Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3586/2021

г. Нальчик

30 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена «23» мая 2022 года

                                                         Решение в полном объеме изготовлено  «29» мая 2022 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи  Х.Н. Шогенова,                         

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по иску по иску общества с ограниченной ответственностью "Луна" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Нальчик

к   обществу с ограниченной ответственностью  "Алика-К" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Москва

к Банку ВТБ (публичное акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Санкт-Петербург

о государственной регистрации перехода права собственности,

третье лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, ФИО3  - по доверенности от 12.07.2021 №01/21; 

от ООО «Алика-К»:  ФИО4 - по доверенности от 07.04.2021 года;

УСТАНОВИЛ :

общество с ограниченной ответственностью "Луна" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Нальчик обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к   обществу с ограниченной ответственностью  "Алика-К" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Москва, к Банку ВТБ (публичное акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Санкт-Петербург в котором просит:

- осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в размере 161 кв.м. из 8 070 кв.м. (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и на долю в размере 183 кв.м. из 14 484, 4 кв.м. (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, д. 3/2 в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12 сентября 2006 года, заключенного между ООО «Луна» и ОАО Универмаг «Нальчик» (правопреемником которого по договору аренды с правом выкупа является ООО «Алика-К»);

-прекратить залог на долю в размере 161 кв.м. из 8 070 кв.м. (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и на долю в размере 183 кв.м. из 14 484, 4 кв.м. (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, д. 3/2.

Определением от 12.08.2021 года исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание на 22.10.2021 года на 11 час. 00 мин.

Определением от 17.12.2021 года (резолютивная часть объявлена 14.12.2021 года) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике. 

Определением от 13.03.2022 года (резолютивная часть объявлена 09.03.2022) приняты уточненные требования в соответствии со статьей 49 АПК РФ, в котором просил:

-осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в размере 161 кв. м из 8 070 кв. м (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и на долю в размере 183 кв. м из 14 484, 4 кв. м (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, д. 3/2, в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12 сентября 2006 года, заключенного между ООО «Луна» и ОАО Универмаг «Нальчик» (правопреемником которого по договору аренды с правом выкупа является ООО «Алика-К»).

-признать недействительным договор об ипотеке №КР/552021 -000014-з01 от 20.02.2021, заключенный между ООО «Алика-К» и ПАО Банк ВТБ, в части передачи в залог доли в размере 161 кв. м из 8 070 кв. м (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и доли в размере 183 кв. м из 14 484,4 кв. м (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, д. 3/2.

-признать отсутствующим право залога по договору об ипотеке № КР/552021-000014-з01 от 20.02.2021, заключенного между ООО «Алика-К» и ПАО Банк ВТБ, в части доли в размере 161 кв. м из 8 070 кв. м (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и доли в размере 183 кв. м из 14 484,4 кв. м (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, д. 3/2.

Определением от 06.05.2022 (резолютивная часть объявлена 29.04.2022) судебное заседание отложено  на 23.05.2022 в 11 час. 30 мин.

В судебном заседании приняли участие представители истца и ООО «Алика-К».Иные лица, извещенные о месте и времени  слушания дела в судебное заседание не явились, явку своих представителей в суд не обеспечили. 

В отсутствии ходатайств, свидетельствующих о невозможности рассмотрения данного дела, а также во избежание нарушения процессуальных сроков, принимая во внимание полноту материалов дела, суд признает возможным рассмотреть его по существу в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддерживал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме, считал, что срок исковой давности не может быть применен, в связи с владением спорным имуществом более десяти лет.

Представитель ответчика исковые требования не признавал, просил отказать в удовлетворении исковых требований, применив срок исковой давности. Представителем ответчика отмечено, что истцом своевременно не предпринимались меры по регистрации права, подчеркнув что ООО «Алика-К» являясь собственником спорного имущества, препятствий обществу по регистрации права не чинило.

Рассмотрев и оценив в порядке статьи 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, проанализировав доводы искового заявления и приложенных к нему документов, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 06.07.2005 произведена государственная регистрация права собственности открытого акционерного общества Универмаг «Нальчик» (далее – универмаг) на 4- этажное здание с пристройкой площадью 10 680,7 кв. м (далее – здание торгового центра) и земельный участок под ним площадью 8 070 кв. м по адресу: 

<

...>.

12.09.2006 между универмагом и заявителем заключен договор аренды с правом выкупа, по условиям которого универмаг (арендодатель) передает, а заявитель (арендатор) принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение и долю в земельном участке. Выкупная стоимость указанного имущества установлена в размере 1 830 000 рублей (пункт 1.2). 

Срок аренды с правом выкупа установлен до 22.07.2009 либо до снятия обременения (ипотеки) на здание торгового центра универмага, какое бы событие не наступило в первую очередь (пункт 1.5). 

Окончательный платеж в счет выкупа устанавливается 19.09.2006 (пункт 1.6). Нежилое помещение и соответствующий ему земельный участок переданы универмагом заявителю по акту приема-передачи от 12.09.2006. 19.06.2006 произведена государственная регистрация договора. 

Заявитель оплатил универмагу выкупную стоимость в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 №54. 

Факт оплаты также подтвержден актом сверки, подписанным универмагом и заявителем 21.07.2007. 

Здание торгового центра подверглось реконструкции: универмагу выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 27.02.2006 №08/06, обществу «Алика-К» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.10.2007 №97. 

29.12.2007 произведена государственная регистрация права собственности общества «Алика-К» на здание торгового центра увеличенной площадью – 14 484,4 кв. м. Ранее, 20.08.2007 зарегистрировано право собственности общества «Алика-К» на земельный участок под ним площадью 8 070 кв. м. 

По договору ипотеки №331100026/1 от 18.03.2011 общество «Алика-К» передало банку в залог здание торгового центра (включая всю его площадь – 14 484,4 кв. м) и весь земельный участок (площадью 8 070 кв. м).

 Государственная регистрация ипотеки произведена 18.03.2011 (выписка из ЕГРН от 13.04.2020). 

Согласно дополнительному соглашению от 30.04.2020 №4 к договору ипотеки последний платеж по кредитному обязательству, обеспеченному ипотекой, должен состояться не позже 25.10.2022. 06.07.2012 спорному объекту присвоен кадастровый номер 07:09:0100000:11558 в качестве нежилого здания. 

Согласно письму Нальчикского городского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Кабардино-Балкарской Республике от 29.05.2014 объект недвижимости – нежилое помещение, указанное в договоре аренды с правом выкупа от 12.09.2006, площадью 183 кв. м, состоящий на техническом учете под инв. №6049-«Г», и на кадастровом учете с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 – это один и тот же объект недвижимости (нежилое помещение).

21.01.2013 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации универмага. 18.03.2020 заявитель обратился в управление  Росреестра по КБР за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение и долю в земельном участке. 

Уведомлением от 31.03.2020 Управление Росреестра по КБР  приостановило государственную регистрацию, в дальнейшем отказало в регистрации. В качестве основания для приостановления государственной регистрации явилось следующее:

-переход права возможен при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН;

-представленные на регистрацию документы не соответствуют статье 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрация перехода права собственности не может быть произведена в том, случае, если для указанных регистрационных действий обращается только одна сторона договора.

Общество с ограниченной ответственностью «Луна» (заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление), в котором просило признать незаконными уведомление управления от 31.03.2020 №КУВД-001/2020-3263159/1 и 30.04.2020 №КУВБ-001/2020-326359/2 и обязать его устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 07:09:0100000:11558, общей площадью 183 кв. м (далее – нежилое помещение) и долю в земельном участке общей площадью 161,4 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> ФИО5, д. 3/2).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Алика-К» (далее – компания) и ПАО «Сбербанк России» в лице Кабардино-Балкарского отделения № 8631 (далее – банк). Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2021, по делу №А20-1531/2020 оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.04.2020 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2021 (резолютивная часть объявлена 06.07.2021) решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2021 по делу № А20-1531/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Суды установили, что в качестве основания для государственной регистрации общество представило договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006, акт приема-передачи от 12.09.2006, платежное поручение от 18.09.2006 № 54. 

При этом право собственности на все здание торгового центра, в котором расположено арендуемое нежилое помещение, и земельный участок под ним зарегистрировано за компанией. 

Однако компания-правообладатель (согласно сведениям ЕГРН) не привлечена к участию в деле в качестве ответчика, общество в рамках данного дела не заявило к компании требования, соответствующие характеру нарушенного права (о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности компании на спорное имущество или о понуждении компании зарегистрировать переход права собственности в порядке статьи 551 Гражданского кодекса и статьи 15 Закона № 218-ФЗ на основании договора аренды с правом выкупа), суды в рамках указанного дела, сделали вывод об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Истец, считая, что ответчик уклоняется от выполнения своего обязательства  зарегистрировать переход права собственности на спорный объект, ссылаясь на то, что переход права не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в результате которого полагает что нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) и выражение согласованной воли всех его сторон (пункт 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В силу пунктов 1, 3 статьи 434 Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса. 

В силу статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно статье 486 Кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

На основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Вступившим в законную силу судебным актом установлено, что 12.09.2006 между универмагом и заявителем заключен договор аренды с правом выкупа, по условиям которого универмаг (арендодатель) передает, а заявитель (арендатор) принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение и долю в земельном участке. Выкупная стоимость указанного имущества установлена в размере 1 830 000 рублей (пункт 1.2). Срок аренды с правом выкупа установлен до 22.07.2009 либо до снятия обременения (ипотеки) на здание торгового 3 А20-1531/2020 центра универмага, какое бы событие не наступило в первую очередь (пункт 1.5). 

Окончательный платеж в счет выкупа устанавливается 19.09.2006 (пункт 1.6). Нежилое помещение и соответствующий ему земельный участок переданы универмагом заявителю по акту приема-передачи от 12.09.2006. 

19.06.2006 произведена государственная регистрация договора.

 Общество с ограниченной ответственностью «Луна» оплатило универмагу выкупную стоимость в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 №54. Факт оплаты также подтвержден актом сверки, подписанным универмагом и заявителем 21.07.2007.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что стороны в соответствии с требованиями ГК РФ совершили сделку в письменной форме, соглашение по всем существенным условиям договора сторонами достигнуто, расчеты произведены, имущество передано покупателю, при изложенных обстоятельствах договор аренды  с правом выкупа, от 12.09.2006, заключенный между универмагом и заявителем признается судом заключенным.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. 

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт исполнения сторонами договора аренды  с правом выкупа, от 12.09.2006, судом установлен и подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно изложенным в п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рекомендациям, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. 

Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. 

Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. 

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Государственной регистрации, согласно п. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

 Согласно п. 1 ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

На основании п. 1 ст. 17 названного Закона, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. 

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав указаны в ст. 18 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно п. 1 которой, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права.

 В соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. 

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что 20.02.2021 г. между Банк ВТБ (публичное акционерное общество) и ООО «Алика-К» заключен договор об ипотеке №КР/552021-000014-з01, согласно которому ООО «Алика-К» передает ВТБ (ПАО) в ипотеку нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенное по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, д. 3/2, а также право аренды на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 (п.2.1.1, п. 2.1.4 договора).

02.03.2021 г. произведена государственная регистрация договора ипотеки.

Согласно ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. 

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.2 Закона об ипотеке). 

Статьей 20 указанного закона предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. 

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. 

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Судом установлено, что на момент приобретения недвижимого имущества, а именно выплаты выкупной стоимости (18 сентября 2006 года), здание торгового центра и земельный участок под ним находились в залоге, в то же время указанный залог давно прекращен.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования о признании отсутствующим обременения – право залога по договору об ипотеке №КР/552021-000014-з01 от 20.02.2021, заключенного между ООО «Алика-К» и ПАО Банк ВТБ, в части доли в размере 161 кв.м из 8 070 кв.м (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и доли в размере 183 кв.м. из 14 484, 4 кв.м. (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, д. 3/2 подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о применении срока исковой давности суд отклоняет по следующим основаниям.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

 В соответствии с пунктом 64 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. 

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Согласно абзацу 5 статьи 208 Гражданского кодекса на указанные требования исковая давность не распространяется.

Как следует из толкования норм права, приведенных в пункте 49 постановления N 10/22, в силу статьи 208 Гражданского кодекса исковая давность не распространяется на требование собственника об устранении всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного правоотношения и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится земельный участок, на котором расположена спорная постройка.

Данная норма права (абзац 5 ст. 208 ГК РФ) направлена на устранение длящихся нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения, вне зависимости от истечения сроков исковой давности, а следовательно, в случаях, когда нарушение права истца не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, как и на иск о государственной регистрации перехода права, исковая давность не распространяется.

Суд обращает внимание на то, что спорное имущество с момента передачи его обществу с ограниченной ответственностью ООО «Луна» по акту приема-передачи от 12 сентября 2006 года из его владения не выбывало и по сегодняшний день находится во владении ООО «Луна», которое осуществляет хозяйственную деятельность в спорном нежилом помещении и несет коммунальные расходы по его надлежащему функционированию, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами:

-спорное нежилое помещение площадью 183 кв.м., с 2008года и по сегодняшний день находится во временном пользовании у ИП ФИО6 по договорам аренды, заключенным с ООО «Луна» (договоры аренды от 01.02.2008г, 01.01.2009, 01.12.2009, 01.11.2010, 01.10.2011, 01.09.2012, 01.08.2013, 01.07.2014, 01.06.2015, 01.05.2016, 01.04.2017, 01.03.2018, 01.02.2019, 01.01.2020, 01.12.2020, 01.11.2021), также представлены платежные документы (счета и приходные кассовые ордера) и акты сверки взаимных расчетов за 2020 и 2021 года, для доказывания обстоятельств владения ООО «Луна»и его арендатора спорным нежилым помещением.

-договором холодного водоснабжения и водоотведения №1260 от 07 марта 2018 года, заключенным между муниципальным унитарным предприятием «Водоканал» и ООО «Луна» в отношении спорного помещения, также платежными документам (счета и чеки) и акт сверки взаимных расчетов с 2017 года по 2021.

-договором поставки тепловой энергии, заключенным между муниципальным унитарным предприятием «Нальчикская теплоснабжающая компания и ООО «Луна» в отношении спорного помещения, в подтверждение исполнения которого также приложены платежные документы (счета и чеки), акт сверки взаимных расчетов и справки о начислениях за период с 2017 года по 2021)

-договором энергоснабжения от 01 июня 2013 года, заключенным между ОАО «Каббалкэнерго» и ООО «Луна» в отношении спорного помещения, в подтверждение исполнения которого также приложены платежные документы (счета, чеки и квитанции к чекам) и акты сверки взаимных расчетов за период с 2013 года по 2021 года, согласно которого права и обязанности поставщика энергии переведены на ПАО «Россети Северный Кавказ».

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить полностью.

Осуществить государственную регистрацию права собственности на долю в размере 161 кв.м. из 8 070 кв.м. (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и на долю в размере 183 кв.м. из 14 484, 4 кв.м. (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, д. 3/2 в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12 сентября 2006 года, заключенного между ООО «Луна» и ОАО Универмаг «Нальчик» (правопреемником которого по договору аренды с правом выкупа является ООО «Алика-К»).

Признать недействительным договор об ипотеке №КР/552021-000014-з01 от 20.02.2021, заключенный между ООО «Алика-К» и ПАО Банк ВТБ, в части передачи в залог доли в размере 161 кв.м. из 8 070 кв.м. (1/150 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и доли в размере 183 кв.м. из 14 484, 4 кв.м. (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, д. 3/2.

Признать отсутствующим право залога по договору об ипотеке №КР/552021-000014-з01 от 20.02.2021, заключенного между ООО «Алика-К» и ПАО Банк ВТБ, в части доли в размере 161 кв.м из 8 070 кв.м (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и доли в размере 183 кв.м. из 14 484, 4 кв.м. (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5, д. 3/2.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                               Х.Н. Шогенов