АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

 

«

Дело № А38-1869/2021

г. Йошкар-Ола

16» сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Камаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл

о признании ненормативного правового акта недействительным

третьи лица Прокуратура Медведевского района Республики Марий Эл, Администрация Медведевского муниципального района Республики Марий Эл

с участием представителей:    

от заявителя – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности, 

от третьего лица Прокуратуры Медведевского района Республики Марий Эл – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица Администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ 

 

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, общество с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства» (далее – ООО «УМС», общество, застройщик), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл (далее – Марийское УФАС России, антимонопольный орган) от 10.02.2021 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 012/01/16-338/2020.

В заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о том, что в действиях общества отсутствует нарушение статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции). 

ООО «УМС» сообщило, что статья 46.6 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) не содержала условий о запрете изменения условий договора о комплексном освоении территории. Напротив, предполагала право сторон на изменение его условий в письменном виде при условии возникновения для этого объективных причин. Общий срок реализации договора от 18.05.2015 № 1-3А/15 о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и иного жилищного строительства (далее – договор о комплексном освоении) установлен до 15.01.2023 и сторонами не изменялся. Объективной причиной переноса срока по строительству детского сада явилось отсутствие денежных средств в бюджете муниципального образования. Застройщик изначально был поставлен в безвыходную ситуацию и, осознавая свою ответственность по договору, принял решение о начале строительства объекта за свой счет.

Заявитель указал, что проектирование объекта было начато после предварительного согласования со всеми заинтересованными сторонами. Размещение детского сада на первом этаже многоквартирного дома (позиция 6) выполнено в соответствии со строительными нормами и правилами и не нарушает условий договора, так как в нем отсутствуют обязательства о строительстве отдельностоящего здания детского сада.

Общество заявляет, что, вопреки утверждению антимонопольного органа об удешевлении стоимости квадратного метра дошкольного учреждения путем размещения детского сада на первом этаже многоквартирного дома, снижение себестоимости строительства детского места является достоинством данного проекта, а не его недостатком. Экономия бюджетных средств составляет почти 2 раза, без учета существенного удорожания коммунальных услуг и затрат по содержанию отдельного здания. Размещение детского сада в многоквартирном доме не запрещено законом, кроме того нельзя вменить застройщику в качестве преимущества отсутствие необходимости строить отдельные коммуникации, так как все коммуникации микрорайона созданы непосредственно самим застройщиком.

Заявитель считает, что оспариваемое решение не соответствует статье 46.6 ГрК РФ, действовавшей на момент заключения договора о комплексном освоении, статье 16 Закона о защите конкуренции, а также ущемляет права застройщика и ведет к необоснованному привлечению к административной ответственности (т.1, л.д. 7-12, 67, т.5, л.д. 4, 32-33, 43-46, 53-56). 

В судебном заседании заявитель поддержал требование в полном объеме (протокол судебного заседания от 13.09.2021).

 

Ответчик, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл, в отзыве на заявление, дополнении к нему и в судебном заседании сослался на законность и обоснованность принятого им акта, так как Администрацией Медведевского муниципального района Республики Марий Эл (далее – администрация) и ООО «УМС» заключено запрещенное антимонопольным законодательством соглашение об изменении существенных условий договора о комплексном освоении, в результате которого ООО «УМС» получило более выгодные условия по исполнению данного договора по сравнению с первоначальными условиями, размещенными при проведении конкурсных процедур. 

Антимонопольный орган указал, что существенные условия договора о комплексном освоении от 18.05.2015 № 1-3А/15 были изменены таким образом, что фактически исполнение обязательств по договору со стороны ООО «УМС» стало доступным на более выгодных для общества условиях. А именно, застройщик получил право осуществить строительство детских садов в строящихся многоквартирных домах, в том числе с существенным сдвигом сроков сдачи объектов строительства. Ответчик также отметил, что одним из преимуществ дошкольных образовательных учреждений, размещенных на первых этажах жилых домов, является тот факт, что застройщику нет необходимости менять конструкции и нести затраты на прокладку отдельных коммуникаций, в связи с чем снижается стоимость одного квадратного метра здания.

По мнению Марийского УФАС России, выгода ООО «УМС» заключалась в возможности не осуществлять строительство отдельно стоящего детского сада в позиции 12 не менее чем на 95 мест, и нести соответствующие затраты на это строительство, а в дальнейшем осуществить строительство детских садов в строящихся многоквартирных домах, а также в возможности в последующем реализовать квартиры на общую стоимость 712 140 000,00 рублей в многоквартирном доме, построенном вместо отдельно стоящего дошкольного учреждения.

Государственный орган заявил, что информация об условиях проведения конкурса на право заключения договора о комплексном освоениитерритории при проведении торгов была размещена в общедоступных источниках информации, тем самым условия на которых должен был быть исполнен договор были доступны для ознакомления неограниченного круга лиц, которые не могли предполагать, что в последующем будут изменены. Соответственно потенциальные участники торгов, зная условия исполнения договора о комплексном освоении и оценив свои возможности, не стали подавать заявки на участие в нем, тогда как при иных (более выгодных для осуществления предпринимательской деятельности) условиях могли подать и принять реальное участие в аукционе. Следовательно, действия администрации и общества могли привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, что соответствует диспозиции статьи 16 Закона о защите конкуренции (т.1, л.д. 95-97, т.5, л.д. 6-9). 

С учетом изложенного, ответчик просил оставить заявление без удовлетворения (протокол судебного заседания от 13.09.2021).

 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Медведевского района Республики Марий Эл, Администрация Медведевского муниципального района Республики Марий Эл. 

 

Третье лицо, Прокуратура Медведевского района Республики Марий Эл, в письменном отзыве на заявление поддержало позицию антимонопольного органа и пояснило, что в соответствии с документацией о планировке территории на земельном участке 12:04:0000000:6686 и Схемой застройки участка в п. Руэм, являющейся ее частью, изначально планировалось строительство отдельно стоящего детского сада (позиция 12). Однако дополнительным соглашением от 31.01.2019 существенные условия договора о комплексном освоении были изменены. ООО «УМС» фактически было предоставлено право на позиции 12 осуществить строительство многоквартирного жилого дома со встроенным детским садом на 20 мест.

По мнению прокуратуры, первоначальные условия контракта о его предмете существенно ухудшены, поскольку планировалось проектирование и строительство отдельного нежилого здания, предназначенного для размещения в нем детского сада не менее чем на 95 мест, а в соответствии с измененными условиями детские сады на 75 и 20 мест размещаются в жилых многоэтажных домах, проектирование и строительство которых и так предусмотрено договором, что, в конечном итоге, ухудшает права и законные интересы граждан, непосредственно проживающих на данной территории, на благоприятную среду (т.5, л.д. 23-25).

 

Третье лицо, Администрация Медведевского муниципального района Республики Марий Эл, в отзыве на заявление поддержало позицию общества и сообщило, что в соответствии с договором на комплексное освоение ООО «УМС» обязалось обеспечить строительство детского сада на 95 мест с последующей передачей в муниципальную собственность на условиях совместного финансирования из бюджетных средств. При этом доля собственных средств не должна быть меньше 50 процентов. По причине отсутствия бюджетного финансирования застройщик принял решение о начале строительства в 2017 году за счет собственных средств детского сада на 75 мест, расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома (позиция 6) ул. Лесная в п. Руэм.

Орган местного самоуправления пояснил, что в целях обеспечения п. Руэм местами в детских дошкольных учреждениях в соответствии с договором ООО «УМС» совместно с администрацией Медведевского муниципального района было принято решение о строительстве детского сада на 75 мест в жилом доме позиция 12 в п. Руэм, на земельном участке с кадастровым номером 12:04:1250101:2743 (дополнительное соглашение 31.01.2019 к договору № 1-3А/15 от 18.05.2015). В мае 2020 года в отношении земельного участка, предназначенного для строительства вышеуказанного объекта, в адрес ООО «УМС» был направлен запрос на истребование данного земельного участка для муниципальных нужд. Застройщик вернул земельный участок 12:04:1250101:2743, расторг договор аренды, действовавший до 2023 года, так как администрацией было принято решение построить детский сад на 100 мест, в связи с тем что п. Руэм является населенным пунктом, где общая численность населения в 4825 человек, потребность в садиках высокая, обязательство по строительству еще 20 мест было бы недостаточным и нецелесообразным.

Третье лицо также указало, что непосредственно договор о комплексном освоении не предусматривает положения и пункты, где бы было прописано, что детский сад - это отдельно стоящее здание. При комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса само понятие строительства детского сада, по сути, является средством обеспечения населения местами для детей в дошкольном заведении, и поэтому в данном случае на ООО «УМС» было возложено обязательство строительства детского сада. Главным критерием в данном случае являлось количество детских мест.

По утверждению администрации, статья 46.6 ГрК РФ не содержала условий о запрете изменения условий договора о комплексном освоении территории. Императивной нормой является лишь срок действия договора, который не менялся. Размещение детского сада в многоквартирном доме не запрещено законом. Снижение себестоимости строительства детского места является достоинством данного проекта, а не его недостатком (т.4, л.д. 126-128).

 

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без участия третьих лиц.

 

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить заявленное требование по следующим правовым и процессуальным основаниям.

 

Из материалов дела следует, что в 2015 году Администрацией Медведевского муниципального района проведен открытый аукцион на право заключения договора на комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса (т.2, л.д. 93-94, 101-120). Извещение о проведении аукциона опубликовано в газете Медведевского муниципального района «Вести», на официальном сайте муниципального образования «Медведевский муниципальный район» и на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru (т.2, л.д. 124 оборотная сторона - 129). 

В соответствии с протоколом от 07.05.2015 № 3 и на основании части26 статьи 46.7 ГрК РФ аукцион признан несостоявшимся. Принято решение о заключении договора аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником аукциона – ООО «УМС» (т.2, л.д. 123-124).

18.05.2015 Администрацией Медведевского муниципального района, действующей от имени муниципального образования, и обществом с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства» заключен договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и иного жилищного строительства № 1-3А/15, по условиям которого администрация обязалась предоставить обществу земельный участок из земель населенных пунктов площадью 63 624 кв. м, кадастровый номер 12:04:0000000:6686, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, 

<

...> для его освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилых помещений. Срок действия договора – 8 лет (т.1, л.д. 104-112).

Пунктами 1.2, 1.3.6, 3.1.4, 7.2.7 договора о комплексном освоении предусмотрено строительство детского сада с количеством не менее 95 мест в срок до 01.01.2018 на условиях софинансирования из бюджетных средств с последующей передачей на безвозмездной основе в муниципальную собственность. При этом доля собственных средств застройщика должна составлять не менее 50% от сметной стоимости строительства.

Постановлением администрации муниципального образования «Руэмское сельское поселение» Медведевского района Республики Марий Эл от 22.06.2015 № 194 утверждена документация о планировке территории на земельном участке 12:04:0000000:6686. На схеме застройки участка в п. Руэм, являющейся частью данной документации, на земельном участке имеется 12 позиций: позиции 1-2, 4-10 являются жилыми домами, позиция 3 - пристроенный блок обслуживания, позиция 11 - трансформаторная подстанция, позиция 12 - детский сад на 100 мест (т.3, л.д. 116-118). В дальнейшем земельному участку, на котором должен был быть расположен детский сад, присвоен кадастровый номер 12:04:1250101:2743.

По причине отсутствия бюджетного софинансирования ООО «УМС» приняло решение о начале строительства в 2017 году за счет собственных средств детского сада на 75 мест, расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома (позиция 6) ул. Лесная в п. Руэм (т.2, л.д. 142-144).

В 2018 году в целях исполнения договора о комплексном освоении и обеспечения п. Руэм местами в детских дошкольных учреждениях (оставшиеся 20 мест) ООО «УМС» совместно с администрацией Медведевского муниципального района принято решение о строительстве детского сада на 75 мест в жилом доме (позиция 12) в п. Руэм, на земельном участке с кадастровым номером 12:04:1250101:2743 (т.4, л.д. 86-88).

В связи с этим 31.01.2019 дополнительным соглашением к договору № 1-3А/15 в договор о комплексном освоении были внесены изменения, в частности, пункт 3.1.4 договора изложен в следующей редакции: 

«Обеспечение строительства детского сада (детских садов) с количеством не менее 95 мест, в соответствии с подпунктом 1.3.6 Договора, в срок до 15.01.2023 и последующей передаче на безвозмездной основе в муниципальную собственность в следующем порядке:

1) 75 мест обеспечиваются путем строительства детского сада на 75 мест до 10.11.2019;

2) 20 мест «Сторона-2» договора обязуется создать и предоставить в строящемся объекте «Многоквартирный жилой дом (поз. 12) со встроенным детским садом» адрес: Республика Марий Эл, Медведевский район, п. Руэм, микрорайон «Сосны» в срок до 15.01.2023» (т.1, л.д. 114).

Детский сад на 75 мест введен в эксплуатацию 29.10.2018 и принят в муниципальную собственность 20.03.2019 (т.1, л.д. 116-123, т.3, л.д. 114).

21.03.2019 администрацией и обществом подписано Соглашение об определении возмещения понесенных затрат при строительстве детского сада на 75 мест (т.1, л.д. 115).

В мае 2020 года в адрес ООО «УМС» направлен запрос на истребование для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 12:04:1250101:2743, предназначенного для строительства объекта «Многоквартирный жилой дом (позиция 12) со встроенным детским садом», поскольку на данном земельном участке национальным проектом «Демография» предусмотрено строительство детского сада на 100 мест (т.4, л.д. 91).

26.06.2020 ООО «УМС» вернуло земельный участок 12:04:1250101:2743, расторгнув договор аренды, действовавший до 2023 года (т.5, л.д. 88-95).

26.02.2020 в Марийское УФАС России из прокуратуры Медведевского района Республики Марий Эл поступило обращение о признаках нарушения администрацией и обществом законодательства (т.1, л.д. 103). 

Приказом Марийского УФАС России от 02.06.2020 № 70 возбуждено дело в отношении ООО «УМС» и администрации Медведевского муниципального района по признакам нарушения статьи 16 Закона о защите конкуренции (т.1, л.д. 101-102).

Решением Марийского УФАС России от 10.02.2021 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 012/01/16-338/2020 в действиях общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства» и Администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл признано нарушение статьи 16 Закона о защите конкуренции, выразившееся в заключении соглашения, которое приводит или может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции (пункт 1 решения). 

Марийским УФАС России также принято решение обязательное для исполнения предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства не выдавать, передать материалы дела уполномоченному должностному лицу для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении в отношении лица, допустившего нарушение (пункты 2, 3 решения) (т.1, л.д. 71-86).

 

Не согласившись с решением антимонопольного органа, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным. 

Законность и обоснованность оспариваемого ненормативного правового акта проверена арбитражным судом по правилам статей 197-201 АПК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых актов или их отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемые акты, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые акты права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт.

 

Марийское УФАС России рассмотрело дело о нарушении антимонопольного законодательства в пределах своей компетенции.

Так, согласно статье 22 Закона о защите конкуренции антимонопольные органы обеспечивают государственный контроль за соблюдением антимонопольного законодательства федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, хозяйствующими субъектами, физическими лицами; выявляют нарушения антимонопольного законодательства, принимают меры по прекращению нарушения антимонопольного законодательства и привлекают к ответственности за такие нарушения. В силу статей 23, 41, 49 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган в пределах своей компетенции вправе принимать решения по фактам нарушения антимонопольного законодательства.

 

Исследованные арбитражным судом по правилам статей 71 и 162 АПК РФ доказательства позволяют заключить, что решение антимонопольного органа противоречит собранным по делу доказательствам и нарушает существенным образом права заявителя.

Предмет судебного спора образуют разногласия сторон о влиянии на конкуренцию изменения условий строительства детского сада по отношению к первоначальному договору о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства.

Существо спора ограничено количеством и содержанием доводов, использованных ответчиком в своем решении. По мнению государственного органа, администрация и общество заключили соглашение, недопустимое в соответствии с антимонопольным законодательством, направленное на изменений условий комплексного освоения земельного участка, выставленного на торги. Общество настаивает на том, что изменение условий строительства детского сада связано с отсутствием в бюджете муниципального образования денежных средств и изъятием земельного участка, предусмотренного для его строительства, для муниципальных нужд. 

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемых ненормативных правовых актов закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемых актов, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых актов, возлагается на орган, который принял акты.

Однако позиция антимонопольного органа опровергается представленными в материалы дела доказательствами. 

Так, в силу статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. 

При этом в пункте 11 Обзора по вопросам судебной практики, возникающей при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в указанной сфере, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.03.2016, разъяснено, что не любое несоответствие действий (соглашения) нормам законодательства свидетельствует о нарушении статьи 16 Закона о защите конкуренции. Для применения статьи 16 Закона о защите конкуренции необходимо установление предусмотренного данной статьей специального материального состава, обязательным элементом которого будет являться наличие соглашения и антиконкурентных последствий в совокупности.

В пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» указано, что антимонопольному контролю в соответствии со статьями 15 и 16 Закона подлежат нормативные и индивидуальные правовые акты, иные решения лиц, перечисленных в пункте 2 части 1 статьи 1 Закона, их действия (бездействие), соглашения и (или) согласованные действия, способные влиять на конкуренцию на товарных рынках, в том числе принятые (совершенные) в связи с реализацией властных полномочий.

Возможность заключения договора посредством проведения торгов в форме аукциона или конкурса предусмотрена статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Процедура организации и порядок проведения торгов регламентированы статьей 448 ГК РФ.

Согласно статье 448 ГК РФ в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать в любом случае сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. 

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии с действующими на момент заключения договора положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (глава 5.1 утратила силу согласно пункту 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий»), а именно частью 2 статьи 46.4 ГрК РФ установлено, что договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Согласно части 3 статьи 46.4 ГрК РФ по договору о комплексном освоении территории одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 статьи 46.4 ГрК РФ, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 статьи 46.4 ГрК РФ. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 статьи 46.4 ГрК РФ, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 статьи ГрК РФ. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 статьи 46.4 ГрК РФ.

Пунктом 3 части 6 статьи 46.4 ГрК РФ предусмотрено, что договор о комплексном освоении территории может содержать обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства (наряду с указанными в пункте 6 части 5 статьи 46.4 ГрК РФ объектами) в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Как следует из материалов дела, договором от 18.05.2015 № 1-3А/15 о комплексном освоении территории предусмотрено представление застройщику земельного участка из земель населенных пунктов площадью 63 624 кв.м., кадастровый номер 12:04:0000000:6686, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, 

<

...> (далее – Участок), для осуществления его освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным приказом Минстроя России от 05.05.2014 № 223/пр, и иного жилищного строительства.

Комплексным освоением Участка является:

-      подготовка документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);

-      образование земельных участков в границах этой территории;

-      строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, либо определенный в соответствии с пунктом 1.3.1 договора их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса;

-      строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной, социальной инфраструктур, детского сада с количеством не менее 95 мест (т.1, л.д. 104-113).

В соответствии с пунктом 1.3.6 договора о комплексном освоении детский сад должен быть запроектирован и построен в соответствии с СанПиН 2.4.1.3049-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций», утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 15.05.2013 № 26.

Согласно пункту 3.1 договора о комплексном освоении освоение Участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

- обеспечение строительства на Участке в минимально требуемом объеме жилья экономического класса в соответствии с параметрами, указанными в извещении о проведении аукциона и подпункте 1.3.1 договора, в срок до 01.07.2017 (пункт 3.1.1);

- обеспечение строительства детского сада с количеством не менее 95 мест, в соответствии с подпунктом 1.3.6 договора, в срок до 01.01.2018 года и последующей передаче на безвозмездной основе в муниципальную собственность (пункт 3.1.4).

21.05.2015 КУМИ администрации МО «Медведевского муниципального района» и ООО «УМС» утвержден График выполнения мероприятий по комплексному освоению территории на земельном участке с кадастровым номером 12:04:0000000:6686, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, 

<

...>. В частности, указанным графиком было предусмотрено в позиции 12 строительство детского сада на 100 мест, общей площадью 1162 кв.м, срок строительства 4 квартал 2017 года (т.5, л.д. 105).

31.01.2019 дополнительным соглашением в договор о комплексном освоении были внесены изменения, согласно которым 75 мест обеспечиваются путем строительства детского сада на 75 мест до 10.11.2019, 20 мест застройщик обязуется создать и предоставить в строящемся объекте «Многоквартирный жилой дом (поз. 12) со встроенным детским садом» адрес: РМЭ, Медведевский район, п. Руэм, микрорайон «Сосны» в срок до 15.01.2023» (т.1, л.д. 114).

Согласно части 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Из документации о проведении открытого аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса следует, что критерием определения победителя аукциона являлась наименьшая цена за один квадратный метр общей площади жилого помещения, соответствующего условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. Начальная цена за один квадратный метр общей площади жилого помещения, соответствующего условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, составляет 30 000 руб. 00 коп. Шаг аукциона – 200 руб. 00 коп. (т.2, л.д. 93-94, 114-119). 

Следовательно, условие и порядок строительства детского сада на 95 мест не являлись критерием определения победителя аукциона. 

Поскольку аукционная документация размещена в открытом доступе, включая проект договора о комплексном освоении, условие которого о необходимости строительства детского сада было заранее известно всем потенциальным участникам аукциона, принимавшим с его учетом решение об участии либо отказе от участия в аукционе и устанавливающим цену 1 кв.м жилой площади.

В связи с тем, что условием аукционной документации, имевшим существенное значение для определения цены на торгах, была стоимость одного квадратного метра жилого помещения экономического класса, изменение условий договора о сроках строительствах детского сада, уже не могло повлиять на состояние конкуренции на рынке, в силу чего, вопреки выводам антимонопольного органа, не может рассматриваться как нарушение требований статьи 16 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, в части 5 статьи 46.4 ГрК РФ (действовавшей на момент проведения аукциона) определено, что условиями договора о комплексном освоении территории являются, в том числе, обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; максимальные сроки подготовки этих документов.

Аналогичное обязательство застройщика предусмотрено пунктами 3.1.5, 7.2.4 договора о комплексном освоении.

Таким образом, участникам аукциона было предоставлено право подготовить проект планировки территории и включить в него строительство детского сада в соответствии с пунктом 1.3.6 договора.

При этом договором о комплексном освоении не установлены требования к зданию детского сада, который должен быть построен.

В соответствии с пунктом 4.1 СанПиН 2.4.1.3049-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций» (действовавшие до 01.01.2021) здания дошкольных образовательных организаций могут быть отдельно стоящими, пристроенными к жилым домам, зданиям административного и общественного назначения (кроме административных зданий промышленных предприятий), а также встроенными в жилые дома и встроенно-пристроенными к жилым домам, зданиям административного общественного назначения (кроме административных зданий промышленных предприятий). Допускается размещение дошкольных образовательных организаций во встроенных в жилые дома помещениях, во встроенно-пристроенных помещениях (или пристроенных). Вместимость дошкольных образовательных организаций определяется заданием на проектирование.

Документацией по планировке территории земельного участка, утвержденной постановлением муниципального образования «Руэмское сельское поселение» Медведевского района Республики Марий Эл от 22.06.2015 № 194, предусмотрено строительство отдельно стоящего детского сада на 100 мест общей площадью 1162,00 кв.м. (позиция 12) (т.3, л.д. 116-118, т.5, л.д. 59). Под строительство детского сада выделен земельный участок с кадастровым номером 12:04:1250101:2743 (т.5, л.д. 60-65), застройщиком разработана проектно-сметная документация, получено положительное заключение экспертизы проекта и разрешение на строительство детского сада (т.3, л.д. 123-136, т.4, л.д. 60).

Арбитражным судом отдельно проанализированы причины изменения условий договора о комплексном освоении в части строительства детского сада и установлено, что они связаны с объективными обстоятельствами, не зависящими от действий застройщика.

Так, пунктами 7.2.7, 7.2.8 договора на ООО «УМС» возложена обязанность по осуществлению проектирования и строительства детского сада на условиях софинансирования из бюджетных средств, а также его безвозмездной передаче в собственность администрации после ввода в эксплуатацию в течение 3 месяцев. При этом доля собственных финансовых средств лица, заключившего договор, должна составлять не менее 50% от сметной стоимости строительства.

Арбитражным судом установлена готовность застройщика к исполнению обязательств по исполнению договора комплексного освоения в части строительства детского сада и отсутствие в бюджете муниципального образования Медведевский муниципальный район средств на софинансирование строительства отдельно стоящего детского сада на 100 мест (т.2, л.д. 142-143, т.4, л.д. 126-128, т.5, л.д. 67). 

В связи с отсутствием бюджетного финансирования ООО «УМС» принято решение о строительстве в 2017 году за счет собственных средств детского сада на 75 мест, расположенном на 1 этаже многоквартирного жилого дома (позиция 6) ул. Лесная в п. Руэм. Обществом разработана проектно-сметная документация, проведена экспертиза проекта, получено разрешение на строительство от 10.07.2017, в проект планировки и межевания на территории комплексной застройки внесены соответствующие корректировки. 04.12.2018 многоквартирный жилой дом с встроенно-пристроенным детским садом введен в эксплуатацию (т.3, л.д. 7-12, 137-165, т.4, л.д. 58, 60-62, т.5, л.д. 67-75). 

Объект строительства – детский сад общей площадью 659,8 кв.м. на 1 этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома с детским садом на первом этаже (поз. 6) в п. Руэм, микрорайон «Сосны» Медведевского района по адресу: Республика Марий Эл, 

<

...> передан в собственность муниципального образования «Медведевский муниципальный район», о чем вынесено постановление администрации от 20.03.2019 № 297 о приеме имущества в муниципальную собственность. Регистрация права собственности осуществлена 05.04.2019 (т.1, л.д. 116-123). 

21.03.2019 администрацией и обществом заключено соглашение об определении возмещения понесенных затрат, согласно которому сторонами определено, что балансовая стоимость детского сада составляет 40 365 770 руб. 55 коп. В рамках договора от 18.05.2015 № 1-3А/15 доля бюджета муниципального образования «Медведевский муниципальный район» составила 20 182 885 руб. 27 коп., в том числе укомплектование оборудованием, инвентарём и прочими материальными запасами 3 378 770 руб. 55 коп., возмещение понесенных затрат по строительству детского сада из бюджета муниципального образования «Медведевский муниципальный район» ООО «УМС» – 16 804 114 руб. 72 коп. (т.1, л.д. 115).

Во исполнение соглашения администрацией была произведена частичная оплата затрат по платежным поручениям № 803075 от 27.03.2019 и № 839981 от 03.04.2019 в общей сумме 6 300 000 руб. Оставшаяся задолженность взыскана с муниципального образования «Медведевский муниципальный район» Республики Марий Эл в лице администрации решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 04.12.2019 по делу № А38-7281/2019 (т.1, л.д. 127-129).

Таким образом, застройщиком по договору о комплексном освоении исполнена обязанность по строительству детского сада на 75 мест. Нарушение сроков строительства детского сада, установленных договором о комплексном освоении, связано с невыполнением администрацией своих обязательств по софинансированию. Арбитражный суд Республики Марий Эл при рассмотрении дела № А38-7281/2019 не установил нарушений при заключении дополнительного соглашения от 31.01.2019 и при взыскании денежных средств исходил из его действительности.

 

В целях обеспечения п. Руэм местами в детских дошкольных учреждениях, в соответствии с договором о комплексном освоении (оставшиеся 20 мест) обществом и администрацией было принято решение о строительстве детского сада на 75 мест в жилом доме позиция 12 в п. Руэм, на земельном участке с кадастровым номером 12:04:1250101:2743 (т.4, л.д. 86-88).

В связи с этим сторонами было заключено дополнительное соглашение от 31.01.2019 к договору № 1-3А/15 о комплексном освоении от 18.05.2015 изменившее условия строительства детского сада (т.1, л.д. 114).

В целях исполнения условий дополнительного соглашения застройщиком разработана проектно-сметная документация, проведена экспертиза проекта, получено разрешение на строительство от 06.12.2018, откорректирован проект планировки (т.4, л.д. 1-42, 90, т.5, л.д. 72-73).

Между тем в мае 2020 года администрацией в адрес ООО «УМС» был направлен запрос на истребование для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 12:04:1250101:2743, предназначенного для строительства вышеуказанного объекта, в связи с тем, что в национальный проект «Демография» включено строительство объекта «Детский сад на 100 мест в квартале застройки жилых домов в п. Руэм Медведевского района» (т.4, л.д. 91).

ООО «УМС» вынуждено было расторгнуть договор аренды, действовавший до 2023 года, и вернуть земельный участок с кадастровым номером 12:04:1250101:2743 (т.5, л.д. 88-95). 

Указанные действия администрации и застройщика свидетельствуют о том, что у сторон договора о комплексном освоении имелись объективные причины для изменений условий договора в части условий строительства детского сада при надлежащем исполнении обязательств застройщика по строительству жилых домов (т.1, л.д. 78, т.4, л.д. 95). Изменение спорных условий договора о комплексном освоении не связаны с намерением застройщика получить необоснованные преимущества при осуществлении предпринимательской деятельности. Напротив, действия ООО «УМС» направлены на исполнение обязательств по договору о комплексном освоении в отсутствии предусмотренного договором софинансирования за счет бюджетных средств и в условиях изъятия земельного участка, предназначенного для строительства детского сада, для муниципальных нужд. Ухудшения существенных условий договора о комплексном освоении арбитражным судом не установлено.

Заявление Марийского УФАС России о том, что заключение дополнительного соглашения от 31.01.2019 привело к закупке детского сада без проведения конкурентных процедур в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», является необоснованным и противоречащим правовой природе и условиям комплексного освоения территорий.

 

Антимонопольным органом также не доказано влияние на конкуренцию заключённого дополнительного соглашения. 

Вопреки утверждению Марийского УФАС России, ООО «УМС» как победитель аукциона в любом случае обязан исполнить обязательства по строительству детского сада с установленным договором о комплексном освоении количеством мест. Иные застройщики не вправе осуществлять какое-либо строительство на территории земельного участка, предоставленного победителю аукциона для комплексного освоения территории.

Условия договора о строительстве детского сада при комплексном освоении территории в большей части исполнены. Застройщик не отказывается от строительства оставшихся 20 мест на условиях софинасирования в срок до 15.01.2023. Изменение условий договора вызвано объективными причинами, не зависящими от застройщика, и не привело к ухудшению прав граждан, непосредственно проживающих на данной территории, на благоприятную среду. По результатам комплексного освоения жители п. Руэм уже получили детский сад, соответствующий СанПиН, на 75 мест, еще 75 мест (20 мест на условиях софинансирования и 50 мест за счет собственных средств общества) будут построены в срок до 15.01.2023 в многоквартирном жилом доме (поз. 12) со встроенным детским садом адрес: РМЭ, Медведевский район, п. Руэм, микрорайон «Сосны» на другом, неизъятом земельном участке и детский сад 100 мест будет построены по национальному проекту «Демография». 

Удешевление стоимости квадратного метра дошкольного учреждения путем размещения детского сада на первом этаже многоквартирного дома за счет уже построенных застройщиком коммуникаций, о котором заявляет Марийское УФАС России, является преимуществом проекта, так как 50% стоимости строительства детского сада возмещается за счет средств муниципального бюджета.

Выгода общества, на которой настаивает антимонопольный орган, рассчитана без учета убытков, которые застройщик понес в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд (т.5, л.д. 34).

 

Оценив по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд приходит к итоговому заключению, что антимонопольным органом не верно оценены собранные фактические доказательства, в связи с чем является необоснованным вывод комиссии Марийское УФАС России о заключении обществом и администрацией антиконкурентного соглашения, результатом которого явилось недопущение, устранение или ограничение конкуренции.

По смыслу статьи 198 АПК РФ достаточным процессуальным основанием для признания недействительным ненормативного правового акта государственного органа является его фактическая и юридическая неполнота, необоснованность и бездоказательность. 

Таким образом, арбитражный суд приходит к итоговому выводу, что антимонопольным органом не собраны доказательства заключения Администрацией Медведевского муниципального района и ООО «УМС» антиконкурентного соглашения. Поэтому признается недействительным бездоказательное, немотивированное, произвольное решение Марийского УФАС России о нарушении обществом статьи 16 Закона о защите конкуренции.

Незаконный акт государственного органа существенно нарушил права заявителя при осуществлении предпринимательской деятельности.

 

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт органа, осуществляющего публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.

Таким образом, арбитражный суд признает недействительным решение Марийского УФАС России от 10.02.2021 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 012/01/16-338/2020 как не соответствующее статье 16 Закона о защите конкуренции.

 

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением заявлений расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя. 

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2021 года. Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2021 года, что в соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

 

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176, 201 АПК РФ, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Признать решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл от 10.02.2021 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 012/01/16-338/2020 недействительным и не соответствующим статье 16 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

 

2. Взыскать с Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия. 

 

Судья                                                                                                        А.В. Камаева