ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-60101/13

02 августа 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 августа 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Муриной В.А., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от ФИО2: представитель не явился, извещен,

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» ФИО3: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» ФИО3 на определение Арбитражного суда Московской области от 06 мая 2019 года по делу №А41-60101/13, принятое судьей Морхатом П.М., по заявлению ФИО2 о признании за ней права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, в рамках дела о банкротстве закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на 7120/5761191 доли в объекте незавершенного строительства по адресу: 

<

...> (строительный адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи дер. Марфино, корпус 4) в виде 2х комнатной квартиры, номер 459, расположенной в секции/подъезде 27, на 14 этаже, общей площадью 71,20 кв.м. (т. 1, л.д. 2-5).

Заявление подано на основании статьи 201.8 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Московской области от 20 ноября 2017 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица было привлечено ООО "ЭНБИЭМСтройсервис Недвижимость" (т. 1, л.д. 41).

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 августа 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ООО "Регионстройкомплекс - XXI век" и ООО Корпорация "Союз-Возрождение" (т. 1, л.д. 99).

Определением Арбитражного суда Московской области от 06 мая 2019 года за ФИО2 было признано право собственности на 7120/5761191 доли в объекте незавершенного строительства в виде 2х комнатной квартиры, номер 459, на 14 этаже, общей площадью 71,20 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...> (т. 2, л.д. 42-44).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" (ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ") ФИО3 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права при его вынесении и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 2, л.д. 47-56).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 12.02.14 между ФИО2 (Принципал) и ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" (Агент) был заключен агентский договор № 255/Сл-3, по условиям которого Агент обязался за вознаграждение и по поручению Принципала совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению Принципалом в собственность помещения, соответствующего следующим ориентировочным требованиям:

- адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино,

- характеристики дома: монолитный жилой дом,

- характеристики квартиры: общая площадь  квартиры (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) - 71,20 кв.м., 

- этаж 14,

- количество комнат 2,

- ориентировочная стоимость квартиры - 4 628 000 рублей (л.д. 11-14). 

На основании пункта 3.5. договора в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей Принципал перечислил Агенту денежные средства в размере 4 628 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 30 от 12.02.14 и актом сверки взаиморасчетов от 12.02.14 (л.д. 10, 17).

12.02.14 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Поручитель), ФИО2 (Кредитор) и ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" (Агент) был заключен договор поручительства № 255/Сл-3, по условиям которого Поручитель обязался отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение / неисполнение Агентом обязательства по пункту 2.1.5. Агентского договора - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в сумме 4 628 000 рублей по заключенному Принципалом с Поручителем Договору куплипродажи Квартиры либо обязательства по возврату денежных средств согласно пункту 5.5. Агентского договора (л.д. 15).

Согласно пункту 1.2. договора поручительства Поручитель обязуется отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Агентом своих Обязательств в том же объеме, что и Агент, и в порядке, предусмотренном Агентским договором.

12.02.14 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен предварительный договор № 255/Сл-3 купли-продажи Квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, и ввода его в эксплуатацию, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на Квартиру, но не позднее IV квартала 2015 года, договор купли-продажи Квартиры, в котором Общество будет выступать Продавцом, а Гражданин - Покупателем (л.д. 6-9).

Согласно пункту 1.2. договора под Квартирой понимается двухкомнатная квартира под условным номером 459, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов) 71,20 кв.м., расположенная на 14 этаже в секции / подъезде 27, в корпусе 4 Жилого дома.

Из пункта 4.4. договора следует, что общая стоимость Квартиры по договору купли-продажи будет составлять 4 628 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим назначен ФИО4.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года при банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)», к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и ООО "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2018 года ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО5.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2018 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден ФИО3

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО2 указала, что до настоящего времени приобретенная квартира ей собственность не оформлена.

Апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 

3) о сносе самовольной постройки; 

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика. 

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Как указывалось выше, требование ФИО2 в отношении спорной квартиры основано на агентском договоре № 255/Сл-3 от 12.02.14, заключенном между ФИО2 (Принципал) и ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" (Агент), договоре поручительства № 255/Сл3 от 12.02.14, заключенном между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Поручитель), ФИО2 (Кредитор) и ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" (Агент), и предварительном договоре № 255/Сл-3 купли-продажи Квартиры от 12.02.14, заключенном между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Продавец) и ФИО2 (Покупатель).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.05.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

Поскольку, доказательств государственной регистрации предварительного договора № 255/Сл-3 от 12.02.14 в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьи 17 Закона "Об участии в долевом строительстве" не представлено, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По условиям предварительного договора № 255/Сл-3 от 12.02.14 стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства Жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Продавца на Квартиру, но не позднее  IV квартала 2015 года, договор купли-продажи Квартиры, под которой понимается квартира под условным номером 459, общей проектной площадью 71,20 кв.м., расположенная на 14 этаже, в 27 секции/подъезде корпуса 4 Жилого дома по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, в районе деревни Марфино, в котором ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" будет выступать Продавцом, а ФИО2 - Покупателем.

Однако объект строительства кредитору не передан.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений должны включаться сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, при этом в реестр требований о передаче жилых помещений, наряду с другими сведениями, включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях, размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе, стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре (пункт 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, пункт 2 Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений, утвержденных Приказом Минэкономразвития России N 72 от 20.02.12).

Документами, подтверждающими факт совершения хозяйственной операции, могут быть любые соответствующие требованиям Федерального закона N 402-ФЗ от 06.12.11 "О бухгалтерском учете" первичные документы, в частности, платежные поручения и приходно-кассовые ордера.

Как указывалось выше, ФИО2 денежные средства в сумме 4 628 000 рублей передала ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" на основании агентского договора № 255/Сл3 от 12.02.14, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 30 от 12.02.14 и актом сверки взаиморасчетов от 12.02.14.

Доказательств обратного не представлено.

В соответствии с пунктом 2.1.5. агентского договора № 255/Сл3 от 12.02.14 Агент обязался осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи Квартиры в порядке и сроки, определенные указанным Договором купли-продажи, в части оплаты стоимости Квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно пункту 3.5. настоящего договора.

При этом ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" на основании пункта 1.1. договора поручительства № 255/Сл3 от 12.02.14 обязалось отвечать перед ФИО2 за надлежащее исполнение ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" обязательств по пункту 2.1.5 агентского договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 21 марта 2019 года № 305-ЭС17-19702 (4) от 30 января 2019 года N 305-ЭС17-19702(2) по делу N А4160101/2013, позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 27 ноября 2018 года по делу N А41-60101/13, от 02 октября 2018 года по делу N А41-60101/13 по аналогичным спорам.

Помимо этого, на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: 

<

...>, зарегистрированы на основании решений Одинцовского городского суда Московской области.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которого, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Поскольку требования ФИО2 подтверждены документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд также учитывает, что в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, а в рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договорам, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительства подлежат отклонению, как противоречащие правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в рамках настоящего дела.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы наличие в отношении спорной квартиры права залога ПАО Банк "ВТБ", требования которого установлены определением Арбитражного суда Московской области от 31 июля 2018 года по настоящему делу, не препятствует признанию права собственности ФИО2 на это имущество.

Статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Само по себе признание за ФИО2 собственности на спорное имущество, хотя и находящееся в залоге, не нарушает права ПАО Банк "ВТБ", поскольку требование об обращении взыскания на заложенное имущество является предметом самостоятельного иска и это требование не может препятствовать признанию за участником долевого строительства права собственности на приобретенное имущество.

Довод заявителя апелляционной жалобы о предъявлении требований к ненадлежащему лицу в связи с тем, что строительство спорного объекта осуществляло ООО "Корпорация "Союз Возрождение" также подлежит отклонению.

Как указывалось выше, в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" определением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года были применены правила о банкротстве застройщиков.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве. 

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что ФИО2 как участник строительства, вправе заявить требования о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", с которым у нее сложились соответствующие правоотношения.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 06 мая 2019 года по делу № А41-60101/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи:

В.А. Мурина

А.В. Терешин