﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-74361/2019

20 мая 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     13 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 мая 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от заявителя: Шаяхметова Э.Т. (доверенность от 18.06.2018)

от заинтересованного лица: Ерохов Л.И. (доверенность от 30.12.2019)

от 3-го лица: Бондарева О.Н. (доверенность от 01.11.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-2984/2020)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2019 по делу № А56-74361/2019 (судья Егорова Д.А.), принятое по заявлению ООО "Рольф Эстейт Санкт-Петербург" о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, 3-е лицо: СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга",

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Рольф Эстейт Санкт-Петербург" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004145:24. 

Определением от 24.09.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, СПБ ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга".

Решением от 25.12.2019 заявление удовлетворено. Суд обязал Комитет в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом договор аренды земельного участка площадью 9 254 кв.м с кадастровым номером 78:34:0004145:24, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Стародеревенская улица, участок 2 (юго-восточнее пересечения с железнодорожной веткой Сестрорецкого направления), на условиях, содержащихся в прилагаемом к заявлению проекте договора, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга, условиям ранее направленной Обществом оферты.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, поскольку полагает, что оспариваемый отказ соответствует положениям пункта 5 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и является законным ввиду прямого законодательного запрета на предоставление земельного участка при наличии обстоятельств, предусмотренных данной нормой.

В судебном заседании представитель Комитета доводы жалобы поддержал, представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель третьего лица просил решение отметить, в удовлетворении заявления отказать.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 09.02.2007 между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и Акционерным обществом «РОЛЬФ ЭСТЕЙТ» в отношении участка  заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-04223(17) (государственная регистрация произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 28.07.2007 за номером 78-78-01/0272/2007-401). 

Участок предоставлен арендатору для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству автомобильного центра. 

Указанный договор заключен на срок до 01.04.2009. 

На основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 364 от 31.03.2009 дополнительным соглашением № 1 от 17.06.2009 срок действия договора продлен до 31.12.2010 (государственная регистрация произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 09.04.2010 за номером 78-78-01/0816/2009-163). 

Впоследствии на основании Распоряжения Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 14.01.2011 № 5 дополнительным соглашением № 2 от 14.03.2011 срок действия договора продлен до 31.03.2012 (государственная регистрация произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 20.05.2011 за номером 78-78-38/138/2011-001). 

01.08.2008 в целях реализации инвестиционного проекта между АО «РОЛЬФ ЭСТЕЙТ» и Обществом заключен договор № РЭ-РЭС/и/11 об инвестиционной деятельности в форме агентского соглашения, по условиям которого инвестором строительства Автоцентра на участке выступил заявитель. 

В связи с реализацией инвестиционного проекта Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга АО «РОЛЬФ ЭСТЕЙТ» 15.02.2012 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатации № 78-0615в-2012.

19.03.2012 КУГИ и АО «РОЛЬФ ЭСТЕЙТ» подписан протокол исполнения обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-04223 (17) от 09.02.2007, которым подтверждено выполнение строительства Автоцентра,  фактическое перечисление в бюджет Санкт-Петербурга 31 113 710 рублей (арендная плата на период проектирования и строительства). 

20.07.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировано право собственности Общества на Автоцентр, запись регистрации № 78-78-38/065/2012-063, Свидетельство о государственной регистрации права бланк 78-АЖ 745092. 

С 01.04.2012 года договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-04223(17) от 09.02.2007 продлен на неопределенный срок. 

30.04.2018 в адрес Общества от КИО поступило уведомление от 25.04.2018 исх.№ 28742-22 о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-04223(17) от 09.02.2007 с разъяснениями о праве Общества обратиться в ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» с заявлением о заключении договора аренды участка на 49 лет, либо в КИО с заявлением о выкупе участка в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-04223(17) от 09.02.2007 прекратил свое действие 31.07.2016, по заявлению заинтересованного лица запись о прекращении договора и права аренды участка внесена в Единый государственный реестр недвижимости. 

30.08.2018 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обществом с ограниченной ответственностью «РОЛЬФ Эстейт Санкт-Петербург» подано заявление № 59228-32/18 в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга о заключении договора аренды земельного участка площадью 9 254 кв.м с кадастровым номером 78:34:0004145:24, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Стародеревенская улица, участок 2 (юго-восточнее пересечения с железнодорожной веткой Сестрорецкого направления), так как на участке расположено принадлежащее заявителю на праве собственности нежилое здание Автомобильного центра площадью 1 434.9 кв.м с кадастровым номером 78:34:0004145:1158 с адресом: г. Санкт-Петербург, Стародеревенская улица, дом 3, литера А. 

Уведомлением Комитета № 19759-39 от 25.03.2019 заявителю отказано в предоставлении участка в аренду (заключении договора аренды) по основаниям, определенным пунктом 5 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации,  в границах участка располагаются следующие нежилые объекты: 

- кадастровый номер 78:34:0004145:1424 площадью 440.6 кв.м с адресом: г.Санкт-Петербург, улица Савушкина, дом 95, литера А; 

- кадастровый номер 78:34:0004145:1423 площадью 252.5 кв.м с адресом: г.Санкт-Петербург, улица Савушкина, дом 95, литера Б (по тексту вместе именуемые как объекты). 

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости Общество не является правообладателем указанных объектов. 

Полагая уведомление Комитета № 19759-39 от 25.03.2019, которым выражен отказ в предоставлении Обществу участка в аренду, незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу  подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из необоснованности и незаконности оснований отказа в предоставления спорного земельного участка, изложенных Комитетом в уведомлении № 19759-39 от 25.03.2019, что повлекло нарушение прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ), обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя (статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

В уведомлении № 19759-39 от 25.03.2019 Комитет указал, что в границах участка располагаются нежилые объекты, непринадлежащие Обществу на каком-либо праве, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Между тем из материалов дела следует, что участок передан АО «Рольф Эстейт» 09.02.2007 по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-04223(17) от 09.02.2007 свободным от объектов (застройки в целом), в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта нового строительства, не обременным правами третьих лиц, что подтверждается содержанием пунктов 1.2, 1.3 договора, приложение № 3 - план участка, приложение № 6 - акт приема-передачи участка. 

Наличие Объектов документально не подтверждено.

Кроме того, опровергается схемой расположения земельного участка, содержащейся в Градостроительном плане земельного участка № К.Ш8165000-13779 от 13.12.2011, а также пунктом 3.1 текстовой части документа, где установлено, что объектов капитального строительства в границах участка не имеется; 

Разрешением № 1407 от 16.12.2011, выданным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». На плане участка, содержащемся в указанном разрешении, отсутствуют какие-либо здания, кроме принадлежащего Обществу Автоцентра; 

Техническим паспортом Автоцентра от 14.01.2012. На содержащемся в нем плане земельного участка, выполненным ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», иные здания, кроме Автоцентра, на участке отсутствуют; 

Схемой уточнения местоположения границ и площади участка, утвержденной сторонами 14.08.2013, в соответствии с которой иные здания, кроме Автоцентра, в границах участка отсутствуют; 

Актом проверки Государственным земельным надзором от 29.01.2015 № 16086, содержащим описание участка на указанную дату и указывающим на единственное здание в границах участка - Автоцентр; 

Ведомостями ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» от 10.04.2012, от 06.08.2018, содержащими схемы и описание Участка, подтверждающие отсутствие Объектов в его границах. Все перечисленные документы тщательно исследованы судом первой инстанции при рассмотрении дела, что отражено в решении. Кроме того, по заказу Общества АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» проведено обследование участка, результаты которого также свидетельствуют об отсутствии на участке объектов с КН 78:34:0004145:1424, 78:34:0004145:1423. Данные сведения отражены в акте обследования земельного участка №Ф-78/209 от 06.03.2019.

Согласно выпискам из ФГИС ЕГРН от 23.05.2019 кадастровый учет в отношении объектов выполнен 19.09.2012, то есть после государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости – здание Автоцентра.

Поскольку истцом предоставлены исчерпывающие доказательства отсутствия иных объектов на спорном земельном участке, суд пришел к правильному выводу, признав отказ Комитета нарушающим пункт 9 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющему исключительное право получения участка в аренду без проведения торгов.

Вместе с тем решение в части обязания Комитета заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта договора, представленного заявителем, не соответствует п. 3 ч. 4 ст. 201 ГК РФ. Следствием признания незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка является обязание Комитета совершить определенные действия, направленные на предоставление земельного участка.

Суд ошибочно в качестве устранения допущенных Комитетом нарушений прав заявителя по существу разрешил гражданско-правовой спор о понуждении к заключению  договора на определенных условиях. В указанной части решение подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2019 по делу № А56-74361/2019 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции. Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (оформленный Уведомлением Комитета № 19759-39 от 25.03.2019) в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «РОЛЬФ Эстейт Санкт-Петербург» в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 9 254 кв.м с кадастровым номером 78:34:0004145:24, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Стародеревенская улица, участок 2 (юго-восточнее пересечения с железнодорожной веткой Сестрорецкого направления). 

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в тридцатидневный срок направить обществу с ограниченной ответственностью «РОЛЬФ Эстейт Санкт-Петербург» проект договора аренды земельного участка площадью 9 254 кв.м с кадастровым номером 78:34:0004145:24, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Стародеревенская улица, участок 2 (юго-восточнее пересечения с железнодорожной веткой Сестрорецкого направления). 

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «РОЛЬФ Эстейт Санкт-Петербург» 3000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

К.В. Галенкина

 

И.А. Тимухина