИО4, который передал его в аренду ООО «СЗ «Рсгионэлитстрой», осуществляющему строительство не в соответствии с разрешением па строительство № 30RU30301000-22-2022 от 04.05.2022, что создает препятствие к исполнению истцом договора, судом апелляционной  инстанции исследованы и  отклонены  по следующим основаниям.

Земельные участки с кадастровыми номерами 30:12:030650:2211 и 30:12:030650:2212 предоставлены истцу постановлениями от 13.04.2016 № 2444 и № 2443 соответственно. Указанные участки впоследствии были объединены в один участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226, на который зарегистрировано право собственности за СЗ ООО УСК «Стройкомплскс» 12.03.2018.

Истец не выполнил условия договора (пункт 6.2.4.1.), однако получил прибыль в размере 15 000 000 руб. от продажи земельного участка, предоставленного ему ответчиком на безвозмездной основе в целях реализации договора развития застроенной территории.

Пунктом 6.2.5 договора предусмотрена обязанность застройщика приобретать права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с гражданским, жилищным и земельным законодательством (в случае необходимости).

Пунктом 6.2.4.1 договора установлены максимальные сроки выполнения застройщиком обязательств по созданию либо приобретению, а также передачи в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории.

Первоначально указанный срок установлен с 01.07.2017 по 01.04.2018 (дополнительное соглашение к договору от 10.12.2015). Впоследствии дополнительным соглашением от 10.07.2019 к договору указанный срок определен с 11.05.2022 по 11.02.2023.

Вместе с тем  земельный участок, переданный ответчиком истцу, отчужден истцом ИП ФИО4 по договору купли-продажи от 19.01.2022. 

При этом до момента продажи земельного участка истцом не предпринято каких-либо действий, направленных на реализацию договора; истец так и не приступил к строительству 1,2 очереди 9-ти этажного жилого дома.

Между тем, согласно Графику строительства 12.06.2021 должно было быть завершено строительство 1-ой очереди жилого дома, 15.01.2021 ответчик должен был начать строительство 2-ой очереди.

Договор изначально заключался сроком на 5 лет, впоследствии                  (в 2019 г.) срок действия договора изменен на 10 лет. Срок действия договора истек 11.06.2024.

Истец продал земельный участок и получил прибыль, в то время как статья 8 договора предусматривает реализацию застройщиком земельного участка только с переводом обязанностей по договору на нового собственника.

Истцом земельный участок был продан без условий о переходе обязанностей по осуществлению строительства к новому собственнику и по истечении срока, необходимого и достаточного для строительства объекта, предусмотренного договором.

Установленные выше обстоятельства, позволили  суду апелляционной инстанции придти к выводу, что указанные  действия истца свидетельствуют о его недобросовестности и отсутствии намерения исполнить условия договора.

Довод истца об отсутствии права ответчика на одностороннее расторжение договора, так как договором предусмотрен односторонний отказ от договора также является несостоятельным, поскольку правовые последствия одностороннего расторжения договора и одностороннего отказа от исполнения договора идентичны - прекращение обязательства по требованию одной из сторон, которое допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

Таким  образом, при рассмотрении настоящего спора  арбитражный суд апелляционной  инстанций  установил  все  существенные обстоятельства для данной   категории споров, оценил представленные в  материалы дела  доказательства  и доводы  участников  спора  в  их совокупности.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако, они подлежат отклонению, поскольку указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятого по делу постановления и правильности выводов суда апелляционной инстанции, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку.

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено. Нормы материального права применены правильно.

Таким образом, на основании вышеизложенного суд кассационной инстанции считает, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2025 по делу № А06-5270/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                   Н.Ю. Мельникова

Судьи                                                                          М.А. Савкина

                                                                                     М.М. Сабиров