ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А79-6681/2016

04 мая 2017 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Большаковой О.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского  городского комитета по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.01.2017 по делу № А79-6681/2016, принятое судьей Васильевым Е.В. по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стандарт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг», оценщика ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Коммунальные технологии», об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил,

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стандарт» (далее - ООО «УК «Стандарт», истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – Горкомимущество, Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Оценка и Консалтинг», оценщик ФИО2 иООО «Коммунальные технологии».

Решением от 20.01.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал Комитет заключить с ООО «УК «Стандарт» договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях:

- стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3 223 091,53 руб. без учета НДС (пункт 1.3 договора);

- оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: 

- в течение 59 месяцев по 53 800 руб. ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 48 891,53 руб., путем внесения Покупателем или третьими лицами на расчетный счет Продавца.

Покупатель или третьи лица вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения (пункт 2.1 договора);

- в случае оплаты третьим лицом в назначении платежа должно быть указано, что оплата производится за ООО «УК «Стандарт» (ИНН 

<

***>) по договору купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством (пункт 2.1.3 договора);

- допускается оплата стоимости Нежилого помещения по настоящему договору третьими лицами за Покупателя (пункт 2.12 договора);

- пункты 2.11, 3.2, последний абзац пункта 3.3, пункты 4.2, 4.3, 4.4 исключить из текста договора;

- пункты 2.9, 2.10, абзац № 5 и № 6 пункта 3.5, пункт 4.1 изложить в редакции Продавца;

- в части предложения Покупателя о включении пунктов 2.1.1, 2.1.2 принять редакцию Продавца (не включать в текст договора).

Кроме того, решением суд  взыскал с Комитета в пользу ООО «УК «Стандарт» 25 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части установления стоимости нежилого помещения  по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя жалобы, представленное в материалы дела заключение эксперта ФИО3 не может быть принято судом во внимание, поскольку не Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

ООО «УК «Стандарт» и ООО «Коммунальные технологии» в своих отзывах на апелляционную жалобу возразили против доводов заявителя, просили решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.12.2015 по делу № А79-368/2015 признано незаконным решение Горкомимущества об отказе ООО «УК «Стандарт» в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, расположенного на первом этаже кирпичного пятиэтажного дома с литерой А по адресу: 

<

...>, по основаниям, изложенным в письме от 19.12.2014 № 039-11911. На Горкомимущество возложена обязанность: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в недельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.12.2015 по делу № А79-368/2015 администрация г. Чебоксары приняла постановление от 09.03.2016 №516, Комитет направил истцу проект договора купли-продажи.

Согласно пунктам 1.3, 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость объекта определена в размере 4 357 000 руб. без учета НДС на основании отчета ООО «Оценка и Консалтинг» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 727/75-15 от 24.02.2016.

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в том числе относительно рыночной стоимости объекта.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не согласился с редакцией истца.

Недостижение соглашения по условиям заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования ООО «УК «Стандарт» относительно установления стоимости продаваемого объекта и порядка оплаты обоснованными, обязав Комитет заключить договор в соответствующей редакции.

Исследовав материалы дела, апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

ООО «УК «Стандарт» является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилого помещения № 8площадью 115,4 кв.м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А)  с подвалом (литера А1) по адресу: 

<

...>, указанной в отчете ООО «Оценка и Консалтинг» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 727/75-15 от 24.02.2016.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное истцом ходатайство, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения соответствия отчета ответчика установленным требованиям и определения рыночной стоимости помещения; проведение судебной экспертизы поручено эксперту ФИО3

Согласно экспертному заключению ФИО3 № Э/16-025 отчет ООО «Оценка и Консалтинг» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 727/75-15 от 24.02.2016 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость спорного помещения составляет 3 223 091 руб. 53 коп. без учета НДС.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ФИО3 № Э/16-025 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения цены, указанной в заключении эксперта, для урегулирования разногласий сторон.

Не соглашаясь с результатами экспертизы, Горкомимущество как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции ссылается на то, что в данном заключении имеются нарушения федеральных стандартов оценки.

Данные доводы признаются несостоятельными. Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

По мнению апелляционного суда, приведенные Горкомимуществом доводы не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы.

Представленные ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.

Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.01.2017  по делу № А79-6681/2016  оставить без изменения,  апелляционную жалобу Чебоксарского  городского комитета по управлению имуществом - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Д.Г. Малькова

Судьи

О.А. Большакова 

Е.Н. Наумова