ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А40- 84989/24-139-669

29 июля 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения оглашена 22 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Вагановой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Широковой У. Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению  Публичного акционерного общества "Мегафон" (127006, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Тверской, пер Оружейный, д. 41, ИНН: 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего образования "Российский государственный университет им. А.Н. Косыгина (Технологии. Дизайн. Искусство)" (115035, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Замоскворечье, ул Садовническая, д. 33 стр. 1, ИНН: 

<

***>) о признании незаконным решение об отказе государственной регистрации договора аренды, оформленное Уведомлением № КУВД-001/2023-57425434/5 от 19.03.2024 об отказе государственной регистрации прав; о возложении обязанности

при участии: от заявителя – ФИО1, дов № 5-223/24 от 14.05.2024; от ответчика – ФИО2, дов. № Д-27/2024 от 15.01.2024; от третьего лица – ФИО3, дов. № 55 от 27.05.2021; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Публичное акционерное общество "Мегафон" (заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании решения Управления Росреестра по Москве об отказе государственной регистрации договора аренды, оформленное Уведомлением № КУВД-001/2023-57425434/5 от 19.03.2024; о возложении обязанности произвести государственную регистрацию Договора аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого на праве оперативного управления от 01.10.2023 № 55-2023/1 на основании заявления МРС-0558/202З-1857484-1 от 06.12.2023 и представленных документов в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица поддержал заявленные требования.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей заявителя и ответчика, оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4, 5 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу ст. 13 ГК РФ, п. 6 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Как следует из материалов дела, ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ окружного значения ЮЗАО с заявлением МРС-0558/202З-1857484-1 о проведении государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого на праве оперативного управления от 01.10.2023 № 552023/1, заключенного между ФГБОУ ВО «РГУ им. А.Н. Косыгина» (Арендодатель) и ПАО «МегаФон» (Арендатор) в отношении части кровли и части нежилого помещения комнаты 1 помещения III на 8 этаже, расположенных в здании с кадастровым номером 77:01:0002014:1147, по адресу: 

<

...>, общей площадью 13,5 кв. м, для размещения аппаратной базовой станции сотовой связи и антенно-фидерных устройств, в т.ч. часть нежилого помещения комнаты 1 помещения III на 8 этаже площадью 10 кв. м. для размещения аппаратной базовой станции сотовой связи, часть кровли здания площадью 3,5 кв. м. для размещения антенно-фидерных устройств (далее - Договор).

По результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации, оформленное Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 14.12.2023 № КУВД-001/2023-57425434/2.

В качестве основания для приостановления государственной регистрации Договора Заинтересованным лицом указано, что форма (или) и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ (п.7 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а именно: кровля представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания; крыша и ее части не могут являться объектом аренды.

19.03.2024 Росреестр Уведомлением № КУВД-001/2023-57425434/5 отказал в осуществлении государственной регистрации прав.

В качестве причин отказа в осуществлении государственной регистрации прав Росреестр указывает: кровля представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания; крыша и ее части не могут являться объектом аренды.

Указанные обстоятельства, по мнению Заинтересованного лица, препятствуют осуществлению государственной регистрации и в целях устранения причин, ей препятствующих, Заявителю рекомендуется представить на регистрацию Договор аренды, исключающий в качестве предмета аренды кровлю либо ее часть .

Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования общества, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пп.3 п.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О   государственной   регистрации   недвижимости» проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно с положениями Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Судом установлено, что  между ПАО «МегаФон» и ФГБОУ ВО «РГУ им. А.Н. Косыгина» (далее - Третье лицо) заключен Договор аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого на праве оперативного управления от 01.10.2023 № 55-2023/1.

Согласно п. 1.1. Договора, Заявителю передается во временное владение и пользование следующее: часть кровли и часть нежилого помещения комнаты 1 помещения III на 8 этаже, расположенных в здании с кадастровым номером 77:01:0002014:1147, по адресу: 

<

...>, общей площадью 13,5 кв. м, для размещения аппаратной базовой станции сотовой связи и антенно-фидерных устройств, в т.ч. часть нежилого помещения комнаты 1 помещения III на 8 этаже площадью 10 кв. м. для размещения аппаратной базовой станции сотовой связи, часть кровли здания площадью 3,5 кв. м. для размещения антенно-фидерных устройств (далее - Имущество). Цель аренды: размещение коммуникационного оборудования базовой станции сети подвижной радиотелефонной связи, в т.ч. антенно-фидерных устройств.

На копии поэтажного плана и схеме размещения оборудования на кровле здания (Приложение №4 к Договору) обозначены границы арендуемой части кровли и часть нежилого помещения, в пределах которых Заявителем будет размещаться оборудование ПАО «МегаФон».

Стороны согласовали, что «Сведения о передаваемом в аренду Имуществе, изложенные в настоящем Договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 настоящего Договора» (п.1.2 Договора).

Таким образом, переданное в аренду имущество индивидуализировано, объект аренды согласован сторонами текстуально и графически. Спор между сторонами Договора относительно имущества, являющегося объектом аренды, отсутствует.

Указанное здание с кадастровым номером: 77:01:0002014:1147 принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплено за Третьим лицом на праве оперативного управления.

Передача вышеуказанного имущества в аренду Заявителю была согласована ТУ Росимущества в г. Москве (Решение исх. №77-09/21282 от 28.07.2023), Минобрнауки России (согласие исх. № МН-21/3367-АГ от 28.08.2023), а также Комиссией по оценке последствий принятия решения о возможности заключения договора аренды (Заключение от 30 ноября 2022 г.№ОЦП-2303).

В соответствии с ч. 2 ст. 287.2 ГК РФ собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Аналогичные разъяснения даны в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»: если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование другой части здания, является не противоречащим нормам частноправового и публичного законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

Нормы п. 34 ч. 1 ст. 26 и ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не содержат запрета в отношении государственной регистрации договора аренды необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

С учетом изложенного, в целях отражения в ЕГРН сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать часть объекта недвижимости, а именно часть кровли здания.

Третье лицо подало заявление на государственную регистрацию договора аренды исключительно с целью фиксации обременения всего здания договором аренды конкретной частью (в данном случае части кровли) такого здания.

С заявлением о постановке арендуемых частей здания на кадастровый учет с целью фиксации таких частей как нового отдельного (самостоятельного) объекта недвижимости, Третье лицо в Управление Росреестра по Москве не обращалось.

Стороны не производили никаких технических изменений в занимаемых ПАО «МегаФон» на основе договора аренды помещений, не выделяли и не создавали нового самостоятельного объекта недвижимости, что видно также из схем размещения оборудования на кровле здания.

Описание соответствующей части объекта недвижимости (здания) является лишь дополнительной характеристикой здания, часть которого арендует ПАО «МегаФон».

Поэтому в рассматриваемом деле для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания не требуется, чтобы такая часть обладала свойствами обособленности и изолированности (поскольку, как указано выше, осуществление кадастрового учета части не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав).

Согласно ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения.

В настоящем деле, с учетом разъяснений ВС РФ в вышеназванном Обзоре судебной практики от 30.11.2016, а также п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации, с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения, иными словами фиксация обременения всего здания договором аренды части конкретного помещения такого здания).

Отсутствие в ЕГРН сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

При этом, следует иметь в виду что выделение переданной в аренду части объекта недвижимости, с целью ее постановки на кадастровый учет, является исключительно правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости (о чем прямо указано в разъяснениях ВС РФ в Обзоре судебной практики от 30.11.2016).

Стороны вправе заключить договор аренды неизолированной (необособленной) части объекта недвижимости при условии, что они указали в своем договоре достаточные данные, позволяющие определенным образом идентифицировать имущество в качестве объекта аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Как уже было указано ранее, стороны согласовали и индивидуализировали передаваемое имущество текстуально - в п. 1.1. Договора, а также графически отразили передаваемую в пользование часть кровли.

Разногласия относительно местоположения, границ и площадей передаваемых в пользование объектов (части кровли) между Третьим лицом и ПАО «МегаФон» отсутствуют.

Сведения о здании и о его частях, содержавшиеся в ЕГРН, являются актуальными.

Кроме того, предъявленный к государственной регистрации Договор никем не оспорен и не признан недействительным.

Соответственно, Договор аренды между Третьим лицом и ПАО «МегаФон» является надлежащим и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав.

В связи с вышеизложенным, указание Заинтересованным лицом на невозможность идентифицировать объект договора аренды не соответствует действительности и не может служить законным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды и обременения (права аренды) на вышеуказанные объекты недвижимости.

Таким образом, доводы, указанные в Уведомлении № КУВД-001/2023-57425434/5 от 19.03.2024 об отказе государственной регистрации прав противоречат действующему гражданскому законодательству РФ и Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и нарушают гражданский оборот.

При изложенных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных ответчиком нарушений законных прав и интересов заявителя, суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию Договора аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого на праве оперативного управления от 01.10.2023 № 55-2023/1 на основании заявления МРС-0558/202З-1857484-1 от 06.12.2023 и представленных документов.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. 71, 75, 104, 106, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением об отказе государственной регистрации договора аренды от 19.03.2024 № КУВД-001/2023-57425434/5 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную в установленном законом порядке и произвести государственную регистрацию Договора аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого на праве оперативного управления от 01.10.2023 № 55-2023/1 на основании заявления МРС-0558/202З-1857484-1 от 06.12.2023 и представленных документов.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу Публичного акционерного общества "Мегафон" (127006, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Тверской, пер Оружейный, д. 41, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате госпошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

СУДЬЯ:                                                                                                    Е.А. Ваганова