/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-4182/2017

г. Краснодар

19 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «НовоЭстейт» (ИНН 7728291453, ОГРН 1157746652711) – Насрутдинова И.А. (доверенность от 02.02.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Махачкала» (ИНН 0500000136, ОГРН 1020502628486) – Ахмедова М.О. (доверенность от 01.02.2018), в отсутствие третьего лица – федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Дагестан, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Махачкала» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.02.2018 (судья Ахмедов Д.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2018 (судьи  Марченко О.В.,  Егорченко И.Н.,  Луговая Ю.Б.) по делу № А15-4182/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «НовоЭстейт» (далее – общество «НовоЭстейт») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Махачкала» (далее – общество «Газпром Трансгаз Махачкала») об установлении (за плату) для пользования объектом недвижимости (гостевым домом) с кадастровым номером 05:40:000063:2067 сервитута в форме ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 05:40:000090:0049, принадлежащего ответчику, площадью 300 кв. м (100 м длиной и 3 м шириной) на условиях проезда (прохода) от контрольно-пропускного пункта до гостевого дома.

Иск основан на положениях статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован необходимостью установления сервитута на часть принадлежащего ответчику земельного участка для обеспечения эксплуатации объекта недвижимости (нежилого здания гостевого дома), принадлежащего истцу на праве собственности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Дагестан (далее – кадастровая палата).

Общество «Газпром Трансгаз Махачкала» на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заявило к обществу «НовоЭстейт» встречный иск о сносе нежилого строения – гостевого дома с кадастровым номером 05:40:000063:2067.

Встречное требование основано на положениях статьи 222 Гражданского кодекса, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и мотивировано возведением объекта (гостевого дома), принадлежащего обществу «НовоЭстейт», без разрешительной документации на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000090:49, принадлежащем обществу «Газпром Трансгаз Махачкала» на праве собственности.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.02.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2018, в пользу общества «НовоЭстейт» установлено право ограниченного пользования (сервитут) сроком на 10 лет земельным участком с кадастровым номером 05:40:000090:49 к объекту недвижимости (гостевому дому) с кадастровым номером 05:40:000063:2067, с определением платы за пользование частью указанного участка в размере 10 530 рублей 81 копейки в год. В удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные инстанции установили, что 27.12.2010 за обществом «Газпром Трансгаз Махачкала» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000090:0049 площадью 14802 кв. м из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – под нежилые здания, помещения и сооружения, расположенный по адресу: г. Махачкала, пос. Степной. Данное обстоятельство подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН; запись от 27.12.2010 за № 05-05-01/161/2010-793). За обществом 14.08.2015 зарегистрировано право собственности на гостевой дом общей площадью 227 кв. м с кадастровым номером 05:40:000063:2067, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Бейбулатова, 20-а, о чем в ЕГРН внесена запись от 14.08.2015 за № 05-05/001-05/160/005/2015-565/2. Общество «Газпром Трансгаз Махачкала» (арендодатель) и общество «НовоЭстейт» (арендатор) 23.03.2016 договор № 180 аренды части земельного участка площадью 150 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Бейбулатова, 20. Границы арендуемой части земельного участка с кадастровым номером 05:40:000090:0049 указаны в приложении № 2 к договору. Часть земельного участка площадью 150 кв. м предоставляется арендатору для размещения и эксплуатации здания, являющегося собственностью общества «НовоЭстейт». Как следует из объяснений представителей сторон, с июля 2016 года ответчиком чинятся препятствия истцу в пользовании объектом недвижимости (гостевым домом). Ответчиком предпринимаются меры по недопуску истца к гостевому дому через контрольно-пропускной пункт общества «Газпром Трансгаз Махачкала». Истец 19.05.2017 направил ответчику предложение об установлении сервитута на часть земельного участка, принадлежащего ответчику, общей площадью 300 кв. м (100 м х 3 м) от контрольно-пропускного пункта до гостевого дома. Ссылаясь на то, что проезд и проход к объекту недвижимости, принадлежащему ему на праве собственности, возможен только через земельный участок с кадастровым номером 05:40:000090:49, принадлежащий обществу «Газпром Трансгаз Махачкала» на праве собственности, общество «НовоЭстейт» обратилось в арбитражный суд с иском. Обществом «Газпром Трансгаз Махачкала» заявлен к обществу «НовоЭстейт» встречный иск о сносе самовольно возведенного объекта – гостевого дома. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 222, 274 Гражданского кодекса, статей 23, 39.25 Земельного кодекса. С целью установления возможных (альтернативных) вариантов прохода работников и посетителей, а также проезда (подъезда) и выезда транспортных средств к объекту общества «НовоЭстейт» через земельный участок, принадлежащий обществу «Газпром Трансгаз Махачкала», определением от 14.11.2017 назначалась судебная землеустроительная экспертиза. Согласно выводам экспертного заключения от 28.12.2017 № 70/17 на территории земельного участка площадью 14 802 кв. м с кадастровым номером 05:40:000090:0049, принадлежащего на праве собственности обществу «Газпром Трансгаз Махачкала», имеется действующий проезд (через контрольно-пропускной пункт). Также имеется возможность устройства проезда и прохода работников (въезда и выезда автотранспорта), обеспечивающего доступ к гостевому дому с кадастровым (условным) номером 05:40:000063:2067 общей площадью 227 кв. м, принадлежащего обществу «НовоЭстейт» на праве собственности, для нормальной эксплуатации со всех сторон указанного участка. Ширина действующего проезда на разных участках разная, у въезда составляет 4,49 м, длина действующего проезда – 106,98 м, длина функционирующего прохода к гостевому домику – 13,74 м (план-схема в приложении № 2 к заключению). Имеется также возможность установления для общества «НовоЭстейт» альтернативного варианта сервитута для въезда и выезда автотранспорта к принадлежащему ему объекту недвижимости (гостевому домику) для его нормальной эксплуатации вне территории общества «Газпром Трансгаз Махачкала». В этом варианте ширина проезда на разных участках разная и составляет: у въезда – 4,84 м, на поворотном участке – 4,23 м и далее – до 6,39 м; длина альтернативного проезда составляет 120,10 м, длина альтернативного прохода к гостевому домику – 16,80 м. Кроме того, для обеспечения возможности технического обслуживания в ходе эксплуатации по периметру гостевого дома предполагается предусмотреть устройство «ремонтной зоны», отвечающей требованиям законодательства (СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и др.). С учетом устройства по периметру «ремонтных зон» и прохода шириной от 1,2 м до 3 м действующих норм и правил, общая площадь земельного участка, занятого гостевым домом, составляет 326,5 кв. м, границы которого образованы в координатах согласно плану-схеме в приложении № 2 к заключению экспертизы. Исследовав представленные доказательства (в том числе, заключение землеустроительной экспертизы), суды пришли к выводу о том, что альтернативный вариант установления сервитута к нежилому зданию (гостевому дому) общества «НовоЭстейт» по существующей дороге общего пользования вне территории земельного участка общества «Газпром Трансгаз Махачкала» (вдоль каменной стены ограждения до объекта истца), с установкой въездных ворот через стену каменного забора (ограждения) ответчика (шириной 4 м, высотой 3 м), рядом с объектом недвижимости истца, является наиболее оптимальным как сторон. В предложенном варианте соблюдается разумный баланс интересов как ответчика (собственника земельного участка), так и истца (собственника гостевого дома). Площадь земельного участка, необходимого для установления сервитута за счет земельного участка, принадлежащего обществу «Газпром Трансгаз Махачкала» составляет 176,5 кв. м по точкам (каталогу) координат (альтернативный вариант установления сервитута по таблице и приложению № 2 (план-схема) к заключению экспертизы от 28.12.2017 № 10/17). Земельный участок площадью 150 кв. м, на котором непосредственно расположен принадлежащий истцу объект недвижимости (гостевой дом), находится в его арендном пользовании на основании заключенного сторонами договора от 23.032016 № 180 с внесением арендной платы за год в размере 8949 рублей 70 копеек. С учетом методики расчета арендной платы (приложение № 4 к договору) суд посчитал возможным применить эту же методику при определении платы за сервитут, определив ее размер равным 10530 рублям 81 копейке (в год). Сервитут установлен на срок 10 лет. Представитель общества «НовоЭстейт» в судебном заседании подтвердил, что все расходы, связанные с устройством отдельного въезда и установки ворот через стену ограждения (забора) общества «Газпром Трансгаз Махачкала», а также его обслуживание, берет на себя истец. Поскольку общество «НовоЭстейт» доказало необходимость установления сервитута и невозможность надлежащего использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим земельным участком, суды удовлетворили первоначальный иск. Отказывая в удовлетворении требований по встречному иску, суды исходили из того, что гостевой дом на основании постановления главы администрации города Махачкалы от 28.10.2003 № 2352 и разрешения на строительство от 13.11.2007 № 1 возведен Адамовым Г.А., которым данный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения № 39, выданного 16.12.2008 отделом надзора и контроля за архитектурно-строительными работами по городу Махачкале. ООО «Инвестиционная компания» 04.05.2010 зарегистрировано право собственности на гостевой дом площадью 227 кв. м с кадастровым (условным) номером 05-05-01/105/2008-989, о чем в ЕГРН внесена запись от 04.05.2008 за №05-05-01/057/2010-337. Приведенные обстоятельства нашли свое подтверждение и в представленном по запросу апелляционного суда управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее – управление Росреестра) регистрационном деле на объект недвижимости. В копии регистрационного дела в отношении нежилого здания (гостевого дома) площадью 227 кв. м  с кадастровым (условным) номером 05:40:000063:2067 хранятся сведения обо всех правах на указанный объект в ЕГРН; имеется разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта «Гостевой дом» в эксплуатацию. При этом допустимые и достоверные доказательства, опровергающие факт создания спорного объекта при наличии необходимых разрешений, без соблюдения градостроительных, строительных норм и правил, ООО «Газпром Трансгаз Махачкала» в материалы дела не представлены, что исключает удовлетворение встречного иска. Ходатайство ответчика о фальсификации следующих доказательств: разрешения на строительство от 19.02.2008 № 17; разрешения на строительство от 13.11.2007 № 22; разрешения на ввод объекта «гостевой дом» в эксплуатацию от 16.12.2008 № 39, судом апелляционной инстанции отклонено. Правовая экспертиза документов, представленных в регистрационное дело, проводилась при совершении соответствующих регистрационных действий управлением Росреестра. Земельная и разрешительная документация оформлялась на Адамова Г.А, за которым 19.01.2009 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости (гостевой дом), регистрационная запись в ЕГРН за № 05-05-01/105/2008-989. Между Адамовым Г.А. (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания» (покупатель) 12.04.2010 заключен договор купли-продажи данного объекта, переход права собственности на покупателя зарегистрировано в ЕГРН 04.05.2010 за № 05-05-01/057/2010-337. Между обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Восток Инвест» 17.01.2011 заключен договор купли-продажи гостевого дома. Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован за обществом «НовоЭстейт» 14.08.2015 в соответствии со статьей 59 Гражданского кодекса (в связи с выделением из ООО «Восток Инвест» общества «Новоэстейт» с передачей ему части имущества по передаточному акту от 03.03.2015), о чем в ЕГРН внесена запись № 05-05/001-05/160/005/2015-565/2. С учетом представленных документов (хронологии установленных апелляционным судом обстоятельств), довод общества «Газпром Трансгаз Махачкала» о том, что объект был возведен после 2010 года незаконно, противоречит указанным доказательствам. Не соответствует он и установленному судом факту государственной регистрации за Адамовым Г.А. права собственности на объект недвижимости (гостевой дом) до возникновения у ответчика прав на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000090:0049. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены решения суда первой инстанции.

ООО «Газпром Трансгаз Махачкала» обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований по первоначальному иску отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В деле отсутствуют доказательства выделения земельного участка Адамову Г.А. для строительства гостевого дома, что является основанием для признания возведенного объекта самовольной постройкой. Суд апелляционной инстанции истребовал из управления Росреестра копию регистрационного дела в отношении нежилого здания (гостевого дома), тогда как ответчиком было заявлено о фальсификации разрешения на строительство от 19.02.2008 № 17, разрешения на строительство от 13.11.2007 № 22 и разрешения на ввод объекта «гостевой дом» в эксплуатацию от 16.12.2008 № 39. Ходатайство необоснованно отклонено  судом апелляционной инстанции, которому необходимо было истребовать из отдела надзора и контроля за архитектурно-строительными работами по городу Махачкала информацию и материалы, послужившие основанием для выдачи разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором предполагалось строительство, проектную документацию на объект и др.). При приобретении земельного участка обществом «Газпром Трансгаз Махачкала» площадь, занятая спорным объектом, из общей площади земельного участка не изымалась, следовательно, земельный участок под данным строением принадлежит обществу «Газпром Трансгаз Махачкала». Информации о строении, расположенном на приобретенном земельном участке, и не входящем в перечень приобретаемого по договору купли-продажи имущества, на тот момент не было. При приобретении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000090:0049 с расположенными на нем объектами недвижимости, доказательств нахождения спорного объекта на данном участке не представлено. Ограничений и обременений при регистрации права собственности на земельный участок также не зарегистрировано. Следовательно, можно сделать вывод о том, что спорный объект имеет признаки самовольной постройки. Более того, истцом заявлены требования об установлении сервитута для проезда и прохода к спорному объекту через земельный участок ответчика, и в ходе судебного разбирательства исковые требования не уточнялись. При этом суды удовлетворили требования общества «НовоЭстейт», исходя из заключения землеустроительной экспертизы, установив сервитут по альтернативному (предложенному экспертом) варианту.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец указывает на то, что представленные в материалы дела доказательства с очевидностью свидетельствуют о возведении объекта недвижимости (гостевого дома) в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также до приобретения ответчиком земельного участка с кадастровым номером 05:40:000090:0049.

От кадастровой палаты отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества «Газпром Трансгаз Махачкала» поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества «НовоЭстейт» возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, приведенным в отзыве. 

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, 27.12.2010 за обществом «Газпром Трансгаз Махачкала» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000090:0049 площадью 14802 кв. м из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – под нежилые здания, помещения и сооружения, расположенный по адресу: г. Махачкала, пос. Степной, о чем в ЕГРН внесена запись от 27.12.2010 за № 05-05-01/161/2010-793. 

14 августа 2015 года за обществом «НовоЭстейт» зарегистрировано право собственности на гостевой дом, назначение: нежилое, общей площадью 227 кв. м с кадастровым (условным) номером 05:40:000063:2067, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Бейбулатова, 20-а, о чем в ЕГРН внесена запись от 14.08.2015 за № 05-05/001-05/160/005/2015-565/2.

23 марта 2016 года между обществом «Газпром Трансгаз Махачкала» (арендодатель) и обществом «НовоЭстейт» (арендатор) заключен договор № 180 аренды части земельного участка площадью 150 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Бейбулатова, 20. Границы арендуемой части исходного земельного участка (с кадастровым номером 05:40:000090:0049) указаны в приложении № 2 к договору. Часть земельного участка (площадью 150 кв. м) предоставляется арендатору для размещения и эксплуатации здания, являющегося собственностью общества «НовоЭстейт». 

Как следует из пояснений представителей сторон, с июля 2016 года обществу «НовоЭстейт» чинятся препятствия в пользовании объектом недвижимости (гостевым домом). Обществом «Газпром Трансгаз Махачкала» предприняты меры по недопуску работников (транспорта) общества «НовоЭстейт» к гостевому дому через контрольно-пропускной пункт общества «Газпром Трансгаз Махачкала». 

19 мая 2017 года общество «НовоЭстейт» направило обществу «Газпром Трансгаз Махачкала» предложение об установлении сервитута на часть земельного участка последнего общей площадью 300 кв. м (100 м х 3 м) от контрольно-пропускного пункта до гостевого дома.

Ссылаясь на то, что проезд и проход к объекту недвижимости, принадлежащему обществу «НовоЭстейт» на праве собственности, возможен только через земельный участок с кадастровым номером 05:40:000090:49, принадлежащий обществу «Газпром Трансгаз Махачкала» на праве собственности, истец обратился в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута.

Общество «Газпром Трансгаз Махачкала» заявило к обществу «НовоЭстейт» встречный иск о сносе самовольно возведенного объекта (гостевого дома).

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Удовлетворяя требования общества «НовоЭстейт» по первоначальному иску (об установлении сервитута), судебные инстанции исходили из следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса и пункту 6 статьи 23 Земельного кодекса собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование этим имуществом.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Наличие между сторонами обязательственных правоотношений не исключает возможности установления сервитута по требованию заинтересованного лица, который обеспечивает ему больше правовых гарантий (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11).

В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017) отмечено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний, суд в соответствии с положениями статьи 82 Кодекса может назначить проведение экспертизы (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2509/10, от 28.02.2012 № 11248/11 и от 04.06.2013 № 16033/12).

С целью установления возможных вариантов прохода работников и посетителей, а также проезда (подъезда) и выезда транспортных средств к объекту общества «НовоЭстейт» через земельный участок, принадлежащий обществу «Газпром Трансгаз Махачкала», определением суда первой инстанции от 14.11.2017 по ходатайству истца назначалась землеустроительная экспертиза. 

Из экспертного заключения от 28.12.2017 № 70/17 следует, что на территории земельного участка площадью 14802 кв. м с кадастровым номером 05:40:000090:0049, принадлежащего на праве собственности ответчику, и расположенного по адресу: г. Махачкала, мкр. Степной, имеется действующий проезд, а также имеется возможность устройства проезда и прохода работников (въезд и выезд автотранспорта), обеспечивающий доступ к объекту недвижимости – гостевому дому с кадастровым (условным) номером 05:40:000063:2067 общей площадью 227 кв. м, принадлежащему истцу на праве собственности, для нормальной эксплуатации указанного объекта. Ширина действующего проезда на разных участках разная, у въезда составляет 4,49 м, длина действующего проезда – 106,98 м, длина функционирующего прохода к гостевому дому – 13,74 м (план-схема в приложении № 2 к заключению экспертизы). Имеется также возможность установления для истца альтернативного варианта сервитута для въезда и выезда автотранспорта к принадлежащему ему объекту недвижимости (гостевому дому) с кадастровым (условным) номером 05:40:000063:2067 для его нормальной эксплуатации вне территории ответчика. Ширина проезда на разных участках составляет: у въезда – 4,84 м, на поворотном участке – 4,23 м и далее – до 6,39 м; длина альтернативного проезда составляет 120,10 м, длина альтернативного прохода к гостевому дому – 16,80 м. Кроме того, для обеспечения возможности технического обслуживания в ходе эксплуатации по периметру гостевого дома предполагается предусмотреть устройство «ремонтной зоны», отвечающей требованиям законодательства (СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и др.). С учетом устройства по периметру «ремонтных зон» и прохода шириной от 1,2 м до 3 м, общая площадь земельного участка, занятого гостевым домом, составляет 326,5 кв. м, границы которого образованы в координатах (план-схема в приложении № 2 к заключению). Указанные варианты возможного устройства подъезда к объекту недвижимости истца с устройством сервитута показаны экспертом в плане-схеме (приложение № 2) к заключению от 28.12.2017 № 70/17.

Исследовав экспертное заключение наряду с иными имеющимися в деле доказательствами, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии (доказанности обществом «НовоЭстейт») оснований для удовлетворения заявленных требований. Суды признали, что альтернативный вариант установления сервитута по существующей дороге общего пользования вне территории земельного участка ответчика (с западной и северо-западной стороны) вдоль каменной стены ограждения до объекта недвижимости истца, с установкой въездных ворот через стену каменного забора (ограждения) ответчика, является наиболее оптимальным для сторон. В этом случае соблюдается разумный баланс интересов истца и ответчика. Поэтому судебные инстанции посчитали необходимым установить сервитут – право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 05:40:000090:49, принадлежащим обществу «Газпром Трансгаз Махачкала» на праве собственности, в пользу общества «НовоЭстейт» (собственника гостевого дома), в границах координат, определенных в экспертном заключении от 28.12.2017 № 70/17, сроком на 10 лет, с установлением платы в размере 10 530 рублей 81 копейки (в год).

Отказывая в удовлетворении встречного иска общества «Газпром Трансгаз Махачкала» о сносе самовольно возведенной постройки (здания гостевого дома, принадлежащего обществу «НовоЭстейт»), судебные инстанции исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

В пунктах 22 – 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получившее имущество во владение.

Спорный объект на основании постановления главы администрации  от 28.10.2003 № 2352 и разрешения на строительство от 13.11.2007 № 1 возведен Адамовым Г.А., которым введен в эксплуатацию на основании разрешения отдела надзора и контроля за архитектурно-строительными работами по г. Махачкала от 16.12.2008 № 39. За Адамовым Г.А. 19.01.2009 зарегистрировано право собственности на нежилой объект (гостевой дом), регистрационная запись в ЕГРН за № 05-05-01/105/2008-989.

04 мая 2010 года за ООО «Инвестиционная компания» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости (гостевой дом) площадью 227 кв. м с кадастровым (условным) номером 05-05-01/105/2008-989, о чем в ЕГРН внесена запись от 04.05.2008 за №05-05-01/057/2010- 337.

По договору купли-продажи имущества от 27.10.2010 № 1/и, заключенному между ООО «Инвестиционная компания» (продавец) и ООО «Газпром Трансгаз Махачкала» (покупатель), последний приобрел в собственность недвижимое имущество (здания и сооружения), расположенное по адресу: г. Махачкала, ул. Бейбулатова, 20-а, а также земельный участок с кадастровым номером 05:40:00090:0049.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2011 № 02, заключенному между ООО «Инвестиционная компания» (продавец) и ООО «Восток Инвест» (покупатель), последний приобрел в собственность нежилое здание (гостевой дом), расположенное по адресу: г. Махачкала, ул. Бейбулатова, 20-а.

На основании передаточного акта от 03.03.2015 ООО «Восток Инвест» (в связи с реорганизацией в форме выделения) передало обществу (как правопреемнику) различное имущество на сумму 48 473 139 рублей, в том числе нежилое здание (гостевой дом) площадью 227 кв. м.

14 августа 2015 года за истцом на основании указанного передаточного акта в ЕГРН зарегистрировано право собственности на гостевой дом с кадастровым (условным) номером 05:40:000063:2067.

Из представленного управлением Росреестра (по запросу апелляционного суда) регистрационного дела на объект недвижимости (гостевой дом) следует, что разрешение на строительство выдано 13.11.2007 муниципальной инспекцией архитектурно-строительного надзора по городу Махачкала на имя Адамова Г.А., которому также выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 16.12.2008 № 39. Кадастровый паспорт объекта недвижимости составлен 20.12.2008. Право собственности на гостевой дом зарегистрировано за Адамовым Г.А. 19.01.2009 (регистрационная запись в ЕГРН за № 05-05-01/105/2008-989), то есть до приобретения обществом «Газпром Трансгаз Махачкала» земельного участка с кадастровым номером 05:40:00090:0049.

Установив отсутствие оснований для применения к спорным правоотношениям норм статьи 222 Гражданского кодекса о сносе самовольной постройки в связи с соблюдением Адамовым Г.А. предусмотренного законом порядка возведения объекта недвижимости, судебные инстанции отказали обществу «Газпром Трансгаз Махачкала» в удовлетворении встречного иска.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы общества «Газпром Трансгаз Махачкала» о самовольном характере строительства нежилого здания (гостевого дома), возведенного без соответствующих землеотводных документов и необходимой разрешительной документации, окружным судом отклоняется. Материалы дела подтверждают и судами установлено, что земельный участок предоставлялся Адамову Г.А. в собственность на основании постановления главы администрации от 28.10.2003 № 2352 (под существующими объектами недвижимости в пос. Степной). Адамовым Г.А. в 2007 году получено разрешение на строительство и возведен (введен в эксплуатацию на основании разрешения от 16.12.2008 № 39) нежилой объект (гостевой дом). Право собственности на объект недвижимости (гостевой дом) зарегистрировано за Адамовым Г.А. 19.01.2009 (регистрационная запись в ЕГРН за № 05-05-01/105/2008-989). Право собственности общества «НовоЭстейт» на данный объект возникло в 2015 году на основании статьи 59 Гражданского кодекса (в результате реорганизации ООО «Восток Инвест»). Последнее приобрело право собственности на объект (гостевой дом) по договору купли-продажи, заключенному с ООО «Инвестиционная компания», являвшейся в 2010 году собственником всех объектов недвижимости и земельного участка с кадастровым номером 05:40:00090:0049. Исходя из представленных в материалы дела доказательств, судебные инстанции не усмотрели оснований для признания объекта недвижимости, возведенного в 2008 году Адамовым Г.А., самовольной постройкой.

Довод кассационной жалобы о том, что земельный участок под нежилым зданием гостевого дома принадлежит обществу «Газпром Трансгаз Махачкала», противоречит материалам дела. Из документов, содержащихся в регистрационном деле, представленном суду управлением Росреестра, следует, что спорный объект недвижимости на момент приобретения ответчиком земельного участка с кадастровым номером 05:40:000090:0049 уже был возведен. Право собственности на гостевой дом было зарегистрировано за ООО «Инвестиционная компания» (юридическим лицом, продавшим позднее все иные объекты недвижимости и земельный участок ответчику).

Довод жалобы о том, что истец заявлял требование об установлении сервитута через земельный участок ответчика, а суды удовлетворили его исходя из заключения землеустроительной экспертизы (по альтернативному варианту), при том, что в ходе судебного разбирательства первоначальный иск не уточнялся, также не принимается. В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2017, указано следующее. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Исследовав экспертное заключение от 28.12.2017 № 70/17, судебные инстанции пришли к выводу о том, что именно альтернативный вариант установления сервитута, предложенный в заключении экспертом, будет наименее обременительным для ответчика, он учитывает баланс интересов сторон. 

Окружной суд не обладает полномочиями по переоценке исследованных судебными инстанциями при разрешении спора доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Выводы судов основаны на правильном применении норм права к установленным по делу обстоятельствам и соответствуют представленным сторонами доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 25.09.2018 № 3792).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.02.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2018 по делу № А15-4182/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                   В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                   Я.Е. Волков 

 

                                                                                                                              Н.С. Мазурова