РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-164047/22-77-1173

г. Москва

22 февраля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2023года

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В.,

с участием представителей:

от истца: Михнев М.П. (доверенность № 33-Д-1544/22 от 22.12.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: Хорев И.В. (доверенность № б/н от 07.02.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к ответчику  ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ИНСТРОЙТЭКС" (105062, ГОРОД МОСКВА, ЧАПЛЫГИНА УЛИЦА, ДОМ 17, ОГРН: 1027710015464, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2002, ИНН: 7710440993)

о взыскании 144 594 782 руб. 84 коп. 

 

установил:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ   обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ИНСТРОЙТЭКС" задолженности по договору аренды земельного участка от 29.04.2005 № М-02-10818 за период с 01.07.2018 по 01.01.2022 в размере 136 654 469 руб. 76 коп., пени за период с 06.07.2018 по 01.01.2022 в размере 7 940 313 руб. 08 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств в части сроков оплаты арендных платежей по договору земельного участка от 29.04.2005 № М-02-10818, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 314, 330, 401, 606,  614 ГК РФ.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.  Представил информационный расчет задолженности с учетом срока исковой давности.

Ответчик исковые  требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил об уменьшении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ и пропуске истцом срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что иск подлежит удовлетворению  частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела,  между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (истец, арендодатель) и  ЗАКРЫТЫМ АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "ИНСТРОЙТЭКС" (ответчик, арендатор) заключен договор аренды земельного участка (краткосрочный) от 29.04.2005г. № М-02-510818, предметом которого является земельный участок, кадастровый номер 770205001103, площадью 5 720 кв.м, по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 54, предоставляемый в аренду для проектирования и строительства 35-этажного высотного административного здания с подземным 2-уровневым гаражом.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключен сроком до 31.10.2008г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись от 19.07.2005г. № 77-77-02/003/2005-354.

На основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Поскольку ответчик продолжал пользоваться переданным в аренду недвижимым имуществом после прекращения срока договора, доказательств направления в адрес ответчика возражений по поводу пользования им арендованным имуществом истцом не представлено, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 16.08.2011г. в договор аренды от 29.04.2005г. № М-02-510818 внесены изменения в п. 4.3. раздела 4 «Особые условия договора» в части продления срока исполнения обязательств по строительству, а именно «Арендатор обязуется завершить строительство административного здания с подземным двухуровневым гаражом до 24.07.2013. В случае нарушения срока завершения строительства арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока завершения строительства до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию».

Решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 17.03.2016 № 10 п. 7 срок исполнения обязательств продлен до 10.04.2019 без применения штрафных санкций.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании ст.614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются Договором аренды.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

В силу п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В Разделе 3 договора предусмотрено, что размер, порядок расчета ежегодной арендной платы указаны в приложении 1, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Расчетным периодом по Договору является квартал. Арендная плата вноситься Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала.

Таким образом, в п. 4.3 Договора стороны согласовали изменение порядка расчета арендной платы в случае нарушения Арендатором срока строительства объекта.

В соответствии с п.п. 5.7, 5.8. Договора Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающую Арендодателю арендную плату.

При этом, изменения в договор аренды в части сроков завершения строительства не внесены.

Сведения о завершении строительства и вводе объекта в эксплуатацию отсутствуют.

Учитывая изложенное, исход из условий п. 4.3 Договора Департаментом в адрес АО «ИНСТРОЙТЭКС» было направлено уведомление от 11.09.2019 № 33-6-345086/19-0)-0, согласно которому с 11.04.2019 изменяется арендная плата по договору аренды  на земельный участок по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 54.

Кроме того, на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы 13.10.2021 (протокол № 35) принято решение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2005 № М-02-510818.

В соответствии с решением ГЗК и в порядке, предусмотренном статьями 407, 610,  622 ГК РФ и пунктом 8.2 договора аренды земельного участка от 29.04.2005 № М-02-510818, Департамент направил в адрес ЗАО «ИНСТРОЙТЭКС» уведомление об отказе от договора аренды от 29.04.2005 № М-02-510818, согласно которому по истечении одного месяца с момента отправления настоящего уведомления указанный договор считается прекращенным. Таким образом, договор аренды не действует с 01.01.2022.

Вместе с тем в нарушение условий договора ответчиком своевременно не была оплачена  арендная плата за период с 01.07.2018 по 01.01.2022 в размере 136 654 469 руб. 76 коп.

Направленная ответчику претензия 29.03.2022 33-6-108531/22-(0)-1 оставлена ответчиком без удовлетворения.

В  соответствии  со  ст.  606  ГК  РФ  по договору  аренды  (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (наниматель) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд  находит его обоснованным, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 ГК РФ).

Истец должен был узнать о нарушении своего права (неполучении в надлежащий срок арендной платы от ответчика) на следующий день после дня окончания надлежащего срока уплаты арендной платы, то есть  не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п. исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу" (пункт 24).

Таким образом, если договор аренды предусматривает условие о сроке внесения арендной платы, сроки исковой давности по иску о взыскании просроченных арендных платежей начинают течь со следующего дня после наступления срока уплаты каждого арендного платежа.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015  43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу п. 3 ст. 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Пункт 3 ст. 202 ГК РФ и п. 16 постановления № 43 были истолкованы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537, которая заключила, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Правовая позиция о том, что в период соблюдения обязательного претензионного порядка урегулирования спора течение исковой давности по требованию приостанавливается и указанный период времени не засчитывается в срок исковой давности, также нашел свое отражение в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018.

Исковое заявление подано в суд 01.08.2022г.  согласно штампу канцелярии на исковом заявлении, то есть за период с 01.07.2018г. до 2 квартала 2019г.  требования заявлены за  пределами срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», установлено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно произведенному судом перерасчету, принимая во внимание информационный расчет истца, сумма долга с учетом применения срока исковой давности за период  со 3 квартала 2019 года по 01.01.2022 составляет  132 966 188 руб. 83 коп., которая подлежит взысканию с ответчика, поскольку доказательств оплаты задолженности в добровольном порядке в материалы дела не представлено.

Согласно ст. 394 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 207 ГК РФ в связи с истечением срока исковой давности по основному требованию, срок исковой давности применяется и к требованию о взыскании пени.

С учетом допущенной ответчиком просрочки оплаты арендной платы и  доказанности факта нарушения ответчиком условий договора,  а также применения срока исковой давности, суд считает правомерным и обоснованным требование истца о взыскании неустойки за период с 06.07.2019 по 01.01.2022 в сумме 7 155 795  руб. 46 коп.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении суммы неустойки, поскольку согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника за не исполнение обязательств.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016г. «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В соответствии с п. 73 Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые моги возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статья 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 22.12.2011 г. № 81).

Суд полагает, что ответчик не доказал отсутствие вины, размер возможных убытков истца, а также не представил доказательств принятия всех мер для надлежащего исполнения обязательства.  Кроме того, суд исходит из того, что ставка примененная истцом при расчете неустойки – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ является обоснованной и  отвечает принципам соблюдения баланса интересов сторон.

Размер пени суд признает соразмерным нарушенному обязательству и оснований для применения положений ст.333 ГК РФ не усматривает.

Доводы  ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения судом отклоняется в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

На основании норм ч.1 ст.49, подп.4, 5 ч.2 ст.125 АПК РФ и разъяснений, данных в п.3 постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 №13 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в суде первой инстанции», предметом исковых требований является материально-правовое требование к ответчику.

Основанием исковых требований признаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает.

На этом же основана правовая позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в постановлении от 09.10.2012 №5150/12, в отношении того, что в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.

Учитывая нормы ч.5 ст.4 и п.7 ч.1 ст.126 АПК РФ, согласно ст.2 ФЗ от 02.03.2016 №47-ФЗ «О внесении изменений в АПК РФ» обязательный претензионный порядок вступает в силу с 01.06.2016 и после с этой даты обязательным условием для рассмотрения дела в суде является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования , обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

При рассмотрении вопроса о соблюдении стороной досудебного порядка урегулирования спора судом должно приниматься во внимание соответствие фактических оснований предъявленной претензии и искового заявления.

В материалы дела представлены доказательства  направления истцом в адрес ответчика претензии,  в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Действия ответчика, уклоняющегося от погашения задолженности перед истцом, подавшего ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения направлены на необоснованное затягивание разрешения возникшего спора, в связи с чем, на основании ч. 5 ст. 159 АПК РФ, должно быть отказано в его удовлетворении.

Кроме того, ходатайство заявлено ответчиком 13.12.2022г. Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что адрес государственной регистрации ответчика с 23.08.2013г. – г. Москва, ул. Чаплыгина, д. 17. Доказательств изменения юридического адреса ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, поскольку требования, заявленные в иске, обоснованы частично.

На основании ст.ст. 11,12, 196, 199, 200, 207, 309, 310, 314, 330, 394, 606, 614  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 67, 68, 71, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 148, 149, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181  АПК РФ суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ИНСТРОЙТЭКС" (105062, ГОРОД МОСКВА, ЧАПЛЫГИНА УЛИЦА, ДОМ 17, ОГРН: 1027710015464, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2002, ИНН: 7710440993) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) задолженность по арендной плате за период со 2 квартала 2019 года по 01.01.2022 в размере 132 966 188 (Сто тридцать два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч сто восемьдесят восемь) руб. 83 коп., неустойку за период с 06.07.2019 по 01.01.2022 в сумме 7 155 795 (Семь миллионов сто пятьдесят пять тысяч семьсот девяносто пять) руб. 46 коп., всего: 140 121 984 (Сто сорок миллионов сто двадцать одна тысяча девятьсот восемьдесят четыре) руб. 29 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения оставить без удовлетворения.

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ИНСТРОЙТЭКС" (105062, ГОРОД МОСКВА, ЧАПЛЫГИНА УЛИЦА, ДОМ 17, ОГРН: 1027710015464, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2002, ИНН: 7710440993) в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в размере 193 813 (Сто девяносто три тысячи восемьсот тринадцать) руб. 33 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья:

С.В. Романенкова