Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-5975/2021

г. Владивосток

21 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции,

исковое заявление администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес регистрации: 693000, 

<

...>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 318650100014784, ИНН 

<

***>) 

о прекращении права собственности на земельный участок, возложении обязанности возвратить земельный участок,

третьи лица: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью «Славянский», ФИО3

(апелляционная жалоба ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-5960/2022 

на решение от 27.07.2022 судьи И.Н. Веретенникова

по делу № А59-5975/2021 Арбитражного суда Сахалинской области),

при участии:

от истца – представитель ФИО4 (в режиме веб-конференции) по доверенности от 05.07.2022 сроком действия на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер С21 № 013984), паспорт;

в отсутствие иных участников спора;

УСТАНОВИЛ:

администрация города Южно-Сахалинска (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - предприниматель, ФИО2) с требованием о прекращении права собственности на земельный участок (площадью 4325+/-23 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0702002:2681, расположенный по адресу: город Южно-Сахалинск, в границах части элемента планировочной структуры: ул. Красная - ул. им. Космонавта Поповича - существующая дворовая территория жилого дома № 59 - до территории МДОУ ДСОВ № 49 «Ласточка») и возложении обязанности по его возвращению.

Определением от 09.11.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Решением суда от 27.07.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с чем ответчик не согласился, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

Утверждая о получении сведений о существовании в отношении спорного земельного участка договора о развитии застроенной территории (далее – договор РЗТ) только из искового заявления Администрации, заявитель жалобы полагал, что реализация прав и обязанностей застройщика неразрывно связана с личностью лица, заключившего с ведомством указанный договор, а именно – ФИО5. В этой связи, в отсутствие какого-либо дополнительного соглашения с ФИО2 (получившей земельный участок на основании заключенного с ФИО5 договора купли-продажи), на ответчика не может быть возложена обязанность по исполнению договора РЗТ.

Кроме того, апеллянт считал невозможным такое исполнение ввиду разделения и частичного изъятия указанного в договоре РЗТ земельного участка принятыми Администрацией постановлениями от 04.07.2019 № 2133-па «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории, предусматривающих размещение линейного объекта ул. Красная на участке от ул. им. Космонавта Поповича до пр. Победы» и от 24.04.2020 № 1225-па «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд».

Принятие решения об изъятии земельного участка (прекращающее в ссиу пункта 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации) исполнение обязательств правообладателя перед третьими лицами) и одновременная подача иска о прекращении права собственности ФИО2 расценивается заявителем как злоупотребление правом со стороны Администрации.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также дополнительных пояснениях истец возражал против доводов жалобы, настаивал на законности обжалуемого судебного акта.

Данная позиция была поддержана представителем истца в ходе судебных заседаний.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя Администрации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, при этом исходил из следующего.

Как установлено судом, 10.02.2011 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (осуществляющим функции по подготовке проектов постановлений администрации города Южно-Сахалинска о принятии решений о развитии застроенных территорий и о проведении аукционов на право заключения соответствующих договоров) и общества с ограниченной ответственностью «Славянский» (далее – ООО «Славянский») (застройщик) был заключен договор № 3 о развитии застроенной территории, расположенной по адресу: г. Южно-Сахалинск, в границах части элемента планировочной структуры: ул. Красная - ул. Им. Космонавта Поповича – существующая дворовая территория жилого дома № 59-до территории МДОУ ДСОВ № 49 «Ласточка». 

Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 21.07.2014 № 1476-р ООО «Славянский» для строительства объекта предоставлен земельный участок площадью 4325 кв.м.

23.06.2016 по договору купли-продажи спорного участка право собственности на спорный земельный участок перешло от ООО «Славянский» к ФИО5.

Дополнительным соглашением к договору РЗТ № 1 от 13.03.2018 срок его действия продлен до 11.02.2021, права и обязанности застройщика переданы от ООО «Славянский» ФИО5

27.03.2019 по договору купли-продажи земельного участка право собственности на спорный земельный участок перешло от ФИО5 к ФИО2 (зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 12.04.2019 за номером 65:01:0702002:2618-65/074/2019-2).

В силу пункта 6.2 договора РЗТ, при осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 и пункта 9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Договора.

Первоначально застройщиком по заключенному в соответствии с положениями статьи 46.2 ГрК РФ договору РЗТ выступало ООО «Славянский», после чего право собственности на спорный земельный участок перешло к ФИО5, затем – к ФИО2

Поскольку спорный земельный участок, о прекращении права собственности на который заявлен рассматриваемый иск, был предоставлен бесплатно и исключительно для целей реализации договора о РЗТ, а впоследствии отчужден по договору купли-продажи ФИО5, затем ФИО2, исходя из особенностей правового режима договора РЗТ и предоставленного для его реализации земельного участка, следует признать, что рассмотрением настоящего спора непосредственно затрагиваются интересы ООО «Славянский» и ФИО5 При этом обжалуемый судебный акт принят без привлечения данных лиц к участию в деле. 

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Частью 2 статьи 7 АПК РФ установлено, что суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле. 

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции (пункт 4 части 4 статьи 270 АПК РФ), апелляционный суд, следуя положениям части 6.1 статьи 268 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем вынесено определение от 19.10.2022.

После перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, от истца поступили письменные пояснения с приложением дополнительных документов - заявления об устранении недостатков апелляционной жалобы; апелляционного определения Сахалинского областного суда от 26.06.2018; замечаний от 13.07.2019, которые приобщены к материалам дела на основании части 2 статьи 268 АПК РФ как связанные с обстоятельствами настоящего спора и устраняющие неполноту материалов дела

Оценивая правомерность исковых требований Администрации, апелляционный суд пришел к следующему.

Как указал истец, 03.09.2020 Департаментом в адрес ФИО2 в порядке пункта 7.2.1 договора РЗТ (о праве одностороннего отказа Департамента от договора в случае неисполнения застройщиком возложенных разделом 3 обязательств) было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора РЗТ, которое получено адресатом 29.09.2020.

17.11.2020 департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Южно-Сахалинска потребовал от ФИО2 возврата спорного земельного участка в порядке пункта 6.3 договора РЗТ, однако данное требование оставлено без удовлетворения, ввиду чего направлено для разрешения в судебном порядке.

Определяя для целей принятия решения по настоящему делу подлежащее применению законодательство, коллегия исходит из квалификации правоотношений сторон как возникших из договора о развитии застроенных территорий, подлежавших регулированию положениями пункта 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), главы 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), которые в настоящее время признаны утратившими силу Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Закон № 494 – ФЗ).

Вместе с тем, пункт 5 статьи 18 указанного Федерального закона предусматривает, что договоры о развитии застроенных территорий заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 494-ФЗ), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий осуществляется в соответствии с положениями ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

С учетом изложенного, принимая во внимание заключение договора развития застроенных территорий 10.02.2011, спорные правоотношения подлежат регулированию правовыми нормами ЗК РФ и ГрК РФ, действовавшими до принятия Закона № 494-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.5 ЗК РФ (здесь и далее - в применимой редакции) предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор.

Согласно части 7 статьи 46.1 ГрК РФ, части 1 статьи 46.2 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории, в рамках которого одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 статьи ГрК РФ. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 статьи 46.2 ГрК РФ.

Указанные в пунктах 3 – 6 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ обязательства застройщика (в том числе, по подготовке проекта планировки застроенной территории, созданию (приобретению) и передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, осуществлению строительства на застроенной территории) являются существенными условиями договора, при неисполнении или ненадлежащем исполнении которых право застройщика на соответствующий земельный участок может быть прекращено (часть 8 статьи 46.2 ГрК РФ).

Аналогичное условие согласовано сторонами в пункте 6.3 договора РЗТ.

Принимая во внимание непредставление в материалы дела доказательств, свидетельствующих об исполнении ФИО2 каких-либо предусмотренных законом и разделом 3 договора РЗТ обязательств застройщика, учитывая неоспоренность самим ответчиком обстоятельства невыполнения условий договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований Администрации о прекращении права собственности застройщика на спорный земельный участок и возвращения его истцу.

При этом, суд отклоняет доводы апеллянта о неразрывной связи реализации прав и обязанностей по договору РЗТ с личностью прежнего застройщика – ФИО5 и отсутствии у ФИО2 каких-либо обязательств по договору РЗТ.

Пунктом 7 статьи 46.2 ГрК РФ закреплено, что при осуществлении оборота предоставленных для развития земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

В этой связи, вопреки доводам ФИО2, приобретение последней спорного земельного участка на основании заключенного с ФИО5 договора купли-продажи повлекло наделение её статусом стороны договора РЗТ с соответствующей правоспособностью, независимо от внесения в такой договор изменений в указании застройщика и (или) заключения соответствующего дополнительного соглашения с Администрацией.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет аргументы ответчика о невозможности исполнения договора РЗТ ввиду разделения и частичного изъятия спорного земельного участка, учитывая документальную неподтвержденность принятия ФИО2 каких-либо мер для реализации имеющихся обязательств с момента приобретения земельного участка и регистрации права собственности (27.03.2019 и 12.04.2019 соответственно). Кроме того, документального подтверждения завершения этой процедуры с отражением новых сведений в системе кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество не представлено.

При этом, само по себе принятие Администрацией постановлений от 04.07.2019 № 2133-па «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории, предусматривающих размещение линейного объекта ул. Красная на участке от ул. им. Космонавта Поповича до пр. Победы» и от 24.04.2020 № 1225-па «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд» не налагало запрета на исполнение ответчиком договора о развитии РЗТ. 

Суд отмечает, что приобретая в 2019 году земельный участок, в отношении которого имелся заключенный и неисполняемый прежними застройщиками с 2011 года договор РЗТ, ФИО2 имела возможность оценить соответствующий предпринимательский риск.  

Возражения о неосведомленности ответчика о существовании договора РЗТ и о получении таких сведений только из рассматриваемого искового заявления (поданного 29.10.2021) опровергаются представленными в материалы дела замечаниями ФИО2 к предложенному на публичных слушаниях Проекту плана планировки территории и проекту межевания территории, предусматривающих размещение линейного объекта ул. Красная на участке от ул. им. Космонавта Поповича до пр. Победы, направленными в Департамент архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска 03.07.2019.

Оснований для вывода о допущении Администрацией злоупотребления правом ввиду обращения с настоящим иском и изданием постановления от 24.04.2020 № 1225-па «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд» у коллегии не имеется, исходя из документально неопровергнутой ответчиком презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и наличием у органа муниципального образования права на судебную защиту нарушенных прав и интересов. 

Из приложенного к пояснениям Администрации апелляционного определения Сахалинского областного суда от 26.06.2018 по делу № 33-1605/2018 усматривается, что истец и ранее предпринимал попытки к возврату земельного участка, в отношении которого застройщиками длительное время не исполнялся договор РЗТ. 

Таким образом, оснований полагать, что действия Администрации (к компетенции которой в соответствии со статьей 42 Устава городского округа «Город Южно-Сахалинск») относится управление муниципальной собственностью) были направлены на причинение вреда ответчику и являлись противоправными, коллегия не усматривает.

Поскольку апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, обжалуемое решение суда подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ ввиду принятия решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по результатам рассмотрения спора, коллегия в соответствии со статьей 110 АПК РФ, абзацем первым пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» взыскивает с ФИО2 в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску, а также относит на ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ею при подаче апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.07.2022 по делу №А59-5975/2021 отменить.

Исковые требования администрации города Южно-Сахалинска удовлетворить. 

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 4325+/-23 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0702002:2681, расположенный по адресу: город Южно-Сахалинск, в границах части элемента планировочной структуры: ул. Красная - ул. им. Космонавта Поповича - существующая дворовая территория жилого дома № 59 - до территории МДОУ ДСОВ № 49 «Ласточка» (государственная регистрация права собственности № 65:01:0702002:2681-64/074/2019-2 от 12.04.2019). 

Возложить на ФИО2 обязанность возвратить администрации города Южно-Сахалинска земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702002:2681, площадью 4325+/-23 кв.м. по акту приема-передачи в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу. 

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета   6 000 (шесть тысяч) рублей государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына