﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-54314/2019

Дело № А65-4234/2019

г. Казань

10 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2019 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Управление общественного питания «Нефтехим» - Данилова Р.В., доверенность от 07.12.2017,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление общественного питания «Нефтехим»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019

по делу № А65-4234/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управление общественного питания «Нефтехим» (ОГРН 1021602506903, ИНН 1651027029) к муниципальному казенному учреждению «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского Муниципального района Республики Татарстан» (ОГРН 1061651000509, ИНН 1651044874) о признании незаконным отказа и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя путем заключения договора аренды земельного участка.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управление общественного питания «Нефтехим» (далее – заявитель, общество «Нефтехим») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского Муниципального района Республики Татарстан» (далее – ответчик, Управление) о признании отказа в предоставлении земельного участка, изложенного в уведомлении от 03.08.2018 № 2668 незаконным, не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы общества «Нефтехим», об обязании устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца - заключить договор аренды земельного участка кадастровый номер 16:53:030101:33.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.04.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что право собственности общества на объекты недвижимости не подтверждено, в связи с чем оснований для предоставления земельного участка на праве аренды не имеется.

В кассационной жалобе общества «Нефтехим», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства, принять по делу новый судебный акт, которым признать оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка незаконным, не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы общества, на административного ответчика возложить обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца - заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030101:33.

В судебных заседаниях представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. 

В судебном заседании 26.11.2019 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 03.12.2019 до 13 час. 50 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание, как до перерыва, так и после перерыва не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.06.2018 в связи с истечением срока действия договора аренды от 05.07.2013 № 01-13-201 общество «Нефтехим» на основании статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обратилось с заявлением в адрес ответчика о предоставлении в аренду сроком на 5 лет земельного участка общей площадью 5967 кв.м. с кадастровым номером 16:53:030101:33, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, г. Нижнекамск, ул. Соболековская, дом 31. 

Уведомлением от 03.08.2018 № 2668 Управление отказало в предоставлении земельного участка на праве аренды, указав на наличие в границах испрашиваемого на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030101:33 объектов недвижимости «Производственная база», в отношении которого в сведениях ЕГРН отсутствуют данные о правообладателях и зарегистрированных правах (статья 39.16, 39.20 ЗК РФ).

Полагая, что решение Управления, изложенное в уведомлении от 03.08.2018 № 2668, является незаконным и нарушает его права и законные интересы, общество «Нефтехим» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражные суды двух инстанций признали установленным, что право собственности общества на объекты недвижимости - здание АБК, гараж с теплой стоянкой, склад-ангар, КПП общей площадью 5967 кв.м., для размещения и эксплуатации которых испрашивается земельный участок с кадастровым номером 16:53:030101:33, не подтверждено, поскольку право собственности на указанные объекты не зарегистрировано в ЕГРН. 

Суды не признали распоряжение заместителя главы администрации г. Нижнекамска и Нижнекамского района от 09.09.1997 № 711-р «О регистрации права собственности» и выданное на его основании Государственным предприятием Бюро технической инвентаризации при Главе администрации г. Нижнекамска и Нижнекамского района регистрационное удостоверение № 175 от 18.09.1998 о том, что строения Производственной базы в районе промышленной зоны г. Нижнекамска площадью 2778,9 кв.м. зарегистрированы по праву собственности за товариществом «Фирма Химмарк», надлежащими документами, подтверждающими право собственности заявителя на объекты недвижимости, указав, что регистрация строений на основании Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 № 83 (далее – Инструкция) произведена с нарушением требований пункта «б» § 3 Инструкции, поскольку регистрация строений по настоящей Инструкции не производится на территориях, отведенных промышленным предприятиям (на промплощадках).

В силу положений главы 24 АПК РФ требования общества подлежат удовлетворению при наличии совокупности условий - несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанным отказом прав и законных интересов предпринимателя.

При отсутствии совокупности указанных условий арбитражный суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Судами установлено, что обращение общества «Нефтехим» в Управление основано на положениях Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений (пункт 1).

С заявлением общество «Нефтехим» представило документы, которые, по его мнению, подтверждают право собственности общества в отношении объектов производственной базы, под расположение которых испрашивался в аренду земельный участок.

Из указанных документов следует, что: общество «Нефтехим» на основании разрешения на строительство, полученного в 1994 году, возвело объекты недвижимости и ввело в эксплуатацию в 1996 году производственную базу; постановлением главы администрации г. Нижнекамска и Нижнекамского района от 26.02.1997 № 207 у АО «Нижнекамскнефтехим» изъята часть земельного участка площадью 0,66 га и Комитету по управлению коммунальным имуществом разрешена продажа обществу права аренды земельного участка площадью 0,66 га, изъятого у АО «Нижнекамскнефтехим»; на основании договора купли-продажи от 03.03.1997 № 5 право аренды земельного участка, занятого производственной базой, выкуплено обществом у Комитета; общество зарегистрировало право собственности на объекты в 1998 году, и в последующем общество неоднократно заключало договоры аренды земельного участка, занятого производственной базой.

Управление сделало вывод, что общество «Нефтехим» не является собственником указанных объектов.

С указанным выводом согласились суды двух инстанций и на основании части 3 статьи 201 АПК РФ отказали в удовлетворении заявленных требований.

Между тем при принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанции не учли следующее.

Производственная база в составе объектов недвижимости - здания АБК (в 3 этажа), гаража с теплой стоянкой, склада-ангара, пристроя, КПП возведена на основании разрешения на строительство от 04.03.1994 № 94-247 и введена в эксплуатацию актом от 15.12.1996 в период действия части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131).

Товарищество выкупило на основании договора купли-продажи от 03.03.1997 № 5 у Комитета по управлению коммунальным имуществом право аренды земельного участка, ранее изъятого Комитетом у АО «Нижнекамскнефтехим» и занятого производственной базой и на основании распоряжения заместителя главы администрации г. Нижнекамска и Нижнекамского района от 09.09.1997 № 711-р «О регистрации права собственности на строения» зарегистрировало право собственности, о чем получило регистрационное удостоверение от 18.09.1998 № 175. 

Названным регистрационным удостоверением № 175, выданным Бюро технической инвентаризации при Главе администрации г. Нижнекамска и Нижнекамского района подтверждается, что строения Производственной базы в районе промышленной зоны г. Нижнекамска площадью 2778,9 кв.м. зарегистрированы по праву собственности за товариществом «Фирма Химмарк».

21.12.1993 Администрацией г. Нижнекамска и Нижнекамского района в результате перерегистрации товарищества «Фирма Химмарк» зарегистрировано общество с ограниченной ответственностью «Фирма Химмарк» (свидетельство № 1604 от 21.12.1993 устав ООО «Фирма Химмарк», далее - общество «Фирма Химмарк»). 

11.05.2000 в соответствии с приказом № 349 генерального директора ОАО «Нижнекамскнефтехим» общество «Фирма Химмарк» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Управление общественного питания «Нефтехим» (свидетельство № 85/ю-к-3 (16:53) от 04.10.2001, устав общества). 

По мнению общества «Нефтехим», последний является правопреемником общества «Фирма Химмарк» и товарищества «Фирма Химмарк» и является собственником Производственной базы, расположенной на территории промзоны г. Нижнекамска, в которую входят: здание АБК, гараж с теплой стоянкой, склад-ангар, КПП на основании регистрационного удостоверения от 18.09.1998 № 175. 

Земельному участку, на котором расположена производственная база, 05.09.2005 присвоен кадастровый номер 16:53:030101:33. 

В силу части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 года (на момент акта приемки объекта в эксплуатацию), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежали государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции, включая право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Статьей 8 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Аналогичное положение содержится в абзаце 2 статьи 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О порядке введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».

На основании Инструкции, в целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений, в том числе жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Из положений § 13 - 14, 17 Инструкции следует, что документами, подтверждающими регистрацию строения в бюро технической инвентаризации и принадлежность строения на праве собственности, являются решение исполкомов рай(гор)советов депутатов трудящихся и регистрационное удостоверение по установленной форме (Приложение № 5), регистрационные записи на правоустанавливающих документах собственников строений по установленному образцу (Приложение № 6).

В материалах дела имеется распоряжение заместителя главы администрации г. Нижнекамска и Нижнекамского района от 09.09.1997 № 711-р «О регистрации права собственности на строения» и регистрационное удостоверение № 175, выданное городским бюро технической инвентаризации, содержащая сведения о строении (производственная база), его площади, адресе нахождения, а также информация о том, что по данным БТИ данный объект числится на праве собственности за Товариществом «Фирма Химмарк».

Суды пришли к выводу, что перечисленные документы не являются доказательствами регистрации строений производственной базы на праве собственности за товариществом «Фирма Химмарк», поскольку условиями пункта «б» § 3 Инструкции предусмотрен запрет на регистрацию строений, расположенных на территориях, отведенных промышленным предприятиям (на промплощадках).

Между тем из установленных судами обстоятельств, не следует безусловный факт расположения объектов товарищества «Фирма Химмарк» на территориях, отведенных промышленным предприятиям (на промплощадках).

Судами не дана оценка постановлению главы администрации г. Нижнекамска и Нижнекамского района от 26.02.1997 № 207, согласно которому земельный участок на момент регистрации права собственности товарищества изъят у ОАО «Нижнекамскнефтехим» и путем прямой продажи, на основании акта установления начальной цены продажи права аренды земельного участка, на основании договора купли-продажи права аренды земельного участка от 03.03.1997 № 5 передан товариществу «Фирма Химмарк».

Согласно выпискам на земельный участок, имеющимся в материалах дела, земельный участок расположен на землях поселений. 

Из § 2 Инструкции следует, что в соответствии с данной Инструкцией регистрации подлежали все строения, расположенные в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, независимо от того, в чьем ведении они находятся.

Отклоняя невозможность применения положений названной Инструкции к обстоятельствам настоящего дела со ссылкой на пункт «б» § 3, суды не мотивировали, почему в отношении объектов, принадлежащих обществу, в нарушение приведенных норм права не был применен действующий в указанный период порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, кроме того не установили, какой иной порядок регистрации прав существует для данной категории земельных участков, который в данном случае не соблюден. При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что даже при установлении иного порядка регистрации строений в целях правовой определенности необходимо исходить из того, что регистрация уполномоченным органом до введения в действие с 1998 года Закона № 122-ФЗ является юридически действительным при наличии разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, то есть соблюдения порядка возведения объекта и регистрации прав на него как это имеет место в настоящем случае.

Кроме этого, статьей 131 ГК РФ и статьей 4 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В пункте 6 статьи 33 Закона № 122-ФЗ определено, что данный Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие (с 31.01.1998).

Аналогичные нормы сохранены в Законе № 218-ФЗ.

Таким образом, при сохранении правообладателем ранее возникшего права в неизменном виде оно признается и без соответствующей регистрации.

Доказательств того, что спорные объекты недвижимости вовлечены в гражданский оборот посредством совершения с ними каких-либо сделок, и они выбывали из владения общества, суду не представлены.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.11.1997 № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было определено, что до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним уполномоченными органами по государственной регистрации являются органы технической инвентаризации.

Согласно Постановлению Кабинета Министров в Республике Татарстан от 24.12.1999 № 852 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Татарстан», утверждена программа поэтапного создания и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и установлено, что государственная регистрация прав Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Республики Татарстан вводится с 01.01.2000.

Следовательно, в период с 01.01.1998 до создания в Республике Татарстан учреждения юстиции, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялась в органах технической инвентаризации.

Таким образом, совершение Бюро технической инвентаризации специальной регистрационной надписи о праве собственности общества и выдачи им регистрационного удостоверения в 1998 году является распорядительным властным актом, подтверждающим ранее возникшее право общества и порождающим соответствующие правовые последствия. 

Названные акты никем не оспорены, незаконными не признаны.

Кроме этого, при разрешении настоящего спора судами не учтены основополагающий принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, прочно связанного с ним.

Как следует из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Разрешение спора без учета указанных правовых норм создает правовую неопределенность в правах на земельный участок и расположенный на нем объект.

При таких обстоятельствах решение от 30.04.2019, и постановление от 31.07.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Согласно части 2 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах, не основаны на содержании представленных в дело доказательств, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить недостатки, приведенные в настоящем постановлении с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить все существенные для рассмотрения настоящего дела обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 по делу № А65-4234/2019 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               В.А. Петрушкин

 

                                                                                          А.Ф. Фатхутдинова