Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-48962/18

17 декабря 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Егорьевск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 140300, 

<

...>; дата регистрации - 22.07.1999) к 

ООО "ПТК"АЛЬЯНС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 140342, Московская область, город Егорьевск, 

<

...>; дата регистрации - 11.05.2007)

Третьи лица:

Министерство имущественных отношений Московской области (143407, 

<

...>)

- Управление Росреестра по московской области;

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Егорьевск обратился в суд с исковым заявлением к ООО "ПТК "АЛЬЯНС"  со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-Торговая Компания "Альянс" общую сумму задолженности по договору аренды земельного участка № 078/07 от 05.02.2007 по состоянию на 11.12.2018г в размере 2 743 149 (Два миллиона семьсот сорок три тысячи сто сорок девять рублей) 40 коп., в том числе;

- арендную плату за период с 01.07.2015г. по 20.06.2017г. - 1 912 894 (Один миллион девятьсот двенадцать тысяч восемьсот девяносто четыре) рубля 60 коп.;

- пени за период с 16.09.2015г. по 11.12.2018г. в размере 830 254 (восемьсот тридцать тысяч  двести пятьдесят четыре) рубля 80 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Постановлением Главы Егорьевского муниципального района Московской области от 29.01.2007  № 145 прекращено право бессрочного (постоянного) пользования акционерного общества НПО "Адамантан" земельным участком площадью 113 500 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, Егорьевский район, промплощадка Шувойской фабрики, ранее предоставленным в бессрочное (постоянное) пользование, согласно свидетельству о праве на землю, выданному комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Егорьевского района Московской области  № 1136 от 26.04.1995 (пункт 1).

В аренду ООО Компания "Бриз" как собственнику объектов недвижимости предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:30:0020110:0155 общей площадью 80 537 кв. м из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> ЗАО НПО "Адамантан", д. 1, в указанных на кадастровом плане границах. Разрешенное использование земельного участка - для промышленного строительства (пункт 2 постановления).

На основании указанного постановления 05.02.2007 комитетом (арендодатель) и ООО Компания "Бриз" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка  № 078/07, согласно условиям которого в аренду на срок с 29.01.2007 по 31.12.2009 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:30:0020110:0155, находящийся в государственной собственности.

Подписанным сторонами договора актом от 05.02.2007 приема-передачи земельного участка подтвержден факт принятия ООО Компания "Бриз" в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:30:0020110:0155.

Договором от 30.06.2007 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка  № 078/07 от 05.02.2007, заключенным ООО Компания "Бриз" и ООО "ПТК "Альянс", права и обязанности ООО Компания "Бриз" по договору аренды земельного участка  № 078/07 от 05.02.2007 переданы обществу "ПТК "Альянс".

По истечении срока действия договора (31.12.2009г.) он в силу ст. 621 ГК РФ возобновлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку ответчик по истечении срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие правовых оснований, истец обратился в Арбитражный суд Московской области о взыскании неосновательного обогащения 2 058 525,72 руб.  с 21.06.2017 по 31.12.2017г.

Решением от 31.07.2018г. по делу №А41-13194/18, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018г. по тому же делу, в удовлетворении требований отказано, поскольку:

1. за период с 21.06.2017 по 31.12.2017 верная сумма к начислению арендной платы составляет 754 792,67 руб.

2. за период с 02.12.2017г. по 14.03.2018г. ответчик внес в качестве платы за пользование участком денежные средства в размере 1 000 000 руб.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указал на то, что в период с 01.07.2015г. по 20.06.2017г.  (то есть когда ответчик являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:30:0020110:0155 по договору от 05.02.2007   № 078/07), общество нарушало условия договора в части своевременности и полноты внесения арендной платы. 

Досудебная претензия от 26.04.2018г. оставлена без внимания, в связи с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае: Аб=10,95 руб. за 1 кв. м; Кд=1,1; Пкд=1,0; Км=1, S= 80 537 кв. м. То есть размер арендной платы в год составляет 970068,16 руб.,  в квартал – 242517,04 руб.

Истец просит взыскать задолженность за период со 3 кв. 2015г. по 20.06.2017г. 

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено ходатайство о применении судом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявлять требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Согласно пункту 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001  № 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то, при наличии заявления надлежащего лица, об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Судом установлено, что поскольку истец обратился в суд 25.06.2018г., то задолженность по арендной платы полностью входит в срок исковой давности.

Таким образом, в указанный период за ответчиком образовалась задолженность в следующем размере:

3 кв. 2015г. - 242517,04 руб.

4 кв. 2015г. - 242517,04 руб.

1 кв. 2016г. - 242517,04 руб.

2 кв. 2016г. - 242517,04 руб.

3 кв. 2016г. - 242517,04 руб.

4 кв. 2016г. - 242517,04 руб.

1 кв. 2017г. - 242517,04 руб.

2 кв. 2017г. (по 20.06.2017г.) – 215 866,82 руб. (242517,04 руб. ежеквартальной арендной платы / 91 дн. во 2 квартале х 81 дн. (с 01.04.2017г. по 20.06.2017г.))

Всего 1 913 486,10 руб.

Контр-расчет ответчика о сумме начисленной арендной платы (1 854 56,71 руб.) отклоняется судом, поскольку арендная плата должна рассчитывать поквартально, в то время как при расчете арендной платы в 3-4 кв. 2015г. и за 1кв.-2кв. 2017г. ответчик исходил из ежедневной суммы, что является недопустимым – условиями договора аренды плата начисляется поквартально.

В свою очередь, истец в своем расчете не учел то обстоятельство, что в 2018 году ответчик внес плату за пользование земельным участком в размере 1 000 000 руб.:

- платежное поручение от 04.12.2017 №638127 на сумму 500 000 руб. 

- платежное поручение от 12.02.2018 № 3 на сумму 250 000 руб. 

- платежное поручение от 14.03.2018 № 25 на сумму 250 000 руб. 

Часть указанных денежных средств зачтена в счет суммы платы по делу №А41-13194/18, то есть в размере 754 792,67 руб. за период с 21.06.2017 по 31.12.2017.

Таким образом, оставшаяся сумма 1 000 000 руб. - 754 792,67 руб. = 245207,33 руб. – должна была быть зачтена истцом при обращении в суд с настоящими требованиями.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу, что денежные средства в размере 245207,33 руб. в счет погашения задолженности по договору аренды за период, рассматриваемый в настоящем деле, произведен по п/п №3 от 12.02.2018г.

То есть денежные средства в размере 250 000 руб. по п/п №3 от 12.02.2018г. распределены следующим образом:

- 4792,67 руб. - в счет погашения неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 21.06.2017 по 31.12.2017, что отражено в решении от 31.07.2018г. по делу №А41-13194/18;

- 245207,33 руб.  - в счет погашения арендной платы по договору аренды в период с 3 кв. 2015 по 20.06.2017г.

Факт получения денежных средств не оспаривается истцом.

Таким образом, общий размер арендной платы за период со 3 кв. 2015г. по 20.06.2017г. с учетом частичной оплаты составляет 1 668 278,77 руб. (1 912 894,60 руб. - 245207,33 руб.)

Требование о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в данном размере.

Истец также просит взыскать неустойку с 16.09.2015г. по 11.12.2018г. в размере 830 254 (восемьсот тридцать тысяч  двести пятьдесят четыре) рубля 80 копеек.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Суд счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Соответственно, ходатайство о снижении неустойки, заявленное ответчиком, подлежит отклонению.

При этом суд отмечает, что при расчете неустойки за период со 3 кв. 2015г. по 20.06.2017г. истцом не учтено внесение денежных средств в размере 245207,33 руб. по п/п №3 от 12.02.2018г. Таким образом, за период с 13.02.2018г. неустойка должна быть рассчитана на иную сумму.

При таких обстоятельствах, судом произведен перерасчет неустойки за период с 16.09.2015г. по 11.12.2018г.

 

Начислено арендной платы

Оплачено

Общая задолженность

Период пени

Дни про-срочки

Начислено неустойки

3 кв. 2015

242 517,04

 

242 517,04

16.09.2015-15.12.2015

91

11 034,525

4 кв. 2015

242 517,04

 

485 034,08

16.12.2015-15.03.2016

91

22 069,051

1 кв. 2016

242 517,04

 

727 551,12

16.03.2016-15.06.2016

92

33 467,352

2 кв. 2016

242 517,04

 

970 068,16

16.06.2016-15.09.2016

92

44 623,135

3 кв. 2016

242 517,04

 

1 212 585,20

16.09.2016-15.12.2016

91

55 172,627

4 кв. 2016

242 517,04

 

1 455 102,24

16.12.2016-15.03.2017

90

65 479,601

1 кв. 2017

242 517,04

 

1 697 619,28

16.03.2017-15.06.2017

92

78 090,487

2 кв. 2017 (по 20.06.2017г.)

215 866,82

 

1 913 486,10

16.06.2017-02.02.2018

232

221964,388

 

245207,33

1 668 278,77

03.02.2018-11.12.2018

312

260251,488

ИТОГО

 

1 668 278,77

 

792152,653

С учетом округления, размер неустойки за данный период составил 792152,65 руб.

Суд также отмечает, что неустойка должна быть начислена в соответствии с условиями договора, несмотря на его расторжение, в связи со следующим.

В абз. 2 п. 3 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.), либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Обязательства по внесению арендной платы за спорный период возникли у ответчика в период действия договора. Соответственно, и ответственность за неисполнение данных обязательства определена условиями такого договора.

Доказательств начисления неустойки на задолженность, возникшую после 21.06.2018г., в материалах дела не имеется.

При этом, в п. 65 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Таким образом, требование в части неустойки подлежит удовлетворению в части – в размере 792152,65 руб. за период с 16.09.2015г. по 11.12.2018г.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ). 

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ПТК"АЛЬЯНС" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Егорьевск задолженность по договору аренды № 078/07 от 05.02.2007 в размере 1 668 278,77 руб. за период с 3 кв. 2015г по 20.06.2017г., неустойку в размере 792152,65 руб. за период с 16.09.2015г. по 11.12.2018г.

В остальной части отказать.

Взыскать с ООО "ПТК"АЛЬЯНС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 35 302 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.