АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-32595/2024

   г. Краснодар                                                                      «09» ноября 2025 года

   Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2025 года.

   Решение суда в полном объёме изготовлено 09 ноября 2025 года.

              Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-32595/2024 

              по заявлению индивидуальных предпринимателей ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

              к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

              о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении об отказе государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав от 27 марта 2024 года №КУВД-001/2023-59717431,

   при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, 

   - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агой-Парк» (ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***>), 

   - департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края (Краснодарский край, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.07.2006, ИНН: 

<

***>), 

   - департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (Краснодарский край, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2005, ИНН: 

<

***>),

   - граждан – участников долевого строительства: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,          ФИО9,  ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41,   ФИО42, ФИО43, ФИО44 Су Вор, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52,  Юн Алевтины, ФИО53,

при участии в деле прокуратуры Краснодарского края в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,        

при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 25 сентября по 09 октября 2025 года, представителя ИП ФИО1 – ФИО54 (по доверенности, до и после перерыва), представителей прокуратуры Краснодарского края – прокурора Богаченко А.М. (по удостоверению, до перерыва), прокурора Эркаева А.Ю. (по удостоверению, после перерыва), представителя привлечённых в качестве третьих лиц участников долевого строительства – ФИО55 (по доверенностям, до и после перерыва), представителя департамента по архитектуре и градостроительство Краснодарского края – ФИО56 (по доверенности, до перерыва), представителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края – ФИО57 (по доверенности, до перерыва), а также привлечённых в качестве третьих лиц граждан-участников долевого строительства – ФИО35 и ФИО45 (лично, после перерыва), 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 (далее – предприниматели) обратились в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) со следующими требованиями:

              - признать незаконным решение управления, изложенное в уведомлении муниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю об отказе государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав от 27.03.2024 № КУВД-001/2023-5971431/24;

              - обязать управление осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на недвижимое имущество в связи с образованием земельного участка путем раздела с сохранением исходного в измененных границах, а именно: зарегистрировать раздел земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 с сохранением земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 в измененных границах 10 821 кв. м и с площадью образуемого земельного участка 23 400 кв. м на основании заявления от 18.12.2023 и представленных документов.

              Определением от 14.06.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк».

              ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» в лице директора направило отзыв от 13.08.2024, в котором сообщило, что заявленными требованиями права ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» не затрагиваются, в связи с чем, не возражает против удовлетворении заявленных требований, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

              Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13 сентября 2024 года ходатайство Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 14.08.2024 о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Туапсинской межрайонной прокуратуры отклонено. Признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, изложенное в уведомлении Межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю об отказе государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав от 27 марта 2024 года №КУВД-001/2023-59717431. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязано осуществить государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в связи с образованием земельного участка путём раздела с сохранением исходного в измененных границах, а именно: зарегистрировать раздел земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 с сохранением земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 в изменённых границах 10 821 кв. м и с площадью образуемого земельного участка 23 400 кв. м на основании заявления от 18.12.2023 и представленных документов.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2024 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2024 по настоящему делу оставить без изменения.

              Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.02.2025 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2024 по делу № А32-32595/2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

              Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, арбитражный суд кассационной инстанции указал следующее:

              - согласно определениям Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2022 и от 01.02.2023 по делу № А32-9566/2017 общество осуществляет права застройщика в целях исполнения обязательств юридического лица-банкрота для исполнения обязательств перед участниками строительства, в том числе в части права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325;

              - судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, правомерно исходили из того, что раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть произведен по соглашению его собственников; положения статьи 11.3 Земельного кодекса к земельному участку, находящемуся в частной собственности, не применяются; часть 2.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ допускает в случае признания застройщика банкротом (и введения процедуры конкурсного производства) раздел земельного участка без получения согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком;

              - судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, правомерно исходили из того, что раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть произведен по соглашению его собственников; положения статьи 11.3 Земельного кодекса к земельному участку, находящемуся в частной собственности, не применяются; часть 2.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ допускает в случае признания застройщика банкротом (и введения процедуры конкурсного производства) раздел земельного участка без получения согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком. Суд первой инстанции также правильно разрешил ходатайство о привлечении к участию в деле межрайонной прокуратуры;

              - положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (Закон № 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности;

              - в силу части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса гарантией прав участников долевого строительства (залогодержателей) при разделе исходного земельного участка с применением положений части 2.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ является определение границ и площади земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Изложенное корреспондирует правилам пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса, ссылка на которую содержится в оспариваемом отказе управления;

              - суды, указывая на достаточность площади участка, исходили из содержания проектной документации, предусматривающей параметры частей исходного земельного участка в границах каждой очереди строительства. В то же время, исходя из содержания принятых проектных решений и последующей их реализации, площадь участка, предоставленного для строительства, может быть не тождественна значению площади участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;

              - из представленной в дело проектной и разрешительной документации следует, что в границах исходного земельного участка предусмотрено возведение многоквартирных жилых домой 1-й и 2-й очередей строительства. При этом расчетные показатели обеспеченности многоквартирных жилых домов 1-й очереди строительства откорректированы с учетом частичного размещения их на территории 2-й очереди строительства. Расчетные показатели определялись в целом по комплексу (т. 2, л. д. 71), что следует также из схемы планировочной организации участка, разработанной применительно к границам и площади исходного земельного участка. Следовательно, при разделе земельного участка (в отсутствие объектов и элементов инфраструктуры второй очереди строительства) достаточность площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта (объектов) участников долевого строительства, должна определяться также исходя из подлежащих применению нормативов градостроительного проектирования (частности, требований минимальной обеспеченности многоквартирных жилых домов придомовыми площадками). Соответствующие выводы в обжалуемых судебных актах не приведены;

              - проектные особенности размещения объектов в границах земельного участка (наличие общих инженерных коммуникаций, инфраструктуры и элементов благоустройства (детских и спортивных площадок, озеленения, проездов и тротуаров, стоянок для автомобилей) могут не предполагать возможность раздела земельного участка для размещения каждого из возведенных на нем объектов недвижимости;

              - кроме того, в схеме планировочной организации земельного участка содержится указание на сложный рельеф участка, наличие ограничений доступа (т. 1, л. д. 142; т. 2, л. д. 7), что требовало исследования вопроса о соблюдении требования об обеспечении доступа к участкам (статья 11.9 Земельного кодекса);

              - соответствующие выводы, сделанные по результатам анализа представленных в дело доказательств (в частности, необходимых разделов проектной документации, заключений специалистов, заключений кадастрового инженера), в обжалуемых судебных актах отсутствуют;

              - при новом рассмотрении суду необходимо дать оценку доводам управления о несоблюдении правил статьи 11.9 Земельного кодекса при разделе исходного земельного участка, а также о нарушении в результате требуемого раздела прав участников долевого строительства.

              При новом рассмотрении дела определением от 26.03.2025 к участию в деле в порядке ст. 52 АПК РФ привлечена Прокуратура Краснодарского края. Привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

   Определением от 23.05.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, следующих граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на спорном земельном участке: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,            ФИО9,              ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41,   ФИО42, ФИО43, ФИО44 Су Вор, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, Юн Алевтины, ФИО53.

   Определением от 26.06.2025 по делу назначено проведение судебной экспертизы, производство экспертизы поручено экспертам ООО «Р-Групп» ФИО58 и ФИО59.

   В судебном заседании, состоявшемся 25 сентября 2025 года, представитель ИП ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объёме, представитель прокуратуры Краснодарского края, представитель третьих лиц – участников долевого строительства возражали против заявленных требований. Представители департамента по архитектуре и градостроительство Краснодарского края и департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края отзывы не представили, дополнительных пояснений не привели.

   Управление Росреестра по Краснодарскому краю в настоящее заседание не явилось.

   По состоянию на дату судебного заседания 25.09.2025 заключение судебной экспертизы не было представлено, в связи с чем, в целях предоставления в материалы дела заключения по результатам судебной экспертизы и возврата экспертной организацией материалов дела в судебном заседании был объявлен перерыв до 09 октября 2025 года, 15 часов 20 минут.

   В арбитражный суд поступило заключение от 26.09.2025 № РГ-1237/2025 по делу № А32-32595/2024, выполненное экспертами ФИО58 и ФИО59 (ООО «Р-Групп»).        

   В судебном заседании после перерыва 09 октября 2025 года представитель ИП ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объёме, представитель третьих лиц – участников долевого строительства возражал против заявленных требований. Представитель прокуратуры Краснодарского края поддержал позицию Управления Росреестра и третьих лиц. Представители департамента по архитектуре и градостроительство Краснодарского края и департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края в судебное заседание после перерыва не явились. Также участвовавшие в судебном заседании после перерыва привлеченные третьими лицами участники долевого строительства – ФИО35 и ФИО45 возражали против заявленных требований, ссылались на неисполнение застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства. Управление Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание после перерыва не явилось.

   В судебном заседании 09 октября 2025 года суд огласил содержание заключения судебной экспертизы от 26.09.2025 № РГ-1237/2025, выполненной по настоящему делу, и результаты судебной экспертизы.

              Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц и прокуратуры Краснодарского края в судебных заседаниях, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

              Как следует из заявленных требований и материалов дела, предпринимателям на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м с видом разрешенного использования «реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса». Право общей долевой собственности предпринимателей на данный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН. Предпринимателями как собственниками земельного участка было принято решение о его разделе на земельные участки площадью 23 400 кв. м и 10 821 кв. м. На образуемом земельном участке площадью 23 400 кв. м ведется строительство жилого комплекса застройщиком.

              Земельный участок КН 23:33:0907004:325 находится в аренде ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк», также на участок зарегистрированы обременения в виде залога права аренды в пользу участников долевого строительства на основании части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ и залога в пользу ПАО «Сбербанк России» (ипотека в силу закона).

              На части земельного участка застройщиком осуществляется в настоящее время строительство 4-х многоквартирных жилых домов на основании разрешения на строительство № RU23534105-1056 от 25.12.2013, проектной документацией предусмотрено строительство именно на части участка площадью 21 148 кв. м. На другой части участка планировалось возведение 2 очереди строительства на основании разрешение на строительство № RU23534105-1125 от 28.03.2014.

              Предприниматели обратились в управление с заявлением от 18.12.2023 об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права общей долевой собственности предпринимателей на земельный участок площадью 10 821 кв. м, образуемый из земельного участка КН 23:33:0907004:325, представив на регистрацию:

              - решение собственников от 17.11.2023 о межевании земельного участка, согласно которому предприниматели как собственники земельного участка КН 23:33:0907004:325 приняли решение о разделе земельного участка на участок площадью 23 400 кв. м и участок площадью 10 821 кв. м в соответствии со схемой раздела земельного участка, с сохранением права залога земельного участка в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки №ДИ01_520В00LUBMF от 18.09.2023 и распространением права залога но новые земельные участки, а также с сохранением права аренды земельного участка в пользу ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» на основании договора № 19-12/2013 аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя от 19.12.2013, зарегистрированного 24.12.2013, номер государственной регистрации 23-23-01/2093/2013-59, и распространением права аренды на новые земельные участки;

              - письмо начальника отдела финансирования недвижимости №2 Краснодарского отделения № 8619 Юго-Западного Банка ПАО Сбербанк от 17.11.2023 о согласовании межевания земельного участка, переданного в залог банку по договору ипотеки №ДИ01_520В00LUBMF от 18.09.2023, с кадастровым номером 23:33:0907004:325 в соответствии с межевым планом от 12.09.2023, при условии сохранения право залога ПАО Сбербанк на вновь образованные земельные участки;

              - письмо ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» от 22.11.2023, согласно которому указанное общество как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м не возражает против межевания земельного участка на два земельных участка площадью 23 400 кв. м и 10 821 кв. м;

              - межевой план от 21.11.2023.

              Управлением было направлено уведомление от 28.12.2023 № КУВД-001/2023-59717431/1 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

              Во исполнение содержащихся в данном уведомлении указаний предпринимателями были предоставлены соответствующие документы, в том числе перечень от 31.01.2024 договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» в отношении объектов долевого строительства в многоквартирном доме, расположенном на образуемом земельном участке площадью 23 400 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м.

              Управлением было вновь направлено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 19.02.2024 № КУВД-001/2023-59717431/9.

              Затем управлением было направлено уведомление от 27.03.2024 № КУВД-001/2023-59717431 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

              Как следует из данного уведомления, отказом в совершении регистрационных действий послужили:

              - изменение площади земельного участка КН 23:33:0907004:325 непосредственно нарушит права участников долевого строительства на приобретение земельного участка в общую долевую собственность;

              - в границах кварталов и микрорайонов, застроенных многоквартирными домами, образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в связи с чем, необходимо представить межевой план, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 с сохранением исходного в измененных границах исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

              Между тем, разработка проекта планировки и проекта межевания территории с последующим их утверждением главой соответствующего муниципального образования производится в случае отсутствия раздела этой территории на земельные участки, что прямо следует из содержания пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Земельный участок КН 23:33:0907004:325 сформирован, поставлен на кадастровый учет в 2010 году, находится в частной собственности. Для раздела такого земельного участка не требуется разработка и утверждение документации по планировке территории. Частью 3 статьи 41 Градостроительного кодекса установлены исчерпывающий перечень случаев, когда подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной, однако раздел земельного участка КН 23:33:0907004:325 к указанным случаям, предусматривающим обязательную подготовку документации по планировке территории, не относится. Положения статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации в настоящем случае неприменимы, поскольку распространяются на образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса, утверждение проекта межевания территории не требуется в случаях образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений. 

              В соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, являющейся частью документации, представленной застройщиком для получения разрешения на строительство, на одном земельном участке планировалось размещение двух очередей: 

              - ЖК «На волнах мечты», 4 многоквартирных жилых дома на основании разрешения на строительство № № RU23534105-1056 от 25.12.2013;

              - ЖК «На волнах мечты» 2-я очередь – 4 многоквартирных жилых дома на основании разрешения на строительство № RU23534105-1125 от 28.03.2014.

              Соответствующие части земельного участка, отведённые под строительство каждой очереди, определены на схеме планировочной организации земельного участка. 

              Площадь земельного участка для 1 очереди строительства в составе 4 многоквартирных жилых домов определена проектной документацией в размере 21 148 кв. м. 

              Собственниками земельного участка принято решение о разделе земельного участка КН 23:33:0907004:325 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах 10 821 кв. м и с площадью образуемого земельного участка 23 400 кв. м (под 1 очередь).

              Таким образом, в результате раздела земельного участка участникам долевого строительства 1 очереди подлежит переходу в общую собственность земельный участок площадью 23 400 кв. м, что на 2 252 кв. м больше по сравнению с площадью участка для 1 очереди строительства, определённой проектной документацией.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведением ЕГРН, регулируются Законом № 218-ФЗ. 

              В силу части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

              Осуществление государственного кадастрового учета (государственной регистрации прав) приостанавливается до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено данной статьей (часть 2). 

              В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ не устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, влечет отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. В статье 14 Закона № 218-ФЗ определено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета является, в том числе межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке (пункт 7 части 2). 

              Согласно части 1 статьи 41 Закона № 218-ФЗ в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. 

              При этом в силу части 8 этой статьи для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимы, в том числе следующие документы: соглашение о разделе объекта недвижимости – при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц; перечень договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, расположенных на образуемом земельном участке, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, – при разделе земельного участка в соответствии с частью 2.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ. 

              Пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса предусматривает, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

              Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. 

              Такое согласие не требуется в случае образования земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Закона № 214-ФЗ, если иное не предусмотрено договором залога.

              В силу части 2.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ при осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 данной статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных этой частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила данной части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки.

              Как указал суд кассационной инстанции в постановлении по настоящему делу, судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, правомерно исходили из того, что раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть произведен по соглашению его собственников; положения статьи 11.3 Земельного кодекса к земельному участку, находящемуся в частной собственности, не применяются; часть 2.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ допускает в случае признания застройщика банкротом (и введения процедуры конкурсного производства) раздел земельного участка без получения согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком.

              В то же время, как указал суд кассационной инстанции в постановлении по настоящему делу, в силу части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса гарантией прав участников долевого строительства (залогодержателей) при разделе исходного земельного участка с применением положений части 2.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ является определение границ и площади земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Изложенное корреспондирует правилам пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса, ссылка на которую содержится в оспариваемом отказе управления. Суды, указывая на достаточность площади участка, исходили из содержания проектной документации, предусматривающей параметры частей исходного земельного участка в границах каждой очереди строительства. В то же время, исходя из содержания принятых проектных решений и последующей их реализации, площадь участка, предоставленного для строительства, может быть не тождественна значению площади участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Из представленной в дело проектной и разрешительной документации следует, что в границах исходного земельного участка предусмотрено возведение многоквартирных жилых домой 1-й и 2-й очередей строительства. При этом расчетные показатели обеспеченности многоквартирных жилых домов 1-й очереди строительства откорректированы с учетом частичного размещения их на территории 2-й очереди строительства. Расчетные показатели определялись в целом по комплексу (т. 2, л. д. 71), что следует также из схемы планировочной организации участка, разработанной применительно к границам и площади исходного земельного участка. Следовательно, при разделе земельного участка (в отсутствие объектов и элементов инфраструктуры второй очереди строительства) достаточность площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта (объектов) участников долевого строительства, должна определяться также исходя из подлежащих применению нормативов градостроительного проектирования (частности, требований минимальной обеспеченности многоквартирных жилых домов придомовыми площадками). Проектные особенности размещения объектов в границах земельного участка (наличие общих инженерных коммуникаций, инфраструктуры и элементов благоустройства (детских и спортивных площадок, озеленения, проездов и тротуаров, стоянок для автомобилей) могут не предполагать возможность раздела земельного участка для размещения каждого из возведенных на нем объектов недвижимости. Кроме того, в схеме планировочной организации земельного участка содержится указание на сложный рельеф участка, наличие ограничений доступа (т. 1, л. д. 142; т. 2, л. д. 7), что требовало исследования вопроса о соблюдении требования об обеспечении доступа к участкам (статья 11.9 Земельного кодекса). 

              При новом рассмотрении дела, из документов, представленных в приложении к письменным пояснениям ИП ФИО1 от 03.10.2025, судом установлено следующее.

              Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м изначально принадлежал на праве собственности гражданину ФИО60 на основании договора купли-продажи №07 от 29.06.2009, акта приема-передачи от 29.06.2009 и решения о разделе земельного участка от 22.01.2010, земельный участок имел вид разрешенного использования «реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса» (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2010 23-АЖ № 339293).

              По договору № 19-12/2013 от 19.12.2013 ФИО60 передал в аренду ООО «Южная фондовая компания» земельный участок с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м с разрешенным использованием «реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса».

              Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2022 по делу № А32-9566/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Южная Фондовая Компания» (ИНН 

<

***>) удовлетворено заявление ООО «Специализированный застройщик «Сибград» (ИНН 

<

***>) о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнять обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. ООО «Специализированный застройщик Сибград» переданы следующее имущество, права и обязательства ООО «Южная Фондовая Компания»:

              - право застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» на земельный участок площадью 34221 +/- 129 кв.м., кадастровый номер 23:33:0907004:325 (категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>), в объеме прав, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания», в том числе право аренды, вытекающее из договора аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя № 19-12/2013 от 19.12.2013, заключенного с ФИО60;

              - права застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» в соответствии разрешением на строительство № Ru23534105-1056 от 25.12.2013, выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район о предоставлении обществу ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» разрешения строительства «Жилищного-гостиничного комплекса «На волнах мечты» в с. Агой Туапсинского района площадь участка 34 221 кв.м., площадью застройки – 3 907,28 кв.м., общей площадью 29 338,48 кв.м., строительный объем – 99 308 куб. м. на земельном участке площадью 34 221 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Агой;

              - права застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» на все неотделимые улучшения, расположенные на земельном участке, возведенные в соответствии с разрешением на строительство № Ru23534105-1056 от 25.12.2013, в том числе объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом литер А;

              - права застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» на проектную документацию в соответствии с разрешением на строительство № Ru23534105-1056 от 25.12.2013, выданными Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район;

              - права застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;

              - обязательства застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» по передаче жилых помещений участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания»;

              - права (требования) застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» к участникам строительства по исполнению оставшихся неисполненными перед обществом с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» обязательств по оплате жилых помещений.

              Данным определением на внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» возложена обязанность заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Сибград» договор передачи приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, прав и обязательств застройщика на условиях настоящего определения и условиях, не противоречащих Федеральному закону от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также осуществить фактическую передачу имущества, прав и обязательств застройщика на основании передаточного акта.

              Кроме того, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обязано перечислить на специальный счет общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» денежные средства в общем размере 45 358 243 рубля 50 копеек, подлежащие перечислению на основании пункта 3 статьи 201.15-1. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

              Как следует из данного определения, в отношении ООО «Южная Фондовая Компания» были применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим утвержден ФИО61, член союза арбитражных управляющих «Возрождение». 28 сентября 2021 года общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» с заявлением о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Согласно пункту 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представленияприобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений (при этом для целей параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров). К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация). К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - обязательства застройщика). В соответствии с пунктом 3 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения. Согласно реестру требований кредиторов должника, в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» включены требования на сумму 105 081 330 рублей 50 копеек. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2021 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости на текущую дату (дату оценки) стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, расположенными по адресу: 

<

...>: права аренды земельного участка площадью 34 221 кв.м, кадастровый номер 23:33:0907004:325; объектов незавершенного строительства – многоквартирных жилых домов литер А и литер Б, возводимых в соответствии с разрешением на строительство № Ru23534105-1056 от 25.12.2013, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы». Согласно экспертному заключению № 712/11 от 04 февраля 2022 года, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы», стоимость прав застройщика на объект незавершенный строительством составляет 150 439 574 рубля. Таким образом, денежные средства в размере, превышающем совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, то есть 45 358 243 рубля 50 копеек (150 439 574 рубля - 105 081 330 рублей 50 копеек), приобретатель обязан перечислить застройщику. Указанная сумма подлежит перечислению обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Сибград» на специальный банковский счет застройщика – общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» в валюте Российской Федерации.

              По договору о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика от 11.05.2022 ООО «Южная Фондовая Компания» в лице внешнего управляющего передало ООО «Специализированный застройщик «Сибград» на основании определения арбитражного суда от 19.04.2022 по делу № А32-9566/2017 указанные в определении от 19.04.2022 по делу № А32-9566/2017 имущественные права и обязательства, в том числе право на земельный участок площадью 34 221 кв. м КН 23:33:0907004:325 в объеме прав, принадлежащих ООО «ЮФК», в том числе право аренды, вытекающее из договора аренды земельного участка № 19-12/2013 от 19.12.2013, заключенного с гр. ФИО60; права застройщика в соответствии с разрешением на строительство № RU23534105-1056 от 25.12.2013 о предоставлении ООО «Южная Фондовая Компания» разрешения на строительство «Жилищно-гостиничного комплекса «На волнах мечты» в с. Агой Туапсинского района площадь участка 34 221 кв. м, площадью застройки – 3907,28 кв. м, общей площадью 29 338,48 кв. м, строительный объем – 99 308 куб. м. на земельном участке площадью 34 221 кв. м по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Агой; право собственности на все неотделимые улучшения, расположенные на земельном участке, возведенные в соответствии с разрешением на строительство № RU23534105-1056 от 25.12.2013, в том числе объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом литер А; права застройщика на проектную документацию в соответствии с разрешением на строительство № RU23534105-1056 от 25.12.2013, права застройщика на подключение (технологическое присоединение) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями. 

              Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2023 по делу № А32-9566/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Южная Фондовая Компания» (ИНН 

<

***>) удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агой-Парк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о процессуальном правопреемстве. Произведена в порядке процессуального правопреемства замена общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград» на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агой-Парк» в обособленном споре о передаче объекта приобретателю (определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2022). Переданы обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агой-Парк» обязательства застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» по передаче жилых помещений участникам долевого строительства, включенным в реестр требований кредиторов на жилые помещения после передачи объекта приобретателю (ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65., Щербине СВ., ФИО66, ФИО67.) с суммой требований 10 478 735 рублей. Переданы обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агой-Парк» права (требования) застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая компания» к участникам строительства по исполнению оставшихся неисполненными перед обществом с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» обязательств по оплате жилых помещений. 

              Как следует из данного определения, 23 июня 2022 года единственным участником (учредителем) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград» (общество) принято решение о реорганизации ООО «Специализированный застройщик «Сибград» в форме выделения нового общества с ограниченной ответственностью (пункт 1 решения). Пунктом 2 решения установлено, что в результате реорганизации ООО «Специализированный застройщик «Сибград» в форме выделения создано общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агой-Парк». Согласно пункту 8 решения утвержден передаточный акт, составленный на 23.06.2022. В соответствии с передаточным актом от 23.06.2022, все обязательства общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград», вытекающие из договора о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика от 11.05.2022, в отношении всех его кредиторов и должников по указанному договору, включая обязательства, оспариваемые сторонами, переходят к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агой-Парк». В соответствии с приложением № 1 к передаточному акту от 23.06.2022 обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агой-Парк» перешло право аренды земельного участка площадью 34221 +/- 129 кв.м., кадастровый номер 23:33:0907004:325 (категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>), а также неотделимые улучшения, расположенные на земельном участке по адресу: 

<

...> (балансовая стоимость – 80 972 655 рублей). 18 октября 2022 года в Единым государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица путем реорганизации в форе выделения - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агой-Парк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). Таким образом, права общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград», поименованные в передаточном акте от 23.06.2022, перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Агой-Парк» в силу закона.

              По договору мены и купли-продажи недвижимого имущества от 09.01.2023 ФИО60 передал в долевую собственность индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 земельный участок площадью 34 221 кв. м с кадастровым номером 23:33:0907004:325, с указанием на передачу земельного участка ООО «Специализированный застройщик «Сибград» (ИНН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка № 19-12/2013 от 19.12.2013, определения арбитражного суда от 19.04.2022 по делу № А32-9566/2017, договора о передаче земельного участка с неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика от 11.05.2022, право аренды зарегистрировано 09.06.2022 № государственной регистрации 23:33:0907004:325-23/232/2022-18; на земельном участке застройщиком ведется строительство «Жилищного-гостиничного комплекса «На волнах мечты» площадью застройки – 3907,28 кв. м в соответствии с разрешением на строительство № RU23534105-1056 от 25.12.2013; право аренды земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ находится в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика.

              Между индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» было заключено дополнительное соглашение от 01.02.2023 к договору № 19-12/2023 аренды земельного участка от 19.12.2013, в соответствии с которым ООО «Специализированный застройщик «Агой0Парк» (арендатор) является арендатором земельного участка площадью 34 221 кв. м  с кадастровым номером 23:33:0907004:325, принадлежащего арендодателям на праве общей долевой собственности, на земельном участке ведется строительство «Жилищного-гостиничного комплекса «На волнах мечты» площадью застройки – 3907,28 кв. м в соответствии с разрешением на строительство № RU23534105-1056 от 25.12.2013; право аренды земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ находится в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика.

              В соответствии с пунктом 2.1 указанного дополнительного соглашения от 01.02.2023, размер арендной платы составляет 24 000 000 рублей за один месяц. В соответствии с пунктом 2.2 договора арендодатель предоставляют отсрочку в уплате арендной платы до 31.12.2025. Договор в силу пункта 1.5 заключен сроком до 31.12.2025 и подлежит пролонгации на новый трехлетний срок, если ни одна из сторон за 10 дней до истечения срока аренды не направит другой стороне письменное извещение о прекращении настоящего договора. 

              По данным Единого государственного реестра юридических лиц, в состав участников ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» (ИНН 

<

***>) входят собственники того же земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 – ФИО3 (ИНН 

<

***>) и ФИО4 (ИНН 

<

***>).

              В соответствии с отзывом привлеченной третьим лицом ФИО35 от 09.10.2025, осенью 2022 года участникам долевого строительства, являющимися кредиторами ООО «Южная Фондовая Компания», и приобретателем имущества, прав и обязательств застройщика – ООО «Специализированный застройщик «Сибград» были заключены дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> Литер А, в соответствии с которыми изменен срок окончания строительства объекта – 22.04.2024; изменен срок передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи – 22.08.2024. Между тем, данные обязательства застройщиком не выполнены, дольщики ожидают завершения строительства объекта и передачи квартир с 2015 года. ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» уведомил дольщиков, что передача квартир в литере А в установленный срок в 2024 году не состоится. До настоящего времени дом не введен в эксплуатацию, квартиры не переданы. Участники долевого строительств аи ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» подписали в 2024 году новые дополнительные соглашения № 2 к договорам долевого участия в строительстве, в соответствии с которыми срок завершения строительства – не позднее 30.04.2025, срок ввода объекта в эксплуатацию – до 30.06.2025, однако эти дополнительные соглашения также не исполнены.  Собственники земельного участка и ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» являются аффилированными лицами, при этом застройщик выплачивает аффилированным лицам арендную плату, значительно превышающую рыночную стоимость такого объекта вместо направления денежных средств на завершение строительства проблемного литера А. Действия собственников земельного участка по его разделу по их личному усмотрению без учета позиции дольщиков-залогодержателей грубо нарушает права залогодержателей.

              Из анализа в совокупности вышеприведенных определений арбитражного суда по делу о банкротстве застройщика и пояснений третьих лиц – участников долевого строительства, суд приходит к следующему выводу: земельный участок с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м, переданный определением суда застройщику ООО «Специализированный застройщик «Агой-Парк» в специальной процедуре банкротства застройщика для завершения строительства в соответствии с разрешением на строительство № Ru23534105-1056 от 25.12.2013 «Жилищного-гостиничного комплекса «На волнах мечты» в с. Агой Туапсинского района на площади участка 34 221 кв. м и в целях исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, до завершения строительства данного объекта и исполнения всех обязательств застройщика перед участниками долевого строительства разделу по усмотрению новых собственников земельного участка не подлежал. 

              Суд отмечает, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2022 по делу № А32-9566/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Южная Фондовая Компания» (ИНН 

<

***>) были переданы ООО «Специализированный застройщик Сибград» права застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» на земельный участок площадью 34221 кв. м, кадастровый номер 23:33:0907004:325, в том числе право аренды по договору аренды земельного участка № 19-12/2013 от 19.12.2013, в соответствии разрешением на строительство № Ru23534105-1056 от 25.12.2013, выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район о предоставлении обществу ограниченной ответственностью «Южная Фондовая Компания» разрешения строительства «Жилищного-гостиничного комплекса «На волнах мечты» в с. Агой Туапсинского района площадь участка 34 221 кв.м., площадью застройки – 3 907,28 кв.м., общей площадью 29 338,48 кв.м., строительный объем – 99 308 куб. м. на земельном участке площадью 34 221 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Агой.

              Данным разрешением № Ru23534105-1056 от 25.12.2013 предусматривалось строительство «Жилищно-гостиничного комплекса «На волнах мечты» в с. Агой Туапсинского района» на площади участка – 34 221 кв. м; площадь застройки – 3907,28 кв. м; общая площадь – 29 338,48 кв. м; строительный объем – 99 308 куб. м; этажность – 10 этажей (том 1, л.д. 130).

              Намерения предпринимателей как новых собственников земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м произвести его раздел, в связи с чем и возник настоящий спор, не могут превалировать над ранее возникшими правами и законными интересами участников долевого строительства по завершению строительства первой очереди и передачи соответствующих объектов участникам долевого строительства; прежде перехода ко второй очереди строительства новый застройщик, принявший на себя обязательства ООО «Южная Фондовая Компания», должен завершить длящееся с 2014 года строительство первой очереди и передать соответствующие многоквартирные дома участникам долевого строительства; в отсутствие доказательств завершения до настоящего времени строительства, ввода в эксплуатацию и передачи участникам долевого строительства объектов  первой очереди строительства, обязательства перед участниками долевого строительства, для защиты и реализации прав которых в деле о банкротстве судом была произведена замена застройщика,  не могут считаться выполненными, в связи с чем, раздел в такой ситуации переданного новому застройщику земельного участка, нарушает права участников долевого строительства на получение объектов первой очереди строительства и сформированного для их эксплуатации земельного участка.

              Наличие выданного в 2014 году разрешения на строительство объектов второй очереди на том же земельном участке с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м само по себе не означает, что этот единый земельный участок должен быть безусловно разделен на два земельных участка с учетом территорий первой и второй очередей строительства. 

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Закона N 189-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) двух и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. При решении вопроса о том, относится ли земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных домов, к общему имуществу собственников помещений этих домов, необходимо исследовать доказательства, касающиеся особенностей формирования такого земельного участка и его застройки (соответствующую проектную документацию многоквартирных домов, схему планировочной организации земельного участка), и выяснять, являются ли эти многоквартирные дома единым жилым комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления твердых коммунальных отходов и т.д.) (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570, от 04.06.2024 N 305-ЭС23-29925). В частности, для этих целей необходимо устанавливать, предполагала ли проектная документация формирование самостоятельных земельных участков под каждым из многоквартирных домов и возможен ли соответствующий раздел такого земельного участка в натуре (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.07.2025 по делу N А53-27199/2024).

              Из анализа представленной в материалы дела проектной документации судом установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325, на которой предполагалось строительство второй очереди (южная часть участка), не имеет самостоятельных выходов (въезда, выезда) на земли общего пользования муниципального образования кроме как через территорию первой очереди строительства (северная часть участка), поскольку с южной стороны к участку примыкает крутой склон.

              Так, в соответствии с Проектной документацией Жилищно-гостиничного комплекса «На волнах мечты» в с. Агой Туапсинского района 1-ая очередь строительства «Схема планировочной организации земельного участка» 2013 год, подъезд к территории проектируемого участка от центра с. Агой расположен с северной стороны, проходит по существующему ж/б переезду (мосту) через ручей, который впадает в р. Агой. С южной стороны к участку примыкает крутой склон. Территорию с востока на запад пересекает ливневая канализация, в средней части которой находится гейзер. Охранная зона ливневой канализации частично является границей 1-ой очереди строительства с южной стороны участка проектирования (том 1, л.д. 142).

              Схемой планировочной организации земельного участка «Жилищно-строительный комплекс «На волнах мечты» в с. Агой Туапсинского района, 2-я очередь строительства, 2014 год, для площади участка 2-го этапа строительства было отведено 1,35 га из общей площади земельного участка 3,4221 га. Подъезд к территории проектируемого участка от центра с. Агой расположен с северной стороны, проходит через ручей, который впадает в р. Агой. С южной стороны к участку примыкает крутой склон. Территорию с востока на запад пересекает ливневая канализация (том 2, л.д. 66).

              Транспортные въезды на территорию жилого комплекса предусматриваются со стороны объездного проезда (том 1, л.д. 148; том 2, л.д. 73).

              Схема вертикальной планировки земельного участка предполагала организацию террас: 1-я очередь строительства – нижняя терраса, 2-я очередь строительства – верхняя, то есть участок имеет сложный рельеф, в связи с чем, проектом была предложена вертикальная планировка участка, обеспечивающая отведение атмосферных вод открытым способом от проектируемых зданий путем создания уклонов в сторону межмикрорайонного проезда (том 1, л.д. 146).

              Особенности размещения объектов первой очереди строительства – многоквартирных  жилых домов, Литеры А, Б, В и Г, десять этажей каждый, трансформаторной подстанции и ГРП, плоскостных сооружений первой очереди строительства, расположения территории второй очереди строительства, въезда на единый земельный участок и проездов по нему представлены на схеме планировочной организации земельного участка (том 1, л.д. 150 – 152).

              В результате строительства первой и второй очередей на участке предполагается размещение восьми многоквартирных жилых домов, внутридворовые проезды закольцованы, соединены между собой и имеют шесть въездов с поселкового проезда (том 2, л.д. 68 – 69).

              При этом площадки (детские, для взрослых, физкультурные, хозяйственные) и стоянки автомобилей 1-й очереди строительства были откорректированы с учетом размещения их на территории 2-й очереди строительства (том 2, л.д. 71).

              Из схемы планировочной организации земельного участка Жилищно-гостиничного комплекса «На волнах мечты» 2-я очередь строительства (том 2, л.д. 75) видно, что на земельном участке запланировано строительство восьми многоквартирных жилых домов, из которых пять – десятиэтажных, три – семнадцатиэтажных, в первую очередь строительства входят дома Литеры А, Б, В и Г, во вторую очередь строительства – дома Литеры Д, Е, Ж и З, при этом близость расположения многоквартирных жилых домов и плотность застройки земельного участка, имеющего один въезд на его территорию в северной части, таковы, что суд считает земельный участок при такой планировочной организации его застройки – неделимым земельным участком. 

Проезды между многоквартирными домами проходят фактически по всему земельному участку и являются взаимосвязанными, выезд из домов второй очереди строительства за пределы земельного участка на земли муниципального образования возможен исключительно через проезды вдоль домов первой очереди строительства или по объездному проезду вокруг домов внутри территории земельного участка. Весь земельный участок настолько плотно застроен многоквартирными высотными домами, площадками различного назначения и парковками, часть из которых размещены на территории 2-й очереди строительства, что разделить такой земельный участок на два участка исходя из первой и второй очередей строительства очевидно не представляется возможным.

Фактически на едином земельном участке с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м было запроектировано строительство единого жилищно-строительного комплекса «На волнах мечты», состоящего из двух очередей строительства. Эксплуатация такого единого строительного комплекса, с учетом плотности застройки, насыщенности различными площадками и стоянками, внутренними проездами, образующими единое целое (план покрытий – том 2, л.д. 78), общими коммуникациями, вертикальной планировки участка в виде двух террас, единой схемой отвода ливневых стоков с участка (план организации рельефа – том 2, л.д. 76), определением расчетных показателей в целом по комплексу (т. 2, л. д. 69 – 71), предполагает использование всего земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м единым целым, без какого-либо раздела на самостоятельные земельные участки, если учесть, что объекты второй очереди строительства не имеют самостоятельного выезда за пределы территории земельного участка кроме как через часть участка, занятую объектами первой очереди строительства, в направлении единственного въезда на общий земельный участок с кадастровым номером 23:33:0907004:325 со стороны с. Агой.

На вывод суда о неделимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м, к которому суд пришёл при повторном рассмотрении настоящего дела из анализа проектной документации, не влияют ни подготовленная в 2023 году проектная документация Жилищно-строительного комплекса «На волнах мечты» (том 4, л.д. 114 – 148), ни заключение судебной экспертизы от 26.09.2025 № РГ-1237/2025 по настоящему делу, поскольку независимо от суждения экспертов о достаточности площади 23 400 кв. м для строительства первой очереди, земельный участок с кадастровым номером 23:33:0907004:325 исходя из проектной документации не может быть разделен на самостоятельные земельный участки, поскольку на участке запланировано в соответствии с разрешительной и проектной документацией строительство единого жилищно-гостиничного комплекса, состоящего из двух очередей строительства, взаимосвязанных единым строительно-техническим решением, предполагающим эксплуатацию данного комплекса и его инфраструктуры исключительно как единое целое. 

Кроме того, вывод экспертов по вопросу № 2 «позволяют ли проектные особенности размещения объектов 1-й очереди (наличие общих инженерных коммуникаций, инфраструктуры и элементов благоустройства (детских и спортивных площадок, озеленения, проездов и тротуаров, стоянок для автомобилей) возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 23:33:0907004:325 на два земельных участка площадью 23400 кв.м. и 10821 кв.м. для размещения на земельном участке площадью 23 400 кв.м. 4-х многоэтажных домов 1-й очереди, строящихся на основании разрешения на строительство № Ru23534105-1056 от 25.12.2013, выданным Администрацией муниципального образования Туапсинский район» - не может быть признан судом достаточно обоснованным экспертами и надлежащим образом мотивированным (фактически эксперты высказали свое мнение на двух абзацах, не подтвердив его соответствующим обоснованием – стр. 19 экспертного заключения). 

Также эксперты при ответе на вопрос № 2 заключили о наличии возможности организации сервитута для общей инфраструктуры комплекса, однако раздел земельного участка, в результате которого для обеспечения строительства и эксплуатации общей инфраструктуры жилого комплекса из восьми высотных многоквартирных домов требуется установление сервитута, не может быть признан рациональным; необходимость установления сервитута для обеспечения потребностей в инфраструктуре вновь образованного в результате раздела земельного участка, на котором расположена часть единого жилого комплекса с общей инфраструктурой, свидетельствует против возможности раздела единого земельного участка и подтверждает вывод суда о неделимости арендуемого застройщиком земельного участка. Транспортную обеспеченность самостоятельными проездами (въездами и выездами) к землям общего пользования (муниципальной транспортной инфраструктуре) образуемых в результате раздела двух земельных участков эксперты в своем заключении по настоящему делу не исследовали, в связи с чем, заключение экспертов о возможности раздела земельного участка подлежит отклонению.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:33:0907004:325 площадью 34 221 кв. м не подлежит разделу в соответствии с предложенной предпринимателями схемой как предназначенный для застройки единым жилищным комплексом из восьми высотных многоквартирных домов с учетом сложной планировки земельного участка, плотности застройки, взаимосвязанности отдельных частей участка общими проездами и коммунальной инфраструктурой, транспортной обеспеченностью общего земельного участка одним единственным общим выездом с территории жилищного комплекса на земли общего пользования, суд приходит к выводу о невозможности испрашиваемого предпринимателями раздела земельного участка, в связи с чем, в удовлетворении заявленных в настоящем деле требований к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю надлежит отказать в полном объёме.

   На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

              Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

              Судья                                                                                             А.Л. Назыков