АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-26016/22

01 декабря 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   24 ноября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            01 декабря 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 304615029400262

к Администрации Багаевского района Ростовской области 

о признании незаконным отказа, обязании заключить договор,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО3 по доверенности от 27.05.2022, ФИО2 лично (по паспорту)

от заинтересованного лица: представитель ФИО4 по доверенности от 15.02.2022,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации Багаевского района Ростовской области об обязании заключить договор.

Определением Багаевского районного суда Ростовской области от 11.07.2022 дело передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

В процессе рассмотрения дела предприниматель заявил ходатайство об уточнении заявления, изложив его в следующей редакции: признать незаконным как несоответствующий статье 39.3 ЗК РФ выраженный в письме от 20.09.2022 за исх.№ 64-ОГи/205 отказ администрации Багаевского района Ростовской области в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельный участок площадью 5 740 кв.м с кадастровым номером 61:03:0600004:858, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – паромная переправа в ст. Багаевская. Участок находится примерно в 3 940 м от ориентира по направлению на северо-восток. Адрес ориентира: Ростовская область, Багаевский район. Обязать администрацию Багаевского района Ростовской области в течение 30 дней с момента вступления решения суда направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи. 

Ходатайство судом удовлетворено, протокольным определением от 20.10.2022 приняты к рассмотрению уточненные исковые требования.

В письменном отзыве Администрация указывала на законность принятого решения. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица просил в удовлетворении требований отказать.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Постановлением Главы администрации Багаевского района № 243 от 17.03.2009 утвержден проект границ земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600004:858, предназначенного для передачи в аренду из земель сельскохозяйственного производства, декларированной площадью 5740 кв.м, пастбищ.

На основании постановления Администрации Багаевского района № 1621 от 30.11.2009 указанный земельный участок общей площадью 5740 кв. м (пастбища) для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения был предоставлен в аренду ФИО2

30 ноября 2009 года между ФИО2 и Администрацией заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600004:858 сроком на 49 лет (т. 1 л.д. 33-37). Согласно условий договора, земельный участок относился к сельскохозяйственному назначению – пастбища (пункт 1.1).

Арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.4.2).

Как следует из выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600004:858 относится к землям сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование «Для сельскохозяйственного производства» (т. 2 л.д. 66). Площадь земельного участка составляет 5 740+/-663 кв.м, участок поставлен на кадастровый учет 21.07.2009.

Договор аренды был в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 27.01.2010.

31 августа 2022 года предприниматель обратился в администрацию Багаевского района Ростовской области с просьбой рассмотреть вопрос о заключении договора купли-продажи арендуемого земельного участка с/х назначения с КН 61:03:0600004:858, площадью 5740 кв.м.

20.09.2022 письмом за исх. №64-ОГи/205 администрацией Багаевского района Ростовской области вынесено решение об отказе в предоставлении в собственность предпринимателя спорного земельного участка (т. 1 л.д. 94).

Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что земельный участок предоставлен гражданину ФИО2 как пастбище, в связи с чем в силу пункта 5 ст. 10 Федерального закона от 24.07.202 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выкуп земельного участка в собственность не допускается.

Полагая, что отказ администрации Багаевского района Ростовской области является незаконным, поскольку земельный участок передавался заявителю в аренду для ведения сельскохозяйственного производства, что соответствует его виду разрешенного использования, а также сроку предоставления в аренду - 49 лет, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В силу пункта 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Указанные законоположения предусматривают возможность приобретения без торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу.

Право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору таких земель, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды.

Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2022 N 301-ЭС21-27876).

Разрешая вопрос о законности оспариваемого отказа, суд исходит из следующего.

В пункте 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Согласно пункту 1 статьи 79 Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

Положения договора аренды определяют для арендатора условия и порядок пользования переданным в аренду земельным участком (статьи 615 Гражданского кодекса РФ).

Согласно условий заключённого договора земельный участок передавался в аренду под пастбище.

Под пастбищем понимается сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных (пункт 36 "ГОСТ 26640-85 (СТ СЭВ 4472-84). Государственный стандарт Союза ССР. Земли. Термины и определения", утвержденным Постановлением Госстандарта СССР от 28.10.1985 N 3453).

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, земельные участки с видом разрешенного использования "сельскохозяйственное использование" используются для ведения сельского хозяйства; содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (например, растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, животноводство и др.), в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

К указанным видам использования непосредственно для пастбища, в том числе относятся: животноводство (1.7), скотоводство (1.8), звероводство (1.9), свиноводство (1.11), выпас сельскохозяйственных животных (1.20).

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей в отношении заявителя следует, что основным видом деятельности по ОКВЭД ФИО2 является торговля оптовая непродовольственными потребительскими товарами. Иные виды деятельности - иные виды торговли: торговля оптовая неспециализированная, торговля розничная в неспециализированных магазинах и т.д., а также деятельность гостиниц, деятельность ресторанов, деятельность в области фотографии, деятельность по письменному и устному переводу, прокат, деятельность в области отдыха и развлечения, и т.д.

Сведения о видах экономической деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, в выписке отсутствуют. 

С учетом совокупного толкования положений подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ и части 2 статьи 8.8 Земельного кодекса РФ, трех летний срок нахождения земельного участка в аренде, должен предполагать также и добросовестное использование земельного участка для отведенных целей. 

В ходе проведенного по поручению суда совместного осмотра земельного участка, состоявшегося 07.11.2022, было установлено, что ориентировочно 1/3 часть земельного участка отгорожена каменно-кирпичным забором от всего участка 61:03:0600004:858, замощена плоским камнем.

На другой части земельного участка, предъявленной к осмотру, частично располагаются объекты капитального строительства - коттеджи, контейнерные площадки, контейнеры с мусором, металлическое сооружение из профилированных металлических листов ориентировочной площадью 6 кв.м., объекты капитального строительства (уличные кирпичные туалеты) ориентировочной площадью 4.5 кв.м. и 8.5 кв.м.

На указанном земельном участке также произрастают зеленые насаждения - деревья. Произведена распашка части земельного участка ориентировочной площадью 90 кв.м., имеются декоративные фигурки сказочных героев, птиц, клумбы. Признаков содержания сельскохозяйственных животных не имеется.

Сорный земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600004:858, предоставленный ФИО2 для пастбища сельскохозяйственных животных и земельный участок, предоставленный ФИО2, под базу отдыха («Южная сказка») с кадастровым номером 61:03:0600004:4646, а также земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600004:4645, имеют общее ограждение, между собой никаких ограждений не имеют, на местности представляют собой единый целостный массив и фактически используются по общему назначению - для базы отдыха, но не для сельскохозяйственного производства в целом и не для выпаса скота, в частности.

По результатам осмотра сделан вывод об использовании ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600004:858, предоставленного ему во временное пользование по договору аренды № 195 от 30.11.2009 года не по целевому назначению. 

Заявитель, не опровергая приведенные обстоятельства, полагает свое право на приобретение спорного земельного участка в собственность нарушенным оспариваемым отказом, указывает, что арендуемый земельный участок находится за пределами зоны сельскохозяйственных угодий.

Предпринимателем в материалы дела представлено решение Багаевского районного суда от 19.08.2021 года по делу № 12-33/2021 об оспаривании ФИО2 постановления зам. начальника отдела земельного надзора Управления Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской, Астраханской областям и республике Калмыкия от 16.02.2021 о признании ФИО2 виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.2 ст. 8.7 КоАП РФ и назначении наказания в виде штрафа в размере 20 000 рублей (т. 1 л.д. 21-23).

Указанным судебным актом постановление отменено в связи с отсутствием оснований для проведения внеплановой проверки, за недоказанностью обстоятельств, на основании которых было вынесено постановление. Суд пришел к выводу, что земельный участок в спорный период располагался в пределах территориальной зоны СХ-2 – зоны дачного хозяйства и садоводства, где разрешается возведение объектов капитального строительства, в т.ч. для устройства мест общественного питания, для оказания населению бытовых услуг.

Вместе с тем, обстоятельства, установленные судебным актом при рассмотрении дела № 12-33/2021, не являются преюдициальными для настоящего дела по смыслу статьи 69 АПК РФ с учетом того, что Администрация Багаевского района не принимала участия в рассмотрении указанного спора.  

Как следует из ответа Администрации Багаевского района Ростовской области от 20.09.2022 за исх.№64-Оги/205, Генерального плана Багаевского сельского поселения, утвержденного решением Собрания депутатов Багаевского сельского поселения от 26.01.2012 № 229 «Об утверждении Генерального плана Багаевского сельского поселения», земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600004:858 находится в зоне сельскохозяйственного использования (СХ-1), то есть за пределами зоны сельскохозяйственных угодий (СХ-3).

Как следует из статьи 40 Правил землепользования и застройки Багаевского района зона СХ-1 предназначена для обеспечения правовых условий формирования территорий, занятых сельскохозяйственными угодьями и объектами сельскохозяйственного назначения, к перечню основных видов разрешённого использования объектов капитального строительства и земельных участков относится в т.ч. животноводство, осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с абз. 1, 2 ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации  собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Кроме того, деление сельскохозяйственных угодий на пашни, сенокосы, пастбища и т.д. наряду с прочими целями также направлено на регулирование соотношения объема животноводства и растениеводства в Российской Федерации и ее субъектах.

Самовольный выбор арендаторами и иными землепользователями вида использования сельскохозяйственных угодий может привести к такому изменению этого соотношения, которое создаст угрозу продовольственной безопасности государства.

Таким образом, участок с кадастровым номером 61:03:0600004:858, находящийся в государственной собственности и переданный в аренду как пастбище, должен использоваться для выпаса скота в соответствии с разрешенным использованием, указанным в договоре аренде, что не противоречит сведениям ЕГРН и Генерального плана Багаевского сельского поселения.

Учитывая изложенное выше, оснований для признания оспариваемого решения незаконным у суда не имеется. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяСолуянова Т. А.